công cụ tài chính, tiền tệ, giá cả trong quá trình cơ cấu lại thị trường nhà ở
Đây là giải pháp cơ bản nhằm thực hiện cơ cấu lại TTNƠ đạt hiệu quả và bền vững. Chủ thể chính cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN là các cơ quan quản lý nhà
nước các cấp của TPHN mà nòng cốt là sở xây dựng, để định hướng, điều tiết và hỗ trợ thị trường cần phải tăng cường hơn nữa vai trò quản lý nhà nước nhằm hạn chế và khắc phục những khuyết tật của thị trường. Mặt khác, các công cụ tài chính, tiền tệ; giá cả là những công cụ rất quan trọng để cơ cấu lại cung, cầu, giá cả hàng hóa nhà ở trên TTNƠ, đảm bảo cho TTNƠ hoạt động hiệu quả và bền vững.
Sử dụng có hiệu quả các công cụ tài chính, tiền tệ đây là những công cụ kinh tế cơ bản để nhà nước điều tiết, định hướng, hỗ trợ TTNƠ hoạt động có hiệu quả và đúng định hướng mục tiêu cơ cấu lại TTNƠ của Thành phố. Các công cụ này được sử dụng hiệu quả khi nó phát huy được hết vai trò chức năng của nó trong tạo lập vốn, trong định giá hàng hóa nhà ở, thuế, phí nhằm can thiệp kịp thời hỗ trợ, điều chỉnh thị trường, khi thị trường hoạt động không hiệu quả, nhằm phân bổ nguồn lực, nguồn vốn đầu tư trực tiếp, gián tiếp được huy động cho quá trình cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN nhanh chóng và hiệu quả thúc đẩy TTNƠ phát triển ổn định và minh bạch. Để thực hiện tốt giải pháp này cần tập trung vào một số biện pháp sau:
Thứ nhất, thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước đối với quá trình cơ cấu lại thị trường nhà ở
Tăng cường trách nhiệm, năng lực, hiệu quả của bộ máy quản lý trong quá trình cơ cấu lại TTNƠ của Thành phố, tạo sự đồng thuận cao trong quản lý nhà nước về nhà ở. TPHN cần vận dụng các quy định của pháp luật về nhà ở và TTNƠ một cách linh hoạt cho phù hợp với đặc thù của Thành phố, quán triệt và thực hiện nghiêm chương trình kế hoạch về nhà ở đã được phê duyệt. Triển khai theo hướng phân cấp tạo sự tự chủ cho chính quyền địa phương, tránh tình trạng hoặc là buông lỏng, không rõ chủ thể quản lý, hoặc là có quá nhiều cấp, ngành và cơ quan khác nhau cùng tham gia quản lý dẫn đến sự trùng chéo, phiền toái cho người dân và doanh nghiệp. Thành phố cần thành lập một bộ phận tổng hợp thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở gắn liền với đất.
Tiếp tục cải cách hành chính về thủ tục đầu tư, cấp phép xây dựng đối với các dự án phát triển nhà ở. Tăng cường phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư các công trình dự án nhà ở; đồng thời, xét duyệt thận trọng năng lực, khả năng và đặc biệt là tính khả thi của chủ đầu tư cũng như dự án. Các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư kinh doanh nhà đất, với tư cách là người cung cấp hàng hoá nhà ở cho thị trường phải đảm bảo chất lượng, uy tín và thương hiệu của doanh nghiệp. Các chủ thể tham gia thị
trường phải đáp ứng các điều kiện quy định của pháp luật về kinh nghiệm, năng lực tài chính, nhân lực…
Triển khai quản lý nhà ở và đất ở thống nhất, đồng bộ, không thể tách rời, giấy chứng nhận BĐS bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà; ban hành cơ chế một cửa liên thông cấp phép xây dựng đối với các dự án thuộc thẩm quyền của Thành phố; cấp phép xây dựng qua mạng internet đối với các công trình đã có quy hoạch 1/500 được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Kiên quyết thực hiện việc quy định các doanh nghiệp phải bán hàng qua các sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu cơ. Thực hiện tốt việc bán nhà cần phải có một số điều kiện tiên quyết và phải được văn phòng xây dựng nhà đất phê chuẩn theo qui định; người mua không được phép chuyển nhượng nhà trước khi hoàn thành các thủ tục mua và chính thức sở hữu ngôi nhà đó. Chuyển nhượng và thế chấp nhà ở phải được tiến hành theo đúng thủ tục về đăng ký và chuyển nhượng hoặc thế chấp tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả lệ phí. Việc sử dụng đất không phải trả tiền hoặc chuyển nhượng đất được miễn giảm thì không được phép chuyển nhượng hoặc thế chấp trước khi trả đầy đủ giá đất đã qui định trước đó; Làm tốt công tác bồi thường giải phóng, chuẩn bị mặt bằng, các thủ tục phê duyệt dự án cho các dự án đầu tư nhà ở và thu hồi đất ở, nhà ở theo đúng quy định của pháp luật, trên cơ sở thống nhất, công khai, minh bạch. Thực hiện nghiêm việc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố.
Tập trung đẩy mạnh chương trình phát triển NƠXH, nhà ở giá thấp; giảm số dự án nhà ở cao cấp, hạn chế nhà chia lô; tiếp tục rà soát, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc và tổ chức thực hiện có hiệu quả cơ chế, chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp đặc biệt trong lĩnh vực phát triển NƠXH, nhà ở giá thấp, phục vụ chỉnh trang và phát triển đô thị, đặc biệt chương trình di dời các hộ dân sống trên và ven kênh rạch, các chung cư cũ xuống cấp. Thực hiện nghiêm người được mua NƠXH, giá thấp hay ưu đãi thì không được chuyển nhượng trong một thời gian nhất định.
Có cơ chế kiểm tra, giám sát, quản lý và điều tiết thị trường phù hợp với điều kiện phát triển KT-XH trong từng thời kỳ. Khai thông những ách tắc trong hoạt động của TTNƠ, giảm thiểu những chậm trễ trong khâu thủ tục hành chính liên quan đến đất đai (cấp sổ, xác nhận các quyền...) và kinh doanh BĐS (công chứng mua bán, thế chấp, xác nhận giao dịch bảo đảm). Cần có cơ chế kiểm tra, giám sát ràng buộc trách
nhiệm đối với việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành và cơ quan quản lý địa bàn trong quá trình cơ cấu lại. Tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ các công trình đã được phê duyệt, thúc đẩy tiến độ thi công các công trình đã triển khai. Đối với việc cho thuê nhà ở, kiểm tra trước khi đăng ký, không được phép cho thuê nhà không hợp pháp nếu không được sự phê duyệt và đăng ký của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai, sử dụng có hiệu quả các công cụ kinh tế để cơ cấu lại TTNƠ Một là, đối với công cụ tài chính, tiền tệ.
Thực hiện đa dạng hóa sự tham gia của các tổ chức tài chính vào TTNƠ. Ngoài các tổ chức tín dụng cần khuyến khích sự tham gia của các tổ chức như Quỹ bảo hiểm nhân thọ, Quỹ tài chính của các doanh nghiệp đầu tư vào TTNƠ. Nghiên cứu các hình thức phù hợp thu hút đầu tư trực tiếp từ dân cư và các tổ chức kinh tế trong việc tạo lập và kinh doanh nhà ở thông qua việc phát triển thị trường chứng khoán nhà ở nhằm thu hút các nguồn vốn cho TTNƠ. Hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính, như quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở, thuê nhà để hỗ trợ tài chính cho người dân khi có nhu cầu. Đặc biệt, các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở. Đồng thời, Thành phố duy trì nghiêm việc xây dựng quỹ nhà ở. Chính phủ đã có Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015. Điều 83 của nghị định này quy định về việc các địa phương phải thành lập Quỹ phát triển nhà ở.
Điều chỉnh chính sách tín dụng, tài khóa một cách linh hoạt để tạo điều kiện về vốn trung hạn và dài hạn cho các chủ thể tham gia TTNƠ, giúp cho các doanh nghiệp và người dân. Khi đã tiến hành các biện pháp thắt chặt tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho TTNƠ thì phải có những giải pháp thay thế kênh cung cấp tài chính cho TTNƠ. Việc các tổ chức tiết kiệm tương hỗ nước ngoài vào Việt Nam tham gia tìm hiểu và xúc tiến chuyển giao mô hình quỹ tiết kiệm tương hỗ nhà ở cần được nhanh chóng triển khai. Trước mắt, khi chưa có những văn bản pháp luật quy định vấn đề này, Chính phủ và các cơ quan hữu quan cho phép tiến hành thí điểm.
Về vốn, vận dụng linh hoạt nhất các chính sách huy động vốn của mọi thành phần tham gia đầu tư, tập trung nguồn vốn vào các dự án nhà ở theo các mục tiêu KT-XH. Nguồn vốn tài trợ cho nhu cầu phát triển TTNƠ, ngoài nguồn vốn đầu tư từ ngân sách
còn có nguồn vốn của tư nhân tham gia vào quá trình này. Đối với các chủ đầu tư, Thành phố hoàn thiện chính sách về vốn theo hướng cải tiến thủ tục, rút ngắn thời gian xét duyệt cho vay đối với doanh nghiệp xây dựng nhỏ và vừa đảm bảo minh bạch, đơn giản. Mở rộng các hình thức vay trung và dài hạn với lãi suất hợp lý và thời gian hoàn trả phù hợp với từng dự án. Tạo điều kiện thuận lợi, có cơ chế bảo lãnh tín dụng ưu tiên để các doanh nghiệp, có thể tiếp cận được với nguồn vốn vay ưu đãi, vốn vay dài hạn, chuyển hình thức cho vay bằng thế chấp tài sản sang cho vay theo dự án. Để sử dụng có hiệu quả nguồn vốn ngân sách nhà nước đầu tư cho phát triển các loại hình nhà ở. Đặc biệt, trong đầu tư nâng cao giá trị hàng hóa nhà ở, cần có cơ chế để các cấp chính quyền có thể tạo thêm vốn thông qua các quỹ tín dụng nhà ở, tạo vốn để phát triển hạ tầng hoặc dùng tài sản công để bảo lãnh vay vốn phát triển các dự án nhà ở. Các doanh nghiệp có thể vay vốn bằng việc thế chấp mảnh đất được giao cho dự án. Phối kết hợp với các ngân hàng hướng đến các đối tượng chính sách xã hội, thông qua thế chấp chính nhà ở tại các dự án đang triển khai. Đồng thời, kiểm soát chặt chẽ việc cam kết đưa vốn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam và tiến độ thực hiện dự án, hạn chế giao các dự án nhỏ lẻ mà khả năng đầu tư trong nước có thể thực hiện. Khuyến khích huy động các nguồn lực về vốn, công nghệ, kinh nghiệm, của các nhà đầu tư nước ngoài và người Việt nam ở nước ngoài nhằm phát triển TTNƠ trong nước và phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế.
Về thuế, chính sách thuế nhà ở phải đảm bảo yêu cầu phù hợp tình hình thưc tiễn và thực hiện các cam kết khi tham gia các tổ chức hiệp định theo thông lệ quốc tế, trong điều kiện hội nhập. Chính sách thuế phải phù hợp với các chính sách khác liên quan đến nhà ở và TTNƠ như chính sách đất đai, chính sách về giao thông, quy hoạch… Chính sách thuế nhà ở tạo nguồn thu cho Ngân sách nhà nước, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô trong đó có ổn định TTNƠ; Thực hiện tốt yêu cầu kiểm kê, kiểm soát đối với nhà ở…Chính sách thuế nhà ở là công cụ điều tiết vĩ mô thị trường nhà ở, là công cụ điều hòa thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch nhà ở, là công cụ thực hiện kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh nhà ở. Chính sách thuế nhà ở hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức, giảm thiểu tình trạng giao dịch “ngầm” cũng như các hành vi trốn thuế gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Hoàn thiện chính sách về thuế nhà ở, tạo môi trường thuận lợi để tổ chức thực hiện có hiệu quả, đúng hướng. Hoàn thiện chính sách phí và lệ phí liên
quan đến nhà ở để khuyến khích sử dụng có hiệu quả nhà ở, hạn chế đầu cơ, cũng như tăng nguồn thu cho Nhà nước.
Cần hỗ trợ về thuế, phí cho các doanh nghiệp đầu tư vào các dự án theo định hướng mục tiêu của nhà nước (các loại thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà ở, thuế sử dụng đất, thu tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, các loại thu tài chính). Thực hiện các chính sách ưu đãi cụ thể, minh bạch, thống nhất với những doanh nghiệp đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội. Thông qua cơ chế hỗ trợ lãi suất, thuế để khuyến khích các nhà đầu tư đáp ứng nhu cầu của các nhóm đối tượng chính sách như người có công với cách mạng, người có thu nhập thấp, người nghèo. Trên cơ sở các văn bản hỗ trợ của nhà nước, tạo điều kiện tốt nhất để doanh nghiệp triển khai có hiệu quả dự án nhà ở, góp phần đẩy nhanh quá trình cơ cấu lại thị trường nhà ở đạt kết quả thiết thực.
Hai là, đối với công cụ giá cả
Thành phố thực hiện định giá đất hằng năm một cách khoa học, sát với thị trường đảm bảo việc quản lý có hiệu quả về giá đối với mọi chủ thể tham gia vào TTNƠ. Thực hiện tốt công tác cải cách thủ tục hành chính, thực hiện hiệu quả cơ chế “một cửa”, “một cửa liên thông” trong xác định, thẩm định giá nhà ở, việc thẩm định giá nhà ở theo hướng tôn trọng tính chuyên nghiệp và luật pháp trong thực thi các dự án nhà ở. Thành phố quy định mức giá sàn và mức giá trần trong đấu giá đất đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể tham gia thị trường. Khi đền bù cho người dân bị thu hồi đất, giá cả đền bù phải đạt được sự đồng thuận, công khai minh bạch, thống nhất và sát với giá cả trên thị trường.
Thành phố thường xuyên thông báo giá cả trên các phương tiện đại chúng, nhằm chống độc quyền, câu kết về giá, gian dối trong cạnh tranh. Việc có hệ thống thông tin dự báo nhanh chóng giúp cho các cơ quan quản lý nhà nước của Thành phố đưa ra những quyết định kịp thời khi thị trường có những diễn biến bất ngờ. Thực hiện công bố bảng giá đất hàng năm sát với giá thị trường là góp phần nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Công khai giá cả nhà ở minh bạch và thống nhất, hạn chế đầu cơ, tiết kiệm thời gian của doanh nghiệp, nhằm giảm chi phí xã hội, tạo môi trường đầu tư dân chủ và thông thoáng.
Thành phố sử dụng quỹ bình ổn để ổn định giá cả về mặt hàng vật liệu xây dựng, giảm chi phí giá thành bằng các loại vật liệu xây dựng, là cơ sở để ổn định giá nhà ở. Đặc
biệt, đẩy mạnh sản xuất trong nước nâng cao, năng suất chất lượng hiệu quả sản phẩm nhà ở, để điều tiết TTNƠ có giá nhà ổn định. Thành phố dùng quỹ bình ổn giá thông qua hạ lãi suất cho vay, hỗ trợ bù giá để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp được mua nhà xã hội hoặc mua nhà thương mại giá thấp.