Nguyên nhân của những hạn chế

3.2.2.1. Nguyên nhân khách quan

Một là, năng lực quản lý, điều tiết và định hướng của chính phủ đối với thị trường nhà ở còn nhiều bất cập

Quá trình điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động TTNƠ hiệu quả còn thấp, công tác quy hoạch chất lượng không đảm bảo, tình trạng điều chỉnh, điều hành quy hoạch dự án xảy ra phổ biến, không nhất quán. Vai trò của cơ quan quản lý nhà nước trong kiểm soát và điều tiết thị trường thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp chưa tốt. Việc quản lý và điều hành thị trường quyền sử dụng đất còn yếu kém nhất là ở cấp cơ sở. Tình trạng quản lý yếu kém đã dẫn đến việc Nhà nước vừa thất thu ngân sách, vừa phải chi phí đáng kể cho việc khắc phục những hậu quả do sự yếu kém của quy hoạch cũng như quản lý đất đai gây ra. Việc sử dụng công cụ và khai thác các nguồn lực cho cơ cấu thị trường nhà ở hiệu quả chưa cao.

Nhà nước chưa tạo ra được hệ thống tài chính hỗ trợ vốn đa dạng, hiệu quả. Chưa khuyến khích hiệu quả các doanh nghiệp phát triển đa dạng các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư. Công tác đánh giá tiêu chuẩn xây dựng chưa phù hợp, chưa được điều chỉnh kịp thời. Thủ tục hành chính liên quan đến TTNƠ như thủ tục đầu tư, giao đất, hoạt động xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, còn phức tạp, kéo dài làm ảnh hưởng chung đến TTNƠ. Thủ tục hành chính có liên quan đến quá trình chuẩn bị và

triển khai các dự án đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị còn chồng chéo, không minh bạch. Công tác thanh tra liên ngành chưa quyết liệt, vi phạm về quy hoạch, quy chuẩn tiêu chuẩn tại các dự án đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị còn phổ biến.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giá BĐS năm 2020 vẫn tăng nóng; trong đó, có những khu vực, dự án giá tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020. Bộ Xây dựng nhận định giá nhà ở hiện chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực, không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Giới đầu cơ lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị, gây nhiễu loạn thông tin để “thổi giá” đẩy giá lên cao, thu lợi bất chính, gây bất ổn cho thị trường. Đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng (tỉ lệ 1/5.000) được nghiên cứu trên không gian đoạn sông Hồng dài khoảng 40km từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở. Tình trạng thổi giá thường xuất hiện tại các dự án chưa được phép mở bán hoặc đang trong thời gian thi công… đẩy giá đất lên cao trong thời gian ngắn, tạo “sóng ảo” để thu hút giới đầu tư và người dân. Hệ thống lãnh đạo địa phương vào cuộc không quyết liệt để kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, thực hiện các dự án đầu tư, giao dịch đất đai, theo đúng quy định pháp luật nên để xảy ra hiện tượng “sốt đất”…[49]

Hai là, do những khuyết tật và sự không đồng bộ của các loại thị trường

Thị trường vốn, thị trường tài chính, thị trường vật liệu xây dựng và thị trường lao động phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích, hỗ trợ và thúc đẩy hiệu quả với TTNƠ. Các nguồn lực để phát triển TTNƠ trên địa bàn TPHN còn ít vì nguồn vốn để tham gia TTNƠ rất lớn và rủi ro rất cao do thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, mang tính độc quyền.

Hệ thống các định chế tài chính BĐS, nhà ở chưa được hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong tạo lập nhà ở; chưa tạo được mô hình liên kết lợi ích giữa các chủ thể tham gia phát triển thị trường nhà ở, nhất là giữa các doanh nghiệp BĐS với các nhà đầu tư và người mua, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như người dân. Hệ thống thông tin, dự báo về TTNƠ không thống nhất, thiếu tin cậy gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, cũng như bảo đảm tính công khai, minh bạch của TTNƠ. TTNƠ Hà Nội bị méo mó do thiếu minh bạch, hiện tượng đầu cơ, kích giá, mua bán theo tin đồn, theo đám đông và theo quy

hoạch còn diễn ra khá phổ biến giá bị đẩy lên cao gây mất ổn định thị trường.

Khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu; do chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp rủi ro trong thời kỳ dịch bệnh; Trong đó, giá cả thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án BĐS tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm nhà ở tăng theo. Việc giải quyết mối quan hệ giữa nhà nước và thị trường có lúc còn chưa hiệu quả, dẫn đến mối quan hệ lợi ích của các chủ thể bị xâm phạm giữa nhà nước với doanh nghiệp và người dân tiêu dùng sản phẩm nhà ở.

Ba là, cơ chế, chính sách về thị trường nhà ở của các cấp bộ ngành trung ương còn chồng chéo, thiếu đồng bộ và không ổn định.

Hệ thống pháp luật, chính sách, các văn bản qui phạm pháp luật điều chỉnh TTBĐS, nhà ở từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch nhà ở đến quản lý sử dụng nhà ở chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo trong việc thực hiện chưa tạo hành lang pháp lý ổn định để làm “bà đỡ” cho TTNƠ. Nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến TTNƠ chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và TTBĐS. Đây là văn bản pháp lý rất quan trọng là hành lang để thông tin về nhà ở và TTBĐS được công khai, minh bạch trên thị trường. Nhưng sau 6 năm. Đến ngày 19/01/2021, Bộ Xây dựng ban hành Quyết định số 63/QĐ-BXD về Chương trình hành động của ngành Xây dựng thực hiện Nghị quyết số 01/NQ-CP và Nghị quyết số 02/NQ-CP. Theo đó, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu, sửa đổi Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và TTBĐS. Bên cạnh đó, hệ thống thông tin về nhà ở và TTBĐS vẫn chưa đầy đủ và liên tục, gây khó khăn cho quản lý nhà nước cũng như doanh nghiệp, người dân khi tham gia thị trường [12].

Chính sách phát triển TTNƠ chưa thật sự phù hợp, chính sách tài chính đất đai thời gian qua còn thiếu nhất quán, chưa rõ ràng. Thêm vào đó, việc quy định thu tiền sử dụng đất một lần đối với hầu hết các loại dự án nhà ở như hiện nay đã tạo gánh nặng về vốn đối với chủ đầu tư cũng như người dân, đồng thời chưa tạo được nguồn

thu ổn định lâu dài cho ngân sách. Một số quy định về đầu tư, xây dựng đất đai, môi trường còn chồng chéo, chuyển tiếp qua nhiều luật, nghị định nên công tác chuẩn bị đầu tư thường kéo dài hơn dự kiến, dẫn đến một số dự án chậm hoàn thiện được các thủ tục để được thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Chính sách tài chính tín dụng nhà ở và BĐS không ổn định. Chính sách thuế, phí liên quan đến nhà ở chưa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; phương pháp tính thuế và thủ tục nộp thuế có điểm còn bất cập chưa tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, dễ thất thu thuế. Đầu tư kinh doanh BĐS được coi là lĩnh vực phi sản xuất, khi các ngân hàng đã siết chặt nguồn vốn khiến thị trường rơi ngay vào tình trạng trầm lắng, thậm chí "đóng băng." Giá nhà ở sụt giảm ở hầu hết các phân khúc, lượng giao dịch thành công giảm mạnh, tồn kho tăng cao, cơ cấu hàng hóa mất cân đối, lệch pha cung cầu...

Cơ chế chính sách còn chưa minh bạch dẫn đến sự e ngại về đầu tư, các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước họ biết được hầu hết đất đai để xây dự án đều là đất chuyển đổi mục đích sử dụng, hậu kỳ còn tranh tụng, kiện cáo rất phức tạp nên việc kêu gọi đầu tư cả về nguồn vốn lẫn các nhà đầu tư còn ít.

3.2.2.2. Nguyên nhân chủ quan

Một là, năng lực của một số chủ thể tham gia vào thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội còn yếu

Các chủ thể tham gia thị trường đông về số lượng nhưng còn yếu về năng lực đã ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của TTNƠ. Trong những năm vừa qua, do lợi nhuận trong kinh doanh nhà ở cao, đã thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào lĩnh vực nhà ở. Nhiều tổng công ty, tập đoàn lớn không chuyên về xây dựng, kinh doanh nhà ở cũng thành lập công ty kinh doanh BĐS. Năng lực của nhiều chủ thể đầu tư phát triển nhà ở, kể cả về năng lực chuyên môn cũng như năng lực tài chính còn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư theo phong trào, thậm chí có không ít doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu chụp giật, lừa đảo. Quá trình tham gia TTNƠ một số chủ đầu tư do lợi ích nhóm đã trúng thầu nhưng lại bán lại dự án, hưởng lợi hoặc khi đã trúng thầu rồi nhưng không đủ năng lực để hoàn thành dự án làm mất lòng tin của xã hội đối với thị trường.

doanh nghiệp vẫn sử dụng công nghệ lạc hậu, năng suất lao động thấp...Đối với các doanh nghiệp khi gặp khó khăn do nhiều yếu tố, không có quỹ nhà ở đủ lớn để họ duy trì hoạt động, cầu sụt giảm do tình hình kinh tế, hoặc do dịch bệnh. Thực tế khi dịch covid-19 bùng phát vào năm 2019, nhiều doanh nghiệp bị đình trệ sản xuất, các doanh nghiệp có nguồn vốn ít gặp nhiều khó khăn, thu hẹp sản xuất, cung sụt giảm. Mặt khác, công tác quản lý dù được thực hiện chặt chẽ ở khâu giao đất, nhưng lại thiếu sự kiểm soát và xử lý trong việc sử dụng đất, thiếu thể chế quản lý tiến độ các dự án, gây ảnh hưởng tới phát triển kinh tế, an sinh xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, sau thời hạn này, nhiều chủ đầu tư vẫn “ôm” đất trong nhiều năm tiếp theo dù không triển khai bất cứ hạng mục nào [18].

Đa số các nhà đầu tư mới chú trọng đến các sản phẩm nhà ở có lợi nhuận cao, chưa quan tâm đến các sản phẩm phù hợp với nhiều đối tượng, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp. Công tác thanh, kiểm tra, uốn nắn giám sát của chính quyền còn chưa kiên quyết, dẫn đến trong năm 2020, ngành BĐS có sự thanh lọc, với việc nâng cao năng lực và tăng khả năng thích nghi của các doanh nghiệp tham gia thị trường; số doanh nghiệp thành lập mới năm 2020 kinh doanh BĐS 6.694 doanh nghiệp, giảm 15,5% so với năm 2019; số doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể 978 doanh nghiệp [32].

Hai là, năng lực quản lý, điều tiết, định hướng thị trường nhà ở của các cấp chính quyền Thành phố còn nhiều hạn chế

Cơ quan nhà nước các cấp ở TPHN chưa làm tốt vai trò tạo dựng cơ chế, chính sách để hỗ trợ, định hướng, điều tiết thị trường, giải quyết mâu thuẫn lợi ích trên thị trường. Cơ chế vận hành chủ yếu theo phương thức mệnh lệnh hành chính từ trên xuống, không bám sát nhu cầu thị trường, lúng túng trong việc triển khai các chủ trương chính sách của Chính phủ, chưa khuyến khích được các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào TTNƠ trên địa bàn Thành phố.

Thành phố cũng chưa có các biện pháp cụ thể, hữu hiệu để điều tiết thị trường nhất là về giá cả nhằm bảo đảm cho TTNƠ phát triển cân bằng. Đặc biệt, chưa quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới, sàn giao dịch BĐS, giá nhà ở bị thổi giá lên cao hơn so với thực tế giá trị của nó, qua nhiều khâu trung gian. Thủ tục hành chính còn rườm rà, kéo dài, gây nhiễu loạn thông tin, cố tình để chậm khâu giải quyết giấy tờ khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong quá trình triển khai dự án, ảnh hưởng lớn đến cơ cấu TTNƠ.

Công tác quy hoạch và quản lý theo quy hoạch còn yếu, thiếu tính ổn định, việc điều chỉnh quy hoạch thiếu nhất quán, không căn cứ vào nhu cầu của thị trường và nguồn lực thực hiện, chất lượng lập các quy hoạch chuyên ngành chưa phủ kín và không đồng bộ. Tình trạng phát triển đô thị, nhà ở theo kế hoạch, quy hoạch chưa đáp ứng yêu cầu thực tế. Việc cấp phép đầu tư các dự án nhà ở chưa nghiêm túc thường do nhà đầu tư đề xuất rồi mới quy hoạch hoặc tìm cách bổ sung, điều chỉnh quy hoạch. Công tác đăng ký một số chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của một số UBND quận, huyện, thị xã, nhất là các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất chưa sát với nhu cầu phát triển KT-XH. UBND các quận, huyện, thị xã lập, phê duyệt dự án đấu giá quyền sử dụng đất không đảm bảo khả thi thực hiện. Chưa quyết liệt thực hiện giải phóng mặt bằng, dẫn đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư còn chậm làm ảnh hưởng đến kết quả thực hiện chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư triển khai cầm chừng, chờ đón nhu cầu của TTNƠ.

Các cấp chính quyền kiểm soát việc dự báo đầu tư, chính sách định hướng đầu tư, khuyến khích doanh nghiệp phát triển NƠXH và giá thấp phân khúc hàng hóa nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư chưa hiệu quả, dẫn đến tình trạng lệch pha cung-cầu. Việc hỗ trợ người dân mua nhà còn bộc lộ rất nhiều bất cập, tạo kẽ hở cho tiêu cực, lợi ích nhóm để lọt những chủ đầu tư thiếu năng lực tác động đến các quy trình quản lý của cơ quan công quyền. Các dự án đầu tư tự phát, chậm tiến độ còn diễn ra phổ biến ở nhiều nơi, dẫn đến các đô thị phát triển không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng, lãng phí đất đa, vốn đầu tư của xã hội.

Công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh, giao dịch nhà ở, quản lý sử dụng đất đai chưa được thường xuyên, liên tục. Vụ việc vi phạm tiêu biểu dự án nhà ở 8B-Lê Trực do công ty may Lê Trực làm chủ đầu tư. Theo kết quả kiểm tra của liên ngành TP Hà Nội, công trình 8B Lê Trực có nhiều sai phạm so với giấy phép xây dựng đã được cấp. Từ đó, cho thấy sự yếu kém trong công tác quản lý TTNƠ của Thành phố [22].

Ba là, việc hoàn thiện cơ chế, chính sách của TPHN về thị trường nhà ở còn chậm, còn nhiều bất cập.

Thị trường nhà ở trên địa bàn đã có những thành tựu nhất định. Tuy nhiên, TTNƠ phát triển chưa ổn định và bền vững, còn manh mún; các nhà đầu tư chưa đủ

mạnh, các sản phẩm hàng hóa về nhà ở chưa đa dạng về chủng loại; thủ tục đầu tư dự án chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp còn chồng chéo; cơ chế chính sách chưa đầy đủ, đồng bộ. Thị trường nhà ở chưa đáp ứng được tiềm năng và nhu cầu của sự phát

Cơ cấu thị trường nhà ở

Nguyên nhân của những ưu điểm