4.1. Điểm giống nhau:
- Đều do nhà nước trao quyền sử dụng đất.
- Các chủ thể sử dụng đất đều là các chủ thể có đầy đủ khả năng và nhu cầu sử dụng đất.
- Căn cứ trên pháp luật về đất đai và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Kết thúc việc giao đất, thuê đất thì người nhận quyền sử dụng đất đều trở thành người sử dụng đất.
- Khi hết thời hạn giao hoặc thuê, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì đều được xem xét giao hoặc thuê tiếp nhưng không quá thời hạn đối với từng mục đích sử dụng đã được quy định.
4.2. Điểm khác nhau:
Giao đất Cho thuê đất
Khái niệm
Theo quy định tại khoản 7, Điều 3 Luật đất đai 2013: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyêt
định giao đất để trao quyền sử dụng
đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.”
=>Bản chất của việc giao đất chính là trao quyền sử dụng đất.
- Theo quy định tại khoản 8, Điều 3 Luật đất đai 2013: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp
đồng cho thuê quyền sử dụng đất”.
=>Như vậy, cho thuê đất là một trong những hình thức Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất bằng hợp đồng, thực hiện chế độ thuê đất phải trả tiền đã tạo cho người sử dụng đất có động lực để đầu tư hiệu quả vào đất đai, khắc phục tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí. Đồng thời, thể hiện việc đổi mới quan điểm quản lý đất đai, phù hợp với cơ chế thị trường, tạo nguồn thu cho ngân sách từ đất, huy động được nguồn vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp CNH- HĐH đất nước.
Hình thức
- Theo thời hạn giao đất
+ Giao đất lâu dài + Giao đất có thời hạn
- Theo nghĩa vụ tài chính
+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 54 Luật đất đai 2013)
+ Giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 55 Luật đất đai 2013)
- Theo phương thức giao
+ Giao đất thông qua đấu giá + Giao đất không thông qua đấu giá
- Theo thời hạn: Thuê đất có thời hạn
50 năm, 70 năm, 90 năm.
- Theo nghĩa vụ tài chính:
+ Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
+ Cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Theo phương thức thuê:
+ Thuê đất thông qua đấu giá + Thuê đất không thông qua đấu giá
Thời hạn sử
- Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có hai hình thức là:
- Người sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất đều có quy định về thời
dụng đất
+ Sử dụng đất ổn định lâu dài: Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng vào các mục đích quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013.
+ Sử dụng đất có thời hạn ( Điều 126 Luật đất đai 2013)
- Trường hợp Nhà nước giao đất được sử dụng lâu nhất là sử dụng ổn định lâu dài.
hạn (Điều 126 Luật đất đai 2013),
không có hình thức sử dụng ổn định lâu dài. Thời hạn thuê đất theo từng trường hợp được quy định tối đa là 50 năm, 70 năm và 99 năm.
- Thời gian thuê với trường hợp thuê lâu nhất là 99 năm Hạn mức sử dụng đất
- Nhà nước có quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp và hạn mức giao đất ở:
+ Tùy theo tình hình cụ thể của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức cụ thể giao đất ở. + Hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 Luật đất đai 2013.
- Không có quy định cụ thể về hạn mức cho thuê đất mà phụ thuộc vào khả
năng của hai bên. Diện tích đất cho
thuê phụ thuộc vào hai yếu tố là: + Nhu cầu sử dụng đất.
+ Quỹ đất đáp ứng.
Diện tích cụ thể cho thuê đất được ghi rõ trong Quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Người được giao đất được chuyển quyền của mình lại cho người khác thông qua các hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (theo Điều 179 Luật đất đai 2013).
- Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền:
+ Trường hợp thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê: người thuê đất có các quyền của người sử dụng đất như trường hợp Nhà nước giao đất.
+ Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm: người sử dụng đất chỉ được thực hiện việc chuyển quyền đối với tài sản trên đất. Chỉ có trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì có quyền cho thuê lại đất đã thuê.
Thẩm quyền
Thẩm quyền giao đất chỉ thuộc về UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện, UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất.
UBND cấp tỉnh, huyện, xã đều có thẩm quyền cho thuê đất. Nhưng UBND xã chỉ được cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
5. Chính sách giao đất, cho thuê đất Việt Nam giai đoạn đổi mới đên nay: * Giai đoạn từ năm 1986 - 1998: * Giai đoạn từ năm 1986 - 1998:
- Năm 1986, Nhà nước Việt Nam quyết định thực hiện đổi mới, trước hết là đổi mới về kinh tế.
- Tháng 12 năm 1987, Quốc hội Việt Nam đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đầu tiên.
- Luật Đất đai năm 1987 đã được xây dựng trên nguyên tắc Nhà nước bao cấp hoàn toàn về đất đai, đất đai không có giá trị và không có giá cả, ai cần đất thì được Nhà nước giao đất không thu tiền, ai không cần nữa thì Nhà nước thu hồi lại.
- Đến giữa năm 1991, Nhà nước quyết định áp dụng mô hình kinh tế thị trường với nhiều thành phần kinh tế có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
- Luật Đất đai thứ hai được Quốc hội thông qua năm 1993 đã có nhiều đổi mới nhằm tạo cơ chế thị trường trong phát triển kinh tế nông nghiệp, các chính sách giao đất, cho thuê đất cụ thể bao gồm:
(1) Nhà nước giao đất của hợp tác xã nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định với thời hạn 20 năm đối với đất sản xuất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối với hạn mức dưới 3 ha ở đồng bằng sông Mê Kông và dưới 2 ha ở những nơi khác, và 50 năm đối với đất sản xuất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất với hạn mức dưới 10 ha ở đồng bằng và 30 ha ở vùng núi.
(2) Nhà nước cho các tổ chức kinh tế trong nước, nhà đầu tư nước ngoài thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nhà đầu tư chỉ được chuyển nhượng các tài sản đầu tư trên đất, không được thực hiện các quyền giao dịch về đất đai. Nhà nước cho người nhận chuyển nhượng tiếp tục thuê đất, thẩm quyền cho thuê đất phi nông nghiệp chủ yếu thuộc Chính phủ trung ương (trên 1 ha đối với đất đầu tư phát triển công nghiệp dịch vụ và trên 3 ha đối với đất phát triển hạ tầng). UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cho thuê đất phi nông nghiệp không thuộc thẩm quyền của Chính phủ trung ương và đất nông nghiệp cho các tổ chức, UBND cấp huyện có thẩm quyển giao đất nông nghiệp, đất ở cho hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn.
(3) Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh trong những trường hợp thật cần thiết, trên thực tế nhà nước thu hồi đất để giao cho cả các dự án đầu tư vì mục tiêu lợi nhuận được Nhà nước phê duyệt và được coi là vì lợi ích quốc gia, hơn nữa nhà đầu tư chỉ có một con đường tiếp cận đất đai thông qua Nhà nước vì nhà đầu tư không có quyền giao dịch đất đai.
(4) Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng, người được giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ mẫu thống nhất trên cả nước. Mặc dù Luật đất đai quy định là Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp rất cần thiết để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh nhưng Luật cũng không cho phép các nhà đầu tư được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đất đai nên chỉ có một cách duy nhất để nhà đầu tư tiếp cận đất đai là thông qua cơ chế Nhà nước thu hồi đất của những người đang sử dụng để giao cho các dự án đầu tư theo hình thức thuê đất của Nhà nước.
- Đến năm 1994, để bổ sung cho hành lang pháp lý đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất, UB TVQH đã ban hành 2 Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức nước ngoài thuê đất tại Việt Nam
- Năm 1998, Quốc hội Việt Nam đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai, trong đó mở rộng một số quyền cho các nhà đầu tư trong nước, ngoài các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp, Nhà đầu tư trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án đổi đất lấy hạ tầng.
- Ngoài hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, Luật này cho phép áp dụng hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
* Giai đoạn từ năm 2003 - 2013:
- Luật đất đai 2003 đã tạo ra sự bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ đối với đất đai giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài:
- Sự khác nhau chính là nhà đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân; nhà đầu tư nước ngoài chỉ được nhà nước cho thuê đất, không được giao đất kể cả tham gia vào dự án phát triển nhà ở, và nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước thu hồi đất đối với mọi loại dự án đầu tư.
* Giai đoạn từ năm 2013 - nay:
- Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, phương thức giao đất và cho thuê đất có những điểm mới là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất.
- Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và từng địa phương.
- Điểm mới trong công tác giao đất, cho thuê đất theo Luật đất đai 2013 còn là mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Đối với đất nông nghiệp, Luật Đất đai 2013 đã quy định nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm, đất lâm nghiệp).