IV. BỐ CỤC QUY HOẠCH KIẾN TRÚC
4.3. Cơ cấu phân khu chức năng
* Nguyên tắc nghiên cứu cơ cấu quy hoạch:
- Tuân thủ Định hướng điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. - Ranh giới nghiên cứu phù hợp giới hạn phát triển đô thị đã được xác lập chung của khu đô thị Nhơn Trạch (ĐCQHCĐTNT) đến năm 2035.
- Đảm bảo các chỉ tiêu sử dụng đất phù hợp với QCXDVN và ĐCQHCĐTNT 2035.
- Tuân thủ các điều kiện khống chế về hành lang bảo vệ các công trình kỹ thuật, an ninh quốc phòng, đê điều, hành lang cách ly theo quy định...
- Bổ sung, cập nhật rà soát các dự án, đồ án liên quan, đề xuất phù hợp định hướng ĐCQHCĐTNT 2035.
---
QHPK TL 1/5.000 Khu đô thị du lịch 3-3 thuộc dải đô thị ven sông Đồng Nai – H.Nhơn Trạch 39
- Mạng giao thông được xác định từ cấp đường thành phố, liên khu vực, khu vực, phân khu vực tới cấp đường nhánh (với mạng lưới đường 200-300m).
- Cơ cấu quy hoạch được bố trí từ tiểu khu, khu ở, đơn vị ở.
- Cân đối quỹ đất, đảm bảo nhu cầu cho phát triển đô thị. Trong đó, chú trọng giải quyết các nhu cầu phát triển hạ tầng xã hội của địa phương. Hạn chế di dân giải phóng mặt bằng, phù hợp với định hướng chung.
- Tuân thủ các yêu cầu khống chế trong phân khu đô thị 3-3 của ĐCQHCĐTNT 2035 về các khung không gian các khu chức năng, trung tâm, khu ở.
+ Khuyến khích:
Khuyến khích phát triển các trung tâm đa chức năng mật độ cao ở các đầu mối giao thông chính.
Bảo tồn các các công trình di tích lịch sử văn hóa, công trình tôn giáo tín ngưỡng Bổ sung dịch vụ công cộng đô thị; Ưu tiên phát triển hạng mục hạ tầng xã hội cho khu vực.
Tạo lập không gian xanh trong khu đô thị, Khu công viên cây xanh, TDTT kết hợp du lịch sinh thái kết nối với hệ thống cây xanh, hành lang xanh đô thị.
Kết nối hạ tầng kỹ thuật, đầu mối giao thông vùng và đô thị:
+ Nghiêm cấm:
Xây dựng lấn chiếm không gian, lấn chiếm hành lang xanh, phá vỡ cảnh quan, các điểm di tích lịch sử văn hóa, công trình tôn giáo tín ngưỡng
+ Khai thác hiệu quả không gian, kiến trúc cảnh quan:
Khai thác môi trường tự nhiên: Sông Đồng Nai, sông Cái và hệ thống kênh mương, hồ ao.
Tổ chức công cộng cấp khu vực và đô thị trong các tiểu khu: trung tâm thương mại, hành tài chính, tổ hợp cơ quan, văn phòng .
Tổ chức mô hình khu ở đô thị hiện đại, tạo dựng không gian cho đô thị
+ Kết nối hạ tầng kỹ thuật:
Kết nối giao thông (trục không gian) với giao thông khu vực.
Kết nối hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện, thoát nước thải đồng bộ chung khu vực
+ Tổ chức không gian:
Phân bố khu vực nghiên cứu thành các khu vực trên cơ sở ranh giới nghiên cứu với các không gian cảnh quan tự nhiên hoặc các tuyến đường giao thông chính đô thị. Hình thành trung tâm cấp đô thị, khu vực và các khu ở hoặc đơn vị ở độc lập.
Tại các khu ở hình thành các đơn vị ở, với hạt nhân khu ở là khu công viên, vườn hoa cây xanh, trung tâm thương mại dịch vụ và trường trung học phổ thông.
Các đơn vị ở tổ chức các nhóm ở, với hạt nhân đơn vị ở là khu cây xanh, vườn hoa, công cộng đơn vị ở và cụm trường tiểu học, trung học cơ sở.
---
QHPK TL 1/5.000 Khu đô thị du lịch 3-3 thuộc dải đô thị ven sông Đồng Nai – H.Nhơn Trạch 40
Theo đó hình thành hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật: trạm cấp điện, cấp nước, xử lý nước thải, bến bãi đỗ xe.
Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật được tính toán xác định nhu cầu diện tích các loại đất từng cấp phục vụ theo quy mô dân số, tổ chức phân bố đảm bảo quy mô, tính chất sử dụng và bán kính phục vụ theo từng cấp: đô thị, khu ở, đơn vị ở.
Đảm bảo cân đối các chỉ tiêu đất đai trong phạm vi nghiên cứu quy hoạch phân khu cũng như các nhu cầu về công cộng cấp khu ở, trường trung học phổ thông phù hợp quy mô dân số trong các tiểu khu.
* Đánh giá lựa chọn phương án:
Trên cơ sở các nhận diện về vị trí đặc thù (KVNC chia thành 4 khu vực tách biệt),tính chất, vai trò, giá trị sẵn có, tiềm năng phát triển cũng như những hạn chế khu vực hình thành 4 cụm đô thị du lịch độc lập là 4 tiểu khu mang phong cách đặc trưng và riêng biệt:
(A)- Khu đô thị du lịch Nhơn Phước (tiểu khu I); (B)- Khu đô thị du lịch Đại Phước (tiểu khu II);
(C)- Khu đô thị du lịch sinh thái Tây sông Cái (tiểu khu III);
(D)- Khu đô thị du lịch DIC (tiểu khu IV) với tính chất và các đặc trưng riêng. Trong đó:
- Tiểu khu I và II là khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế, cung cấp các tiện nghi cơ sở hạ tầng, cơ sở vật chất kỹ thuật du lịch đồng bộ hiện đại, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách du lịch trong nước và quốc tế.
- Tiểu khu III là khu đô thị du lịch và vui chơi giải trí kết hợp và hỗ trợ chức năng với dải đô thị vành đai 2-1.
- Khu IV là khu đô thị du lịch sinh thái hỗ trợ và kết hợp với đô thị dịch vụ bệnh viện cấp vùng 3-2 là đô thị cửa ngõ vành đai 3.
---
QHPK TL 1/5.000 Khu đô thị du lịch 3-3 thuộc dải đô thị ven sông Đồng Nai – H.Nhơn Trạch 41
Trong đó tiểu khu I và II đã lập QHCT theo QHCĐTMNT 2006 có tính chất, chức năng cùng tổ chức không gian phù hợp với định hướng ĐCQHCĐTNT 2016 vừa được phê duyệt nên cơ cấu phân khu chức năng 2 tiểu khu này sẽ tôn trọng và kế thừa QHCT đã được phê duyệt, tuy nhiên kiến nghị điều chỉnh một số khu vực cục bộ để phù hợp với định hướng và các khống chế từ ĐCQHCĐTMNT2016. Cụ thế:
- Không bố trí các khu chức năng hay công trình kiên cố trong hàng lang bảo vệ ven sông, kênh và rạch. Chấp thuận các khu vực cục bộ đã xây dựng, các khu vực dự án chưa xây dựng kiến nghị đảm bảo hành lang tối thiểu 50m, các khu vực quy hoạch mới khoảng 50-100m dọc sông Đồng Nai và sông Cái và khoảng 15-30m đối với các kênh rạch chính trong khu vực. Khu vực hành lang xanh cách ly khuyên khích bố trí không gian mở kết hợp một số công trình dịch vụ nhỏ theo mô hình vật liệu thân thiện môi trường hay các bến thuyền du lịch.
- Đối với Tiểu khu I: là khu đảo độc lập, hướng tiếp cận duy nhất phải xuyên qua trục chính đô thị từ Tiểu khu II, điều kiện địa chất khu vực yếu thuận lợi xây dựng các công trình thấp tầng và theo định hướng QHCT đã được phê duyệt đây sẽ là khu ĐTDL cao cấp. Với các yếu tố khống chế như thế Tiểu khu I phù hợp xây dựng một khu ĐTDL cao cấp, thấp tầng, mật độ và dân số thấp, tuy nhiên theo QHCT được duyệt hiện nay tỉ lệ nhà ở cao tầng chiếm 26,4% quỹ đất ở, không gian đô thị có cấu trúc đối xứng không khả thi trong quá trình đầu tư phát triển tại khu vực có nền địa hình thấp và yếu cũng như cạnh tranh với các khu vực liền kề. Kiến nghị điều chỉnh khu vực này nên hình thành theo mô hình đảo đô thị sinh thái, phù hợp với nền địa hình tại khu vực. Chỉ bố trí các công trình khách sạn với tầng cao và khối tích lớn tập trung tại khu vực phía Tây – Bắc (nhìn về phía TP. Hồ Chí Minh) và một công trình điểm nhấn cao tầng tại khu vực ngã ba cửa ngõ vào khu vực từ tiểu khu II, các khu vực khác điều chỉnh thành nhà ở thấp tầng, ưu tiên xây dựng biệt thự cao cấp, tỷ lệ nhà ở không quá 30% theo cơ cấu đất chung.
- Đối với Tiểu khu II: tính toán quy mô công trình công cộng cấp khu ở đã đủ tuy nhiên việc bố trí các trung tâm công cộng này (trường học, nhà trẻ, chợ, y tế) khá manh mún dàn trải không đủ tiêu chuẩn theo quy định (ví dụ bố trí cả trường cấp 1 và cấp 2
---
QHPK TL 1/5.000 Khu đô thị du lịch 3-3 thuộc dải đô thị ven sông Đồng Nai – H.Nhơn Trạch 42
vào một lô đất 7000m2, hay bố trí 2 trường cấp 1 và 2 cách nhau 1,2 km nhưng mỗi trường lại có diện tích rất nhỏ. QHPK kiến nghị bố trí gộp các chức năng công cộng này thành từng công trình đảm bảo quy mô và bán kính phục vụ theo quy chuẩn.
- Khu trung tâm thương mại (CBD) bố trí chủ yếu các tòa nhà cao tầng có chức năng phức hợp thương mại dịch vụ, cao ốc văn phòng, trung tâm hội nghị, khách sạn và căn hộ lưu trú ngắn hạn kết hợp TM-DV. Tuy nhiên căn cứ nhu cầu thực tế và đặc thù của phân khu 3-3 cũng như tính chất của khu ĐTDL Đại Phước, đây là một cù lao độc lập, được bao bọc xung quanh bởi sông Cái với hướng tiến cận đến từ 2 hướng là tuyến đường từ VĐ3 và hệ thống cảng sông. Đây cũng là khu vực có nền địa chất yếu không thuận lợi cho việc phát triển mật độ dày các tòa nhà cao tầng trên một quy mô lớn theo QHCT được phê duyệt. Bên cạnh đấy việc bố trí trung tâm thương mại – dịch vụ (CBD) quy mô lớn tại khu vực này cũng không phù hợp với định hướng của ĐCQHCĐTM Nhơn Trạch (theo ĐCQHCĐTMNT trung tâm này sẽ được bố trí tại phân khu 1 và 2). Vì những lý do trên QHPK 3-3 sẽ có những điều chỉnh tại khu CBD chuyển một phần quỹ đất thành đất ở chung cư thấp tầng gắn với các khu phức hợp cấp khu vực và đô thị phù hợp.
---
QHPK TL 1/5.000 Khu đô thị du lịch 3-3 thuộc dải đô thị ven sông Đồng Nai – H.Nhơn Trạch 43
Cơ cấu phân khu chức năng các tiểu khu như sau:
(A) Khu đô thị du lịch Nhơn Phước (Tiểu khu I): bao gồm các khu chức năng:
- Tiểu khu I bố trí theo mô hình đảo đô thị sinh thái (06 đảo đô thị có diện tích khoảng từ 15ha đến 35ha) với các khu chức năng được chia thành các cụm đô thị với hệ thống không gian xanh liên hoàn bao quanh và phù hợp với địa hình thấp của khu vực:
- Đảo đô thị phía Tây Bắc - có diện tích khoảng 35ha – bao gồm các khu chức năng hỗn hợp dịch vụ du lịch khách sạn, ở thương mại... Đảo đô thị có hướng nhìn về TP Hồ Chí Minh với chức năng là cửa ngõ đường thủy phía Tây vào khu vực.
Đảo đô thị phía Nam - diện tích khoảng 35ha - có chức năng cửa ngõ đường bộ vào tiểu khu I. Tại đây có công trình điểm nhấn cao tầng (25-50 tầng) tại vị trí ngã ba đi vào khu vực.
Đảo đô thị phía Tây Nam – có diện tích khoảng 12ha – có chức năng cửa ngõ đường thủy chính vào tiểu khu I.
Các đảo đô thị khác có diện tích khoảng từ 15 ha đến 30 ha bao gồm nhiều loại hình nhà ở khác nhau như nhà ở liên kế, biệt thự cao cấp, shop house... Sự đa dạng về loại hình nhà ở sẽ làm cho khu đô thị phục vụ được đa dạng hơn nhu cầu của người dân.
- Không gian công cộng Tiểu khu I với các trường cấp I,II, nhà trẻ-mẫu giáo, trạm y tế đảm bảo bán kính phục vụ 500-1000m. Ngoài ra việc chia thành 6 đảo đô thị và tổ chức các công viên phục vụ nhóm ở, bổ sung nhà sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ tại trung tâm các nhóm ở sẽ đảm bảo khả năng phục vụ chất lượng cao cho người dân.
---