quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam
Trong quá trình thực thi Luật Đất đai 2013 đã đạt được một số kết quả nhất định: quy định đầy đủ, rõ ràng và chặt chẽ hơn các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, nảy sinh nhiều vấn đề vướng mắc có ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất như sau:
- Sự thiếu nhất quán giữa nội dung Luật và Văn bản hướng dẫn thi hành đang là điểm khó xử lý:
+ Tại Điều 105 của Luật quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, UBND tỉnh được ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường, không quy định được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài. Tuy nhiên, tại Điều 37, Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành lại quy định được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài.
+ Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Tại Điểm a Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “1. Trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì: a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, tại Khoản 4 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT lại quy định trường hợp nêu trên thì Người sử dụng đất nộp đơn đăng ký biến động đất đai. Như vậy: Quy định mẫu đơn đăng ký khác nhau trong cùng một nội dung hướng dẫn, dẫn đến khó khăn khi triển khai thực hiện trên thực tế.
+ Việc hướng dẫn thực hiện một số chế định của Luật Đất đai năm 2013 chưa thống nhất giữa các bộ, ngành liên quan dẫn đến vướng mắc trong quá trình thực thi; tổ chức và cá nhân khi tham gia giao dịch liên quan lĩnh vực này chưa được tạo điều kiện thuận lợi như tinh thần Luật quy định; Cụ thể như, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định là công dân, tổ chức khi có quan hệ hợp đồng liên quan quyền sử dụng đất thì được phép lựa chọn các tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã để ký kết hợp đồng. Tuy nhiên thực tế lại đang có vướng mắc, cụ thể: Ngày 22/10/2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường có Công văn số 4591/BTNMT-PC gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc thực hiện các quy định về công chứng, chứng thực theo quy định Luật Đất đai năm 2013; Tuy nhiên, ngày 21/11/2014, Bộ Tư pháp ban hành Công văn số 4800/BTP-BTTP, yêu cầu “các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã ban hành quyết định của UBND cấp tỉnh về chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất từ UBND cấp xã sang các tổ chức hành nghề công chứng thì tiếp tục thực hiện để bảo đảm sự ổn định, không đặt vấn đề chuyển giao lại cho UBND cấp xã, tránh xáo trộn và khó khăn cho yêu cầu công chứng, chứng thực tại địa phương”; Hiện tại các địa phương đều lúng túng không biết tuân theo hướng dẫn của Bộ nào.
- Đối với tổ chức thực hiện: Quy định về thủ tục chuyển nhượng cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp tách thửa, theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì các trường hợp tách thửa khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận phải lập hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan công chứng trước khi nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện công tác đo vẽ thửa đất, xác định
điều kiện tách thửa. Thủ tục như trên gây khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện, ví như trường hợp thửa đất không đủ điều kiện tách thửa hoặc diện tích chuyển nhượng có sai lệch so với hợp đồng công chứng.
2.3.4. Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ tại Thanh Hoá
Quyết định số 4293/2011/QĐ-UBND Thanh Hóa, ngày 21/12/2011 V/v quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2012.
Quyết định số 4194/2012/QĐ-UBND Thanh Hóa, ngày 13/12/2012 V/v quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2013.
Quyết định số 4545/2013/QĐ-UBND, ngày 18/12/2013 Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2014.
Quyết định số 4545/QĐ-UBND, ngày 18/12/2014 Quy định Bảng giá đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
Quyết định số 3162/QĐ-UBND ngày 26/09/2014 Ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
Quyết định số 999/2015/QĐ-UBND ngày 26/03/2015 Ban hành quy định về thực hiện trình thủ tục chấp thuận chủ trương, địa điểm thực hiện đầu tư, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh.
Trong những năm qua, được sự quan tâm của Bộ Tài nguyên và Môi trường và của các Bộ, Ngành. Tỉnh Thanh Hóa đã triển khai thực hiện công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính theo dự án đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11 huyện miền núi (giai đoạn từ năm 2004-2008) và Dự án tổng thể (giai đoạn từ năm 2008-2011) toàn Tỉnh đã hoàn thành việc đo đạc, lập bản đồ địa chính theo hệ tọa độ VN-2000 trên địa bàn 19 huyện thuộc tỉnh. Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn tỉnh còn hạn chế, mới xây dựng được ở một số huyện nhưng chưa đồng bộ, mỗi huyện được một số xã.
Kết quả rà soát, đánh giá tình hình, xác định nhu cầu cấp giấy chứng nhận đối với từng loại đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa đến ngày 20/10/2015, đối với đất ở hộ gia đình, cá nhân: Đã cấp 852.545/932.748 GCNQSD đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đạt 91,40% số giấy cần phải cấp (lần đầu). Trong đó đất ở đô thị (phường, thị trấn) cấp được 107.870/118.001 giấy (mỗi thửa 01 giấy), đạt 91,41% số thửa đất cần phải cấp (lần đầu); đất ở nông thôn đã cấp được 744.675/814.747 giấy (cả cấp chung và cấp đến thửa), đạt 91,40% số thửa đất
cần phải cấp (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thanh Hóa, 2019). UBND tỉnh Thanh Hóa đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện rà soát các thủ tục hành chính về đất đai, cắt giảm thành phần hồ sơ, thời gian giải quyết và đẩy mạnh việc giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, công dân và trình UBND tỉnh sửa đổi, bổ sung kịp thời những thủ tục hành chính cho phù hợp với quy định của pháp luật. Các thủ tục hành chính về đất đai được công bố công khai rộng rãi, tạo điều kiện tổ chức thực hiện có hiệu quả, chống các hành vi tiêu cực, gây phiền hà, sách nhiễu; các tổ chức, doanh nghiệp và người dân dễ dàng tiếp cận với đất đai, tìm kiếm cơ hội đầu tư; đồng thời cũng là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền tổ chức thanh tra, kiểm tra công tác cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo việc tổ chức thực hiện cải cách thủ tục hành chính có hiệu quả.
Trong giai đoạn 2016 – 2020 thì trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa thực hiện khoảng 283.500 giao dịch của ngưởi sử dụng đất, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp diễn ra sôi động hơn so với các quyền cho thuê, cho thuê lại và góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền thế chấp diễn ra nhiều nhất so với các quyền khác (với khoảng 55.282 giao dịch chiếm khoảng 19,5 %). Trong 27 đơn vị hành chính cấp huyện, thị xã, thành phố thì huyện Quảng Xương diễn ra khá sôi động với gần 31.545 giao dịch chiếm 11,13% giao dịch trên địa bàn toàn tỉnh. Do đặc thù của từng địa phương do đó tại khu vực đô thị, vùng đồng bằng ven biển người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng và thế chấp chiếm số lượng nhiều nhất, còn đối với các huyện trung du và miền núi thì việc thực hiện quyền tặng cho và thừa kế lại chiếm số lượng lớn nhất (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thanh Hóa, 2019).
2.3.5. Nhận xét đánh giá chung
Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho
Nhà nước và nhân dân.
Việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai.
Chế tài xử phạt việc không chấp hành quy định về đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất chưa đủ mạnh. Nhận thức và việc chấp hành quy định của pháp luật đất đai về việc đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn chưa nghiêm gây khó khăn cho cơ quan quản lý. Công tác kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của các cấp, các ngành và địa phương chưa tốt (Lê Thanh Khuyến, 2015).
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa.
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
- Thời gian tiến hành nghiên cứu đề tài được thực hiện từ tháng 4 năm 2020 đến tháng 6 năm 2021.
- Các tài liệu, số liệu thứ cấp được thu thập trong giai đoạn 2017-2019, các số liệu sơ cấp được điều tra trong năm 2020.
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Đề tài tập trung nghiên cứu về 4 quyền của người sử dụng đất gồm: Quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.
- Các hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện quyền có đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Công chức, viên chức liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hậu Lộc
- Vị trí địa lý; - Địa hình;
- Điều kiện kinh tế xã hội;
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội.
3.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đaı trên địa bàn huyện Hậu Lộc
- Tình hình quản lý đất đai;
- Hiện trạng và biến động sử dụng đất giai đoạn 2016-2019 huyện Hậu Lộc.
3.4.3. Đánh gıá vıệc thực hıện các quyền của ngườı sử dụng đất tạı huyệnHậu Lộc gıaı đoạn 2017-2019 Hậu Lộc gıaı đoạn 2017-2019
- Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền của người sử dụng đất; - Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền của người sử dụng đất;
- Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền của người sử dụng đất; - Đánh giá của công chức, viên chức liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc;
- Đánh giá chung khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
3.4.4. Đề xuất các gıảı pháp nâng cao hıệu quả vıệc thực hıện các quyền củangườı sử dụng đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc ngườı sử dụng đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan đến đề tài từ các cơ quan chức năng, như: Phòng Tài nguyên và Môi trường; Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hậu Lộc; phòng Thống kê; các phòng ban chuyên môn của huyện Hậu Lộc; mạng Internet; Thư viện Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
3.5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
Điều tra, phỏng vấn các hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2016- 2019; công chức, viên chức là địa chính xã, thị trấn và Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hậu Lộc là những người trực tiếp thực hiện các thủ tục liên quan đến các quyền của người sử dụng đất.
- Sử dụng số liệu các trường hợp có giao dịch tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hậu Lộc để tham khảo, trên cơ sở đó thực hiện điều tra ngẫu nhiên các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu. Tổng số lượng phiếu điều tra các hộ gia đình, cá nhân là 120 phiếu (mỗi quyền điều tra 30 phiếu). Các tiêu chí điều tra bao gồm: Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Văn bản hướng dẫn thực hiện quyền của người sử dụng đất; Thời gian hoàn thành các thủ tục; Phí, lệ phí; Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển QSDĐ; Thái độ của cán bộ thực hiện, tiếp nhận hồ sơ; Tìm kiến thông tin và giao dịch.
- Phỏng vấn trực tiếp 34 cán bộ, công chức, viên chức trực tiếp thực hiện các thủ tục liên quan đến các quyền của người sử dụng đất. Trong đó, có 27 phiếu phỏng vấn cán bộ địa chính của 27 đơn vị xã, thị trấn; 03 phiếu phỏng vấn cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện; 02 phiếu phỏng vấn cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện và 01 phiếu phỏng vấn cán bộ phụ trách bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (bộ phận 01 cửa) Văn phòng HĐND - UBND huyện, 01 phiếu phỏng vấn cán bộ chi cục thuế huyện Hậu Lộc. Các tiêu chí điều tra gồm: Cơ sở vật chất nơi làm việc; Năng lực giải quyết công việc của công chức, viên chức; Sự hiểu biết về pháp luật của những người sử dụng đất; Sự phối hợp giữa Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính với các ban, ngành có liên quan; Ý kiến đánh giá về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất; Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Bảng 3.1. Số lượng phiếu điều tra
STT Phân loại Số phiếu
I Hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền 120
1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30
2 Tặng cho quyền sử dụng đất 30 3 Thừa kế quyền sử dụng đất 30 4 Thế chấp quyền sử dụng đất 30 II Cán bộ công chức, viên chức 34 1 Công chức địa chính xã (thị trấn) 27 2 Viên chức Văn phòng ĐKĐĐ 03
3 Công chức phòng Tài nguyên và Môi trường 02
4 Công chức phụ trách bộ phận một cửa 01
5 Công chức chi cục thuế huyện Hậu Lộc 01
3.5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu
Kết quả điều tra về tình hình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền của người sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu được tổng hợp và xử lý thống kê trên phần mềm Excel phục vụ cho các nội dung nghiên cứu của đề tài.
3.5.4. Phương pháp so sánh
Phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện quyền của người sử dụng đất theo