quyền thừa kế và quyền thế chấp.
Bảng 4.2. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 huyện Hậu Lộc
STT Nội dung 2017 2018 2019 Tổng
1 Thực hiện quyền chuyển đổi 8 5 7 20
2 Thực hiện quyền chuyển nhượng 3423 3589 3247 10259
3 Thực hiện quyền tặng cho 492 518 539 1549
4 Thực hiện quyền thừa kế 331 357 378 1066
5 Thực hiện quyền thế chấp 4228 4394 4052 12674
6 Thực hiện quyền cho thuê 7 6 5 18
7 Thực hiện quyền cho thuê lại 2 3 2 7
8 Thực hiện quyền góp vốn QSD đất 0 0 0 0
Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hậu Lộc (2017-2019)
4.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền củangười sử dụng đất người sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất trong việc chuyển QSDĐ. Đó là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người nhận QSDĐ phải cho người chuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền hoặc một hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả các chi phí làm tăng giá trị của đất. Như vậy, chuyển QSDĐ được hiểu là việc mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ. Hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện. Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định tại Thông tư 84/2008/TT - BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài Chính về việc hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân; Thông tư số 12/2011/TT-BTC sửa đổi Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của bộ tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và sửa đổi Thông tư số 02/2010/ TT - BTC ngày 11/01/2010 của bộ tài chính hướng dẫn bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của bộ tài chính và Nghị định số 176/1999/NĐ- CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 của chính phủ về lệ phí trước bạ; Nghị Định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung điều 6 Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 của chính phủ về lệ phí trước bạ. Ngoài ra, người sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính (là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính). Theo Thông tư số 63/2002/TT-BTC ngày 24/07/2002 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện các quy định pháp luật về phí, lệ phí và thẩm định địa chính (là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp QSDĐ có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định) theo Thông tư 97/2006/TT- BTC của Bộ Tài Chính ngày 16/10/2006. Về thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền của người sử dụng đất tại VPĐKĐĐ huyện Hậu Lộc.
Bước 1. Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận “Một cửa” của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hậu Lộc (Quốc hội, 2013).
Hồ sơ gồm có: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu); Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có đơn đề nghị tách thửa đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.
Bước 2. Thẩm định hồ sơ
sao hồ sơ địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 3. Xác định nghĩa vụ tài chính
Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho người chuyển nhượng (nhận chuyển nhượng) quyền sử dụng đất về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hậu Lộc lưu hồ sơ.
Bước 4. In giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hậu Lộc in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển hồ sơ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thanh Hóa (đối với trường hợp cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sau đó chuyển hồ sơ và giấy chứng nhận đã in sang Chi cục Quản lý đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường.
Bước 5. Trình và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Chi cục Quản lý đất đai kiểm tra hồ sơ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã in, dự thảo Tờ trình sau đó trình Giám đốc sở Tài nguyên và Môi trường ký Tờ trình và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển kết quả cho Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thanh Hóa.
Bước 6. Cập nhật thông tin biến động
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hậu Lộc vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ.
Bước 7. Trả kết quả
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu phí, lệ phí và trả kết quả cho người sử dụng đất.
Bảng 4.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Hậu Lộc giai đoạn 2017 - 2019
ĐVT: hồ sơ
STT Đơn vị hành chính 2017 2018 2019 Tổng
1 Cầu Lộc 215 210 212 637
2 Đa Lộc 153 273 134 560
4 Đại Lộc 190 221 200 611 5 Hải Lộc 146 246 227 619 6 Hoa Lộc 180 180 216 576 7 Hòa Lộc 116 116 102 334 8 Hưng Lộc 71 71 60 202 9 Liên Lộc 138 238 160 536 10 Lộc Sơn 70 70 68 208 11 Thịnh Lộc 55 68 85 208 12 Lộc Tân 72 47 49 168 13 Thị trấn Hậu Lộc 167 287 241 695 14 Minh Lộc 74 74 69 217 15 Mỹ Lộc 82 164 144 390 16 Ngư Lộc 20 25 18 63 17 Phong Lộc 55 53 40 148 18 Phú Lộc 30 17 53 100 19 Quang Lộc 197 170 74 441 20 Thành Lộc 179 93 185 457 21 Văn Lộc 67 57 89 213 22 Thuần Lộc 212 187 72 471 23 Tiến Lộc 187 92 194 473 24 Châu Lộc 85 62 13 160 25 Triệu Lộc 189 164 76 429 26 Tuy Lộc 214 230 261 705 27 Xuân Lộc 134 62 10 206 Tổng 3423 3589 3247 10259
Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hậu Lộc (2017-2019) Về mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan với mức thuế suất là 25%, trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản với mức thuế suất là 2%. Trên địa bàn huyện Hậu Lộc, mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được áp dụng là 2%. Theo bảng giá đất do UBND tỉnh Thanh Hóa quy định theo Quyết định số 552/2014/QĐ- UBND, giá đất tại huyện Hậu Lộc dao động từ 573.000 đồng/m2
đến 6.500.000 đồng/m2 tùy theo từng vị trí.
Huyện Hậu Lộc có hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ diễn ra khá sôi động. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện Hậu Lộc giai đoạn 2017 - 2019 thể hiện trong bảng 4.3.
trên địa bàn huyện Hậu Lộc tiếp nhận tổng số 10.259 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Tổng số tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2017 là 3423 hồ sơ, năm 2019 giảm xuống 3247 hồ sơ. Trong giai đoạn 2017 - 2018, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất ở trên địa bàn huyện Hậu Lộc có xu hướng tăng lên. Tuy nhiên giai đoạn 2018-2019 việc chuyển nhượng quyền sử dụng giảm đi, nguyên nhân chính là do thị trường bất động sản bị khủng hoảng, kinh tế khó khăn hơn.
Kết quả điều tra 30 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn nghiên cứu cho thấy:
- Đa số người dân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là để chuyển đến nơi ở mới có 11 ý kiến (chiếm 36,67%); lấy tiền gửi tiết kiệm 8 ý kiến (chiếm 26,67%); đầu tư sản xuất, kinh doanh 3 ý kiến (chiếm 10,00%); lấy tiền trả nợ 3 ý kiến (chiếm 10,00%); lấy tiền xây dựng, sửa chữa nhà cửa 2 ý kiến (chiếm 6,67%), lấy tiền chi cho cuộc sống hàng ngày 1 ý kiến (chiếm 3,33%) và các lý do khác 2 ý kiến (chiếm 6,66%). Như vậy, vấn đề định cư và chỗ ở được ưu tiên hàng đầu của người dân trên địa bàn huyện (Bảng 4.4).
- Về khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất: số hộ trả lời là tạm được là 18 ý kiến (chiếm 60,00 %); số hộ trả lời là dễ dàng 8 ý kiến (chiếm 26,67%); 10,00 % số hộ trả lời là khó tìm và 3,33% số hộ trả lời là rất khó tìm (Bảng 4.4). Các hộ được điều tra cho biết thông qua người khác giới thiệu hoặc do người chuyển nhượng đăng thông tin trên các tờ rơi mà họ tìm kiếm được thông tin về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dựa vào tiêu chí đánh giá nhìn chung thị trường trong chuyển nhượng QSDĐ khá là minh bạch. Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hậu Lộc đã niêm yết công khai những thủ tục hành chính cần thiết phải có để khi người dân đến giao dịch không bị bỡ ngỡ. Trên cơ sở đánh giá thực tế, ta thấy: về mặt quản lý nhà nước thì cơ quan nhà nước quản lý được các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng pháp luật thông qua việc đăng ký biến động cho người SDĐ. Đối với người dân, họ đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Tuy nhiên trong quá trình thao tác nghiệp vụ của cơ quan quản lý vẫn không tránh khỏi những hạn chế nhất định trong việc tiến hành thực hiện các bước hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượng cho người dân, nhất là khi người dân chỉ chuyển nhượng một phần đất ở chứ không chuyển nhượng hết cả thửa đất.
- Về thời gian thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo Điều 61, chương 7 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày.
Kết quả điểu tra 30 người đến thực hiện quyền: 33,33% số hộ đánh giá ở mức nhanh hơn; 46,67% số hộ trả lời ở mức đúng hẹn, 20,00% số hộ đánh giá ở mức không đúng hẹn. Thời gian thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc trung bình là 9 ngày. Dựa trên cơ sở đánh giá theo tiêu chí nhìn chung thời gian thực hiện tặng cho QSDĐ ở đây là ở mức nhanh.
Trong số 30 hộ được điều tra có 50% số hộ trả lời là bình thường, 33,34% số hộ trả lời là phức tạp, 16,66% số hộ cho rằng thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đơn giản. (Bảng 4.4). Dựa vào tiêu chí đánh giá theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ- CP nhìn chung thủ tục thực hiện QSDĐ ở đây xếp vào mức bình thường.
- Về rủi ro khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 63,33% số hộ trả lời là không sợ và ít sợ, có 30% số hộ trả lời là sợ rủi ro và 6,67% số hộ trả lời là rất sợ rủi ro (Bảng 4.4). Qua điều tra cho thấy, nguyên nhân chính mà người sử dụng đất lo sợ rủi ro khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do trong nhiều trường hợp bên chuyển nhượng đã hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bên nhận chuyển nhượng không thực hiện việc trả tiền như đã thỏa thuận. Trong trường hợp này, bên chuyển nhượng có quyền khởi kiện ra Tòa án để đòi lại quyền lợi của mình. Tuy nhiên, đa số người sử dụng đất đều e ngại việc khởi kiện ra Tòa do sợ thủ tục phức tạp và mất tiền án phí cao.
Bảng 4.4. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc
TT Chỉ tiêu Ý kiến Tỷ lệ (%)
Tổng số phiếu 30 100,00
1 Lý do chuyển nhượng
1.1 Chuyển nơi ở mới 11 36,67
1.2 Lấy tiền gửi tiết kiệm 8 26,67
1.3 Đầu tư sản xuất, kinh doanh 3 10,00
1.4 Lấy tiền xây dựng, sửa chữa nhà cửa 2 6,67
1.5 Lấy tiền để trả nợ 3 10,00
1.7 Lý do khác 2 6,67 2 Tìm kiếm thông tin về giao dịch
2.1 Dễ dàng 8 26,67
2.2 Tạm được 18 60,00
2.3 Khó tìm 3 10,00
2.4 Rất khó tìm 1 3,33
3 Mức thuế chuyển nhượng
3.1 Cao 10 33,33 3.2 Vừa phải 18 60,00 3.3 Thấp 2 6,67 4 Thủ tục thực hiện quyền 0,00 4.1 Phức tạp 10 33,33 4.2 Bình thường 15 50,00 4.3 Đơn giản 5 16,67
5 Thời gian hoàn thành thủ tục
5.1 Nhanh hơn 10 33,33
5.2 Đúng hẹn 14 46,67
5.3 Không đúng hẹn 6 20,00
6 Rủi ro khi giao dịch về quyền của người sử dụng đất
6.1 Rất sợ 2 6,67
6.2 Có sợ 9 30,00
6.3 Ít sợ 12 40,00
6.4 Không sợ 7 23,33
7 Giá kê khai để tính thuế
7.1 Cao hơn khung giá 2 6,67
7.2 Bằng khung giá 28 93,33
Nguồn: Số liệu điều tra (2020) Về giá kê khai để tính thuế, qua số liệu điều tra cho thấy: chỉ có 6,67% số hộ khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn khung giá, còn 93,33% số hộ khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng bằng khung giá theo Quyết định của UBND tỉnh. Theo quy định của pháp luật, khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân như sau: trường hợp giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá Nhà nước quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì thu theo giá ghi trong hợp đồng; trường hợp thấp hơn hoặc bằng giá Nhà nước quy định thì thu theo giá Nhà nước.