dụng đất
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang giá trị QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật đất đai năm 2003. Quyền này tiếp tục được ghi nhận trong Luật đất đai năm 2013. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất là một phương thức giúp người sử dụng đất tiếp cận dễ dàng với nguồn vốn vay, đồng thời là một kênh giúp ngân hàng và các tổ chức tín dụng mở rộng phạm vi và đối tượng cho vay vốn góp phần thúc đẩy thị trường vốn và thị trường bất động sản phát triển. Theo thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP- BTNMT ngày 16/06/2005, việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một hình thức mà theo đó bên thứ ba có thể dùng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để xác lập hợp đồng bảo lãnh với bên nhận đảm bảo (Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường, 2005). Tuy nhiên theo quy định tại Thông tư liên tịch số 03/2006 TTLT-BTP- BTNMT ngày 13/06/2006 đã sửa đổi bằng việc bãi bỏ cách gọi tên giao dịch bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và bãi bỏ các hướng dẫn về việc ghi nhận đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường, 2011). Hiện nay, theo quy định hiện hành thì chỉ còn duy nhất cách gọi tên giao dịch đảm bảo và hướng dẫn thủ tục về “đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” (Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên môi trường, 2011).
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước phạm vi được thế chấp rộng hơn là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động Việt Nam. Để thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, từ năm 2011 đến năm 2017, người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) phải đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất. Thông tư này thay thế Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT, người sử dụng đất phải đến Văn phòng Đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng. Việc làm này đã có tác dụng tích cực và giúp cơ quan chức năng có thể quản lý được việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất với ngân hàng. Ở đây, cơ quan Nhà nước là người đứng giữa đảm bảo phần pháp lý cho các bên nên đã hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất không đăng ký thế chấp. Ngoài ra, việc đăng ký thế chấp còn giúp cho người sử dụng đất được đảm bảo pháp lý về quyền lợi với thửa đất của mình. Trình tự thế chấp bằng QSDĐ tại huyện Hậu Lộc.
Bước 1. Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận “Một cửa” của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hậu Lộc (theo quy định của Luật Đất đai năm 2013). Hồ sơ gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (theo mẫu); Hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính); Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu. Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó đã hình thành, nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp như trên cùng với Hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai.
Bước 2. Kiểm tra hồ sơ
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hậu Lộc kiểm tra về thẩm quyền đăng ký và tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ.
Bước 3. Thực hiện đăng ký
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hậu Lộc ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vào sổ địa chính, sổ theo dõi
biến động đất đai theo quy định của pháp luật; trình Lãnh đạo Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai ký duyệt; thông báo cho các cơ quan quản lý hồ sơ địa chính có liên quan (nếu có); chuyển kết quả cho bộ phận một cửa.
Bước 4. Trả kết quả
Bộ phận “Một cửa” thu phí và trả kết quả cho người đăng ký thế chấp.
Qua số liệu ở bảng 4.10, cho thấy giai đoạn 2017 - 2019 huyện Hậu Lộc có 12.674 trường hợp đăng ký thế chấp bằng giá trị QSDĐ. Từ kết quả này cho thấy hoạt động thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa huyện Hậu Lộc sôi động việc thế chấp này diễn ra chủ yếu giữa cá nhân và tổ chức tín dụng được phép hoạt động theo quy định của pháp luật. Có được kết quả trên là do: Thời gian gần đây nền kinh tế của huyện phát triển không ngừng trên tất cả các lĩnh vực, người dân có nhu cầu để đầu tư làm ăn bởi vậy mà nguồn vốn là rất cần thiết đối với quá trình sản xuất và kinh doanh các nguồn vốn được huy động từ rất nhiều hình thức khác nhau và thế chấp bằng giá trị QSDĐ là một hình thức mà rất nhiều người kinh doanh, sản xuất đã lựa chọn và là hình thức huy động vốn chủ yếu. Hơn nữa trong những năm qua tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành trên địa bàn huyện đang chuyển dịch theo hướng tiểu thủ công nghiệp và thương mại dịch vụ dẫn đến tăng nhu cầu thế chấp bằng giá trị QSDĐ.
Bảng 4.9. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc giai đoạn 2017-2019
ĐVT: hồ sơ STT Đơn vị hành chính 2017 2018 2019 Tổng 1 Cầu Lộc 250 245 247 742 2 Đa Lộc 188 308 169 665 3 Đồng Lộc 160 147 230 537 4 Đại Lộc 225 256 235 716 5 Hải Lộc 181 281 262 724 6 Hoa Lộc 215 215 251 681 7 Hòa Lộc 151 151 137 439 8 Hưng Lộc 106 106 95 307 9 Liên Lộc 173 273 195 641 10 Lộc Sơn 105 105 103 313 11 Thịnh Lộc 102 222 210 534 12 Lộc Tân 109 109 104 322
13 Thị trấn Hậu Lộc 117 199 179 495 14 Minh Lộc 55 60 53 168 15 Mỹ Lộc 90 88 75 253 16 Ngư Lộc 65 52 88 205 17 Phong Lộc 232 205 109 546 18 Phú Lộc 281 185 309 775 19 Quang Lộc 274 182 107 563 20 Thành Lộc 183 127 229 539 21 Văn Lộc 224 199 111 534 22 Thuần Lộc 249 265 229 743 23 Tiến Lộc 254 159 58 471 24 Châu Lộc 52 68 75 195 25 Triệu Lộc 49 54 61 164 26 Tuy Lộc 64 61 51 176 27 Xuân Lộc 74 72 80 226 Tổng 4228 4394 4052 12674
Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hậu Lộc (2017-2019) Kết quả đánh giá ý kiến của 30 hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở tại huyện Hậu Lộc được thể hiện ở bảng 4.10.
Bảng 4.10. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc
TT Chỉ tiêu Ý kiến Tỷ lệ (%)
Tổng số phiếu 30 100,00
1 Lý do thế chấp 30 100,00
1.1 Đầu tư sản xuất, kinh doanh 19 63,33
1.2 Đầu tư BĐS 4 13,33
1.3 Xây dựng, sửa chữa nhà cửa 2 6,67
1.4 Trả nợ 1 3,33
1.5 Cho con học hành 0 0,00
1.6 Lý do khác 4 13,33
2 Thời gian hoàn thành thủ tục 30 100,00
2.1 Nhanh hơn 9 30,00
2.2 Đúng hẹn 13 43,33
2.3 Không đúng hẹn 8 26,67
3 Mức vay so với giá trị quyền sử dụng đất 30 100,00
3.1 Rất phù hợp 7 23,33
3.3 Không phù hợp 7 23,33 4 Mức độ hài lòng về số tiền được vay 30 100,00
4.1 Hài lòng 24 80,00
4.2 Không hài lòng 6 20,00
Nguồn: Số liệu điều tra (2020) Về lý do thế chấp quyền sử dụng đất: Trong số 30 hộ dân được phỏng vấn, có 63,33% số hộ vay vốn để đầu tư, sản xuất kinh doanh, 13,33% số hộ vay vốn để đầu tư bất động sản, 23,33% số hộ còn lại vay vốn để trả nợ, đầu tư bất động sản, cho con học hành và các lý do khác.
Về thời gian hoàn thành thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất: Tại huyện Hậu Lộc, thời gian ghi trong giấy hẹn sau 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Qua kết quả điểu tra 30 trường hợp đến đăng ký: 43,33% số hộ được hỏi trả lời là đúng hẹn và 30,00% số hộ trả lời là nhanh hơn so với giấy hẹn. Dựa trên cơ sở tiêu chí đánh giá nhìn chung thời gian thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở mức bình thường.
Về số tiền được vay khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước thì tổ chức tín dụng căn cứ vào nhu cầu vay vốn, khả năng hoàn trả nợ của khách hàng và khả năng nguồn vốn của mình để quyết định mức cho vay. Đối với các tổ chức tín dụng khác nhau có mức cho vay khác nhau, nhưng thông thường không vượt quá 75% giá trị tài sản thể chấp. Trong khi đó mức độ hài lòng về số tiền được vay chiếm tỷ lệ cao: 80,00%.