3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Theo quy định tại Quyết định 24/2014/QĐ- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (Không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của quận.
Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định tại Thông tư số 156/2013/TT- BTC ngày 06/11/2013 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế và nghị định số 83/2013/NĐ- CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ và Thông tư số 119/2014/TT- BTC ngày 25/8/2014 của Bộ Tài chính để cải cách, đơn giản các thủ tục hành chính về thuế. Ngoài ra, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính (là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về điạ chính) theo quy định tại Quyết định 60/2014/QĐ- UBND ngày 20/8/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu lệ phí địa chính trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Theo số liệu tổng hợp từ Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Hoài Đức, từ năm 2010 đến năm 2014 đã có 8530 trường hợp chuyển nhượng QSD đất ở thực hiện đăng ký biến động tại Phòng TN&MT huyện và Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hoài Đức.
Bảng 3.6 : Tình hình thực hiện chuyển quyền chuyển nhƣợng QSD đất ở tại huyện Hoài Đức từ năm 2010- 2014
STT Tên xã Tổng số (trƣờng hợp) Năm 2010 (TH) Năm 2011 (TH) Năm 2012 (TH) Năm 2013 (TH) Năm 2014 (TH) 1 Đức Thượng 1477 45 95 225 687 425 2 Đức Giang 353 15 25 70 125 118 3 TTr. Trạm Trôi 207 10 12 48 75 62 4 Kim Chung 628 12 38 140 284 154 5 Sơn Đồng 228 4 8 38 102 76 6 Lại Yên 397 15 78 189 115 7 Song Phương 496 18 115 220 143 8 Di Trạch 629 25 41 135 256 172 9 Vân Canh 813 30 35 129 406 213 10 An Thượng 388 17 93 193 85 11 An Khánh 695 50 80 121 326 118 12 Đông La 637 4 19 80 315 249 13 Tiền Yên 79 12 39 28 14 Yên Sở 247 6 45 112 84 15 Đắc Sở 83 2 18 48 15 16 Dương Liễu 136 1 8 25 70 32 17 Cát Quế 67 6 42 19 18 Minh Khai 84 2 8 58 16 19 La Phù 342 1 5 54 187 95 20 Vân Côn 508 8 30 86 245 139 Tổng cộng 8530 205 456 1532 3979 2358
(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Hoài Đức)
Số lượng người chuyển nhượng QSD đất ở đến đăng ký cao nhất năm 2014 là 3979 trường hợp. Chứng tỏ các văn bản pháp lý của Nhà nước quy định việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng chặt chẽ, do vậy yêu cầu người dân phải đăng ký thì mới được đảm bảo pháp lý và quyền lợi hợp pháp với thửa đất chuyển nhượng. Đồng thời, việc thực hiện chuyển nhượng QSD đất ở tại huyện Hoài Đức có các
điều kiện thuận lợi hơn trên hai phương diện: điều kiện tự nhiên-xã hội thuận lợi và cơ sở pháp lý của nhà nước.
- Thứ nhất là do nhiều xã có diện tích đất ở rộng và nhiều khu đô thị mới được đầu tư xây dựng tại huyện
- Thứ hai là việc quy định thủ tục hành chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước dễ thực hiện hơn cho người dân và cơ quan có thẩm quyền, đồng thời có các cơ sở pháp lý thuận lợi hơn
+ Từ năm 2010 đến năm 2014, huyện Hoài Đức đã cấp Giấy chứng nhận quyền cho hầu hết các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn (87,7%) là cơ sở tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất khi có nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ.
Trên cơ sở đánh giá từ thực tế của huyện Hoài Đức, ta thấy mức độ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng hàng năm và ở mức cao trong cả thành phố. Do đây là những giao dịch đã đăng ký tại cơ quan nhà nước nên chúng ta thấy: về mặt quản lý nhà nước thì cơ quan nhà nước quản lý được các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng pháp luật thông qua việc đăng ký biến động cho người sử dụng đất.
Đối với người dân, họ đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSD đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hiểu được nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng và nộp các khoản thuế và phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, việc này đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Số lượng người chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp năm 2010, 2008 cao do chính sách của UBND tỉnh Hà Tây (cũ). Theo Quyết Định 1098 ngày 28/6/2007 của UBND tỉnh Hà Tây (cũ): Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất nông nghiệp được giao, đất nông nghiệp nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thuê, thuê lại QSD đất theo qui định của pháp luật thì được xem xét giao đất có thu tiền sử dụng đất (đất dịch vụ 10%) ở nơi có quỹ đất có thể bố trí đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp hoặc đất ở.
Sau này huyện Hoài Đức sát nhập vào thành phố Hà Nội, người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường và hỗ trợ bằng tiền. Vì vậy số lượng người nhận chuyển nhượng ít đi.
Bảng 3.7: Tình hình thực hiện chuyển quyền chuyển nhƣợng QSD đất nông nghiệp tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014
STT Tên xã Tổng số (TH) Năm 2010 (TH) Năm 2011 (TH) Năm 2012 (TH) Năm 2013 (TH) Năm 2014 (TH) 1 Đức Thượng 145 38 42 27 18 20 2 Đức Giang 261 98 87 35 27 14 3 TTr. Trạm Trôi 4 Kim Chung 331 125 114 52 35 8 5 Sơn Đồng 274 86 120 28 28 12 6 Lại Yên 1135 420 446 141 86 42 7 Song Phương 708 280 258 68 65 37 8 Di Trạch 602 229 198 67 67 41 9 Vân Canh 356 155 148 22 24 7 10 An Thượng 418 169 153 32 36 28 11 An Khánh 244 118 99 13 10 4 12 Đông La 230 68 112 21 18 11 13 Tiền Yên 8 2 4 2 14 Yên Sở 41 15 8 12 6 15 Đắc Sở 16 4 6 6 16 Dương Liễu 26 11 3 7 5 17 Cát Quế 7 5 2 18 Minh Khai 17 6 5 6 19 La Phù 142 55 58 12 14 3 20 Vân Côn 960 325 427 112 57 39 Tổng cộng 5924 2166 2294 652 525 287