3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.4. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền tại 3 xã, thị trấn
Bảng 3.11: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ ở theo các xã, thị trấn giai đoạn 2010-2014
TT Chỉ tiêu Đvt TT Trạm Trôi Xã Kim Chung
Xã Tiền
Yên Tổng
1.
Tổng số trường hợp chuyển quyền trường
hợp 53 39 30 122 Trong đó: Đất ở 47 33 20 100 Đất vườn, ao liền kề 6 6 10 22 2. Diện tích m2 1.629,90 1.428,55 1.347,36 4.405,81 3. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động trường hợp 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 33 20 15 68
3.2. Chỉ khai báo tại UBND xã 6 5 1 12
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 9 8 10 27
3.4 Giấy tờ viết tay 5 6 4 15
3.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển quyền
trường hợp
4.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 36 24 24 84
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 17 15 6 38
4.3 Không có giấy tờ 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Theo kết quả điều tra 150 hộ gia đình của 3 xã thị trấn nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2010 đến tháng 6 năm 2014 cho thấy, có 100 hộ tham gia chuyển nhượng QSDĐ, trong đó có 22 hộ tham gia chuyển nhượng 2 lần, đưa tổng số trường hợp chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ của các hộ được điều tra là 122 trường hợp; chiếm 66,7% số hộ được hỏi.
Nhìn chung, các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ diễn ra chủ yếu đối với đất ở, chiếm 81,97 % tổng số trường hợp chuyển nhượng; số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ vườn, ao liền kề chỉ chiếm 18,03% tổng số các trường hợp chuyển nhượng. Lý do của các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ phần lớn là đầu cơ kinh doanh bất động sản (38,52% tổng số trường hợp) và vì nơi cư trú (chiếm 28,69%), ngoài ra có 17,21% tổng số trường hợp chuyển nhượng đất để lấy tiền xây dựng nhà ở, có rất ít trường hợp chuyển nhượng với mục đích lấy tiền trả nợ hoặc chi tiêu cho cuộc sống hàng ngày.
Có thể nói, tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở nông thôn tại 3 xã thị trấn có điều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 3.11. Tại những xã có công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển việc "mua bán đất" diễn ra sôi động hơn tại những xã thuần nông nghiệp, xa trung tâm hành chính. Tuy nhiên ở mỗi xã thị trấn khác nhau cũng có sự biến đổi khác biệt, cụ thể như sau:
Đối với thị trấn Trạm Trôi, nơi quá trình đô thị hóa mạnh, phát triển nhanh các điều kiện cơ sở hạ tầng so với các xã khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ từ những năm 2010 cho đến nay đều lớn và có mức độ khá ổn định. Lượng giao dịch hồ sơ mua bán trên đất ở là 47 trường hợp cả thời kỳ, cao gấp gần 8 lần giao dịch đất vườn, ao liền kề. Tuy nhiên, trong giai đoạn năm 2010-2014 cùng với sự đầu tư của hàng loạt các công ty, doanh nghiệp thì lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng lên (số trường hợp chuyển nhượng trong giai đoạn này là 33 trường hợp, chiếm 56,6% tổng số trường hợp cả thời kỳ của thị trấn). Có thể nói, từ sau khi các văn bản quy định việc chuyển quyền sử dụng đất được mở rộng về phạm vi, đối tượng, phí và lệ phí, cũng như việc công bố quy hoạch tổng thể toàn huyện từ 2005-2020 thì lượng giao dịch mua bán tại thị trấn diễn ra rất mạnh. Giá đất ở đây tăng lên rất cao, dao động từ 40-50 triệu (trong ngõ nhỏ), trong khi ở xã Tiền Yên giá dao động từ 12 triệu đến 20 triệu/m2 tại các khu đất có vị trí đẹp.
Tại xã Kim Chung, lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn ra cũng rất sôi động. Cả thời kỳ có 33 trường hợp chuyển nhượng đất ở, 6 trường hợp chuyển nhượng đất vườn, ao (chiếm 31,97% số trường hợp của cả 3 xã điều tra). Song nhìn chung thực tế lượng giao dịch xã trong giai đoạn điều tra có xu hướng chững lại do giá QSDĐ ở (sau đây gọi tắt là giá đất) tăng lên cao khiến phần lớn người có nhu cầu về đất ở đây không có khả năng chi trả (qua điều tra ở thôn Lai Xá thuộc xã Kim Chung, giá 1m2 đất ở khoảng từ 30-40 triệu đồng, giá đất vườn trong ngõ xóm cũng dao động từ 10-20 triệu đồng).
Đối với những xã thuần nông như xã Tiền Yên, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDĐ ở nông thôn ít xảy ra (chỉ chiếm 23,77% số trường hợp cả thời kỳ tại 3 xã điều tra). Nhưng tình hình chuyển nhượng QSDĐ vườn, ao liền kề lại xảy ra khá phổ biến. Riêng cả 2 giai đoạn, tại xã có 10 trường hợp, chiếm 45,45% tổng số trường hợp chuyển nhượng đất ao, vườn liền kề của cả 3 xã trong thời kỳ điều tra. Nguyên nhân chính của tình hình này là tại xã hiện tại cũng như quy hoạch đến năm 2020, tỷ lệ mất đất để mở rộng đường quy hoạch không lớn, nhưng bù vào lại nằm sát các đường quy hoạch, các khu nông thôn mới. Giá đất tại đây trong giai đoạn 2005-2010 khá thấp, chỉ có từ 2-3 triệu đồng/m2 đất vườn, ao liền kề; 8-9 triệu đồng/m2 đất ở; đến giai đoạn 2010-2014 giá đất đã tăng đều thêm 7 triệu đồng/m2
đất các loại, thậm chí có nơi gần đường lớn giá đất ở lên tới 30-40 triệu đồng/m2
.
Bảng 3.12: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã giai đoạn 2010-2014 TT Chỉ tiêu Đvt TT Trạm Trôi Xã Kim Chung Xã Tiền Yên Tổng
1. Tổng số trường hợp thừa kế trường hợp
12 8 6 26 Trong đó: Đất ở 9 8 4 21 Đất vườn, ao liền kề 3 0 2 5 2. Diện tích m2 2935,21 1108,60 853,65 4897,46 3. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động trường hợp 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 9 7 4 20
3.2. Chưa thực hiện đầy đủ thủ tục 3 1 1 5
3.3. Không khai báo 0 0 1 1
4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền thừa kế
trường hợp
4.1 GCNQSDĐ 10 7 4 21
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 2 0 1 3
4.3 Không có giấy tờ 0 1 1 2
Qua điều tra tìm hiểu cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu của tình trạng thừa kế QSDĐ mà không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
- Nhận thức của người dân trong vấn đề này còn chưa đầy đủ, hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải phân chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan Nhà nước. Các trường hợp khai báo đa số là các trường hợp có sự tranh chấp về quyền thừa kế, những người hưởng thừa kế cần có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoà giải, giải quyết cho họ.
- Đối với các hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế mà vẫn tiếp tục sử dụng đất ổn định không có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp hay góp vốn, bảo lãnh bằng QSDĐ thì trước mắt họ không khai báo để chuyển quyền, họ chỉ khai báo khi họ có nhu cầu trong các trường hợp nêu trên.
- Một bộ phận người dân không có các giấy tờ chứng minh về QSDĐ hoặc đất đang sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử dụng khi đăng ký nên họ không thực hiện khai báo.
Bảng 3.13: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã giai đoạn 2010-2014
TT Chỉ tiêu Đvt TT Trạm Trôi Xã Kim Chung
Xã Tiền
Yên Tổng
1.
Tổng số trường hợp tặng cho trường hợp 25 21 16 62
Trong đó: Đất ở 23 18 14 55 Đất vườn, ao liền kề 2 3 2 7 2. Diện tích m2 4.621,40 2.162,48 1.065,3 7.849,18 3. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động trường hợp 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 23 17 12 52
3.2. Chỉ khai báo tại UBND cấp xã 2 1 2 5
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 1 0 1
3.4 Giấy tờ viết tay 0 2 2 4
3.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền tặng cho
trường hợp
4.1. GCNQSDĐ 23 18 14 55
4.2. Giấy tờ hợp pháp khác 0 0 1 1
4.3. Không có giấy tờ 2 3 1 6
Từ bảng 3.13, ta thấy các xã Kim Chung và thị trấn Trạm Trôi thì việc tặng cho QSDĐ diễn ra khá sôi động. Ở thị trấn Trạm Trôi cả thời kỳ có 25 trường hợp tặng cho với diện tích 4.621,40m2; trong đó đất ở là 23 trường hợp (chiếm 40,32% tổng số trường hợp toàn xã), đất vườn, ao liền kề là 2 trường hợp. Hầu hết các trường hợp đều hoàn tất các thủ tục (có 52/62 trường hợp, chiếm 83,87% tổng số trường hợp), còn lại là những trường hợp chưa hoàn thiện các thủ tục theo quy định (trong đó có 8,06% số trường hợp chỉ khai báo tại UBND thị trấn; 6,45% số trường hợp có giấy tờ viết tay). Theo số liệu điều tra, có 88,71% số trường hợp đã có Giấy chứng nhận QSDĐ khi giao dịch, chỉ có 1 trường hợp có giấy tờ cấp đất, chiếm 1,61%; có 6 trường hợp không có giấy tờ, chiếm 9,68%.
Bảng 3.14: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ ở theo các xã giai đoạn 2010-2014 Stt Chỉ tiêu Đvt TT Trạm Trôi Xã Kim Chung Xã Tiền Yên Tổng
1. Tổng số trường hợp thế chấp (trường hợp) trường
hợp 13 10 4 27 Trong đó: Đất ở 11 8 4 23 Đất vườn, ao liền kề 2 2 0 4 2. Diện tích m2 1579,3 1 462,9 942,1 3 984,3 3. Thời hạn thế chấp trường hợp 3.1 1-3 năm (trường hợp) 9 8 3 20 3.2. 3-5 năm (trường hợp) 4 2 1 7 3.3. 5-10 năm (trường hợp) 0 0 4. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp trường hợp 4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 12 7 3 22
4.2. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 1 3 1 5
4.3. Giấy tờ viết tay 0 0 0 0
5. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền thế chấp trường hợp 5.1. GCNQSDĐ 11 9 3 23 5.2. Giấy tờ hợp pháp khác 2 1 1 4 5.3. Không có giấy tờ 0 0 0 0
Từ bảng 3.14 cho thấy, số trường hợp thế chấp ở thị trấn Trạm Trôi và xã Kim Chung có 23 trường hợp, chiếm 85,18% tổng số trường hợp. Ở 2 xã thị trấn này đa số các hộ kinh doanh buôn bán đều sử dụng QSDĐ để thế chấp vay vốn hàng năm. QSDĐ thực sự đóng vai trò như là một nguồn vốn quan trọng trong công việc sản xuất kinh doanh của họ. Chính vì vậy, cả thời kỳ ở thị trấn Trạm Trôi có 13 trường hợp thế chấp (chiếm 48,15% tổng số trường hợp), trong đó thế chấp đất ở là 11 trường hợp, thế chấp đất vườn là 2 trường hợp. Xã Kim Chung có 8 trường hợp thế chấp đất ở và 2 trường hợp thế chấp đất vườn, chiếm 37,04% tổng số trường hợp. Hầu hết các trường hợp thế chấp tại 2 xã đều có thời hạn thế chấp từ 1-3 năm, số trường hợp còn lại thế chấp từ 3-5 năm. Do yêu cầu của việc đăng ký giao dịch đảm bảo, giấy tờ thế chấp tại 2 xã thị trấn đều có GCNQSDĐ (thị trấn Trạm Trôi có 11 trường hợp, xã Kim Chung có 9 trường hợp) và có 81,48% số trường hợp hoàn tất các thủ tục (thị trấn Trạm Trôi chiếm 44,44%, xã Kim Chung chiếm 25,92%, xã Tiền Yên chiếm 11,11%). Số còn lại do chỉ có giấy tờ hợp pháp khác nên số trường hợp không khai báo với cơ quan Nhà nước chiếm 18,52% (thị trấn Trạm Trôi có 3,7% số trường hợp có giấy tờ viết tay có người làm chứng, 3,7% số trường hợp chỉ có giấy tờ viết tay; xã Kim Chung có 11,12% số trường hợp giấy tờ viết tay có người làm chứng và xã Tiền Yên là 3,7%).
Ở xã Tiền Yên người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp hoặc buôn bán nhỏ lẻ nên họ ít sử dụng đến quyền thế chấp bằng QSDĐ, chỉ có 4 trường hợp chiếm 14,81% tổng số trường hợp cả thời kỳ tại 3 xã điều tra. Ở xã này, những hộ sử dụng QSDĐ để thế chấp chủ yếu là những hộ cần tiền để phát triển sản xuất, kinh doanh buôn bán của mình, thời hạn thế chấp ngắn từ 1-3 năm. Toàn bộ số trường hợp thế chấp đã có Giấy CNQSDĐ và hoàn tất thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước.
STT
Chỉ tiêu đánh
giá Đánh giá ngƣời Số Tỷ lệ (%)
Đánh giá ngƣời Số Tỷ lệ (%) Đánh giá ngƣời Số Tỷ lệ (%) Đánh giá ngƣời Số Tỷ lệ (%) Đánh giá ngƣời Số Tỷ lệ (%) 1 Giá đất (giá QSDĐ ) trên thị
trường Cao 96 64,0 Vừa phải 38 25,33 Thấp 10 6,66 Rất thấp 0 0.00 Khác 6 4,0
2
Thủ tục thực
hiện các QSDĐ Đơn giản 12 8,0
Bình thường 85 56,67 Phức tạp 32 21,33 Rất phức tạp 17 11,33 Khác 4 2,67 3
Thời gian để hoàn thành các thủ tục
Nhanh
chóng 12 8,0
Bình
thường 57 38,0 Dài 69 46,0 Rất dài 8 5,33 Khác 4 2,67
4
Các văn bản hướng dẫn
Dễ
hiểu 11 7,33 Hiểu được 87 58,0 Khó
hiểu 40 26,67 Rất khó 05 3,33 Khác 7 4,67 5 Khả năng thực hiện các quy định Dễ thực hiện 29 19,33 Thực hiện
được 72 48,0 Khó 29 19,33 Rất khó 10 6,67 Khác 10 6,67 6
Phí. lệ phí. thuế
chuyển QSDĐ Cao 58 38,67 Vừa phải 66 44,0 Thấp 20 13,33
Quá thấp 3 2,0 Khác 3 2,0 7 Cán bộ thực hiện Nhiệt tình 18 12,0 Đúng mực 114 76,0 Ít nhiệt tình 8 5,33 phiền hà Gây 0 0.00 Khác 10 6,67 8 Vay vốn từ ngân hàng Dễ dàng 80 53,33 Vay được 59 39,33 Khó khăn 7 4,67 Rất khó khăn 0 0.00 Khác 4 2,67 9 Tìm kiếm thông tin và giao dịch Dễ dàng 40 26,67 được Tìm 85 56,67 Khó tìm 22 14,67 Rất khó 0 0.00 Khác 3 2,0 10
Rủi ro khi giao
dịch Rất sợ 73 48,67 Sợ 20 13,33 ít sợ 40 26,67
Không
sợ 14 9,33 Khác 3 2,0
11
Lo ngại về chính
sách thay đổi Rất sợ 28 18,67 Sợ 85 56,67 ít sợ 24 16,0 Không sợ 6 4,0 Khác 7 4,67
12
Lo ngại về nguồn
thu nhập thay thế Rất sợ 25 16,67 Sợ 72 48,0 ít sợ 20 13,33 Không
sợ 24 16,0 Khác 9 6,0
1. Về giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường: Mặc dù tại thời điểm điều tra giá đất cao nhất biến động từ 50-60 triệu/m2 ,còn trong các thôn, xóm ở các xã thì từ 10-20 triệu đồng/m2, đây là mức giá khá cao so với một huyện lân cận, đang trên đà phát triển như huyện Đan Phượng. Qua điều tra có 64,0% số hộ được hỏi cho rằng giá cao, những hộ này chủ yếu là các hộ thuần nông, cán bộ nhà nước hoặc kinh doanh buôn bán nhỏ lẻ, đối với họ mức giá trên là vượt ngoài khả năng chi trả. Đối với các hộ sản xuất kinh doanh lớn, họ nhìn thấy được tiềm năng phát triển của khu vực này nên 25,33% cho rằng giá vừa phải; 6,66% cho rằng giá thấp; và 4,0% có các ý kiến khác.
2. Về thủ tục thực hiện các QSDĐ ở, đất nông nghiệp nông thôn: 8,0% số hộ được hỏi cho là đơn giản; 56,07% cho là bình thường; 21,33% cho là phức tạp; và 11,33% thấy rất phức tạp và 2,67% có các ý kiến khác.
3. Về thời gian để hoàn thành các thủ tục: 8,0% số hộ được hỏi trả lời là nhanh chóng; 38,0% trả lời là bình thường; 46,0% trả lời là mất thời gian dài; 5,33% trả lời là thời gian rất dài; 2,67% có các câu trả lời khác.
4. Về các văn bản hướng dẫn thực hiện các QSDĐ: 7,33% số hộ trả lời là dễ hiểu; 58,0% trả lời là có thể hiểu được; 26,67% trả lời là khó hiểu; 3,33% trả lời là rất khó hiểu và 4,67% có các câu trả lời khác.
5. Về khả năng thực hiện các quy định của pháp Luật Đất đai về QSDĐ: 19,33% số hộ trả lời là dễ thực hiện; 48,0% trả lời có thể thực hiện được; 19,33% trả lời là khó thực hiện; 6,67% trả lời là rất khó thực hiện và 6,67% có các câu trả lời khác.
6. Về các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: 38,67% số hộ được hỏi cho là