3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ
Theo Điều 114 của Luật Đất đai 2003 quy định của pháp luật, Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất mà đã nộp đủ tiền thuê đất trong cả thời gian thuê đất và thời gian thuê còn lại trên 5 năm thì được cho thuê lại quyền sử dụng đất. Theo quy định của Quyết định số 158/2002/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội, người thuê đất phải đến UBND huyện, huyện để đăng ký cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Qua theo dõi tại Phòng Tài nguyên và môi trường huyện, giai đoạn từ năm 2010-2014 không có trường hợp nào đăng ký cho thuê lại QSD đất.
Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2010 của huyện Hoài Đức, UBND các xã đang cho các hộ gia đình, cá nhân thuê sử dụng 45,08 ha đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng được sử dụng vào mục đích công ích của xã, thời gian thuê còn lại dưới 5 năm.
Thực tế, quy định của pháp luật không rõ ràng tạo kẽ hở để các xã, phường lách luật, cho thuê đất trong thời gian dưới 5 năm và không làm thủ tục xin thuê đất của UBND huyện. Vì vậy hộ gia đình, cá nhân không được thực hiện quyền cho thuê lại QSD đất. Theo quy định tại Điều 37 Luật đất đai năm 2003: “UBND xã, xã, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, xã, thị trấn; UBND huyện, huyện cho hộ gia đình, cá
nhân thuê đất để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp”[12]. Tuy nhiên, sau các văn bản: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất và thuê mặt nước, UBND thành phố Hà Nội chưa có văn bản nào quy định cụ thể quy trình thủ tục cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất sản xuất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Như vậy, đề nghị Thành phố sớm có quy định về việc cho thuê đất để quản lý quỹ đất nông nghiệp và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các địa phương hiện nay. Đồng thời, huyện Hoài Đức muốn quản lý được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì phải quản lý thực hiện việc cho thuê đất của các xã đúng quy định và tránh thất thu thuế cho Nhà nước.
Về phía người dân, để được đảm bảo quyền lợi của người thuê đất thì họ phải làm thủ tục xin Nhà nước cho thuê đất đúng quy định và nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách Nhà nước.
3.3.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
Theo quy định của Quyết định số 158/2001/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, khi người sử dụng đất chết để lại tài sản một thửa đất thì người thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo luật định phải đến UBND cấp huyện (đối với Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp) hoặc Sở Tài nguyên và môi trường (đối với Giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp) để đăng ký quyền sử dụng đất được thừa kế.
Qua theo dõi trong thời gian qua tại Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Hoài Đức và Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, từ năm 2010 đến năm 2014 đã có 541 trường hợp thừa kế QSD đất ở thực hiện đăng ký theo quy định được thể hiện ở bảng:
Bảng 3.8: Tình hình thực hiện chuyển quyền thừa kế QSD đất tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 STT Tên xã Tổng số (TH) Năm 2010 (TH) Năm 2011 (TH) Năm 2012 (TH) Năm 2013 (TH) Năm 2014 (TH) 1 Đức Thượng 76 12 24 15 20 31 2 Đức Giang 58 6 20 5 5 22 3 TTr. Trạm Trôi 41 2 6 10 12 11 4 Kim Chung 12 4 1 5 0 2 5 Sơn Đồng 26 7 5 5 4 5 6 Lại Yên 24 3 6 5 2 8 7 Song Phương 40 8 12 6 5 9 8 Di Trạch 12 4 0 4 2 2 9 Vân Canh 13 2 0 0 6 5 10 An Thượng 14 2 4 2 6 11 An Khánh 86 2 17 22 4 25 12 Đông La 12 6 2 1 3 13 Tiền Yên 6 2 1 1 2 14 Yên Sở 0 0 0 0 0 0 15 Đắc Sở 0 0 0 0 0 0 16 Dương Liễu 14 0 0 4 2 8 17 Cát Quế 9 0 0 1 3 5 18 Minh Khai 17 0 6 5 6 19 La Phù 45 0 1 5 16 23 20 Vân Côn 36 0 5 12 10 9 Tổng cộng 541 50 113 111 101 176
( Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Hoài Đức)
Theo điều tra thực tế tại các xã thi trấ trên địa bàn Huyện cho thấy trước đây vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất thường được người dân coi đó là vấn đề nội bộ
của gia đình, không cần thiết phải có sự can thiệp của chính quyền hay cơ quan quản lý đất đai. Đất đai của bố mẹ để lại thường là chỉ cho con trai trong gia đình. Đối với các hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế mà vẫn tiếp tục sử dụng ổn định, không có nhu cầu thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… giá trị QSDĐ thì trước mặt thường họ không khai báo và làm các thủ tục, phần lớn họ chỉ làm thủ tục đặng ký khi có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ.
Tại huyện Hoài Đức người sử dụng đất thực hiện quyền thừa kế đến làm thủ tục tại cơ quan quản lý không đồng đều ở tất cả các xã thị trấn do yếu tố nhận thức pháp luật khác nhau, người dân chưa thực sự chủ động vì quyền lợi của mình, chưa hiểu hết được quyền lợi của người được thừa kế. Nhưng từ khi việc thừa kế theo di chúc hay thừa kế theo luật định được Luật Dân sự quy định cụ thể và nhất là giá trị đất đai ngày càng tăng thì vấn đề thừa kế đất đai lại là vấn đề rất phức tạp trong xã hội hiện nay. Ý thức được mức độ quan trọng của người được hưởng thừa kế đất đai nên các hộ gia đình ngày nay khi phát sinh vấn đề phân chia đất đai đa số đã có ý thức tiến hành làm thủ tục và đến đăng ký tại cơ quan chức năng.
Đối với cơ quan nhà nước, thì việc làm các thủ tục cần thiết khi thực hiện quyền thừa kế còn rất nhiều bất cập, nhất là việc đo đạc, xác định vị trí, loại đất cho từng người được hưởng thừa kế theo nguyện vọng của người phân chia thừa kế gây những phiền phức hay hiểu lầm cho người dân trong khi đến làm việc tại cơ quan quản lý nhà đất thành phố. Đề nghị cơ quan nhà nước cần tiếp tục tuyên truyền các quy định pháp luật liên quan đến việc khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhất là khi đất đai ngày càng có giá trị.
3.3.6. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ
Theo quy định Quyết định số 158/2002/QĐ-UBND và Quyết định số 156/2004/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, khi người sử dụng đất muốn tặng, cho quyền sử dụng đất cho người khác thì phải đến UBND cấp huyện (đối với Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp) hoặc Sở Tài nguyên và môi trường (đối với Giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp) để làm thủ tục đăng ký biến động.
Qua theo dõi tại Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Hoài Đức, từ năm 2010 đến năm 2014 đã có 2.822 trường hợp thực hiện tặng cho QSD đất đã đăng ký biến động theo quy định, thể hiện trong bảng 3.9.
Bảng 3.9: Tình hình thực hiện chuyển quyền tặng cho QSD đất tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 STT Tên xã Tổng số (TH) Năm 2010 (TH) Năm 2011 (TH) Năm 2012 (TH) Năm 2013 (TH) Năm 2014 (TH) 1 Đức Thượng 81 5 8 20 28 20 2 Đức Giang 37 6 3 9 11 8 3 TTr. Trạm Trôi 100 15 7 17 25 36 4 Kim Chung 266 50 45 62 59 50 5 Sơn Đồng 98 12 15 22 28 21 6 Lại Yên 365 74 80 78 86 47 7 Song Phương 284 54 38 62 64 68 8 Di Trạch 242 40 36 48 52 64 9 Vân Canh 85 8 7 14 21 35 10 An Thượng 50 4 6 12 15 13 11 An Khánh 316 70 64 79 64 39 12 Đông La 69 8 3 14 26 18 13 Tiền Yên 24 1 4 8 6 5 14 Yên Sở 57 6 2 16 18 15 15 Đắc Sở 23 1 8 5 9 16 Dương Liễu 33 4 6 5 7 11 17 Cát Quế 50 7 10 15 6 12 18 Minh Khai 130 15 20 38 23 34 19 La Phù 186 13 32 37 59 45 20 Vân Côn 326 57 62 79 52 76 Tổng cộng 2822 450 448 643 655 626
(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Hoài Đức)
Việc tặng cho QSD đất trong gia đình từ bố mẹ cho các con, anh chị em ruột cho nhau một phần diện tích đất. Sau khi được cấp giấy chứng nhận QSD đất, người sử dụng đất đã có đủ điều kiện để thực hiện quyền QSD đất được pháp luật cho phép.
Số liệu tổng hợp tại xã Lại Yên (365 trường hợp), Song Phương (286 trường hợp), An Khánh (316 trường hợp) và xã Vân Côn(326 trường hợp) là những xã có số lượng trường hợp tặng cho QSD đất nhiều nhất của huyện do điều kiện thuận lợi là những xã có diện tích đất ở rộng, người sử dụng đất có thể tặng cho thửa đất cho các thành viên trong gia đình. Ngoài ra đây cũng là các xã nằm ven Đại lộ Thăng Long nên khi nhà nước thu hồi đất làm đường Láng – Hòa Lạc, các gia đình bị thu hồi vượt quá theo Quyết Định 1098 ngày 28/6/2007 của UBND tỉnh Hà Tây(cũ) thì đều tách đất ra tặng cho con để được hưởng tiêu chuẩn đất dịch vụ 10%.
Biến động về mức độ thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất các năm của huyện Hoài Đức là tương đối ổn định qua các năm từ 2010 đến 2014.
Qua những số liệu phân tích như trên, chúng ta thấy được nhận thức của người dân về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất ngày càng phát triển, đã đăng ký theo đúng quy định pháp luật. Vì vậy, cơ quan nhà nước có thể quản lý tốt hơn tình hình biến động sử dụng đất của các hộ gia đình tại địa phương. Do nhu cầu chia tách trong nội bộ gia đình rất cao tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số, nếu không quản lý được thì rất phức tạp sau này. Mặt khác, hộ gia đình ở những xã có diện tích đất ở rộng có thể thực hiện quyền tặng cho để chia đất cho các thành viên, người nhận tặng cho quyền sử dụng đất cũng được thuận lợi hơn trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất khác như: thế chấp quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật khi có nhu cầu.
3.3.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ
Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 và Thông tư liên tịch số 03/2007/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2007 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT, người sử dụng đất phải đến Phòng Tài nguyên và môi trường (đối với Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp) hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (đối với Giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp) để làm thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng.
Qua theo dõi tại Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Hoài Đức, từ năm 2010 đến năm 2014 đã có 12.021 vụ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất ở đến đăng ký tại UBND huyện được thể hiện ở bảng 3.10.
Năm 2004, việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất được thực hiện tại UBND xã theo quy định tại Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 của UBND thành phố Hà Nội. Khi người sử dụng đất muốn thế chấp tài sản là thửa đất thì đến xác nhận tại UBND cấp xã theo quy định tại Quyết định 158/2002/QĐ-UB và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất thế chấp không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đăng ký biến động, sau đó Ngân hàng chịu trách nhiệm về tài sản thế chấp, nếu phát sinh tranh chấp tài sản thì cơ quan quản lý nhà nước về đất đai không nắm được giao dịch giữa người sử dụng đất và Ngân hàng. Đây cũng là mặt hạn chế về quy định pháp luật, nên trong giai đoạn này số trường hợp thực hiện thế chấp vay vốn ngân hàng không nhiều.
Từ năm 2005 người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất để vay vốn ngân hàng thì đến Phòng Tài nguyên và môi trường huyện (đối với Giấy chứng nhận do huyện cấp), Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội (đối với Giấy chứng nhận do thành phố cấp) theo quy định tại Quyết định số 156/2004/QĐ- UB ngày 15/10/2004 của UBND thành phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002, Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Thông tư liên tịch số 03/2007/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2007 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Năm 2012 (3178 trường hợp), năm 2013 (3350 trường hợp) và năm 2014 (3643trường hợp) là những năm người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất rất nhiều, chiếm đến 84,61% tổng 5 năm. Điều này nói lên người sử dụng đất đã được thực hiện quyền thế chấp QSD đất thuận tiện hơn, đảm bảo về mặt pháp lý để vay vốn ngân hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh, đất đai không chỉ là nơi cư trú nay trở thành nguồn vốn để đầu tư sản xuất trong một xã hội có nên kinh tế ngày càng phát triển. Ngoài ra, chúng ta cần đánh giá công sức không nhỏ
của bộ máy hành chính nhà nước trong việc phục vụ xã hội, thủ tục hành chính trong đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ngày càng thuận tiện, đơn giản, thời gian giải quyết nhanh hơn: từ 3 ngày xuống 1 ngày làm việc.
- Các xã thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất nhiều nhất trong toàn huyện trong 5 năm qua là: La Phù (5440 trường hợp), Dương Liễu (2889 trường hợp), Cát Quế (1469 trường hợp) do đặc thù đây là các xã làng nghề của huyện như dệt len, làm miến, mây che đan…
Bảng 3.10: Tình hình thực hiện chuyển quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014
STT Tên xã Tổng số (TH) Năm 2010 (TH) Năm 2011 (TH) Năm 2012 (TH) Năm 2013 (TH) Năm 2014 (TH) 1 Đức Thượng 61 6 15 25 15 2 Đức Giang 3 2 1 3 TTr. Trạm Trôi 52 8 4 6 18 16 4 Kim Chung 54 9 21 24 5 Sơn Đồng 615 50 82 158 190 235 6 Lại Yên 6 4 2 7 Song Phương 18 8 10 8 Di Trạch 51 12 20 19 9 Vân Canh 57 8 24 25 10 An Thượng 2 2 11 An Khánh 92 17 15 22 18 20 12 Đông La 55 4 10 26 15 13 Tiền Yên 2 2 14 Yên Sở 117 6 36 30 45 15 Đắc Sở 2 2 16 Dương Liễu 2889 190 244 733 856 866 17 Cát Quế 1469 87 117 420 375 470 18 Minh Khai 951 58 78 250 285 280 19 La Phù 5440 413 463 1468 1518 1578 20 Vân Côn 85 8 25 34 18 Tổng cộng 12021 823 1027 3178 3350 3643
Việc quy định phải đăng ký thế chấp tại Phòng Tài nguyên và môi trường từ năm 2007 đến nay đã có tác dụng quản lý được việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất với Ngân hàng, cơ quan nhà nước là người đứng giữa đảm