Hiện trạng sử dụng đất của các xã thị trấn nghiên cứu, điều tra

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của các xã thị trấn nghiên cứu, điều tra

Theo kết quả điều tra hiện trạng sử dụng đất tại 03 xã thị trấn cho thấy quỹ đất sử dụng cùng một mục đích của các xã thị trấn là khác nhau. Hiện trạng sử dụng đất của 03 xã thị trấn được thể hiện tại bảng 3.5 cụ thể như sau:

Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất các phƣờng nghiên cứu

STT Chỉ tiêu Mã Trạm Trôi Trị trấn Xã Kim Chung

Xã Tiền Yên

Tổng diện tích (ha) 122,40 375,15 284,52

1 Đất nông nghiệp NNP 18,14 103,46 186,89

1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 16,15 93,95 175,92

1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 15,47 93,44 168,45

1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 14,17 93,44 91,86

1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 1,30 0,51 76,59

1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 0,68 9,51 7,47

1.2 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 1.99 10,92

1.3 Đất nông nghiệp khác NKH 0,05

2 Đất phi nông nghiệp PNN 104,26 271,69 88,66

2.1 Đất ở OTC 63,45 124,61 33,61

2.1.1 Đất ở nông thôn ONT 124,61 33,61

2.1.2 Đất ở đô thị ODT 63,45

2.2 Đất chuyên dùng CDG 37,63 140,33 47,65

2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, CTSN CTS 4,23 2,32 1,95

2.2.2 Đất quốc phòng an ninh CQA 1,66 19,30 1,90

2.2.3 Đất sản xuất kinh doanh PNN CSK 6,26 54,62

2.2.4 Đất có mục đích công cộng CCC 25,48 64,09 43,80

2.3 Đất tôn giáo tín ngưỡng TTN 0,87 0,88 2,96

2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 2,04 5,20 2,05

2.5 Đất sông suối và mặt nước

chuyên dùng SMN 0,27 0,67 2,39

2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK

3 Đất chƣa sử dụng CSD 8,97

3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 8,97

3.2.2.1. Thị trấn Trạm Trôi

Thị trấn Trạm Trôi là thị trấn huyện lỵ thuộc huyện Hoài Đức – thành phố Hà Nội, được tách ra trên địa bàn hành chính của xã Đức Giang từ năm 1994.

- Phía Đông: giáp xã Kim Chung. - Phía Tây: giáp xã Đức Giang.

- Phía Nam: giáp xã Đức Giang, xã Kim Chung. - Phía Bắc: giáp xã Tân Lập huyện Đan Phương.

Có đường QL 32 và đường Tỉnh lộ 422 chạy qua. Tính đến tháng 6 năm 2011 thị trấn có 1.477 hộ, tổng số nhân khẩu là 5.119 khẩu, tổng diện tích đất tự nhiên là 122,4ha, vị trí địa lý thị trấn Trạm Trôi rất thuận tiện về giao thông, đồng thời là trung tâm hành chính của huyện Hoài Đức nên các cơ quan đơn vị hành chính của huyện đóng trên địa bàn là chủ yếu. Thị trấn Trạm Trôi là một trong những đơn vị của huyện Hoài Đức có tốc độ đô thị hoá nhanh, nền kinh tế phát triển chủ yếu vẫn là nông nghiệp, Từ năm 1994 đến nay nền kinh tế của thị trấn Trạm Trôi phát triển chủ yếu là kinh doanh và dịch vụ.

3.2.2.2. Xã Kim Chung

Xã Kim Chung nằm cách trung tâm huyện Hoài Đức 1km, nằm ở phía Tây của trung tâm thủ đô Hà Nô ̣i ; Có ranh giới giáp với các xã: Tân Lập (huyện Đan Phượng), xã Đức Giang, xã Sơn Đồng, xã Lại Yên và xã Tây Tựu (huyện Từ Liêm).

Kim Chung có vị trí địa lý tương đối thuận lợi cho sự giao lưu và phát triển kinh tế-xã hội. Có lực lượng lao động dồi dào, chất lượng lao động tương đối khá, mạnh dạn tiếp thu, ứng dụng tiến bộ khoa học, kỹ thuật và công nghệ mới vào sản xuất. Cơ sở hạ tầng kinh tế-xã hội xã Kim Chung đang được đầu tư xây dựng và hoàn thiện dần góp phần quan trọng vào sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội của địa phương.Tuy nhiên lao động trong nông nghiệp còn cao, trong khi đất đai dành cho sản xuất nông nghiệp biến động theo xu thế giảm nhanh, dẫn đến một bộ phận lao động sẽ bị thất nghiệp. Mặt khác trình độ chuyên môn kỹ thuật của lao động nông nghiệp chưa cao là yếu tố cản trở đáng kể đến việc chuyển giao và ứng dụng tiến bộ khoa học, kỹ thuật. Kinh tế xã Kim Chung trong những năm qua đạt tốc độ tăng trưởng cao nhưng còn mang yếu tố tự phát, thiếu quy hoạch nên chưa thực sự bền vững.

3.2.2.3. Xã Tiền Yên

Xã Tiền Yên nằm ở phía Tây Nam huyện Hoài Đức , cách trung tâm thành phố Hà Nội 14 km về phía Tây, trung tâm huyện 7 km; có vị trí địa lý như sau:

- Phía Bắc và Tây Bắc giáp xã Đắc Sở;

- Phía Tây giáp xã Yên Sơn và xã Phượng Cách – huyện Quốc Oai; - Phía Đông và Nam giáp xã Song Phương.

Tiền Yên là xã nằm trong vùng tam giác của lưu vực sông Hồng và sông Đáy, địa hình của xã mang đặc trưng của nông thôn vùng đồng bằng Bắc Bộ. Độ cao trung bình 2-3 m, dốc dần về phía Đông Nam. Tuyến đê Sông Đáy chạy qua phân xã thành 2 vùng: vùng ngoài Bãi và vùng trong Đồng tạo điều kiện cho sản xuất nông nghiệp trong xã phát triển đa dạng với nhiều loại cây trồng nhất là tiềm năng phát triển rau an toàn cung cấp cho thị trường.

Nền kinh tế của xã trong những năm gần đây có bước tăng trưởng nhanh, cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch theo hướng tích cực. Giảm tỷ trọng nông nghiệp, tăng dần tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ trong cơ cấu kinh tế. năm 2014 cơ cấu ngành tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ 74%; nông nghiệp 26%, thu nhập bình quân đầu người năm 2014 đạt 21,87 triệu đồng/người/năm tính theo giá hiện hành.

* Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai

Công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hoài Đức được sự quan tâm chỉ đạo của Huyện ủy, HĐND và UBND huyện qua các chương trình giám sát, kiểm tra của Thường trực Huyện ủy và HĐND. Từ sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, việc quản lý sử dụng đất đai ở huyện Hoài Đức đã có những chuyển biến tích cực, đi vào nền nếp. Một phần là do các quy định về thực hiện các quyền sử dụng đất cụ thể, thống nhất từ trung ương đến địa phương, từ thành phố đến cấp quận, huyện, phù hợp với thực tế.

Việc quản lý biến động đất đai đã có hiệu quả, người sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến động sử dụng đất và làm các thủ tục như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định.

3.3. Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Hoài Đức

3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ

Theo khoản 2 Điều 113 của Luật đất đai 2003, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác. Nhà nước cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp nhằm dồn điền đổi thửa từ thực tế chia cắt thửa đất manh mún, không tập trung, chuyển sang sản xuất tập trung, hiện đại, nâng cao hiệu quả nông nghiệp.

Huyện Hoài Đức với tổng diện tích nông nghiệp là 4.272,12 ha nằm trên 16 xã: Đức Thượng, Đức Giang, Sơn Đồng, Dương Liễu, Cát Quế, Minh Khai, Kim Chung, An Thượng, Đông La, Lại Yên, Song Phương, Yên Sở, Tiền Yên, Đắc Sở, Vân Côn, Vân Canh. Đất sản xuất nông nghiệp là: 4076,971 ha đã giao cho 31.842 hộ gia đình theo Nghị định 64/CP. Trong đó: diện tích đất trồng lúa là 2639,52 ha nằm chủ yếu ở các xã ở khu vực của huyện là: Đức Thượng, Đức Giang, Sơn Đồng, Dương Liễu, Minh Khai, Kim Chung, An Thượng, Đông La, Lại Yên, Yên Sở, Tiền Yên ; phần còn lại là diện tích trồng cây hàng năm khác 945,80 ha là các loại rau xanh, ngô, sắn... tại các xã Vân Côn, Song Phương, Vân Canh, Đắc Sở, Cát Quế.

Tuy nhiên, do đặc thù là huyện ngoại thành nên nhu cầu sử dụng đất cho phát triển đô thị theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, diện tích nông nghiệp ngày càng giảm và các điều kiện cần thiết cho sản xuất nông nghiệp (như thuỷ lợi, bảo vệ thực vật,..) ngày càng bị hạn chế ảnh hướng lớn đến sản xuất nông nghiệp. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch dần từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp và dịch vụ.

Qua theo dõi của phòng Tài nguyên và môi trường huyện Hoài Đức, trong các năm từ 2010-2014, không có trường hợp nào đăng ký chuyển đổi đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Hoài Đức.

Về mặt quản lý nhà nước, do đặc trưng của huyện Hoài Đức đang trong quá trình đô thị hóa nên việc chuyển đổi đất nông nghiệp không có hiệu quả kinh tế, cho nên không thực hiện.

Đối với người sử dụng đất nông nghiệp, trên thực tế tại huyện Hoài Đức sản xuất nông nghiệp ngày càng hạn chế do thiếu đầu tư cải tạo, xây dựng hệ thống thủy

lợi, do các dự án xây dựng lân cận ảnh hưởng. Do những vấn đề nêu trên mà người sử dụng đất nông nghiệp không thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

3.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Theo quy định tại Quyết định 24/2014/QĐ- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (Không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của quận.

Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định tại Thông tư số 156/2013/TT- BTC ngày 06/11/2013 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế và nghị định số 83/2013/NĐ- CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ và Thông tư số 119/2014/TT- BTC ngày 25/8/2014 của Bộ Tài chính để cải cách, đơn giản các thủ tục hành chính về thuế. Ngoài ra, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính (là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về điạ chính) theo quy định tại Quyết định 60/2014/QĐ- UBND ngày 20/8/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu lệ phí địa chính trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Theo số liệu tổng hợp từ Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Hoài Đức, từ năm 2010 đến năm 2014 đã có 8530 trường hợp chuyển nhượng QSD đất ở thực hiện đăng ký biến động tại Phòng TN&MT huyện và Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hoài Đức.

Bảng 3.6 : Tình hình thực hiện chuyển quyền chuyển nhƣợng QSD đất ở tại huyện Hoài Đức từ năm 2010- 2014

STT Tên xã Tổng số (trƣờng hợp) Năm 2010 (TH) Năm 2011 (TH) Năm 2012 (TH) Năm 2013 (TH) Năm 2014 (TH) 1 Đức Thượng 1477 45 95 225 687 425 2 Đức Giang 353 15 25 70 125 118 3 TTr. Trạm Trôi 207 10 12 48 75 62 4 Kim Chung 628 12 38 140 284 154 5 Sơn Đồng 228 4 8 38 102 76 6 Lại Yên 397 15 78 189 115 7 Song Phương 496 18 115 220 143 8 Di Trạch 629 25 41 135 256 172 9 Vân Canh 813 30 35 129 406 213 10 An Thượng 388 17 93 193 85 11 An Khánh 695 50 80 121 326 118 12 Đông La 637 4 19 80 315 249 13 Tiền Yên 79 12 39 28 14 Yên Sở 247 6 45 112 84 15 Đắc Sở 83 2 18 48 15 16 Dương Liễu 136 1 8 25 70 32 17 Cát Quế 67 6 42 19 18 Minh Khai 84 2 8 58 16 19 La Phù 342 1 5 54 187 95 20 Vân Côn 508 8 30 86 245 139 Tổng cộng 8530 205 456 1532 3979 2358

(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Hoài Đức)

Số lượng người chuyển nhượng QSD đất ở đến đăng ký cao nhất năm 2014 là 3979 trường hợp. Chứng tỏ các văn bản pháp lý của Nhà nước quy định việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng chặt chẽ, do vậy yêu cầu người dân phải đăng ký thì mới được đảm bảo pháp lý và quyền lợi hợp pháp với thửa đất chuyển nhượng. Đồng thời, việc thực hiện chuyển nhượng QSD đất ở tại huyện Hoài Đức có các

điều kiện thuận lợi hơn trên hai phương diện: điều kiện tự nhiên-xã hội thuận lợi và cơ sở pháp lý của nhà nước.

- Thứ nhất là do nhiều xã có diện tích đất ở rộng và nhiều khu đô thị mới được đầu tư xây dựng tại huyện

- Thứ hai là việc quy định thủ tục hành chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước dễ thực hiện hơn cho người dân và cơ quan có thẩm quyền, đồng thời có các cơ sở pháp lý thuận lợi hơn

+ Từ năm 2010 đến năm 2014, huyện Hoài Đức đã cấp Giấy chứng nhận quyền cho hầu hết các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn (87,7%) là cơ sở tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất khi có nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ.

Trên cơ sở đánh giá từ thực tế của huyện Hoài Đức, ta thấy mức độ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng hàng năm và ở mức cao trong cả thành phố. Do đây là những giao dịch đã đăng ký tại cơ quan nhà nước nên chúng ta thấy: về mặt quản lý nhà nước thì cơ quan nhà nước quản lý được các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng pháp luật thông qua việc đăng ký biến động cho người sử dụng đất.

Đối với người dân, họ đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSD đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hiểu được nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng và nộp các khoản thuế và phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, việc này đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.

b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Số lượng người chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp năm 2010, 2008 cao do chính sách của UBND tỉnh Hà Tây (cũ). Theo Quyết Định 1098 ngày 28/6/2007 của UBND tỉnh Hà Tây (cũ): Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất nông nghiệp được giao, đất nông nghiệp nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thuê, thuê lại QSD đất theo qui định của pháp luật thì được xem xét giao đất có thu tiền sử dụng đất (đất dịch vụ 10%) ở nơi có quỹ đất có thể bố trí đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp hoặc đất ở.

Sau này huyện Hoài Đức sát nhập vào thành phố Hà Nội, người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường và hỗ trợ bằng tiền. Vì vậy số lượng người nhận chuyển nhượng ít đi.

Bảng 3.7: Tình hình thực hiện chuyển quyền chuyển nhƣợng QSD đất nông nghiệp tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014

STT Tên xã Tổng số (TH) Năm 2010 (TH) Năm 2011 (TH) Năm 2012 (TH) Năm 2013 (TH) Năm 2014 (TH) 1 Đức Thượng 145 38 42 27 18 20 2 Đức Giang 261 98 87 35 27 14 3 TTr. Trạm Trôi 4 Kim Chung 331 125 114 52 35 8 5 Sơn Đồng 274 86 120 28 28 12 6 Lại Yên 1135 420 446 141 86 42