trọng giúp thị trường bất động sản trở nên tích cực hơn trong thời gian tới khi có dòng vốn ngoại chảy vào.
2.2 Thực trạng về cấu trúc vốn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam Nam
Theo tiêu chí của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội và Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (2012), hoạt động sản xuất kinh doanh chính của doanh nghiệp là cơ sở cho việc phân ngành, và doanh thu được lựa chọn là tiêu chí để quyết định hoạt động kinh doanh chính của doanh nghiệp. Theo đó, mảng hoạt động kinh doanh nào mang lại doanh thu lớn nhất trong tổng doanh thu của doanh nghiệp sẽ được xác định là hoạt động sản xuất kinh doanh chính của doanh nghiệp đó.
Dựa theo tiêu chí phân ngành, đến 31/12/2014 trong lĩnh vực bất động sản có 18 công ty niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội và 36 công ty niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM, tổng cộng là 54 công ty.
Theo số liệu thu thập từ báo cáo tài chính của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam, hệ số nợ trong 5 năm từ 2010-2014 được trình bày trong Bảng 2.1.
Bảng 2.1: Hệ số nợ của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam
Năm 2010 2011 2012 2013 2014
Nợ ngắn hạn/tổng nợ 0.64 0.66 0.65 0.65 0.64 Tổng nợ/vốn chủ sở hữu 1.56 1.46 1.51 1.59 1.39 Tổng nợ/tổng tài sản 0.57 0.65 0.57 0.52 0.51
Bảng 2.1 cho thấy, trong cấu trúc vốn của các công ty bất động sản niêm yết giai đoạn 2010-2014, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu luôn lớn hơn 1, cho thấy phần lớn tài sản của các doanh nghiệp này được tài trợ bởi nợ. Theo Trịnh Thị Phan Lan (2013), với đặc thù của ngành bất động sản, các dự án thường cần một số vốn rất lớn, nhưng đa số các doanh nghiệp lại không có đủ vốn tự có để đầu tư dự án. Do đó, việc dùng vốn vay và huy động vốn từ các nhà đầu tư để thực hiện dự án là không thể tránh khỏi.
Trong cơ cấu nợ phải trả thì nợ ngắn hạn luôn chiếm tỷ trọng lớn hơn nợ dài hạn và dao động ổn định ở mức 64-66% tổng nợ. Theo nguyên tắc tài trợ, việc sử dụng nợ ngắn hạn hay nợ dài hạn phụ thuộc vào mục đích tài trợ cho tài sản ngắn hạn hay tài sản dài hạn. Đặc trưng của các công ty bất động sản là đầu tư vào các dự án mang tính dài hạn, trong giai đoạn 2010-2014, việc sử dụng chủ yếu nợ ngắn hạn trong cơ cấu nợ phải trả là không hợp lý, vốn ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn sẽ hạn chế khả năng đầu tư dài hạn cũng như chứa đựng nhiều rủi ro về khả năng thanh toán. Tuy nhiên, nhìn lại thực tế tại Việt Nam trong giai đoạn này, doanh nghiệp có nhu cầu về vốn lớn mà khả năng tiếp cận nguồn cung cấp vốn dài hạn bị hạn chế do các tổ chức tín dụng phải tuân theo quy định của NHNN về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, cũng như ngân hàng siết chặt hơn đối với cho vay kinh doanh bất động sản; thị trường trái phiếu ở Việt Nam thì vẫn còn chưa phát triển, việc phát hành trái phiếu mới chỉ áp dụng được với một số doanh nghiệp lớn. Vì vậy trong cơ cấu nợ phải trả, nợ ngắn hạn thường xuyên chiếm tỷ trọng cao.
Bên cạnh đó, hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản nhìn chung có biến động nhưng không nhiều trong giai đoạn 2010-2013 và giảm trong năm 2014. So với các ngành khác trong Bảng 2.2 thì bất động sản có tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu ở mức khá cao.
Bảng 2.2: Hệ số nợ của các ngành năm 2014 Ngành Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu Xây dựng 3.25 Vật liệu xây dựng 2.63 Thép 2.52 Thương mại 2.18 Thủy sản 1.81 Dầu khí 1.62 Khoáng sản 1.59 Bất động sản 1.39 Vận tải/Cảng/Taxi 1.32 Dược phẩm/Y tế/Hóa chất 1.21 Sản xuất - Kinh doanh 1.02 Công nghệ viễn thông 1.01
Chứng khoán 0.88
Nhựa - Bao bì 0.83
Thực phẩm 0.81
Cao su 0.60
Năng lượng điện/Khí/Gas 0.59 Dịch vụ - Du lịch 0.54
Nhìn chung, qua phân tích, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vẫn còn tồn tại một số hạn chế sau:
Thứ nhất, các doanh nghiệp Việt Nam, bao gồm lĩnh vực bất động sản đa phần đều có quy mô không lớn, chưa thực sự chú ý đến công tác quản trị tài chính và hoạch định cấu trúc vốn. Khái niệm “cấu trúc vốn tối ưu” còn khá xa lạ với các doanh nghiệp này, hoặc có biết nhưng vẫn chưa đề ra chiến lược thực hiện. Việc lựa chọn nguồn vốn tài trợ cho các nhu cầu phát sinh trong quá trình sản xuất kinh doanh còn mang nhiều cảm tính, chưa dựa trên các nguyên lý tài chính doanh nghiệp hiện đại.
Thứ hai, thị trường cung cấp vốn cho các doanh nghiệp Việt Nam vẫn chủ yếu là hệ thống ngân hàng thương mại. Thị trường chứng khoán chưa thực sự phát triển, chưa hỗ trợ doanh nghiệp trong việc huy động vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu. Bên cạnh đó, thời gian qua tại Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện tên gọi “Quỹ tín thác đầu tư bất động sản”, đây là một mô hình quỹ chuyên đầu tư, phát triển và quản lý thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản; ra đời với chức năng là một kênh huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản. Quỹ này khá phổ biến ở các nền kinh tế phát triển nhưng ở Việt Nam vẫn mới chỉ dừng ở mức “khái niệm”.
Đầu tư vào các tài sản dài hạn là đặc thù của ngành, nguồn vốn huy động dài hạn lại bị hạn chế trong khi nhu cầu về vốn lớn, doanh nghiệp bất động sản không còn cách nào khác phải dùng nợ ngắn hạn là chủ yếu trong cấu trúc vốn của mình. Nguyên tắc tài trợ bị vi phạm dẫn đến rủi ro mất cân đối tài chính, khả năng thanh toán ngắn hạn bị giảm sút. Đây chính là thực trạng tại các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.
Thứ ba, công tác kế toán, lập báo cáo tài chính của một số công ty vẫn chưa được hoàn thiện. Niêm yết trên thị trường chứng khoán, các doanh nghiệp bắt buộc phải thực hiện kiểm toán báo cáo tài chính hằng năm, tuy nhiên tại một số doanh nghiệp vẫn chỉ là hình thức, tình trạng giấu lời/giấu lỗ vẫn còn diễn ra.
Thứ tư, trong nguồn vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng, chiếm tỷ trọng lớn và chủ đạo vẫn là các ngân hàng thương mại quốc doanh. Qua một số nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới cũng như tại Việt Nam được trình bày tại Chương 1, mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các ngân hàng là một cơ sở quan trọng để tiếp cận vốn vay, mối quan hệ này càng lớn thì doanh nghiệp càng có thể tiếp cận vốn vay nhiều hơn. Đây là lợi thế sẵn có của các doanh nghiệp có sở hữu chi phối của nhà nước. Điều này đặt ra cho luận văn việc cần phải xem xét tác động của sở hữu nhà nước đến cấu trúc vốn tại các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong phần tiếp theo.