3.2.1 Thiết lập kênh huy động vốn dài hạn cho thị trƣờng bất động sản
Nhìn chung, đến nay thị trường bất động sản đã bắt đầu có những dấu hiệu chuyển biến tích cực hơn cả từ bên trong lẫn chính sách bên ngoài. Tuy nhiên, khi mà nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng vẫn chủ yếu là vốn ngắn hạn thì một thực tế cần phải thừa nhận rằng thị trường bất động sản đang thiếu trầm trọng nguồn cung vốn dài hạn. Việc thiếu nguồn vốn dài hạn khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam bế tắc, rơi vào phương thức làm ăn manh mún, lấy ngắn vá dài, dễ rơi vào bất ổn. Do vậy luận văn đưa ra gợi ý Chính phủ cần thiết lập kênh huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản như phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, hình thành quỹ tín thác đầu tư bất động sản.
3.2.1.1 Phát triển thị trƣờng trái phiếu doanh nghiệp
Trước hết, cần xây dựng một hệ thống pháp lý hiệu quả nhằm khuyến khích phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đơn giản hóa các tiêu chuẩn niêm yết để tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu ra công chúng.
Thứ hai, phát triển các định chế tài chính trung gian, các nhà đầu tư chuyên nghiệp và các nhà tạo lập thị trường nhằm tăng tính thanh khoản cho thị trường. Thanh khoản gia tăng sẽ thu hút các nhà đầu tư chú ý hơn đến hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp. Đối với nhà đầu tư cá nhân, việc mua trái phiếu doanh nghiệp chủ yếu nhằm mục đích hưởng lãi. Đối với nhà đầu tư tổ chức (công ty chứng khoán, ngân hàng, quỹ đầu tư…), ngoài mục đích hưởng lãi, đây còn là hoạt động đa dạng hóa danh mục đầu tư. Thông qua hoạt động kinh doanh mua bán của mình, các nhà đầu tư tổ chức trở thành nhà tạo lập thị trường, nâng cao tính thanh khoản và phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Thứ ba, đa dạng hóa các loại trái phiếu với lãi suất, thời hạn, loại tiền khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu của từng doanh nghiệp.
Thứ tư, có các biện pháp khuyến khích doanh nghiệp phát hành trái phiếu quốc tế nhằm thu hút nguồn vốn nước ngoài.
3.2.1.2 Hình thành quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real estate investment trust - REIT) là một mô hình quỹ chuyên đầu tư, phát triển và quản lý thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản (văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ…). Đặc điểm của quỹ này là đầu tư vào những bất động sản đã hình thành, đi vào hoạt động và đang tạo ra thu nhập tương đối ổn định từ hoạt động cho thuê. Mục đích thành lập REIT để tạo ra một kênh huy động vốn mới cho lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh việc đầu tư trực tiếp vào các dự án hoặc mua cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành của REIT. Hình thức đầu tư vào REIT nhìn chung có rủi ro thấp hơn so với đầu tư vào các công ty kinh doanh dự án bất động sản mới trong khi mức chi trả cổ tức thường cao hơn nhiều so với công ty này. Do tính ổn định của nguồn thu nhập từ các bất động sản, REIT thích hợp với nhà đầu tư lâu dài hơn ngắn hạn.
Một đặc điểm nổi bật của quỹ tín thác bất động sản là có thể huy động vốn từ mọi chủ thể trong nền kinh tế, từ tổ chức đến cá nhân nhỏ lẻ, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư với số vốn nhỏ vẫn có thể tham gia đầu tư vào các dự án quy mô lớn. Với nguồn vốn dài hạn, REIT có thể mua lại các dự án của các công ty trong ngành, tăng tính thanh khoản cho thị trường cũng như thúc đẩy hiệu quả kinh doanh, cải thiện cấu trúc vốn của các công ty, giảm sự phụ thuộc của thị trường bất động sản vào nguồn vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại. Mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản đã phổ biến ở các nền kinh tế phát triển, tuy nhiên tại Việt Nam chưa được biết đến rộng rãi và mới chỉ có một số quỹ đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư này. Luận văn kiến nghị các cơ quan chức năng cần sớm thiết lập hành lang pháp lý, cơ chế chính sách để quỹ tín thác đầu tư bất động sản trong nước có thể đi vào hoạt động.
3.2.2 Giảm tỷ lệ sở hữu nhà nƣớc tại các doanh nghiệp bất động sản niêm yết
Từ kết quả nghiên cứu của Okuda và Lai (2012), vấn đề đầu tư dưới mức có thể xảy ra ở các doanh nghiệp niêm yết do nhà nước nắm quyền chi phối tại Việt Nam. Nói cách khác các doanh nghiệp do nhà nước nắm quyền chi phối chưa thật sự linh hoạt, nhạy bén với các cơ hội đầu tư, ngay cả khi đã cổ phần hóa và niêm yết trên thị trường chứng khoán. Điều này có thể khiến doanh nghiệp mất đi các cơ hội, dự án tốt, giảm hiệu quả kinh doanh, khi mà vốn dĩ các doanh nghiệp này đã có sẵn thuận lợi trong việc tiếp cận vốn vay, nhất là từ hệ thống ngân hàng thương mại quốc doanh.
Do vậy, đối với lĩnh vực bất động sản, luận văn đưa ra kiến nghị nhà nước có thể tiếp tục giảm tỷ lệ sở hữu, chào bán cổ phần ra công chúng hoặc nhà đầu tư nước ngoài để có thể một mặt tăng thu ngân sách, một mặt nâng cao năng lực quản trị, điều hành hoạt động kinh doanh tại các doanh nghiệp này.
Kết luận Chƣơng 3
Từ kết quả phân tích và nghiên cứu của Chương 2, Chương 3 đã đưa ra một số gợi ý với doanh nghiệp bất động sản cũng như Chính phủ nhằm nâng cao hiệu quả trong chính sách cấu trúc vốn của các công ty trong ngành.
Các gợi ý với doanh nghiệp bao gồm nâng cao trình độ quản trị tài chính doanh nghiệp, đa dạng hóa các kênh huy động vốn và ứng dụng các mô hình tài chính trên thế giới cho việc hoạch định cấu trúc vốn của doanh nghiệp.
Đối với Chính phủ, luận văn đưa ra một số gợi ý liên quan đến việc phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, hình thành quỹ tín thác đầu tư bất động sản tại Việt Nam và giảm tỷ lệ sở hữu của nhà nước tại các doanh nghiệp bất động sản niêm yết.
KẾT LUẬN
Với việc gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, Việt Nam đứng trước những cơ hội lớn cũng như các thách thức không hề nhỏ, bất kỳ diễn biến nào của kinh tế thế giới cũng đều có thể ảnh hưởng đến nền kinh tế trong nước. Khủng hoảng tài chính toàn cầu nổ ra năm 2008 cộng với những diễn biến nội tại đã khiến nền kinh tế Việt Nam nói chung và ngành bất động sản nói riêng trải qua những giai đoạn hết sức khó khăn. Nghiên cứu của luận văn một mặt nhằm nêu lên thực trạng cấu trúc vốn của các công ty bất động sản niêm yết trong giai đoạn 2010-2014, một mặt phân tích các yếu tố nội tại của doanh nghiệp tác động đến cấu trúc vốn. Bằng phương pháp phân tích định lượng với mô hình hồi quy dữ liệu tài chính, luận văn đã xác định những yếu tố tác động đến cấu trúc vốn của các công ty bất động sản niêm yết, đồng thời kiểm chứng xem các tác động này có phù hợp với các nghiên cứu trước đó hay không. Kết quả nghiên cứu là cơ sở để các doanh nghiệp bất động sản có thể đưa ra quyết định tài chính phù hợp để quản lý cấu trúc vốn của mình trong giai đoạn tiếp theo. Từ những thực trạng tồn tại trong việc hoạch định cấu trúc vốn, luận văn đưa ra một số đề xuất với doanh nghiệp cũng như kiến nghị với Chính phủ nhằm nâng cao hiệu quả trong chính sách cấu trúc vốn của các công ty này.
Do hạn chế về khả năng tiếp cận số liệu, mẫu nghiên cứu của đề tài chỉ bao gồm 54 công ty bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM và Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội trong giai đoạn 2010-2014 chứ không bao gồm các công ty cổ phần chưa niêm yết hoặc các công ty khác hoạt động trong cùng ngành, điều này đã khiến quy mô mẫu chưa thật sự lớn. Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng mới chỉ xem xét, phân tích số liệu theo giá trị sổ sách kế toán chứ chưa đo lường các chỉ tiêu phản ánh cấu trúc vốn bằng giá trị thị trường. Sau khi đưa ra kết quả từ mô hình hồi quy, nếu tiến hành điều tra khảo sát sẽ củng cố thêm kết quả của nghiên cứu. Các hạn chế nêu trên có thể là những gợi ý cho các nghiên cứu tiếp theo.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Danh mục tài liệu tham khảo tiếng Việt
1. Báo điện tử Xây dựng 2012, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT): L m sao cho cái bánh to hơn, truy cập tại <http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat- dong-san/quy-tin-thac-dau-tu-bs-(reit)-lam-sao-cho-cai-banh-to-hon.html> [ngày truy cập: 30/07/2015].
2. Đoàn Thanh Hà và Lê Thanh Ngọc 2013, „Mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và giá nhà đất‟, Tạp chí phát triển v hội nhập, số 11 (21), trang 51-54, 62.
3. Đức Nguyễn 2012, Quỹ đầu tư bất động sản: L i ích v r i ro, truy cập tại <http://www.vietstock.vn/2012/01/quy-dau-tu-bat-dong-san-loi-ich-va-rui-ro-763- 211323.htm> [ngày truy cập: 30/07/2015].
4. Hạ Thị Thiều Dao 2013, Bất n kinh tế vĩ mô, NXB Kinh tế, TP.HCM.
5. Kiều Thuật 2011, Quỹ tín thác bất động sản (REIT): K nh huy động vốn mới trong tương lai, truy cập tại <http://www.cafef.vn/bat-dong-san/quy-tin-thac-bat-dong- san-reits-kenh-huy-dong-von-moi-trong-tuong-lai-2011318135215697.chn> [ngày truy cập: 30/07/2015].
6. Nguyễn Trần Phúc 2014, Quản trị t i chính doanh nghiệp, bài giảng môn Quản trị tài chính doanh nghiệp, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM, ngày 11/04/2014. 7. Phạm Băng Trinh và Nguyễn Tuyết Dung 2013, Nghi n cứu ảnh hư ng c a nhân
tố s h u nước ngo i đến cấu trúc vốn v giá trị doanh nghiệp các công ty c phần Việt Nam, Công trình nghiên cứu khoa học sinh viên đạt giải thưởng nhà kinh tế trẻ 2013, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM.
8. Quốc hội 2014, Luật kinh doanh bất động sản. 9. Quốc hội 2014, Luật nh .
10. Trịnh Thị Phan Lan 2013, „Doanh nghiệp xây dựng – bất động sản, rủi ro từ đòn bẩy tài chính‟, Tạp chí Khoa học ĐH Quốc gia H Nội, số 3, trang 68-74.
11. Võ Xuân Vinh 2014, „Cấu trúc sở hữu và cấu trúc vốn: nghiên cứu thực nghiệm trên thị trường chứng khoán Việt Nam‟, Công nghệ ngân h ng, số 101, trang 32- 40.
Danh mục tài liệu tham khảo tiếng Anh
12. Booth, L., Aivazian, V., Demirguc-Kunt, A. and Maksimovic, V. 2001, „Capital structures in developing countries‟, The Journal of Finance, vol. 56, no. 1, pp. 87- 130.
13. Chen, J. J. 2004, „Determinants of capital structure of Chinese-listed companies‟,
Journal of Business Research, vol. 57, pp. 1341-1351.
14. Cortez, M. A. and Susanto, S. 2012, „The determinants of corporate capital structure: evidence from Japanese manufacturing companies‟, Journal of International Business Research, vol. 11, no. 3, pp. 121-134.
15. Gordon, R. H. and Li, W. 2003, „Government as a discriminating monopolist in the financial market: The case of China‟, Journal of Public Economics, vol. 87, no. 2, pp. 283-312.
16. Huang, G. and Song, F. M. 2006, „The determinants of capital structure: evidence from China‟, China Economic Review,vol. 17, pp. 14-36.
17. Jensen, M. C. and Meckling, W. H. 1976, „Theory of the firm: managerial bahavior, agency costs and ownership structure‟, Journal of Financial Economics, vol. 3, no.4, pp. 305-360.
18. Jensen, M. C. 1986, „Agency costs of free cash flow, corporate finance, and takeovers‟, American Economic Review, vol. 76, no. 2, pp. 323-329.
19. Kraus, A. and Litzengerger, R. H. 1973, „A state-preference model of optimal financial leverage‟, Journal of Finance, vol. 28, no. 4, pp. 911-922.
20. Li, K., Yue, H. and Zhao, L. 2009, „Ownership, institutions, and capital structure: evidence from China‟, Journal of Comparative Economics, vol. 37, pp. 471-490. 21. Lim, T. C., Zhao, D. and Chai, R. 2012, „Capital structure of real estate firms in
Chinese stock market‟, International Journal of Management Sciences and Business Research, vol. 1, no. 9, pp. 75-85.
22. Modigliani, F. and Miller, M. H. 1958, „The cost of capital, corporate finance and the theory of investment‟, The American Economic Review, vol. 48, no. 3, pp. 261- 297.
23. Modigliani, F. and Miller, M. H. 1963, „Corporate income taxes and the cost of capital: a correction‟, The American Economic Review, vol. 53, no. 3, pp. 433-443. 24. Myers, S. C. 1984, „The capital structure puzzle‟, Journal of Finance, vol. 39, no.
3, pp. 575-592.
25. Myers, S. C. and Majluf, N. S. 1984, „Corporate financing and investment decisions when firms have information that investors do not have‟, Journal of Finanial Economics, vol. 13, no. 2, pp. 187-221.
26. Okuda, H. and Lai, T. P. D. 2012, „Capital structure and investment behavior of listed companies in Vietnam: an estimation of the influence of government ownership‟, International Journal of Business and Information, vol. 7, no. 2, pp. 137-164.
27. Ross, S. A. 1977, „The determination of financial structure: the incentive signaling approach‟, The Bell Journal of Economics, vol. 8, no. 1, pp. 23-40.
28. Ross, S. A., Westerfield, R. W. and Jordan, B. D. 2003, Fundamentals of corporate finance, 6th edition, McGraw-Hill/Irwin, USA.
29. Tarazi R. E. N. 2013, „Determinants of capital structure: evidence from Thailand Panel data‟, Proceedings of 3rd global accounting, Finance and Economics Conference, Rydges Melbourne, Australia.
30. Thippayana, P. 2014, „Determinants of capital structure in Thailand‟, Procedia - Social and Behavioral Sciences, vol. 143, pp. 1074-1077.
31. Titman S. and Wessels R. 1988, „The determinants of capital structure choice‟,
Journal of Finance, vol. 43, no. 1, pp. 1-19.
32. Tran, D. K. N. and Neelakantan R. 2006, „Capital structure in small and medium- sized enterprises: the case of Vietnam‟, ASEAN Economic Bulletin, vol. 23, no. 2, pp. 192-211.
33. Wahab, S. N. A. A. and Ramli, N. A. 2014, „The determinants of capital structure: an empirical investigation of Malaysian listed government linked companies‟,
International Journal of Economics and Financial Issues, vol. 4, pp. 930-945.
Website tham khảo
34. Website http://www.cophieu68.vn/
PHỤ LỤC 1: DANH SÁCH 54 CÔNG TY TRONG MẪU NGHIÊN CỨU STT Mã chứng
khoán Tên công ty
1 ASM Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Sao Mai Tỉnh An Giang 2 BCI Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh
3 BSC Công ty Cổ phần Dịch vụ Bến Thành 4 C21 Công ty Cổ phần Thế kỷ 21
5 CCL Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Dầu khí Cửu Long 6 D11 Công ty Cổ phần Địa ốc 11
7 D2D Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 8 DIG Tổng công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng 9 DRH Công ty Cổ phần Đầu tư Căn nhà Mơ ước
10 DTA Công ty Cổ phần Đệ Tam
11 DXG Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh 12 HAG Công ty Cổ phần Hoàng Anh Gia Lai
13 HAR Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền
14 HDC Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu
15 HLD Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Hudland
16 HQC Công ty Cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân 17 ICG Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng
18 IDJ Công ty Cổ phần Đầu tư Tài chính Quốc tế và Phát triển Doanh nghiệp IDJ
19 IDV Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc 20 IJC Công ty Cổ phần Phát triển Hậ tầng Kỹ thuật 21 ITA Công ty Cổ phần Đầu tư Công nghiệp Tân Tạo 22 ITC Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà 23 KAC Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Khang An
STT Mã chứng
khoán Tên công ty
24 KBC Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – Công ty Cổ phần