III. MỘT SỐ GIẢI PHÂP NHẰM ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
3.1.Cho thuí trả góp nhă đất
3. Công ty ALCII-ĐN cần đa dạng hóa câch ình thức cho thuí
3.1.Cho thuí trả góp nhă đất
Trong tương lai nếu nhă nước cho phĩp, chi nhânh nín thực hiện nghiệp vụ cho thuí trả góp nhă đất.
Đầu tiín ta xem xĩt phương ân cho thuí nhă ở với đối tượng khâch hăng lă CNVC nhă nước, nhđn viín câc công ty, người thu nhập thấp hiện chưa có nhă ở thuộc sở hữu, phải sống trong nhă đi thuí, câc căn hộ chật hẹp, thiếu kích thước. Vì giâ nhă đất tại Đă nẵng quâ cao so với thu nhập thực tế của những bộ phận năy. Theo số liệu điều tra của câc cơ quan khâc nhau về nhă ở cho người thu nhập thấp ở Việt nam cho thấy một thực trạng khó khăn chung như sau:
Theo Bộ Xđy Dựng: 37,1% người thu nhập thấp sống tập trung tại câc khu vực ngõ hẽm, 49,5% sống tại câc xóm lao động, còn lại 13,4% sống rải râc trong khu vực đô thị. Theo Viện Nghiín Cứu Kiến trúc: 4,8% số hộ thu nhập cao sống trong câc căn hộ sang trọng có diện tích trung bình từ 17,23 m2/người trở lín. 24,2% số hộ quâ nghỉo vă thu nhập thấp chỉ có chỗ ở dưới 8 m2/người. 71% số hộ trung bình vă khâ có chổ ở khoảng 10 - 12 m2/người. Hiện nay, gần 40% câc hộ gia đình ở khu vực đô thị sống trong một không gian dưới 36 m2; 19% sống trong những căn nhă tạm bợ, cấu trúc không bền vững, được lăm từ câc nguyín liệu rẻ tiền. Một điều bức xúc nữa lă hơn 2 triệu m2 nhă hư hỏng nặng đang chờ sữa chữa vă hăng chục triệu m2 cần sữa chữa, nđng cấp. Trong tổng số người thu nhập thấp thì cân bộ công nhđn viín chức chiếm 31% vă số năy chưa có nhă ở, phải ở nhờ, ở tạm. Theo ADB, khoản tích luỹ của hộ CNVC mỗi năm ở Hă nội lă gần 2 triệu đồng; Tp Hồ Chí Minh 3,6 triệu đồng; Đă Nẵng trín 3 triệu đồng. Đem so với thời giâ nhă đất hiện nay thì số tiền năy quả thực quâ nhỏ bĩ. Trín đđy lă số liệu thực trạng nhă ở cả nước nói chung, như thế để thấy một điều rằng vấn đề nhă ở đê vă đang trở thănh vấn đề bức xúc, được sự quan tđm của đông đảo mọi người. Tại Đă Nẵng tình hình nhă ở cho người thu nhập thấp, sinh viín mới ra trường, cân bộ công chức nhă nước cũng nằm trong thực trạng tương tự. Giải quyết tốt vấn đề năy không những mang lại sự ổn định kinh tế - xê hội, mă còn có tính nhđn văn cao, có lợi đối với câc công ty kinh doanh trong lĩnh vực năy.
Ta thử đưa ra một ví dụ: Giả sử một sinh viín tỉnh lẻ mới ra trường đang lăm việc ở Đă nẵng, một cân bộ viín chức nhă nước có câc mức thu nhập thực tế như
sau thì tương ứng với đó lă thời gian cần có để tích luỹ đủ tiền mua nhă đất trị giâ 600 triệu đồng trong tương lai:
Thu nhập 1 người/Thâng (tr.đ) Số tiền tiết kiệm/Thâng (tr.đ) Số tiền tiết kiệm/Năm (tr.đ)
Tri giâ nhă đất (tr.đ)
Thời gian cần thiết để mua nhă (Năm)
Dưới 2 0 0 600 - Từ 3 - 4 1 12 600 50 Từ 5 - 6 2 24 600 25 Từ 7 - 8 3 36 600 16,7 Từ 9 - 10 4 48 600 12,5 .... .... ... ... ...
Số liệu trín đđy lă một câch tính toân rất đơn giản, vì đê bỏ qua lêi suất tiền gửi ngđn hăng, bỏ qua lạm phât vă tốc độ tăng giâ của nhă đất. Bảng trín cho thấy tương ứng với câc mức thu nhập khâc nhau thì thời gian cần thiết để tích luỹ đủ tiền mua nhă lă khâc nhau; nếu thu nhập thực tế lă dưới 2 triệu đồng/thâng thì không bao giờ mua được nhă, phải ở nhă thuí, ở tạm bợ suốt đời; nếu thu nhập từ 3 - 4 triệu đồng thì cần 50 năm; thu nhập 5 - 6 triệu cần 25 năm; 7 - 8 triệu đồng cần 16,7 năm; ...Như vậy, thu nhập căng cao căng nhanh chóng có nhă. Tuy nhiín, ở Đă Nẵng những tầng lớp năy có thu nhập thấp nín khả năng sở hữu một căn hộ hoặc một ngôi nhă lă rất khó. Tình trạng năy sẽ phât sinh tiíu cực, ngđn sâch Thănh Phố bị hao hụt do tham nhũng, tình hình kinh tế - xê hội mất ổn định, chính lệch giău nghỉo ngăy căng tăng, câch biệt về mức sống cũng như câc điều kiện sinh hoạt khâc giữa người thu nhập cao vă những người có thu nhập thấp. Do vậy, giải quyết vấn đề nhă ở lă hết sức cần thiết góp phần lăm giảm tiíu cực, giảm tham nhũng hối lộ, nhằm ổn định tình hình kinh tế - xê hội của Thănh Phố Đă nẵng.
Thực tế hiện nay câc ngđn hăng ít tiếp cận nhu cầu cho vay mua nhă đất nín thị trường đầu tư năy còn rất rộng lớn. Do lợi ích của việc phât triển dịch vụ cho thuí nhă đất trả góp đối với kinh tế - xê hội Thănh Phố nói chung, mang lại lợi ích cho chi nhânh nói riíng nín em đề nghị chi nhânh xem xĩt phương ân đầu tư mua nhă, mua đất cho câc gia đình thuí theo phương thức trả góp. Khi kết thúc hợp đồng quyền sử dụng đất lđu dăi sẽ thuộc về bín đi thuí, còn trong thời gian thuí quyền sử dụng đất thuộc về chi nhânh ALCII-ĐN (ở nước ta, Luật Phâp quy định đất đai thuộc sở hữu nhă nước). Thời hạn thuí mua nhă đất do hai bín thoả thuận nhưng tốt nhất lă từ 8 - 15 năm, tuỳ giâ trị của căn nhă vă quyết định của hai bín. Chi nhânh sẽ liín hệ với câc công ty môi giới nhă đất ở Đă Nẵng, tiếp cận khâch hăng thông qua lời giới thiệu của công ty môi giới hoặc từ câc nguồn khâc. Việc chọn mua nhă, mua đất do khâch hăng quyết định. Khi đê hoăn tất công đoạn năy, chi nhânh sẽ ký hợp đồng mua nhă với người bân rồi cho thuí lại với hợp đồng cho thuí tăi chính do hai bín ký kết. Để hiểu rõ được phương ân kinh doanh năy, ta xem xĩt ví dụ sau:
Ông A ký hợp đồng cho thuí tăi chính với chi nhânh ALCII-ĐN thuí ngôi nhă chi nhânh mua lại của ông B.
Thời hạn hợp đồng: 10 năm. Lêi suất cho thuí:12,6%/năm Tiền thuí được thanh toân như sau:
- Ngay sau khi ký hợp đồng, A thanh toân 30% giâ trị ngôi nhă.
- Số còn lại chia đều vă thanh toân văo cuối mỗi năm, tiền lêi tính theo dư nợ thực tế tại thời điểm trả nợ. Ta có bảng theo dõi thanh toân nợ như sau:
(Đvt: tr.đ) Năm Số tiền nợ Trả nợ gốc Phí thuí mua Số tiền thanh toân/Năm Số tiền tích luỹ/Thâng 0 600 180 - - - 1 420 42 52,92 94,92 7,91 2 378 42 47,628 89,628 7,469 3 336 42 42,336 84,336 7.028 4 294 42 37,044 79,044 6,587 5 252 42 31,752 72,752 6,063 6 210 42 26,46 68,46 5,705 7 168 42 21,168 63,168 5,264 8 126 42 15,876 57,876 4,823 9 84 42 10,854 52,584 4,382 10 42 42 5,292 47,292 3,941 Tổng - 600 291,06 891,06 -
Số tiền thanh toân hăng năm đối với người thu nhập thấp như trong bảng lă rất cao, gđy nhiều khó khăn cho cuộc sống của họ, phí thuí mua cao, sau 10 năm tiền lêi chiếm 32,66% tổng số tiền thanh toân. Khoản tiền câc gia đình phải tích luỹ hăng thâng từ 4 - 8 triệu đồng/thâng, đđy lă một số tiền không phải lă nhỏ so với thu nhập hăng thâng của họ. Tuy nhiín, nếu phđn tích kỹ chi nhânh bị thiệt nhiều hơn. Thật vậy, nếu chi nhânh mua nhă cho thuí vận hănh, đến thời điểm 10 năm sau bỏ thím một ít chi phí sữa chữa lại nhă sẽ bân được giâ cao gấp nhiều lần: Giả sử giâ trị căn nhă thời điểm hiện tại lă 600 tr.đ, tốc độ tăng giâ nhă đất trung bình 10%/năm. Sau 10 năm giâ trị căn nhă sẽ lă:
F = 600 x (1 + 0,1)10 = 1.556,245 tr.đ.
Nếu thanh toân tiền thuí văo năm đầu khi hợp đông cho thuí mới có hiệu lực căng lớn thì số tiền thanh toân vă phí thuí mua văo những năm sau căng nhỏ. Vì vậy, để giảm gânh nặng nợ nần cho mình khâch hăng nín thanh toân lần đầu số tiền khoảng từ 25 - 35% giâ trị hợp đồng.
Về mặt lý thuyết cho thấy cho thuí trả góp nhă đất lă một giải phâp rất tốt để khắc phục tình trạng thiếu nhă ở như hiện nay. Nhu cầu nhă ở cho nhười thu nhập thấp, sinh viín tỉnh lẻ mới ra trường, cân bộ công chức nhă nước lă rất cao, song kính dẫn vốn trung dăi hạn của câc ngđn hăng trín địa băn chưa tiếp cận nhu cầu năy. Do đó, nếu chi nhânh quyết định lăm chắc chắn sẽ thănh công lớn. Tuy nhiín, để thực hiện được loại hình cho thuí năy cần phải biết rõ đối tượng cho thuí lă ai ?, điều kiện cho thuí lă gì ?,...Theo tôi, người thu nhập thấp, sinh viín mới ra trường, cân bộ công chức chưa có nhă ở vướng mắc lớn nhất lă thu nhập không cao, không
đảm bảo ngay một lúc có được số tiền lớn để mua đất xđy nhă vă vấn đề của chi nhânh lă lợi nhuận, kinh doanh không có lêi tức lă tự lăm mình phâ sản. Do đó, để chi nhânh thực hiện tốt dịch vụ năy đòi hỏi người đi thuí nhă đất theo phương thức trả góp phải hội đủ câc điều kiện sau:
- Phải chứng minh được khả năng tăi chính của gia đình, đảm bảo trả đủ khoản tiền 25 - 35% giâ trị ngôi nhă ngay sau khi hợp đồng cho thuí được ký, có thu nhập thực tế từ 2 tr.đ/thâng/người trở lín.
- Có tăi khoản tiền gửi tại NHNo để công ty, cơ quan nơi người thuí lăm việc trả lương văo tăi khoản năy. Trín cơ sở đó chi nhânh sẽ trừ một phần tiền lương thâng (tỷ lệ trích do hai bín thoả thuận) văo tiền thuí hăng năm. Điều kiện năy nhằm đảm bảo chi nhânh có thể kiểm soât câc khoản thu nhập của người thuí, trânh không để phât sinh tiíu cực đên đến không thu hồi được nợ, gđy khó khăn cho chi nhânh.