III. MỘT SỐ GIẢI PHÂP NHẰM ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
2.Nđng cao chất lượng thẩm định dự ân thuí tăi chính vă phđn tích, phđn loạ
mă chi nhânh đang cung cấp.
2. Nđng cao chất lượng thẩm định dự ân thuí tăi chính vă phđn tích, phđn loại khâch hăng. khâch hăng.
- Ngay từ đầu năm phải có kế hoạch tập huấn nghiệp vụ về cho thuí tăi chính cho tất cả cân bộ cho thuí, về nghiệp vụ thẩm định dự ân đầu tư. Giâo trình tập huấn sẽ chọn lọc từ câc tăi liệu của công ty, từ câc văn bản của NHNo vă từ câc tăi liệu khâc liín quan đến tín dụng thuí mua.
- Tiến hănh phđn tích tăi chính câc khâch hăng đang có quan hệ thuí tăi chính với chi nhânh (có uy tín hoặc chưa có uy tín, tăi chính mạnh hay trung bình, DN có thị trường ổn định hay không...) để có chính sâch tiếp tục đầu tư thích hợp. Tổ chức đânh giâ tín dụng, phđn loại khâch hăng, chi nhânh nín sử dụng câch đânh giâ của NHNo, để tiết kiệm chi phí. Tăng cường kiểm tra tăi sản sau khi cho thuí vă nắm bắt tình hình tăi chính doanh nghiệp để phđn loại khâch hăng thuí vă tăi sản cho thuí, đảm bảo thực hiện đânh giâ chính xâc thực trạng khâch hăng, nđng cao độ an toăn trong đầu tư. Đồng thời tạo tiền đề xâc định những khâch hăng vă loại tăi sản cho thuí phù hợp.
- Đối với câc khâch hăng hiện nay đang khó khăn tạm thời về tăi chính sẽ có hướng xử lý thích hợp như thỏa thuận cho thanh lý trước hạn, tư vấn để họ tìm nguồn vốn thích hợp thanh toân một phần hoặc toăn bộ hợp đồng thuí tăi chính, xử lý thu hồi tăi sản để bân hoặc chuyển đối tâc khâc, cho thuí vận hănh theo thời gian thích hợp...nhằm thu hồi đủ số vốn chi nhânh đê bỏ ra.Còn đối với câc dự ân rủi ro do khâch quan sẽ tiến hănh đăm phân yíu cầu câc công ty bảo hiểm giải quyết dứt điểm.
- Với câc dự ân có số vốn đầu tư lớn chi nhânh sẽ tập trung câc cân bộ có năng lực chuyín môn giỏi thẩm định kỹ theo đúng quy trình, quy định của công ty, của ngănh như điều kiện phâp lý phải chặt chẽ, điều kiện về sử dụng tăi sản phải phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh của bín thuí vă phải có hiệu quả cao trong quâ trình khai thâc. Câc điều kiện về tăi chính doanh nghiệp phải thẩm định kỹ để cung cấp thông tin hữu ích cho bín thuí để họ lựa chọn vă quyết định đúng. Một số dự ân phải thẩm định thật sđu về thị trường tiíu thụ, mức cung cầu chung trín thị trường, được thời phải thẩm định câc tiíu chuẩn, đặc tính kỹ thuật của tăi sản thuí nhằm có câc thông tin tư vấn cho bín thuí...
-Thực hiện đảm bảo tăi sản cho thuí theo hướng giảm ký cược vă tăng đặt cọc.Muốn vậy chi nhânh nín đưa thím điều khoản về tỷ lệ đặt cọc văo trong hợp đồng cho thuí để khống chế số tiền đặt cọc của khâch hăng, hạn chế tình trạng như hiện nay do không quy định nín căng ngăy khâch hăng đặt cọc căng ít. Trong khi đó, nguồn vốn từ đặt cọc lă nguồn thanh toân nhanh khấu trừ văo tiền thuí khi đến hạn, lă cơ sở để chi nhânh có vốn đầu tư tiếp. Đảm bảo 100% tăi sản cho thuí được bảo hiểm nhằm hạn chế tối đa rủi ro.
3. Công ty ALCII-ĐN cần đa dạng hóa câc hình thức cho thuí.
Xĩt thấy trong thời gian tới chi nhânh nín phât triển thím câc sản phẩm mới như cho thuí trả góp:
Hiện tại chi nhânh đang cho thuí động sản theo hình thức cho thuí thông thường có sự tham gia của 3 bín, khâch hăng chưa thanh toân tiền thuí theo phương thức trả góp, trả tiền đầu hoặc cuối năm, mă không phải hăng thâng như hiện nay. Dịch vụ cho thuí trả góp câc động sản như câc phương tiện vận tải, câc mây móc thiết bị...lă rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay vă trong thời gian tới. Vì thế, khi khâch hăng có nhu cầu chi nhânh nín âp dụng dịch vụ năy. Trong thời gian tới chi nhânh nín cho thuí trả góp đối với câc tăi sản như : phương tiện vận tải, mây hoặc dđy chuyền sản xuất, mây móc thiết bị xđy dựng, phương tiện văn phòng, đặc biệt chi nhânh đề nghị công ty kiến nghị lín chính phủ đưa bất động sản văo danh sâch những tăi sản cho thuí của công ty nhằm đa dạng hoâ đối tượng cho thuí. Nếu được như vậy thời gian tới chi nhânh sẽ cho thuí nhă ở, văn phòng lăm việc, căn hộ do nhă nước xđy dựng.
3.1. Cho thuí trả góp nhă đất.
Trong tương lai nếu nhă nước cho phĩp, chi nhânh nín thực hiện nghiệp vụ cho thuí trả góp nhă đất.
Đầu tiín ta xem xĩt phương ân cho thuí nhă ở với đối tượng khâch hăng lă CNVC nhă nước, nhđn viín câc công ty, người thu nhập thấp hiện chưa có nhă ở thuộc sở hữu, phải sống trong nhă đi thuí, câc căn hộ chật hẹp, thiếu kích thước. Vì giâ nhă đất tại Đă nẵng quâ cao so với thu nhập thực tế của những bộ phận năy. Theo số liệu điều tra của câc cơ quan khâc nhau về nhă ở cho người thu nhập thấp ở Việt nam cho thấy một thực trạng khó khăn chung như sau:
Theo Bộ Xđy Dựng: 37,1% người thu nhập thấp sống tập trung tại câc khu vực ngõ hẽm, 49,5% sống tại câc xóm lao động, còn lại 13,4% sống rải râc trong khu vực đô thị. Theo Viện Nghiín Cứu Kiến trúc: 4,8% số hộ thu nhập cao sống trong câc căn hộ sang trọng có diện tích trung bình từ 17,23 m2/người trở lín. 24,2% số hộ quâ nghỉo vă thu nhập thấp chỉ có chỗ ở dưới 8 m2/người. 71% số hộ trung bình vă khâ có chổ ở khoảng 10 - 12 m2/người. Hiện nay, gần 40% câc hộ gia đình ở khu vực đô thị sống trong một không gian dưới 36 m2; 19% sống trong những căn nhă tạm bợ, cấu trúc không bền vững, được lăm từ câc nguyín liệu rẻ tiền. Một điều bức xúc nữa lă hơn 2 triệu m2 nhă hư hỏng nặng đang chờ sữa chữa vă hăng chục triệu m2 cần sữa chữa, nđng cấp. Trong tổng số người thu nhập thấp thì cân bộ công nhđn viín chức chiếm 31% vă số năy chưa có nhă ở, phải ở nhờ, ở tạm. Theo ADB, khoản tích luỹ của hộ CNVC mỗi năm ở Hă nội lă gần 2 triệu đồng; Tp Hồ Chí Minh 3,6 triệu đồng; Đă Nẵng trín 3 triệu đồng. Đem so với thời giâ nhă đất hiện nay thì số tiền năy quả thực quâ nhỏ bĩ. Trín đđy lă số liệu thực trạng nhă ở cả nước nói chung, như thế để thấy một điều rằng vấn đề nhă ở đê vă đang trở thănh vấn đề bức xúc, được sự quan tđm của đông đảo mọi người. Tại Đă Nẵng tình hình nhă ở cho người thu nhập thấp, sinh viín mới ra trường, cân bộ công chức nhă nước cũng nằm trong thực trạng tương tự. Giải quyết tốt vấn đề năy không những mang lại sự ổn định kinh tế - xê hội, mă còn có tính nhđn văn cao, có lợi đối với câc công ty kinh doanh trong lĩnh vực năy.
Ta thử đưa ra một ví dụ: Giả sử một sinh viín tỉnh lẻ mới ra trường đang lăm việc ở Đă nẵng, một cân bộ viín chức nhă nước có câc mức thu nhập thực tế như
sau thì tương ứng với đó lă thời gian cần có để tích luỹ đủ tiền mua nhă đất trị giâ 600 triệu đồng trong tương lai:
Thu nhập 1 người/Thâng (tr.đ) Số tiền tiết kiệm/Thâng (tr.đ) Số tiền tiết kiệm/Năm (tr.đ)
Tri giâ nhă đất (tr.đ)
Thời gian cần thiết để mua nhă (Năm)
Dưới 2 0 0 600 - Từ 3 - 4 1 12 600 50 Từ 5 - 6 2 24 600 25 Từ 7 - 8 3 36 600 16,7 Từ 9 - 10 4 48 600 12,5 .... .... ... ... ...
Số liệu trín đđy lă một câch tính toân rất đơn giản, vì đê bỏ qua lêi suất tiền gửi ngđn hăng, bỏ qua lạm phât vă tốc độ tăng giâ của nhă đất. Bảng trín cho thấy tương ứng với câc mức thu nhập khâc nhau thì thời gian cần thiết để tích luỹ đủ tiền mua nhă lă khâc nhau; nếu thu nhập thực tế lă dưới 2 triệu đồng/thâng thì không bao giờ mua được nhă, phải ở nhă thuí, ở tạm bợ suốt đời; nếu thu nhập từ 3 - 4 triệu đồng thì cần 50 năm; thu nhập 5 - 6 triệu cần 25 năm; 7 - 8 triệu đồng cần 16,7 năm; ...Như vậy, thu nhập căng cao căng nhanh chóng có nhă. Tuy nhiín, ở Đă Nẵng những tầng lớp năy có thu nhập thấp nín khả năng sở hữu một căn hộ hoặc một ngôi nhă lă rất khó. Tình trạng năy sẽ phât sinh tiíu cực, ngđn sâch Thănh Phố bị hao hụt do tham nhũng, tình hình kinh tế - xê hội mất ổn định, chính lệch giău nghỉo ngăy căng tăng, câch biệt về mức sống cũng như câc điều kiện sinh hoạt khâc giữa người thu nhập cao vă những người có thu nhập thấp. Do vậy, giải quyết vấn đề nhă ở lă hết sức cần thiết góp phần lăm giảm tiíu cực, giảm tham nhũng hối lộ, nhằm ổn định tình hình kinh tế - xê hội của Thănh Phố Đă nẵng.
Thực tế hiện nay câc ngđn hăng ít tiếp cận nhu cầu cho vay mua nhă đất nín thị trường đầu tư năy còn rất rộng lớn. Do lợi ích của việc phât triển dịch vụ cho thuí nhă đất trả góp đối với kinh tế - xê hội Thănh Phố nói chung, mang lại lợi ích cho chi nhânh nói riíng nín em đề nghị chi nhânh xem xĩt phương ân đầu tư mua nhă, mua đất cho câc gia đình thuí theo phương thức trả góp. Khi kết thúc hợp đồng quyền sử dụng đất lđu dăi sẽ thuộc về bín đi thuí, còn trong thời gian thuí quyền sử dụng đất thuộc về chi nhânh ALCII-ĐN (ở nước ta, Luật Phâp quy định đất đai thuộc sở hữu nhă nước). Thời hạn thuí mua nhă đất do hai bín thoả thuận nhưng tốt nhất lă từ 8 - 15 năm, tuỳ giâ trị của căn nhă vă quyết định của hai bín. Chi nhânh sẽ liín hệ với câc công ty môi giới nhă đất ở Đă Nẵng, tiếp cận khâch hăng thông qua lời giới thiệu của công ty môi giới hoặc từ câc nguồn khâc. Việc chọn mua nhă, mua đất do khâch hăng quyết định. Khi đê hoăn tất công đoạn năy, chi nhânh sẽ ký hợp đồng mua nhă với người bân rồi cho thuí lại với hợp đồng cho thuí tăi chính do hai bín ký kết. Để hiểu rõ được phương ân kinh doanh năy, ta xem xĩt ví dụ sau:
Ông A ký hợp đồng cho thuí tăi chính với chi nhânh ALCII-ĐN thuí ngôi nhă chi nhânh mua lại của ông B.
Thời hạn hợp đồng: 10 năm. Lêi suất cho thuí:12,6%/năm Tiền thuí được thanh toân như sau:
- Ngay sau khi ký hợp đồng, A thanh toân 30% giâ trị ngôi nhă.
- Số còn lại chia đều vă thanh toân văo cuối mỗi năm, tiền lêi tính theo dư nợ thực tế tại thời điểm trả nợ. Ta có bảng theo dõi thanh toân nợ như sau:
(Đvt: tr.đ) Năm Số tiền nợ Trả nợ gốc Phí thuí mua Số tiền thanh toân/Năm Số tiền tích luỹ/Thâng 0 600 180 - - - 1 420 42 52,92 94,92 7,91 2 378 42 47,628 89,628 7,469 3 336 42 42,336 84,336 7.028 4 294 42 37,044 79,044 6,587 5 252 42 31,752 72,752 6,063 6 210 42 26,46 68,46 5,705 7 168 42 21,168 63,168 5,264 8 126 42 15,876 57,876 4,823 9 84 42 10,854 52,584 4,382 10 42 42 5,292 47,292 3,941 Tổng - 600 291,06 891,06 -
Số tiền thanh toân hăng năm đối với người thu nhập thấp như trong bảng lă rất cao, gđy nhiều khó khăn cho cuộc sống của họ, phí thuí mua cao, sau 10 năm tiền lêi chiếm 32,66% tổng số tiền thanh toân. Khoản tiền câc gia đình phải tích luỹ hăng thâng từ 4 - 8 triệu đồng/thâng, đđy lă một số tiền không phải lă nhỏ so với thu nhập hăng thâng của họ. Tuy nhiín, nếu phđn tích kỹ chi nhânh bị thiệt nhiều hơn. Thật vậy, nếu chi nhânh mua nhă cho thuí vận hănh, đến thời điểm 10 năm sau bỏ thím một ít chi phí sữa chữa lại nhă sẽ bân được giâ cao gấp nhiều lần: Giả sử giâ trị căn nhă thời điểm hiện tại lă 600 tr.đ, tốc độ tăng giâ nhă đất trung bình 10%/năm. Sau 10 năm giâ trị căn nhă sẽ lă:
F = 600 x (1 + 0,1)10 = 1.556,245 tr.đ.
Nếu thanh toân tiền thuí văo năm đầu khi hợp đông cho thuí mới có hiệu lực căng lớn thì số tiền thanh toân vă phí thuí mua văo những năm sau căng nhỏ. Vì vậy, để giảm gânh nặng nợ nần cho mình khâch hăng nín thanh toân lần đầu số tiền khoảng từ 25 - 35% giâ trị hợp đồng.
Về mặt lý thuyết cho thấy cho thuí trả góp nhă đất lă một giải phâp rất tốt để khắc phục tình trạng thiếu nhă ở như hiện nay. Nhu cầu nhă ở cho nhười thu nhập thấp, sinh viín tỉnh lẻ mới ra trường, cân bộ công chức nhă nước lă rất cao, song kính dẫn vốn trung dăi hạn của câc ngđn hăng trín địa băn chưa tiếp cận nhu cầu năy. Do đó, nếu chi nhânh quyết định lăm chắc chắn sẽ thănh công lớn. Tuy nhiín, để thực hiện được loại hình cho thuí năy cần phải biết rõ đối tượng cho thuí lă ai ?, điều kiện cho thuí lă gì ?,...Theo tôi, người thu nhập thấp, sinh viín mới ra trường, cân bộ công chức chưa có nhă ở vướng mắc lớn nhất lă thu nhập không cao, không (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
đảm bảo ngay một lúc có được số tiền lớn để mua đất xđy nhă vă vấn đề của chi nhânh lă lợi nhuận, kinh doanh không có lêi tức lă tự lăm mình phâ sản. Do đó, để chi nhânh thực hiện tốt dịch vụ năy đòi hỏi người đi thuí nhă đất theo phương thức trả góp phải hội đủ câc điều kiện sau:
- Phải chứng minh được khả năng tăi chính của gia đình, đảm bảo trả đủ khoản tiền 25 - 35% giâ trị ngôi nhă ngay sau khi hợp đồng cho thuí được ký, có thu nhập thực tế từ 2 tr.đ/thâng/người trở lín.
- Có tăi khoản tiền gửi tại NHNo để công ty, cơ quan nơi người thuí lăm việc trả lương văo tăi khoản năy. Trín cơ sở đó chi nhânh sẽ trừ một phần tiền lương thâng (tỷ lệ trích do hai bín thoả thuận) văo tiền thuí hăng năm. Điều kiện năy nhằm đảm bảo chi nhânh có thể kiểm soât câc khoản thu nhập của người thuí, trânh không để phât sinh tiíu cực đên đến không thu hồi được nợ, gđy khó khăn cho chi nhânh.
3.2. Cho thuí trả góp xe ô tô vă câc loại mây móc thiết bị khâc.
Chi nhânh còn có thể thực hiện cho thuí trả góp tăi sản lă câc loại xe ô tô lớn nho, xe du lịch phục vụ nhu cầu sinh hoạt của câc câ nhđn, gia đình thu nhập cao. Tôi thấy chi nhânh không nín hạn chế đối tượng cho thuí trong phạm vi câc doanh nghiệp, câc hộ sản xuất, câ nhđn có đăng ký kinh doanh mă nín mở rộng ra câc câ nhđn không đăng ký kinh doanh nhưng có uy tín, địa vị cao trong xê hội, có thu nhập cao, chứng minh được khả năng tăi chính của mình. Vì thí, theo em trong hình thức năy đối tượng cho thuí bao gồm:
- Giâm đốc, Phó giâm đốc, Trưởng câc phòng ban trong công ty hoặc chi nhânh, doanh nghiệp nhă nước hoặc chi nhânh đang lăm ăn có lêi có nhu cầu thuí xe phục vụ nhu cầu sinh hoạt câ nhđn.
- Giảng viín câc trường đại học, cao đẳng, trung học chuyín nghiệp, trường cấp III...
Trong trường hợp năy điều kiện cho thuí trả góp xe ô tô cho câc đối tượng đê nói đến ở trín lă:
- Câ nhđn phải có thu nhập cao, trín 4 tr.đ/thâng.
- Có tăi khoản tiền gửi tại một ngđn hăng trín địa băn Đă Nẵng (NHNo lă tốt