Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.3.1.Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.3.1.Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
1.3.1.1. Cộng hòa Pháp a. Cơ sở pháp lý
Pháp Luật đất đai, bất động sản của Cộng hòa Pháp quy định: sở hữu nhà nước là sở hữu những vùng đất nhất định vì mục đích quốc gia hoặc công cộng, sở hữu đất đai của nhà nước được hình thành thông qua những hình thức chủ yếu như quyền ưu tiên mua đất; trưng dụng đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đất đai sau khi đã bồi thường vì lợi ích chung cho chủ đất.
Sở hữu tư nhân phần lớn đất đai pháp thuộc sở hữu tư nhân điều này đã được quy định trong hiến pháp nó là quyền thiêng liên bất khả xâm phạm. Mặc dù thừa nhận hình thức phổ biến là sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng nhà nước có chính sách quản lý rất chặt chẽ đất canh tác nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững của sản xuất nông nghiệp. Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác đều phải được sự cho phép của chính quyền cấp xã, khuyến khích việc tụ tập đất đai thông qua việc chuyển đổi ruộng đất. Việc mua bán đất cũng phải thực hiện sau khi có sự cho phép của chính quyền địa phương (Nguyễn Văn Chiến,2006).
b. Giao dịch bất động sản
Bộ luật Dân sự Pháp năm 1804 quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch thôi.
Việc đăng ký ở Cộng hòa Pháp phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung: - Người thực hiện các hợp đồng giao dịch là Công chứng viên: Đây là điều kiện tiên quyết, không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính
xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
- Việc chuyển nhượng phải thực hiện theo đúng trình tự day truyền: Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba.
- Chủ thể phải được cung cấp thông tin đày đủ: Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.
- Bất động sản phải có đầy đủ thông tin: Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản.
Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau. Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính (Nguyễn Văn Chiến,2006).
1.3.1.2. Trung Quốc a. Cơ sở pháp lý
Chế độ công hữu về đất đai của Trung Quốc bao gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Hiến pháp trước năm 1988 quy định cá nhân và tổ chức không được chiếm dụng, mua bán đất đai và bất cứ hình thức chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật. sau năm 1988 đã bổ sung: Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể có quyền chuyển nhượng theo đúng pháp luật (Nguyễn Văn Chiến,2006).
Năm 1986 Luật quản lý đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy định cụ thể hơn chế độ quản lý và sử dụng đất đai và đã cụ thể hóa hơn về quy định trên. Đến năm 1998 quy định chặt chẽ hơn đó là quản lý đất đai theo mục đích sử dụng và bảo vệ canh tác, kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp, thực hiện chế độ bảo hộ canh tác đất nông nghiệp, chề độ bồi thường khi thu hồi đất.
b. Đăng ký đất đai, bất động sản
Cục quản lý đất đai Trung Quốc ban hành theo chỉ thị năm 1999 quy định chặt chẽ hơn duy trì chế độ đăng ký đất đai và bộ hộ chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, bảo đảm quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi về đất đai.
Nhà nước tổ chức đăng ký theo pháp luật về quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, quyền tập thể về đất đai. Đăng ký đất đai cung bao gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động. Đăng ký ban đầu gọi là tổng đăng ký tức là trong một khoảng thời gian nhất định sẽ tiến hành đăng ký đất đai phổ biến trong một
khu vực nhất định.Đăng ký biến động là đăng ký sau khi đã đăng ký ban đầu như: thay đổi địa chỉ, tên, mục đích…(Nguyễn Văn Chiến, 2006).