2.2.1. Cơ sở pháp lý của hoạt động TĐG BĐS tại IVC
ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04; Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, 06, 07; Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 08, 09 và 10; Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 6/10/2016 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11; Thông tư số 122/2017/TT-BTC ngày 15/11/2017 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12”.
b. Các văn bản pháp quy về đất đai, kinh doanh BĐS
Bao gồm: “Luật Đất đai số 45/2013/QH11 ngày 29/11/2013; Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014; Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014; Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của Uỷ ban Nhân dân thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019”.
2.2.2. Quy trình TĐG BĐS
IVC đã xây dựng quy trình TĐG BĐS áp dụng riêng cho doanh nghiệp, dựa trên “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05”. Theo đó, quy trình TĐG BĐS tại IVC bao gồm 5 bước:
Bước 1: Nhận yêu cầu thẩm định Bước 2: Lập phương án TĐG
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin Bước 4: Xác định giá trị BĐS
Bước 5: Lập báo cáo và phát hành chứng thư Cụ thể như sau:
a. Bước 1: Nhận yêu cầu thẩm định
- Tiếp nhận yêu cầu TĐG của khách hàng
- Hướng dẫn khách hàng viết công văn đề nghị TĐG, trong đó nội dung công văn phải nêu rõ chi tiết về TSTĐ
- Lập biên nhận hồ sơ TĐG
b. Bước 2: Lập phương án TĐG
- Xác định tổng quát về thông tin TSTĐ như đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật của BĐS; mục đích TĐG; thông tin khách hàng và những yêu cầu bên họ đưa ra; những điều kiện hạn chế và ràng buộc; thời điểm TĐG; cơ sở giá trị; nguồn
dữ liệu cần thiết cho TĐG. - Lập kế hoạch TĐG
+ Xác định các yếu tố môi trường kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến kết quả TĐG
+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, TSTĐ, TSSS
+ Xây dựng tiến độ thực hiện công việc để đáp ứng yêu cầu của khách hàng + Lập đề cương báo cáo kết quả TĐG
c. Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
- Khảo sát hiện trường: TĐV phải trực tiếp khảo sát hiện trạng BĐS để đưa ra nhận định về đặc điểm bên ngoài và bên trong BĐS như vị trí, cảnh quan, cơ sở hạ tầng, diện tích, loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa,...
- Thu thập thông tin:
+ Thông tin liên quan đến giá bán, chi phí, lãi suất, thu nhập của TSSS + Thông tin về tính pháp lý của BĐS
+ Thông tin tổng quan về thị trường nơi BĐS tọa lạc và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS
+ Thông tin về yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản
d. Bước 4: Xác định giá trị BĐS
- Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trạng BĐS và những đặc trưng của thị trường BĐS
- Xác định giá trị BĐS cần TĐG
e. Bước 5: Lập báo cáo và chứng thư TĐG, giải trình báo cáo, chứng thư
Sau khi lập báo cáo, chứng thư, TĐV chuyển báo cáo cho người phụ trách hồ sơ, xem xét kiểm duyệt sơ bộ báo cáo và chứng thư TĐG.
- Chuyển báo cáo cho Giám đốc thẩm định phụ trách (sau khi người phụ trách ký báo cáo)
- Chuyển báo cáo, chứng thư cho Tổng giám đốc duyệt
- Giải trình thắc mắc của lãnh đạo, khách hàng và các bên liên quan đưa ra - Sau khi Tổng giám đốc xem xét hồ sơ, TĐV chỉnh sửa và in báo cáo, chứng
thư chính thức - Đóng chứng thư
- Làm thanh lý hợp đồng và trình lãnh đạo ký
- Chuyển văn thư đóng dấu và gửi hồ sơ trả khách hàng
Nhận xét:
Quy trình TĐG BĐS tại IVC bao gồm 5 bước, trong khi quy trình TĐG BĐS theo “Tiêu chuẩn TĐG số 05” bao gồm 6 bước. Về cơ bản, quy trình TĐG BĐS tại IVC được xây dựng theo sát quy định của pháp luật. Tuy nhiên bước 4 “Phân tích thông tin” và bước 5 “Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá” trong quy định
đã được gộp chung lại thành bước “Xác định giá trị bất động sản”. Việc này không gây ảnh hưởng quá lớn đến công tác TĐG BĐS. IVC xây dựng quy trình mới này để phù hợp hơn với thực tế công việc tại doanh nghiệp, giúp TĐV có thể linh hoạt trong việc phân tích, đánh giá thông tin để đưa ra kết luận về giá trị BĐS.
2.2.3. Ví dụ cụ thể về TĐG BĐS tại IVC
Thông tin chung:
- Khách hàng: CTCP Tập đoàn Tân Phát - Mã số thuế: 0101998955
- Địa chỉ: Km 2 + 500, đường Phan Trọng Tuệ, Xã Thanh Liệt, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội, Việt Nam
- Tài sản TĐG: Quyền sử dụng đất tại thửa đất số 03(1F), tờ bản đồ số 26, Sở Thượng, phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, Hà Nội. (Địa chỉ thực tế: số 41 phố Sở Thượng, phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội)
- Thời điểm TĐG: Tháng 01 năm 2019
- Mục đích TĐG: Làm cơ sở tham khảo vay vốn ngân hàng
Giấy chứng nhận
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khách gắn liền với đất số AO 926275 - Ngày cấp: 23/10/2009
- Nơi cấp: UBND quận Hoàng Mai
- Ghi chú: GCN này được tách từ GCN số AĐ 626522 do UBND quận Hoàng Mai cấp ngày 13/06/2006 tại quyết định số 1024/QĐ-UB
Thông tin chủ sở hữu
- Ông: Đỗ Xuân Dương (Giám đốc) Sinh năm: 1969
- Bà: Cao Vân Hạnh Sinh năm: 1974
Địa chỉ thường trú: Sở Thượng, phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, Hà Nội
Thông tin thửa đất
- Thửa đất số: 03(1F) - Tờ bản đồ số: 26
- Địa chỉ: Tổ 20 - Phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, Thành
phố Hà Nội
- Tổng diện tích: 188m2
- Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng - Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị - Thời hạn sử dụng: Lâu dài
ST T TS Tiêu chíĐC TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3 Tỷ trọng Đơn giá TSSS (đồng/m2) 55.216.989 53.579.105 37.459.275 1 Pháp lý 10,0 10,0 10,0 10,0 5% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,0% 0,0% 0,0% Mức điều chỉnh (đồng/m2) 0 0 0 2 Quy mô 10,0 17,0 17,0 23,0 25% Tỷ lệ điều chỉnh (%) -10,3% -10,3% -14,1% Mức điều chỉnh (đồng/m2) - 5.684.102 5.515.496- 5.293.158-
b. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của BĐS *Vị trí
- Tổng diện tích: 188m2 (100% là đất ở) - Thời hạn sử dụng: Lâu dài
- Hình dáng: Vuông vức
- Mặt tiền - chiều sâu: 8,5m - 22,11m
c. Kết quả TĐG
Do TSTĐ là loại tài sản phổ biến, được giao dịch thường xuyên trên thị trường nên IVC đã chọn phương pháp so sánh để xác định giá trị BĐS. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận thị trường.
Ba TSSS đã được TĐV lựa chọn là: Nhà số 6, nhà số 82, nhà số 5 ngõ 39, cả ba TSSS đều nằm trên phố Sở Thượng, Yên Sở, Hoàng Mai, Hà Nội.
Thông tin TSSS xem chi tiết tại phụ lục 01.
Từ việc nhận xét sự khác biệt giữa TSTĐ và TSSS, TĐV đã lập bảng điều chỉnh các tiêu chí trên như sau:
ST T TieuchTDC TSTD TSSS1 TSSS2 TSSS3 trọngTỷ 3 Hình dáng, kích thước 10,0 9,5 9,0 9,5 15% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,8% 1,7% 0,8% Mức điều chỉnh (đồng/m2) 435.924 892.985 295.731 4 Vị trí 10,0 11,0 10,0 5,0 30% Tỷ lệ điều chỉnh (%) -2,7% 0,0% 30,0% Mức điều chỉnh (đồng/m2) 1.505.918- 0 11.237.783 5 Giao thông 10,0 10,0 10,0 5,0 15% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,0% 0,0% 15,0% Mức điều chỉnh (đồng/m2) 0 0 5.618.891
6 Điều kiện cơ sở hạtầng nội bộ 10,00 10,00 10,00 10,00 5%
Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,0% 0,0% 0,0%
Mức điều chỉnh
(đồng/m2) 0 0 0
ST T TieuchTDC TSTD TSSS1 TSSS2 TSSS3 trọngTỷ Mức giá chỉ dẫn sau điều chỉnh 48.462.89 3 48.956.594 49.318.521 100% Số lần điều chỉnh 3 2 4 Số điều chỉnh thuần 6.754.096 4.622.511 11.859.24 6 Số điều chỉnh tuyệt đối 7.625.943 6.408.481 22.445.56 3 Tỷ lệ chênh lệch giữa giá TSTD và giá TSSS sau điều chỉnh 0,9% -0,1% -0,8%
Đơn giá tài sản thẩm định (đồng/m2)
(Lấy theo mức giá bình quân của 3 TSSS sau điều chỉnh) 48.900.000
STT Tiêu chí Tỷ trọng
1 Pháp lý 5%
2 Quy mô (Nguồn: Báo cáo kết quả TĐG do IVC cung cấp)25%
Cách tính giá TSTĐ:
- Tỷ lệ điều chỉnh = (TSTĐ-TSSS)/TSSS* Tỷ trọng - Mức điều chỉnh = Đơn giá TSSS* Tỷ lệ điều chỉnh 7
- Đơn giá sau điều chỉnh = Đơn giá TSSS + ỵ Mức điều chỉnh
i=1
- Tỉ lệ chênh lệch giá TSTĐ và giá TSSS sau điều chỉnh
ST
T Tiêu chí Tỷ trọng
3 Hình dáng, kích thước 15%
4 Vị trí 30%
5 Giao thông 15%
6 Điều kiện cơ sở hạ tầng nội bộ 5%
7 An ninh môi trường, hạ tầng kỹ thuật 5%
Giá trị quyền sử dụng đất ở = Đơn giá đất ở (đồng/m2) x Diện tích đất (m2)
= 48.900.000 (đồng/m2) x 188 (m2)
= 9.193.200.000 (đồng)
Kết luận, giá trị TSTĐ là 9.193.200.000 (đồng).
(Bằng chữ: Chín tỷ, một trăm chín mươi ba triệu, hai trăm nghìn đồng).
d. Nhận xét
Về phương pháp TĐG: BĐS cần TĐG là đất ở, đây là loại tài sản được giao dịch phổ biến trên thị trường, vì vậy việc áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị tài sản là hoàn toàn hợp lý.
Về việc lựa chọn BĐS so sánh: TSSS là những tài sản có nhiều điểm tương đồng với TSTĐ, cụ thể:
- Pháp lý: Hoàn toàn tương đồng, các BĐS đều có sổ đỏ.
- Vị trí: Ba TSSS cùng nằm trên trục đường Sở Thượng, gần vị trí với BĐS cần TĐG, chỉ có TSSS3 nằm trong ngõ nên việc TĐV điều chỉnh sự khác biệt về vị trí này là hoàn toàn hợp lý.
- Điều kiện giao thông: TSSS1 và TSSS2 đều có đường trước mặt rộng 4,3m, hoàn toàn tương đồng với TSTĐ. Chỉ có TSSS3 nằm trong ngõ, vì vậy cần phải điều chỉnh sự khác biệt này.
- Điều kiện xã hội, an ninh, môi trường: Tương đồng, các BĐS đều gần siêu thị, nằm trong khu dân cư đông đúc, an ninh môi trường tốt.
- Thời điểm giao dịch: TSSS1 và TSSS2 đang được giao dịch, còn TSSS3 đã được giao dịch thành công, tức là đã có sự chấp nhận của thị trường về giá trị BĐS. Tuy nhiên điểm hạn chế là giao dịch này được thực hiện vào tháng 2/2018, khá xa so với thời điểm TĐG. Nhưng trong giai đoạn này, thị trường BĐS Việt Nam tương đối ổn định nên giao dịch này vẫn có thể chấp nhận được.
về mặt xử lý số liệu: TĐV đã điều chỉnh sự khác biệt theo 7 đặc điểm về “Pháp lý; Quy mô; Hình dáng; Kích thước; Vị trí; Giao thông; Điều kiện cơ sở hạ tầng nội bộ; An ninh, môi trường, hạ tầng kỹ thuật”. Trong đó, tỷ trọng các đặc điểm được xác định dựa trên chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV và đúc kết từ những dự án mà IVC đã thực hiện trước đó. Tại phần tính toán, điều chỉnh chi tiết, TĐV trình bày các mục một cách logic, dễ hiểu, theo sát quy định, việc tính toán rất chính xác.
Qua hợp đồng TĐG này, em đưa ra một số nhận xét về công tác TĐG BĐS tại IVC như sau: Việc lựa chọn phương pháp TĐG rất phù hợp; Quy trình thực hiện tuy được xây dựng riêng nhưng vẫn theo sát Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam; Pháp lý của BĐS tốt; Chất lượng thông tin tương đối cao; Quá trình tiến hành TĐG đảm bảo tính logic và có cơ sở khoa học.
2.3. Thực trạng chất lượng TĐG BĐS tại IVC
Thứ nhất, doanh số thực hiện hợp đồng TĐG BĐS. Theo bảng 2.1 “Số lượng hợp đồng TĐG BĐS” ta có: Trong giai đoạn 2009 - 2014, IVC thực hiện được khoảng 1.158 hợp đồng TĐG BĐS phục vụ các mục đích như: “Chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng”; Trong giai đoạn 2015 - 2020, số lượng hợp đồng TĐG BĐS thực hiện được là 1.320 hợp đồng, tăng 13,99% so với giai đoạn trước. Sự tăng trưởng doanh số thực hiện hợp đồng TĐG BĐS đồng nghĩa với việc có nhiều khách hàng tin tưởng sử dụng dịch vụ hơn, điều này khẳng định IVC có chất lượng TĐG BĐS tốt.
Doanh số của IVC
Thứ hai, số lượng hợp đồng bị bỏ ngang. Theo số liệu thống kê do IVC cung cấp, 100% hợp đồng TĐG BĐS đều được hoàn thiện và nhận được phản hồi khá tốt từ phía khách hàng, không có hợp đồng nào bị bỏ ngang. Lý do bởi vì IVC luôn tuân thủ theo hợp đồng đã ký kết, yêu cầu của khách hàng và thực hiện TĐG theo đúng quy định của pháp luật. Hơn nữa, TĐV của IVC có tác phong làm việc chuyên nghiệp, giải đáp thỏa đáng các thắc mắc của khách hàng và xử lý công việc một cách nhanh chóng, đáp ứng tốt tiến độ yêu cầu nên được khách hàng đánh giá khá cao về chất
lượng dịch vụ.
Thứ ba, sự quay trở lại của khách hàng cũ và thu hút thêm khách hàng mới. Theo số liệu thống kê do IVC cung cấp, có tới 75,85% khách hàng cũ quay trở lại sử dụng dịch vụ, tức là cứ 100 khách hàng đã từng sử dụng dịch vụ của IVC thì sẽ có khoảng 75 người quay lại sử dụng dịch vụ lần thứ 2. Con số này phần nào thể hiện rằng IVC có chất lượng TĐG tốt, TĐV làm việc chuyên nghiệp, nhiệt tình nên đem tới sự hài lòng cho khách hàng.
Theo đó, cơ cấu khách hàng của IVC bao gồm 27,65% là khách hàng mới và 72,35% là khách hàng cũ. Tức là cứ 100 người đang sử dụng dịch vụ tại IVC thì có tới khoảng 72 người đã từng sử dụng dịch vụ, 28 người là khách hàng mới. Duy trì cơ cấu khách hàng này trong tương lai sẽ giúp doanh số hợp đồng được duy trì ở mức ổn định, đồng thời IVC vẫn có khả năng quảng bá hình ảnh, thương hiệu tới các khách hàng mới.
Thứ tư, tỷ lệ tăng trưởng doanh thu từ hoạt động cung cấp dịch vụ TĐG BĐS. Theo bảng 2.2 “Doanh thu cung cấp dịch vụ TĐG BĐS giai đoạn 2017 - 2019” ta có: Doanh thu từ hoạt động cung cấp dịch vụ TĐG BĐS năm 2018 tăng 1,254 tỷ đồng so với năm 2017 (ứng với mức tăng trưởng 15,91%); Doanh thu từ hoạt động cung cấp dịch vụ TĐG BĐS năm 2019 tăng 1,473 tỷ đồng so với năm 2018 (ứng với mức tăng trưởng 16,12%). Doanh thu tăng trưởng đều hàng năm đồng nghĩa với việc IVC có số lượng hợp đồng tăng trưởng ổn định. Chất lượng dịch vụ tốt nên thu hút nhiều khách hàng tin tưởng sử dụng dịch vụ, làm cho doanh thu tăng cao.
Thứ năm, thời gian trung bình để hoàn thiện một hợp đồng TĐG BĐS. Thông thường, TĐV tại IVC cần trung bình 3 ngày làm việc để hoàn thiện một hợp đồng TĐG BĐS. Đây là khoảng thời gian tương đối hợp lý để TĐV xử lý hồ sơ, khảo sát hiện trạng BĐS, thu thập thông tin TSSS và tiến hành xác định giá trị BĐS cần TĐG.
Số năm kinh nghiệm Số lượng (người) Tỷ lệ phần trăm
lý hồ sơ và lên kế hoạch TĐG là 7 giờ làm việc, nhưng từ năm 2018 trở đi, tốc độ xử