a. Giải pháp khắc phục hạn chế về quy trình TĐG
Quy trình TĐG là hệ thống các bước được sắp xếp theo một trật tự logic, khoa
học, giúp TĐV bao quát các công việc cần thực hiện, tránh tình trạng chồng chéo công việc làm giảm chất lượng và hiệu quả công tác TĐG. Từ đó, giúp TĐV đưa những kết luận về giá trị BĐS một cách có cơ sở và có thể tin tưởng được.
IVC xây dựng quy trình TĐG áp dụng riêng phù hợp với thực tiễn công việc nhưng các bước vẫn theo sát Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 05. Tuy nhiên, một số hạn chế còn tồn tại khiến cho quy trình này chưa thực sự chặt chẽ, đảm bảo độ tin cậy
của kết quả TĐG BĐS. Giải pháp được đưa ra bao gồm:
Thứ nhất, bổ sung thêm công việc vào bước 1 “Nhận yêu cầu thẩm định”. Hiện
tại, theo quy trình TĐG BĐS tại IVC, bước 1 bao gồm “Tiếp nhận yêu cầu TĐG của khách hàng; Hướng dẫn khách hàng viết công văn đề nghị TĐG, trong đó nội dung công văn phải nêu rõ chi tiết về tài sản cần thẩm định; Ký kết hợp đồng TĐG; Lập biên nhận hồ sơ định giá”. Các công việc này về cơ bản là phù hợp, tuy nhiên cần bổ sung thêm việc kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ BĐS cần TĐG và xác định thông tin khách hàng, đối tượng sử dụng kết quả TĐG.
công việc này được tiến hành, TĐV có thể phát hiện sớm những thông tin còn thiếu cần bổ sung hoặc những dấu tích bị sửa chữa, cố ý làm sai từ phía khách hàng. Từ đó, TĐV sẽ tìm hiểu nguyên nhân, động cơ và quyết định có nên tiếp
tục thực hiện hợp đồng TĐG này hay không. Thông tin trong công tác TĐG BĐS là yếu tố rất quan trọng, thông tin phải chính xác, đầy đủ thì kết quả về giá trị BĐS mới có ý nghĩa và có thể tin cậy được.
- Xác định rõ thông tin khách hàng và đối tượng sử dụng kết quả TĐG. Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 01 có quy định về “Tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp TĐG” bao gồm 8 yêu cầu, trong đó tính “độc lập” được đặt lên hàng đầu: “Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không được nhận thẩm định giá đối với các trường hợp không được thực hiện thẩm định giá theo quy định tại Luật giá và các văn bản hướng dẫn. Trong quá trình
thẩm định giá, nếu có sự hạn chế về tính độc lập thì thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải tìm cách khắc phục hạn chế này. Trường hợp không
khắc phục được thì thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải nêu rõ hạn chế này trong Báo cáo kết quả thẩm định giá hoặc từ chối thực hiện thẩm
định giá”. Nếu doanh nghiệp hoặc TĐV có mối quan hệ với khách hàng theo quy định tại Điều 10 “Các trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không được
thực hiện thẩm định giá” của Nghị định 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật giá về TĐG thì phải xem xét đến việc từ chối thực hiện TĐG. Theo đó, việc tìm hiểu rõ thông tin khách hàng ngay từ đầu sẽ giúp xác định rằng doanh nghiệp TĐG có được phép thực hiện hợp đồng TĐG cho khách hàng đó hay không.
Thứ hai, bổ sung thêm công tác kiểm soát chất lượng vào tất cả các bước của quy trình TĐG. Mỗi bước trong quy trình TĐG BĐS tại IVC đều bao gồm nhiều đầu mục công việc khác nhau cần thực hiện. Để kết quả TĐG đạt độ tin cậy cao nhất, báo
cáo kết quả, chứng thư TĐG được hoàn thiện nhất khi đến tay khách hàng đòi hỏi công tác kiểm soát chất lượng phải được tiến hành chặt chẽ, nghiêm ngặt. Vì vậy, TĐV phải luôn tuân thủ quy định đạo đức nghề nghiệp, phải kiểm soát nguồn thông tin sử dụng trong quá trình TĐG BĐS. Đồng thời, IVC nên thành lập một bộ phận
cơ sở khoa học đối với các phân tích, lập luận của TĐV và kiểm tra báo cáo kết quả, chứng thư TĐG trước khi bàn giao cho khách hàng.
b. Giải pháp khắc phục hạn chế về phương pháp TĐG
Thứ nhất, tăng cường đầu tư tài chính, nhân lực cho công tác tìm kiếm thông tin BĐS so sánh trong khu vực gần với BĐS TĐG để tăng số lượng TSSS trong mỗi cuộc định giá. Số lượng mẫu lớn sẽ giúp TĐV có thể lựa chọn những BĐS phù hợp nhất để làm căn cứ xác định giá trị TSTĐ, góp phần nâng cao chất lượng công tác TĐG tại doanh nghiệp.
Thứ hai, IVC cần nghiên cứu thêm và xây dựng bảng tổng hợp về tỷ trọng các
tiêu chí điều chỉnh, tỷ lệ điều chỉnh phù hợp với từng loại tài sản hay điều kiện cụ thể. Việc này giúp TĐV dễ dàng áp dụng vào thực tế công việc và làm tăng tính thống
nhất trong suốt quá trình tiến hành TĐG. Hơn nữa, áp dụng tỷ lệ điều chỉnh theo quy định có trước sẽ hạn chế sai sót khi TĐV chưa có nhiều kinh nghiệm hoặc hạn chế những tiêu cực trong quá trình TĐG BĐS.
Thứ ba, phân công việc khảo sát hiện trạng BĐS cho những TĐV có chuyên môn cao, giàu kinh nghiệm và phẩm chất đạo đức tốt. Việc xác định tỷ lệ hao mòn chủ yếu dựa trên ý kiến chủ quan và kinh nghiệm của TĐV, vì vậy, phân công việc này cho TĐV có thâm niên trong nghề là điều cần thiết, giúp hạn chế tối đa sai sót trong quá trình tiến hành TĐG BĐS.