a. Hạn chế
về công tác tổ chức hoạt động TĐG BĐS tại IVC:
về quy trình TĐG: IVC chỉ sử dụng bản sao hồ sơ pháp lý của BĐS và không có trách nhiệm kiểm tra tính chính xác của các thông tin do khách hàng cung cấp. Tuy nhiên, đây là bước rất quan trọng ảnh hưởng đến tính chính xác của giá trị BĐS. Giao dịch BĐS thực chất là mua bán các quyền liên quan tới quyền sở hữu BĐS, nếu pháp lý của BĐS không chính xác thì kết quả đưa ra không có giá trị sử dụng.
về phương pháp TĐG:
- Đối với phương pháp so sánh trực tiếp:
+ Thứ nhất, về thời điểm giao dịch, theo Tiêu chuẩn TĐG số 08 “Giao dịch của TSSS được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm TĐG nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định”. Nếu trong giai đoạn thị trường BĐS đang có nhiều biến động, khoảng thời gian 2 năm là quá dài và không đáp ứng điều kiện về tính kịp thời của thông tin. Khi đó, thông tin TSSS sẽ không có giá trị và độ tin cậy của kết quả TĐG BĐS sẽ không cao.
Giai đoạn 2009 - 2014
Giai đoạn 2015 - 2019
Chênh lệch Tuyệt đối Tương đối
+ Thứ hai, tỷ trọng các tiêu chí điều chỉnh và tỷ lệ điều chỉnh được xác định dựa trên ý kiến chủ quan, kinh nghiệm của TĐV và đúc kết từ những dự án mà IVC đã thực hiện trước đó mà không tuân theo bất kì căn cứ pháp luật nào. Điểm hạn chế này có thể dẫn đến sai sót trong kết quả TĐG BĐS khi TĐV chưa có nhiều kinh nghiệm hoặc TĐV lợi dụng điểm này để tác động đến giá trị BĐS, trục lợi cá nhân.
+ Thứ ba, việc tính đơn giá TSTĐ dựa vào trung bình mức giá chỉ dẫn của ba TSSS chỉ có ý nghĩa khi độ lớn của các mức giá chỉ dẫn gần sát nhau. Trong trường hợp mức giá của ba TSSS sau điều chỉnh chênh lệch lớn thì mức giá trung bình sẽ không đảm bảo tính chất đại điện, do đó kết quả TĐG BĐS không có độ tin cậy cao.
- Đối với phương pháp chi phí: Việc xác định tỷ lệ hao mòn dựa trên ý kiến chủ quan và kinh nghiệm của TĐV nên cũng có thể dẫn đến sai sót trong kết quả TĐG BĐS khi TĐV chưa có nhiều kinh nghiệm hoặc TĐV lợi dụng điểm này để tác động đến giá trị BĐS, trục lợi cá nhân.
về quy mô nhân sự:
Số lượng TĐV tại IVC tương đối ít, trong khi khối lượng công việc lại rất lớn. Số lượng nhân viên được cấp “Thẻ thẩm định viên về giá” của Bộ tài chính là 6 người, chiếm 20% tổng số lượng nhân sự.
Số lượng TĐV tại IVC
Tỷ lệ tăng số lượng TĐV qua 2 giai đoạn như sau:
(Nguồn: Tài liệu do IVC cung cấp) Sau 5 năm, số lượng TĐV của IVC mới tăng lên được 1 người, tương ứng với mức tăng 20%.
về chất lượng thông tin: Mặc dù TĐV tại IVC được đánh giá khá cao về khả năng thu thập và chọn lọc thông tin nhưng trong một số trường hợp, thông tin TSSS chưa thực sự mang tính chất đại diện cho các giao dịch BĐS trong khu vực. TĐV mới chỉ đưa ra thông tin của các TSSS chứ chưa giải trình cụ thể tại sao lại chọn những BĐS này làm căn cứ xác định giá trị TSTĐ mà không phải BĐS khác trong khu vực.
b. Nguyên nhân của hạn chế
*Nguyên nhân chủ quan
Thứ nhất, quy mô nhân sự chưa đáp ứng yêu cầu công việc. Do đặc thù ngành nghề TĐG thường phải trực tiếp đi khảo sát hiện trạng tài sản và áp lực về khối lượng công việc khá lớn nên việc tuyển dụng nhân sự cũng gặp nhiều khó khăn. Việc thiếu nhân sự, đặc biệt là nhân sự chất lượng cao ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ công việc và chất lượng TĐG. Tại IVC hiện chỉ có 6 người được cấp Thẻ TĐV về giá, phần lớn nhân sự còn lại tốt nghiệp các lĩnh vực liên quan chứ không được đào tạo chính quy chuyên sâu về nghiệp vụ TĐG. Trần Thị Thanh Hà (2018, 143) chỉ ra rằng “Có tới 78,61% số doanh nghiệp chỉ có từ 3 đến 5 TĐV và chỉ có 5,88% số doanh nghiệp TĐG có số lượng TĐV trên 10 người”. Như vậy, vấn đề nhân sự là điểm yếu của rất nhiều doanh nghiệp TĐG khác ở Việt Nam chứ không chỉ riêng IVC.
Thứ hai, áp lực về thời gian và chi phí TĐG. Khối lượng công việc lớn mà áp lực phải hoàn thành hợp đồng một cách nhanh chóng, cộng với sự thiếu hụt nhân sự đã dẫn đến tình trạng một số bước làm qua loa, đại khái. Cụ thể là việc xác minh tính hợp pháp của hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS. Để kiểm tra tính chính xác của thông tin do khách hàng cung cấp cần nhiều thời gian, nhân lực và tiền bạc. Tuy nhiên, với điều kiện hiện tại của IVC và áp lực thời gian từ phía khách hàng không cho phép TĐV thực hiện việc này. Nếu khách hàng cung cấp thông tin một cách trung thực thì kết quả TĐG BĐS sẽ có ý nghĩa, ngược lại, nếu thông tin bị sai lệch sẽ ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS.
Thứ ba, việc thu thập thông tin còn gặp một số hạn chế. Vì BĐS là loại tài sản phức tạp nên đòi hỏi TĐV phải có kiến thức về các lĩnh vực như kiến trúc, xây dựng để hiểu rõ các đặc điểm kỹ thuật, thông số, kết cấu của BĐS, đồng thời, TĐV cũng cần có kiến thức về kinh tế, pháp luật để đưa ra nhận định về môi trường kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến giá trị BĐS mục tiêu. Đối với các BĐS so sánh, việc tìm kiếm thông tin cũng gặp nhiều khó khăn. TSSS phải có nhiều điểm tương đồng với TSTĐ và thời gian giao dịch gần nhất với thời điểm thẩm định. Vì vậy, muốn có được 3 TSSS làm cơ sở xác định giá trị TSTĐ cần khảo sát tất cả các giao dịch trong khu vực, sau đó mới lựa chọn các tài sản có nhiều điểm tương đồng nhất với TSTĐ, việc này gây nhiều khó khăn đối với TĐV, tốn kém thời gian, công sức.
Thứ tư, hệ thống cơ sở dữ liệu về giá chưa thực sự hoàn thiện. IVC từ rất sớm đã ý thức được tầm quan trọng của chất lượng thông tin đến hoạt động TĐG BĐS nên ngay sau 1 năm kể từ khi thành lập, hệ thống cơ sở dữ liệu riêng về giá đã được xây dựng và đưa vào khai thác. Khi được hỏi về khả năng khai thác, ứng dụng cơ sở dữ liệu này trong công tác TĐG BĐS, 42% nhân viên tại IVC đánh giá ở mức độ 4 - Khai thác tốt, 58% còn lại đánh giá ở mức độ 3 - Bình thường (Trên thang đánh giá 5 mức độ). Qua đó thấy rằng, hệ thống cơ sở dữ liệu về giá chưa đáp ứng tốt nhu cầu khai thác thông tin phục vụ hoạt động TĐG BĐS. Nguyên nhân có thể do thông tin không được cập nhật thường xuyên hoặc thông tin đó chỉ mang tính chất đơn lẻ, chưa thể đại diện cho thị trường khu vực.
Thứ nhất, thị trường BĐS Việt Nam chưa thực sự ổn định và minh bạch. Có những giai đoạn thị trường BĐS bị đóng băng, giao dịch ít nên gây khó khăn cho TĐV trong việc thu thập thông tin về các TSSS. Mặc dù tại Việt Nam cũng tồn tại các sàn giao dịch BĐS nhưng hiệu quả hoạt động chưa cao, nhiều giao dịch BĐS không được đăng ký nên khó kiểm soát và nắm bắt được mức giá giao dịch thành công trên thị trường.
Thứ hai, hệ thống văn bản pháp luật về giá và TĐG còn nhiều điểm chưa theo sát thực tế công việc, gây khó khăn khi áp dụng. Cụ thể:
- Việc xác định tỷ trọng các tiêu chí điều chỉnh, tỷ lệ điều chỉnh hay tỷ lệ hao mòn không được hướng dẫn cụ thể, rõ ràng. Ví dụ, khi quy định về tỷ lệ điều chỉnh, Tiêu chuẩn TĐG số 08 chỉ mang tính chất định hướng phương pháp như sau: “Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh chỉ có thể xác định được mức điều chỉnh tương đối theo tỷ lệ, mang tính ước lượng cao như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị). Thẩm định viên căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp”. Điều này gây khó khăn cho TĐV khi áp dụng vào thực tế công việc. - Tiêu chuẩn TĐG số 08 về cách tiếp cận từ thị trường và phương pháp so sánh
có quy định cách tính đơn giá TSTĐ nhưng chưa theo sát thực tế công việc. Cụ thể, theo quy định, TĐV xác định mức giá đại điện bằng cách “Trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, thẩm định viên cần phân tích chất lượng thông tin của các tài sản so sánh, sau đó kết hợp phân tích thêm những tiêu chí như: tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất, tổng số lần điều chỉnh, biên độ điều chỉnh, tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất để xác định giá trị ước tính cuối cùng cho TSTĐ”. Tuy nhiên, theo thực tế, TĐV thường xác định mức giá đại diện bằng cách lấy trung bình cộng của các mức giá chỉ dẫn. Cách tính này có thể đem lại kết quả hợp lý khi các mức giá chỉ dẫn tương đối sát nhau, còn trong trường hợp các mức giá chỉ dẫn chênh lệch nhiều thì kết quả sẽ không có độ tin cậy. Mà trong quy định lại không khống chế biên độ chênh
lệch giữa các mức giá chỉ dẫn để đảm bảo việc tính toán theo cách này là có cơ sở khoa học nên sẽ gây nhiều khó khăn cho TĐV khi thực hiện.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Chương 2 đưa ra cái nhìn tổng quát về cơ cấu tổ chức cũng như tình hình hoạt động kinh doanh và công tác tổ chức hoạt động TĐG BĐS tại IVC. Qua việc phân tích một hợp đồng TĐG BĐS cụ thể có thể đưa ra những đánh giá sơ bộ về công tác tổ chức triển khai hoạt động TĐG tại IVC nói chung cũng như quá trình thực hiện TĐG BĐS nói riêng. Hơn nữa, việc phân tích thực trạng chất lượng TĐG BĐS qua các chỉ tiêu định lượng giúp việc đánh giá, nhận định về thành tựu đạt được hay hạn chế còn tồn tại một cách chính xác và có căn cứ khoa học.
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU