5. Bố cục của luận văn
3.2.4. Công tác thẩm định và phê duyệt các dự án đầu tư đối với dự án đầu tư
dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
Công tác thẩm định dự án đầu tư các khu đô thị trong những năm gần đây có bước đổi mới rõ rệt và có chất lượng tốt. Việc tiếp nhận hồ sơ thẩm định dự án thực hiện theo cơ chế “một cửa”, “một cửa liên thông” và có quy trình cụ thể nên thời gian thẩm định được đẩy nhanh, nội dung thẩm định đã bám sát các quy định của trung ương và chỉ đạo của UBND tỉnh. Chất lượng công tác thẩm định dự án được nâng lên, đã cắt giảm hàng trăm tỷ đồng khái toán tổng mức đầu tư do các Nhà đầu tư thuê đơn vị tư vấn lập, tổng mức đầu tư thẩm định sát với thực tế nên trong quá trình lập tổng dự toán sát với tổng mức đầu tư. Tổng mức đầu tư được phê duyệt đảm bảo cho quá trình thực hiện dự án đầu tư, ít phải điều chỉnh. Nội dung về đầu tư cơ sở hạ tầng của dự án (yếu tố kỹ thuật) được quan tâm đảm bảo phù hợp với quy hoạch đô thị và việc đấu nối cơ sở hạ tầng với quy hoạch khu vực lân cận dự án.
Theo Quyết định số 33/2017/QĐ-UBND ngày 03/11/2017 của UBND tỉnh về việc ban hành Quy định một số nội dung về quản lý, đầu tư xây dựng dự án khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên: Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan thực hiện: “Chủ trì tổng hợp, trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt và công bố danh mục các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư mới; Hướng dẫn Ủy ban nhân dân cấp huyện trình tự, thủ tục về đấu thầu thực hiện dự án; thẩm định trình Ủy ban
nhân dân tỉnh phê duyệt kế hoạch lựa chọn chủ đầu tư, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, kết quả sơ tuyển, kết quả lựa chọn chủ đầu tư theo quy định…”[36]: Sở Xây dựng là cơ quan chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan tổ chức thẩm định hồ sơ xin chấp thuận đầu tư đối với dự án khu đô thị, khu dân cư thuộc thẩm quyền chấp thuận đầu tư của Ủy ban nhân dân tỉnh.
Công tác phê duyệt dự án đảm bảo các quy định của pháp luật. Quyết định phê duyệt dự án của UBND tỉnh nêu rõ, cụ thể các nội dung của dự án đầu tư, các chỉ tiêu Nhà đầu tư phải thực hiện. Trong khâu tổ chức thực hiện dự án giao rõ trách nhiệm của từ cấp của từng ngành và trách nhiệm của Nhà đầu tư.
Một số tồn tại:
* Trong công tác thẩm định và phê duyệt dự án mới chỉ quan tâm đến yếu tố kỹ thuật và tổ chức thực hiện. Các yếu tố kinh tế, môi trường và các vấn đề xã hội khác trong quá trình tổ chức thực hiện dự án chưa được quan tâm, cụ thể:
Trong báo cáo thẩm định của Sở Kế hoạch và Đầu tư và trong nội dung phê duyệt dự án của tỉnh mới chỉ phê duyệt các nội dung sau:
- Tên dự án - Tên chủ đầu tư - Địa điểm xây dựng - Mục tiêu đầu tư
- Cơ cấu sử dụng đất (thống kê cơ cấu từng loại đất trong tổng thể)
- Nội dung, quy mô đầu tư của dự án: thể hiện biện pháp và tiêu chuẩn thi công của các hạng mục: san nền, đường giao thông, hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc
- Phương án thiết kế công trình
- Phương án đền bù giải phóng mặt bằng: mới chỉ nêu khái quát, chưa có phương án bồi thường tổng thể theo quy định của Luật Xây dựng và pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Khái toán kinh phí và nguồn vốn
- Phương thức thực hiện: Nêu hình thức kinh doanh đất nhà đầu tư được thực hiện, các công trình hạ tầng kỹ thuật khi xây dựng xong phải bàn giao cho địa phương hay Nhà đầu tư tự vận hành, duy tu bảo dưỡng.
- Tổ chức thực hiện: Giao trách nhiệm cho các cơ quan, ban ngành thực hiện hoàn thiện các thủ tục đầu tư của dự án và quản lý giám sát thực hiện dự án.
- Thời gian thực hiện dự án.
Nội dung phê duyệt của dự án đối với một khu đô thị như trên mới đảm bảo như một dự án đầu tư xây dựng cơ bản thông thường. Đối với dự án khu đô thị thì nội dung thẩm định phê duyệt như trên chưa đáp ứng được yêu cầu của dự án khu đô thị, còn thiếu nhiều nội dung có ảnh hưởng đến tính hiện thực (khả thi) và hiệu quả của dự án, cụ thể như sau:
- Báo cáo đánh giá tác động môi trường: Báo cáo đánh giá tác động môi trường phải lập cùng với dự án đầu tư và được thẩm định và phê duyệt cùng với dự án. Tuy nhiên công tác này trước đây tách riêng với việc phê duyệt dự án (phê duyệt dự án xong mới làm báo cáo đánh giá tác động môi trường). Nhiều dự án khi thi công không có biện pháp giảm thiểu ô nhiễm, tiếng ồn và bụi gây ảnh hưởng đến cuộc sống của nhân dân khu vực gần dự án.
- Phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Trong thời gian vừa qua, hầu hết chủ đầu tư đề nghị phê duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sau khi đã có quyết định phê duyệt dự án và sau khi có quyết định thu hồi đất với mục đích để hoàn thiện thủ tục. Khi thẩm định trình phê duyệt dự án đầu nội dung phương án bồi thường tổng thể chưa đầy đủ, điều này dẫn đến tình trạng không đảm bảo trình tự, thủ tục về bồi thường giải phóng mặt bằng và thu hồi đất; khái toán kinh phí không sát với thực tế; Người dân trong quy hoạch chuẩn bị bị thu hồi đất bị thụ động, không biết dự kiến kế hoạch công tác giải tỏa, phương án bố trí tái định cư…
- Đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án: Trong báo cáo nghiên cứu dự án khả thi do nhà đầu tư lập đưa ra rất nhiều chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án như giá trị hiện tại thuần (NPV), suất thu lợi nội tại (IRR), doanh thu, suất đầu tư, giá bán dự kiến, độ nhậy của dự án khi giá chuyển nhượng thay đổi theo thị trường ảnh hưởng đến NPV và IRR…Tuy nhiên trong thực tế các chỉ tiêu này là các chỉ tiêu quan tâm của nhà đầu tư, việc xây dựng chỉ mang tính hình thức, đối với công tác quản lý Nhà nước ở khâu thẩm định và phê duyệt dự án chưa được quan tâm vì
cho rằng Nhà đầu tư chịu trách nhiệm về hiệu quả kinh doanh của mình, Nhà nước không phải phê duyệt.
- Công tác xây dựng giá đất: Theo quy định hiện hành của tỉnh tại Quyết định số 32/2018/QĐ-UBND ngày 20/10/2018 của UBND tỉnh về Ban hành Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên thì trình tự xác định giá đất cụ thể thực hiện theo các bước sau: Xây dựng phương án giá đất; Thẩm định phương án giá đất; Trình phê duyệt giá đất; Phê duyệt giá đất cụ thể. Theo đó, công tác xây dựng phương án giá đất được giao cho cấp huyện thực hiện và Sở Tài chính - cơ quan Thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh thực hiện thẩm định giá thu tiền sử dụng đất các dự án tỉnh gửi Sở Tài nguyên và Môi trường để hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND tỉnh phê duyệt. Cũng tại Quy định này, việc xác định giá đất được phép thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất theo đúng quy định hiện hành.
* Về tiến độ thực hiện dự án.
Nhìn chung, trong thời gian qua, các dự án đã hoàn thành đầu tư, có hạ tầng tương đối tốt, đều ở những vị trí thuận lợi, xong tốc độ xây dựng công trình trên đất rất chậm; thị trường kinh doanh bất động sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất còn ảnh hưởng nặng nề của tệ đầu cơ. Khi giá bất động sản tăng thì các dự án đầu tư ồ ạt, khi giá bất động sản đóng băng hoặc chững lại thì các nhà đầu tư dừng đầu tư hoặc giãn tiến độ đầu tư. Còn nhiều tình trạng dự án đầu tư chậm tiến độ, phải đăng ký xin điều chỉnh tiến độ, thậm chí, qua kiểm tra, nhiều dự án được duyệt, được giao đất, song triển khai đầu tư chậm, quản lý đất đai lỏng lẻo, bỏ hoang kéo dài, để dân lấn chiếm, xây dựng trái phép gây lãng phí, bức xúc trong một bộ phận nhân dân. Đến nay, UBND tỉnh đã tham mưu ban hành hủy bỏ chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư đối với một số dự án triển khai chậm tiến độ để tiếp tục thu hút các nhà đầu tư khác có tiềm lực vào đầu tư.
* Về việc huy động vốn của nhà đầu tư:
Các Hợp đồng góp vốn trên cơ sở đảm bảo các điều kiện có lợi cho nhà đầu tư, rủi ro thuộc về người mua đất. Không có điều khoản quy định rõ ràng về đền bù
thiệt hại khi nhà đầu tư thi công chậm tiến độ hoặc bàn giao đất cho ngưòi mua chậm so với các điều khoản trong Hợp đồng.
Việc huy động vốn của hầu hết nhà đầu tư không đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản: bán hoặc huy động dưới hình thức như bán ngay khi dự án mới được phê duyệt. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua đất khi dự án không giải phóng được mặt bằng, dự án thực hiện kéo dài hoặc chủ đầu tư bị phá sản…
* Việc phê duyệt các dự án dàn trải, ít quan tâm đến nhu cầu thực tế của thị trường, năng lực kỹ thuật và năng lực tài chính của nhà đầu tư dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung về đất, từ đó dẫn đến việc các chủ đầu tư chuyển nhượng dự án hoặc giữ đất không thi công đợi giá đất lên. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, dự án treo, dự án đầu tư không có hiệu quả gây những vấn đề xã hội phải giải quyết.