5. Bố cục của luận văn
3.4. Đánh giá chung
* Về sự không thống nhất giữa các Luật:
- Về việc cấp Quyết định chủ trương đầu tư dự án theo quy định của Luật Đầu tư:
Theo quy định Luật Đầu tư 2014, các dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất đều phải thực hiện các thủ tục cấp quyết định chủ trương đầu tư.
- Về việc lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của Luật Đấu thầu 2013, Luật Nhà ở 2014:
+ Theo quy định của Luật Đấu thầu 2013 (có hiệu lực từ 01/7/2014) và Nghị định 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đấu thầu về về lựa chọn nhà đầu tư: Dự án sử dụng các khu đất, quy đất có giá trị thương mại cao cần lựa chọn nhà đầu tư thuộc danh mục các dự án được phê duyệt để xây dựng công trình thuộc đô thị, khu đô thị mới; nhà ở thương mại, công trình thương mại và dịch vụ....Tuy nhiên, thực tế các tiêu chí về quỹ đất có giá trị thương mại cao hoặc quỹ đất có tiêu chí thương mại cao lại chưa được đề cập đến các văn bản quy phạm pháp luật.
+ Theo quy định tại khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện, có quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này. Do vậy, điều kiện để lựa chọn chủ đầu tư quy định tại điểm a khoản 2 Điều 10 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cần căn cứ vào yêu cầu của từng hình thức để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật tương ứng với từng hình thức (đấu giá, đấu thầu, chỉ định thầu).
Do đó, việc áp dụng các quy định của Luật Đấu thầu để tổ chức lựa chọn chủ đầu tư đối với dự án khu dân cư, khu đô thị, khu nhà ở đối với các quỹ đất chưa được GPMB hoặc chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng là chưa phù hợp.
+ Theo quy định của Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ 01/7/2015): Khoản 2 Điều 170 quy định về Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở: “Đối với dự án xây dựng nhà ở thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật đầu tư. Đối với dự án không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ”.
+ Theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án nhà ở thuộc dự án quy định tại Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 31 và Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 32 của Luật Đầu tư thì được thực hiện theo quy định của
Luật Đầu tư. Như vậy, trường hợp dự án nhà ở (kể cả dự án xã hội) thuộc quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ thì trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư dự án thực hiện theo Luật Đầu tư là đúng quy định. Còn các trường hợp khác không thuộc phạm vi điều chỉnh của khoản 3 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, mà thuộc phạm vi điều chỉnh của khoản 4, khoản 5, khoản 6 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ thì chỉ thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
+ Theo quy định của Luật Đầu tư:
Tại Khoản 1, Điều 32 quy định: Các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất… thuộc đối tượng phải thực hiện thủ tục cấp Quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư”.
Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 4 Luật Đầu tư 2014 quy định: “Trường hợp có quy định khác nhau giữa Luật này và luật khác về ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh, ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, trình tự, thủ tục đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật này, trừ trình tự, thủ tục đầu tư kinh doanh theo quy định tại Luật chứng khoán, Luật các tổ chức tín dụng, Luật kinh doanh bảo hiểm và Luật dầu khí…”.
Như vậy, có thể nhận thấy: Hiện nay, quy định của pháp luật hiện hành có nhiều hình thức khác nhau để lựa chọn chủ đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Cụ thể: hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Đấu thầu; chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở và Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư…Nội dung các Luật cũng không thống nhất, còn nhiều mâu thuẫn, bất cập, do đó việc triển khai thực hiện lựa chọn chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn.
* Về công tác quy hoạch
- Việc công khai quy hoạch còn chậm: trước đây, việc công khai quy hoạch các dự án khu đô thị chưa được quan tâm, hầu như các dự án đã được phê được phê
duyệt quy hoạch, phê duyệt xong dự án nhưng chưa công bố công khai quy hoạch theo quy định. Dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Tỉnh ủy, UBND tỉnh, hiện nay, công tác công khai quy hoạch đã có chuyển biến và cơ bản đã thực hiện đảm bảo quy định, được đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng hoặc trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh.
- Việc kiểm tra xử lý ngăn chặn vi phạm quy hoạch xây dựng chưa được tiến hành mạnh mẽ, triệt để nên còn nhiều hiện tượng lấn chiếm ra khỏi ranh giới đất được giao, tự ý điều chỉnh quy hoạch, thực hiện không đúng quy hoạch được duyệt...
- Sự liên hoàn giữa các quy hoạch phát triển kinh tế xã hội với quy hoạch xây dựng và các quy hoạch chuyên ngành khác của một số dự án chưa đồng bộ. Trong thực tế vẫn còn sai lệch giữa quy hoạch được duyệt và thực tế hiện trường. Quy hoạch xây dựng chưa thực sự đồng bộ giữa hệ thống kết cấu hạ tầng, thiếu thiết kế đô thị, tính hiệu quả kinh tế xã hội đô thị và phát triển đô thị bền vững còn thấp.
Những hạn chế nói trên do nhiều nguyên nhân: một số địa phương trong thời gian trước đây chưa có quy hoạch chung; tính chất quy hoạch đô thị phức tạp, mới mẻ; các cơ quan được giao chủ trì, thẩm định còn thiếu kiến thức; các cơ quan tư vấn còn chưa đủ năng lực chuyên môn; công tác điều hành còn nặng nề, sự vụ, việc phân cấp quản lý quy hoạch và thanh tra xây dựng chưa được hoàn chỉnh.
* Về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Trong những năm qua, Ban Chỉ đạo công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của tỉnh đã làm tốt công tác tham mưu cho UBND tỉnh trong chỉ đạo, đôn đốc các địa phương triển khai các dự án mới theo kế hoạch và đảm bảo đúng quy định của pháp luật. Đặc biệt là tập trung chỉ đạo các địa phương tăng cường công tác quản lý đất đai, quy hoạch xây dựng, kê khai lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện các dự án trên địa bàn tỉnh. Thường xuyên kiểm tra, đôn đốc việc GPMB các dự án đang thực hiện trên địa bàn tỉnh theo kế hoạch và tiến độ đã phê duyệt; vận động, động viên nhân dân phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường kê khai kiểm đếm, chấp hành quyết định thu hồi đất và bàn giao mặt bằng. Phối hợp với các ngành giúp các địa phương giải quyết kịp thời tồn tại vướng mắc về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư theo thẩm quyền. Được sự quan tâm chỉ đạo thường xuyên của Tỉnh ủy, UBND tỉnh cùng với sự quyết tâm cao của các địa phương đã huy động được cả hệ thống chính trị vào cuộc. Vì vậy công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh trong những năm qua được chuyển biến rõ nét và đã đạt được nhiều kết quả tốt.
Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn một số tồn tại sau:
- Một số dự án đã kê khai lập phương án nhưng chưa có kinh phí bồi thường hỗ trợ hoặc chủ đầu tư chậm triển khai.
- Người bị thu hồi đất không chấp hành quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng như không hợp tác kê khai, không nhận tiền bồi thường, nhận tiền nhưng không bàn giao mặt bằng. Nhiều dự án còn tồn tại tình trạng một số hộ gia đình bị thu hồi cố tình không chấp hành quy định về thu hồi, bồi thường và bàn giao mặt bằng nhưng chưa được UBND cấp huyện xử lý dứt điểm.
- Công tác xác định nguồn gốc sử dụng đất và thời điểm xây dựng công trình của UBND cấp xã còn chậm.
- Bố trí đất tái định cư cho các hộ phải di chuyển chỗ ở và tái nghĩa địa chưa kịp thời, nhiều khu tái định cư chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật thiết yếu gây bức xúc cho người bị thu hồi.
Những tồn tại, hạn chế trên chủ yếu do các nguyên nhân:
- Năng lực tài chính của một số chủ đầu tư còn hạn chế. Một số chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án, lấy lý do vướng mắc mặt bằng để trì hoãn kéo dài, không tích cực phối hợp với cơ quan chức năng để giải quyết.
- Công tác xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường còn nhiều khó khăn bất cập như thiếu căn cứ xác định giá đất, hồ sơ trình phê duyệt giá đất phải hoàn thiện lại hoặc giá đất chưa phù hợp; việc xác định giá đất giữa khu vực giáp ranh của hai địa phương trong cùng dự án có sự chênh lệch, làm mất công bằng, dẫn tới phản ứng không đồng tình của người bị thu hồi đất. Quy trình thủ tục xác định giá đất và phê duyệt còn dài trong khi yêu cầu về tiến độ cần đẩy nhanh.
- Việc quản lý hiện trạng sử dụng đất sau khi công bố quy hoạch ở một số dự án còn chưa chặt chẽ; tình trạng sử dụng đất sai mục đích, xây dựng công trình đón
bồi thường xảy ra nhưng chưa được xử lý, ngăn chặn kịp thời, gây khó khăn phức tạp cho quá trình kê khai, lập phương án bồi thường, hỗ trợ.
- Đa số các hộ dân đều có ý thức chấp hành pháp luật tốt, song bên cạnh đó một bộ phận ý thức chưa tốt, cố tình không bàn giao mặt bằng, tái lấn chiếm đất đai, dựng lều trại cản trở quá tình thi công, gây áp lực với chính quyền địa phương và chủ đầu tư để đòi thêm tiền đền bù, ngoài ra còn có sự tiếp tay, kích động của một số phần tử xấu gây nhiều khó khăn cho việc triển khai thực hiện dự án.
- Cán bộ làm công tác GPMB thường xuyên có sự thay đổi, chủ yếu là lao động hợp đồng do vậy nhiều cán bộ chưa chuyên tâm với công việc; chuyên môn đào tạo về đất đai và xây dựng còn ít, chưa có nhiều kinh nghiệm do vậy còn sơ suất trong việc kê khai, lập phương án bồi thường, hỗ trợ.
- Công tác tuyên truyền, vận động trong lĩnh vực bồi thường giải phóng mặt bằng chưa có sự vào cuộc tích cực của các tổ chức đoàn thể tới các đoàn viên là đối tượng bị thu hồi đất.
- Một số khu tái định cư và tái nghĩa địa phục vụ các dự án trên địa bàn tỉnh được triển khai sau khi đã thực hiện dự án chính, tiến độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư không đảm bảo. Do vậy ảnh hưởng đến việc bố trí tái định cư đối với trường hợp phải di chuyển chỗ ở. Các hộ không ủng hộ dựa vào điều kiện này để đưa ra nhiều yêu cầu ngoài quy định.
Theo Báo cáo kết quả thu hồi, bồi thường và bàn giao mặt bằng năm 2017 của Ban Chỉ đạo công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tỉnh: có 193 tổng số công trình, dự án bồi thường GPMB, trong đó: Dự án khu đô thị, khu dân cư, tái định cư là: 67 dự án; Dự án phát triển kinh tế, xã hội là: 92 dự án; Dự án giao thông, thủy lợi là: 34 dự án với tổng số diện tích đất thu hồi: 505 ha, Tổng số hộ gia đình, tổ chức bị thu hồi, ảnh hưởng: 9.956 hộ, gia đình, tổ chức; Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ phê duyệt: 1.982 tỉ đồng. Số hộ bị thu hồi đất ở, được giao đất tái định cư: 609 hộ và hỗ trợ bằng tiền 25 hộ tự lo tái định cư. Diện tích bàn giao cho nhà nước, chủ đầu tư: 419 ha.
Báo cáo Kết quả thu hồi, bồi thường và bàn giao mặt bằng tính đến hết năm 2018: Tổng số công trình, dự án thu hồi đất, bồi thường GPMB: 160 dự án với Tổng
số diện tích đất thu hồi: 346 ha. Tổng số hộ bị thu hồi, ảnh hưởng: 4.879 hộ. Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ phê duyệt: 2.297 tỉ đồng. Số tiền bồi thường, hỗ trợ đã chi trả: 2.229 tỉ đồng. Hỗ trợ tự lo tái định cư 34 hộ và giao đất tái định cư cho 321 hộ. Diện tích đã bàn giao được mặt bằng: 280ha/346ha.
Nhìn chung, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã đạt nhiều kết quả, tuy nhiên, vẫn còn nhiều dự án châm tiến độ trong công tác này. Có thể thấy, cơ chế chính sách của trung ương và của tỉnh đã có nhiều linh hoạt, sát thực tế nhưng vẫn còn những vấn đề chưa phù hợp như:
+ Chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề, tạo viêc làm cho người mất đất nông nghiệp chưa thỏa đáng. Chưa có phương án hiệu quả trong việc thực hiện chính sách chuyển đổi nghề cho nông dân trực tiếp sản xuất bị mất đất nông nghiệp (mất tư liệu sản xuất). Việc chuyển đổi nghề chủ yếu Nhà nước thực hiện bằng trả tiền trực tiếp, không thông qua hình thức đào tạo chuyển đổi nghề. Vì vậy các hộ nông dân sau khi nhận tiền đền bù hầu hết sử dụng vào mua sắm, xây dựng nhà cửa. Các hộ dân này không dùng tiền để chuyển đổi nghề hoặc không tự chuyển đổi nghề được nên lâm vào tình trạng thất nghiệp, đời sống gặp nhiều khó khăn.
+ Khu tái định cư xây dựng chậm, chất lượng khu tái định cư thấp, không phù hợp với nhiều đối tượng. Nhiều dự án chưa có khu tái định cư đã tiến hành giải tỏa, gây khó khăn và bức xúc cho các hộ bị mất nhà ở. Quỹ đất bố trí tái định cư ở đô thị khó khăn, nhiều dự án khi thực hiện GPMB chưa có đất tái định cư cho dân ngay nên cũng ảnh hướng lớn đến tiến độ GPMB. Chưa thực hiện hình thức tái định cư bằng nhà ở.
+ Giá đất để bồi thường chưa tương xứng so với giá thị trường, việc bồi thường chủ yếu tính theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng GPMB kéo dài do người dân không hợp tác và liên tục có khiếu nại.
+ Chất lượng công tác tiếp dân và giải quyết đơn thư khiếu nại tố cáo đã có nhiều đổi mới và hiệu quả. Hàng tháng, Lãnh đạo UBND tỉnh thực hiện tiếp công dân định kỳ và sau các buổi tiếp và làm việc, đã kịp thời ban hành thông báo kết luận chỉ đạo đối với từng vụ việc để giao nhiệm vụ cho các ngành, UBND huyện,