5. Bố cục của luận văn
3.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với các dự án
đầu tư khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
Trong thời gian qua, dưới sự lãnh đạo, chỉ đạo của Tỉnh ủy, của HĐND tỉnh và của UBND tỉnh, tỉnh Thái Nguyên luôn nỗ lực cải cách thủ tục hành chính, đổi mới nội dung, phương thức xúc tiến đầu tư cũng như cải thiện môi trường đầu tư
trên địa bàn. Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI được quan tâm và thường xuyên nằm trong Top những địa phương trên cả nước. Nhờ đó, công tác thu hút đầu tư của tỉnh đạt được những kết quả tích cực và tỉnh Thái Nguyên được đánh giá là điểm đến đầy tiềm năng cho các nhà đầu tư. Lũy kế tính đến ngày 31/3/2018, trên địa bàn tỉnh hiện có 864 dự án đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư còn hiệu lực; trong đó: dự án trong nước 734 dự án với tổng vốn đăng ký trên 146 nghìn tỷ đồng; dự án FDI là 130 dự án, tổng vốn đầu tư trên 7,22 tỷ USD (tương đương trên 163 nghìn tỷ đồng)... Các lĩnh vực nhà đầu tư quan tâm đầu tư xây dựng trên địa bàn tỉnh bao gồm về nhiều lĩnh vực như công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, lĩnh vực khoáng sản, lĩnh vực nông nghiệp cũng như lĩnh vực bất động sản.
Từ năm 2014 - 2018, tỉnh Thái Nguyên đã thu hút và chấp thuận đầu tư cho 65 dự án (thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản) đầu tư xây dựng Khu đô thị, khu dân cư và nhà ở trên toàn địa bàn tỉnh với tổng mức đầu tư trên 7.726.307 tỷ đồng, trong đó có 40 dự án trong đô thị; 25 dự án ngoài đô thị. Các dự án khi hoàn thành, đưa vào kinh doanh, thai thác, sử dụng sẽ góp phần cải tạo, chỉnh trang đô thị, đẩy mạnh phát triển nhà ở thương mại; tạo điều kiện để các hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở theo quy hoạch, từng bước nâng cao chất lượng và tiện nghi nhà ở, giúp người dân ổn định và nâng cao chất lượng cuộc sống, tạo bộ mặt khang trang trong phát triển đô thị của tỉnh.
Hiện nay, cùng với việc chỉ đạo triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị, khu dân cư được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục: từ bước khảo sát, lập quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết và lập dự án; dự án được thẩm định và phê duyệt theo đúng quy định hiện hành. Công tác quy hoạch, kế hoạch và xây dựng dự án bố trí dân cư được công khai, thực hiện theo đúng quy trình và được nhân dân ủng hộ. Qua đó, giúp hình thành nên các Khu đô thị, khu dân cư mới, thu hút được đông đảo người dân trên địa bàn tham gia. Việc thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước các dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị, khu dân cư trên toàn địa bàn đã góp phần tăng hiệu quả sử dụng nguồn lực về đất đai, phát triển bền vững, bảo đảm chất lượng môi trường sống và các khu đô thị, khu dân cư có vai trò hạt nhân phát triển của các vùng kinh tế - dân cư tại địa phương, đảm bảo mỹ quan đô
thị cũng như tổng thể quy hoạch chung. Có thể kể đến mốt số dự án đã hoàn thành, đưa vào sử dụng, mang lại hiệu quả cao như: Dự án xây dựng khu dân cư số 4 phường Đồng Quang, Dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư số 3 phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên, Dự án xây dựng khu dân cư số 1 phường Hoàng Văn Thụ, Dựa án chung cư Tiến Bộ TBCO1...
Tuy nhiên, trong giai đoạn này, vẫn còn nhiều dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư, nhà ở trên địa bàn tỉnh bị chậm tiến độ, phải đề nghị điều chỉnh tiến độ cho phù hợp với thực tế. Có dự án do chậm triển khai đã gây bức xúc trong dân, lãng phí về nguồn lực, tài nguyên đất, tạo lực cản rất lớn cho sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương… Nguyên nhân chủ yếu do chịu ảnh hưởng của suy thoái nền kinh tế và cả việc đầu cơ trong kinh doanh quyền sử dụng đất nên hầu hết các chủ đầu tư chậm triển khai xây dựng công trình. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn gặp một số khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện dự án, mặt khác về cơ chế, chính sách cũng còn những bất cập, vướng mắc nên đến nay còn một số dự án chưa được các chủ đầu tư thực hiện dứt điểm công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Việc lựa chọn doanh nghiệp đầu tư thực hiện các dự án đầu tư xây dựng - kinh doanh hạ tầng đô thị chủ yếu là xem xét chấp thuận và chỉ định đầu tư. Một số nhà đầu tư được giao triển khai nhiều dự án dẫn đến đầu tư dàn trải, không đủ năng lực thực hiện dứt điểm, hoàn chỉnh để bàn giao đưa vào sử dụng đúng tiến độ dẫn tới nhiều dự án chậm tiến độ, phải điều chỉnh, bổ sung. Nhiều dự án đầu tư khi được chấp thuận nhưng đơn vị tư vấn lập quy hoạch thiếu năng lực dẫn đến quy hoạch nhiều dự án có chất lượng không cao, có trường hợp phải điều chỉnh cục bộ quy hoạch trong quá trình thực hiện dự án. Năng lực của một số chủ đầu tư hạn chế, chưa chủ động, tích cực triển khai dự án theo đúng nội dung, mục tiêu được chấp thuận. Một số dự án công trình vẫn chưa hoàn thành, các cơ sở hạ tầng thiết yếu chưa được triển khai xây dựng, do đó không đáp ứng nhu cầu của người dân khi đến ở, kinh doanh.
Trong giai đoạn 2014 - 2018, tình hình phát triển đô thị trên địa bàn tỉnh có nhiều bước chuyển biến tích cực. Năm 2018, diện tích nhà ở bình quân đạt 25,36 m2
Tính đến giữa giai đoạn, diện tích nhà ở bình quân đầu người trên địa bàn toàn tỉnh đạt khoảng 21,48m2/người cao hơn so với diện tích nhà ở bình quân đầu người trên cả nước là 19m2/người; trong đó, tại khu vực đô thị của Thái Nguyên đạt khoảng 24,11 m2/người và tại khu vực nông thôn đạt khoảng 20,44 m2/người đều cao hơn so với bình quân chung của cả nước.
Stt Đơn vị hành chính Tổng dân số Diện tích ở
bình quân (m2) Diện tích nhà ở (m2) Người Hộ Toàn tỉnh 1.150.230 333.244 21,48 24.708.110 1 Huyện Đại Từ 161.385 45.841 20,60 3.324.531 2 Huyện Định Hóa 87.780 25.210 19,80 1.738.044 3 Huyện Đồng Hỷ 111.147 31.655 20,90 2.322.972 4 Huyện Phổ Yên 140.492 39.675 21,00 2.950.332 5 Huyện Phú Bình 138.052 39.715 20,40 2.816.261 6 Huyện Phú Lương 106.856 31.458 20,70 2.211.919 7 TX. Sông Công 51.025 15.362 23,00 1.173.575 8 TP. Thái Nguyên 287.910 85.438 23,80 6.852.258 9 Huyện Võ Nhai 65.583 18.890 20,10 1.318.218
(Nguồn: Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030)
Theo số liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2014, trên địa bàn tỉnh có khoảng 24.708.110 m2 sàn nhà ở, trong đó tại khu vực đô thị là 7.889.325 m2, tại khu vực nông thôn là 16.818.785 m2; diện tích nhà ở bình quân trên đầu người trên toàn tỉnh là 21,48m2/người, tại khu vực đô thị là 24,11m2/người và tại khu vực nông thôn là 20,44m2/người. Khu vực Diện tích nhà ở (m 2) Năm 2014 Năm 2018 Toàn tỉnh 21.160.885 24.708.110 Đô thị 6.600.948 7.889.325 Nông thôn 14.559.937 16.818.785
* Một số thành tựu và xu hướng phát triển
- Thị trường nhà ở được hoàn thiện
+ Trong những năm qua, thị trường nhà ở của tỉnh đã có những bước phát triển tích cực, các yếu tố của thị trường đã từng bước được hoàn thiện, sản phẩm hàng hoá nhà ở cũng ngày càng phong phú hơn, đáp ứng nhu cầu đa dạng của xã hội. Mặt khác, hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng trong thời gian vừa qua đã có những đóng góp đáng kể cho nguồn thu ngân sách.
+ Năng lực của các chủ thể tham gia thị trường nhà ở được tăng cường, đội ngũ các đơn vị tư vấn thiết kế, Doanh nghiệp thi công, xây lắp của Ngành xây dựng không chỉ tăng nhanh về quy mô và số lượng mà còn đáp ứng năng lực để đảm nhận thực hiện các dự án quy mô lớn, công trình nhà ở cao tầng, hiện đại. Đội ngũ các chuyên gia môi giới, định giá, tư vấn pháp lý và quản lý sử dụng nhà ở cũng đã có bước phát triển nhanh chóng, tạo điều kiện để thị trường nhà ở phát triển bền vững, công khai, minh bạch.
- Mô hình phát triển nhà ở tại khu vực đô thị và nông thôn
+ Hình thức giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở như trước đây đã từng bước được chuyển sang mô hình phát triển nhà ở theo dự án đồng bộ. Nhiều dự án khu đô thị mới, khu nhà ở với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, khang trang, hiện đại đã và đang triển khai tại nhiều địa phương trong địa bàn, góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị. Mô hình nhà ở chung cư cao tầng được tổ chức quản lý, vận hành chuyên nghiệp đã bắt đầu phát triển, được xác định là xu hướng phát triển tại một số khu vực đô thị trung tâm.
+ Tình hình phát triển nhà ở nông thôn bước đầu cũng đã có những chuyển biến tích cực, chất lượng nhà ở nông thôn được cải thiện, nhiều nhà ở 2 - 3 tầng đã được xây dựng với công trình vệ sinh khép kín; nhiều cụm, điểm dân cư có nhiều nhà ở khang trang được hình thành đã góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân tại khu vực nông thôn.
- Về tài chính nhà ở
+ Việc mở rộng các nguồn vốn huy động trong đầu tư xây dựng nhà ở đặc biệt với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Chính phủ đã góp phần giúp những người
có thu nhập thấp có thể mua được nhà và các chủ đầu tư tháo gỡ những khó khăn trong quá trình triển khai các dự án phát triển nhà ở, với cơ chế:
Đối với tổ chức: Là Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, Doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội. Điều kiện để doanh nghiệp được vay vốn là có dự án đầu tư được phê duyệt, được sự chấp thuận của UBND cấp tỉnh nơi có dự án, có đất sạch và có giấy phép xây dựng. Việc giải ngân cho vay vốn được thực hiện theo khối lượng, tiến độ triển khai đầu tư xây dựng của dự án. Như vậy, việc cho vay, thu hồi vốn tránh bị ảnh hưởng do dự án kéo dài trong chuẩn bị đầu tư xây dựng hoặc doanh nghiệp sử dụng vốn vay vào mục đích khác.
Đối với hộ gia đình, cá nhân vay để mua, thuê và thuê mua nhà ở xã hội hoặc để mua, thuê nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Việc xem xét cho vay vốn dựa trên cơ sở hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và mua, thuê nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật.
- Áp dụng khoa học, công nghệ mới trong xây dựng và quản lý nhà ở
Cùng với sự phát triển của tiến bộ khoa học, công nghệ trong các lĩnh vực khác của nền kinh tế thì trong lĩnh vực nhà ở, các chủ đầu tư cũng đã từng bước áp dụng những tiến bộ khoa học trong việc xây dựng nhà ở để đẩy nhanh tiến độ các dự án, bảo đảm chất lượng và an toàn hơn đối với nhà ở, tiết kiệm các vật liệu xây dựng, giúp giảm chi phí đầu vào để hạ giá thành sản phẩm. Các nhà ở cao tầng được xây dựng với những công nghệ mới, với sự chuyển giao kinh nghiệm của các chủ đầu tư nước ngoài, cùng với đội ngũ chuyên gia, cán bộ tư vấn có trình độ, có tay nghề cao đã từng bước tạo ra sản phẩm nhà ở đa dạng, có chất lượng và đáp ứng được yêu cầu về an toàn trong quá trình sử dụng cho người dân.
- Về chính sách đất đai cho phát triển nhà ở
Có thể nói rằng, căn cứ vào các quy định của pháp luật về xây dựng, đất đai, đầu tư, nhà ở ... của Nhà nước, quy hoạch phát triển nhà ở đã được UBND tỉnh phê duyệt, các cấp chính quyền đã rất quan tâm, tạo điều kiện bố trí quỹ đất cho phát triển nhà ở. Ngoài việc bố trí quỹ đất cho phát triển nhà ở thương mại để kinh doanh thông qua các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở....thì UBND tỉnh đã bước đầu
bố trí một số quỹ đất sạch để xây dựng nhà ở cho các đối tượng xã hội như nhà ở công nhân khu công nghiệp, học sinh sinh viên, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị...v.v...
- Lĩnh vực phát triển nhà ở đã có những đóng góp quan trọng trong việc đảm bảo an sinh xã hội
Công tác phát triển nhà ở có liên quan đến rất nhiều ngành kinh tế, tạo việc làm và thu nhập ổn định cho hàng trăm nghìn người lao động, đóng góp rất lớn vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Ngoài ra, trong thời gian vừa qua, nhiều hộ gia đình, cá nhân đã được nhận sự hỗ trợ của Nhà nước để cải thiện nhà ở dưới nhiều hình thức khác nhau. Người có công với cách mạng được hỗ trợ khi mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc được giao đất làm nhà ở; các hộ nghèo tại khu vực nông thôn được cải thiện nhà ở theo Chương trình 167; các hộ đồng bào dân tộc thiểu số được hỗ trợ nhà ở, đất ở…. Các chương trình này vẫn đang được tiếp tục triển khai thực hiện trên địa bàn theo quy định của Chính phủ.
- Xu hướng phát triển về công tác quy hoạch nhà ở
+ Xây dựng hoàn chỉnh hệ thống đô thị có cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, có môi trường đô thị trong sạch, được phân bố và phát triển hợp lý trên địa bàn, đảm bảo mỗi đô thị phát triển ổn định, cân bằng và bền vững, góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, vùng và cả nước.
+ Dân số đô thị theo phương án xu thế chiếm 36% năm 2020 và tăng lên tương ứng 40,5% và 45% vào năm 2025 và 2030. Nâng cấp các đô thị lớn hiện có, trong đó ưu tiên xây dựng thành phố Thái Nguyên trở thành thành phố cấp vùng (đạt đầy đủ các tiêu chí của đô thị loại I trước năm 2020) và nâng cấp thị xã Sông Công thành đô thị loại II. Phát triển các các thị trấn, thị tứ mới, đặc biệt với các huyện các xã miền núi của tỉnh.
+ Tổ chức hệ thống đô thị gồm: Đô thị trung tâm cấp tỉnh (thành phố Thái Nguyên, thành phố Sông Công, thị xã Phổ Yên, thị xã Núi Cốc); các đô thị trung tâm huyện lỵ (thị trấn Chùa Hang, thị trấn Hương Sơn, thị trấn Hùng Sơn, thị trấn Đình Cả, thị trấn Đu, thị trấn Chợ Chu) và các đô thị chuyên ngành (Sông Cầu, Giang Tiên, Trại Cau, Yên Bình, Bắc Sơn).
+ Đến năm 2020, tổng số đô thị của tỉnh là khoảng 16, trong đó có 01 đô thị loại I (thành phố Thái Nguyên), có 01 đô thị loại III (thành phố Sông Công), 09 đô thị loại IV (thị xã Phổ Yên, thị xã Núi Cốc, thị trấn Chùa Hang, thị trấn Hùng Sơn, thị trấn Đu, thị trấn Hương Sơn, thị trấn Đình Cả, thị trấn Chợ Chu, thị trấn Trại Cau) và 5 đô thị loại V (phường Bắc Sơn, thị trấn Sông Cầu, thị trấn Giang Tiên, đô thị La Hiên - Quang Sơn, đô thị Yên Bình).
+ Đến năm 2030 tỉnh Thái Nguyên có 20 đô thị trong đó có 04 đô thị trực thuộc tỉnh gồm thành phố Thái Nguyên - đô thị loại I, thành phố Sông Công - Đô thị