Chương 1 : TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2. Tổng quan về giá đất
1.2.2. Các loại giá đất
Về cơ bản có các loại giá đất sau:
a. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, tại cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, nhất thiết cũng phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo nên giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất. Ở nước ta mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được xác định trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong các quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất. Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng. Trong lý thuyết kinh tế các yếu tố kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trị tiềm năng (Trịnh Hữu Liên và cs, 2014).
b. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường của đất là giá được thị trường, xã hội xác nhận và được thể hiện bằng giá cả của đất đai; là giá trung bình tại một thời điểm nhất định, địa điểm nhất định, thị trường nhất định.
Giá trị thị trường biểu hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường là mức giá sẽ được mua bán trên thị trường và được biểu hiện bằng giá cả, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán
sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định. Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản, nên giá thị trường thường không phải chịu tác động bất kỳ sự kích động quá mức nào (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
c. Giá trị trao đổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị trường của chính mảnh đất đó làm một. Thông thường giá trị trao đổi được xác định căn cứ vào giá cho thuê một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể (Trịnh Hữu Liên và cs, 2014).
d. Giá cả, giá cả thị trường
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, đồng thời biểu hiện tổng hợp các quan hệ kinh tế như cung - cầu hàng hóa, tích lũy - tiêu dùng.
Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh cho hàng hóa. Số lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên. Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngược lại, nếu cung vượt quá cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng) và quan hệ cung - cầu về hàng hóa. Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới tác động của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị. Trong nền kinh tế sản xuất hàng hóa
giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).
Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu. Giá cả thị trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng với giá trị của chúng. Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lý mà là tín hiệu của cầu có khả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm. Giá cả thị trường có tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lý lưu thông, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
e. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất. Tùy theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp (Trịnh Hữu Liên và cs, 2014).
f. Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất trong suốt thời gian thuê đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu (Trịnh Hữu Liên và cs, 2014).
g. Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm (Trịnh Hữu Liên và cs, 2014).