3. Ý nghĩa của đề tài
3.3.1. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng
bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
3.3.1. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1 nằm ở hai bên đường tránh ngập thuộc thuộc tổ 52, tổ 55 và tổ 56 phường Đồng Tâm, nằm hoàn toàn trong địa phận thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái là một trong những dự án nằm trong QHSD đất của thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2020 và đã thực hiện xong trong giai đoạn 2011 - 2015.
Việc triển khai đầu tư xây dựng 2 công trình này là rất cần thiết, công trình sau khi hoàn thành sẽ tạo quỹ đất ở để bố trí dân cư theo quy hoạch, góp phần chỉnh trang và phát triển không gian đô thị, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; đồng thời tạo nguồn thu ngân sách cho tỉnh Yên Bái.
Vị trí xây dựng công trình nằm bên phải đầu tuyến đường tránh ngập thành phố Yên Bái, đây là tuyến đường trục chính trong định hướng phát triển của thành phố, nối trung tâm thành phố Yên Bái với các trục đường Quốc lộ 32C và đường Cao tốc Nội Bài - Lào Cai, với diện tích là 61.000 m2.
a. Giá đất nhà nước và giá đất thực tế trước khi có quy hoạch khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
Bảng 3.4. Giá đất lâm nghiệp trước khi có quy hoạch khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm (năm 2009)
Đơn vị: đồng/m2
Vị trí
Đất lâm nghiệp (đất rừng sản xuất) Giá nhà nước
quy định Giá thực tế
So sánh
giá thực tế/giá nhà nước (lần)
1 8.000 55.000 6,88
2 6.500 40.000 6,15
3 5.000 32.000 6,40
Trước khi được UBND tỉnh Yên Bái ký quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm thì toàn bộ khu đất tại đây là đất lâm nghiệp (đất rừng sản xuất).
Qua bảng 3.4 ta thấy:
Tại Dự án khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm, năm 2009 giá đất thị trường trung bình dao động từ 32.000 - 55.000 đồng/m2 trong khi đó giá đất do Nhà nước quy định là 5.000 - 8.000 đồng/m2. So sánh giá đất lâm nghiệp trên thị trường và giá do Nhà nước quy định thì giá thị trường hơn giá nhà nước từ 6,15 - 6,88 lần, mức độ chênh lệch là rất cao.
b. Giá đất nhà nước và giá đất thực tế khi bắt đầu có quyết định phê duyệt của UBND tỉnh quy hoạch xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
Bảng 3.5. Giá đất lâm nghiệp khi bắt đầu có dự án xây dựng
khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm (năm 2010 - 2011)
Đơn vị: đồng/m2
Năm Vị trí
Đất lâm nghiệp (đất rừng sản xuất) Giá nhà nước quy định Giá thực tế So sánh giá thực tế/giá nhà nước (lần) 2010 Mức 1 8.000 140.000 17,50 Mức 2 6.500 130.000 20,00 Mức 3 5.000 110.000 22,00 2011 Mức 1 - - - Mức 2 - - - Mức 3 - - -
(Nguồn: Theo giá Nhà nước quy định và số liệu điều tra thực tế)
Khi bắt đầu có dự án, tại khu quy hoạch tình trạng mua bán, chuyển nhượng đất đai xảy ra nhiều. Nguyên nhân do người dân nắm bắt được thông tin chuẩn bị quy hoạch xây dựng dự án khu dân cư tại đây nên việc đầu cơ mua đất là có lãi. Giá đất thực tế trên thị trường lúc này tăng cao hơn rất nhiều so với những năm trước.
Qua bảng 3.5 cho thấy: + Năm 2010:
- Tại dự án khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm giá đất do Nhà nước quy định tại khu vực dự án khi bắt đầu xây dựng phương án QHSD đất biến động từ 5.000 - 8.000 đồng/m2, trong khi đó giá thị trường biến động từ 110.000 - 140.000 đồng/m2, chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước dao động từ 17,50 - 22,00 lần.
+ Năm 2011: Quỹ đất trong khu dự án được bồi thường, giải phóng mặt bằng cùng với việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đường giao thông, cảnh quan đô thị v.v… nên chưa thực hiện chia lô để bán, lúc này giá đất ở thị trường tại đây chưa có do chưa xảy ra giao dịch đất đai. Giá đất ở do nhà nước quy định năm 2011 cũng chưa có do trong khu vực dự án chưa hoàn thiện đường giao thông.
c. Giá đất nhà nước và giá đất thực tế khi dự án thực hiện và kết thúc
Bảng 3.6. Giá đất ở tại dự án xây dựng
khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường ĐồngTâm (năm 2012-2015) Đơn vị: đồng/m2 Năm Vị trí Đất ở đô thị Giá nhà nước quy định Giá thực tế So sánh giá thực tế/giá nhà nước (lần) 2012 Vị trí 1 700.000 8.000.000 11,43 Vị trí 2 280.000 7.000.000 25,00 Vị trí 3 210.000 6.000.000 28,57 2013 Vị trí 1 700.000 12.000.000 17,14 Vị trí 2 280.000 10.000.000 35,71 Vị trí 3 210.000 8.000.000 38,10 2014 Vị trí 1 700.000 16.000.000 22,86 Vị trí 2 280.000 14.000.000 50,00 Vị trí 3 210.000 12.000.000 57,14 2015 Vị trí 1 840.000 20.000.000 23,81 Vị trí 2 336.000 18.000.000 53,57 Vị trí 3 250.000 16.000.000 64,00
Từ năm 2012 đến năm 2015, toàn bộ đất lâm nghiệp ở dự án khu đô thị số 1 được chuyển thành đất ở đô thị.
Qua bảng 3.6 cho thấy:
Đến năm 2012, dự án bắt đầu chia lô và mở bán đấu giá tại từng thời điểm trong năm, giá bán đấu giá ở tại dự án khu đô thị số 1 là từ 210.000 - 700.000 đồng/m2. Tuy nhiên, ngay sau khi mua được đất bán đấu giá, chỉ có một số ít người dân sử dụng vào mục đích xây nhà để ở, còn lại phần lớn là đăng tin rao bán lại lô đất vừa mua được. Giá đất giao dịch trên thị trường dao động từ 6.000.000 - 8.000.000 đồng/m2 gấp 11,43 - 28,57 lần so với giá Nhà nước quy định.
Năm 2013, dự án gần như thực hiện được trên 85% nên cảnh quan khu vực dự án đẹp hơn, hiện đại và đầy đủ hơn, người dân có nhu cầu mua đất ở tại đây tăng cao, chính vì vậy đã đẩy giá thị trường lên cao hơn nhiều lần. Giá đất ở tại khu đân cư số 1 do Nhà nước quy định vẫn là 210.000 - 700.000 đồng/m2, bằng giá của năm 2012, trong khi giá đất ở trên thị trường thực tế là 8.000.000 - 12.000.000 đồng/m2, gấp 17,14 - 38,10 lần so với giá Nhà nước quy định.
Năm 2014 giá đất do Nhà nước quy định vẫn như năm 2012 và 2013, dao động từ 210.000 - 700.000 đồng/m2 ở khu dân cư số 1.
Năm 2015, giá đất ở do Nhà nước quy định được điều chỉnh so với giá đất năm 2014 với hệ số là 1,2; do vậy giá đất năm 2015 do Nhà nước quy định dao động từ 250.000 - 840.000 đồng/m2.
Nhìn chung, từ năm 2012 đến năm 2015, giá đất lâm nghiệp và giá đất sản xuất nông nghiệp thực tế bằng 0 do đã được chuyển mục đích thành đất ở. Giá đất ở do nhà nước quy định được điều chỉnh tăng dần, còn giá đất ở thực tế tại khu vực dự án những năm 2012 - 2015 tăng cao, và cao nhất là năm 2015.
d. Tổng hợp giá đất trước khi có quy hoạch sử dụng đất cho đến khi kết thúc Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
Bảng 3.7. Tổng hợp giá đất trước khi có quy hoạch sử dụng đất cho đến khi kết thúc dự án (2009-2015)
ĐVT: đồng/m2
Thời điểm Năm Loại đất
Giá trung bình nhà nước quy định Giá thực tế trung bình So sánh giá thực tế TB/giá nhà nước (lần) Trước khi có
quy hoạch 2009 Lâm nghiệp 6.500 42.000 6,46 Khi bắt đầu có quy hoạch 2010 Lâm nghiệp 6.500 126.000 19,38 2011 - - - - Khi thực hiện và kết thúc dự án 2012 Đất ở đô thị 396.667 7.000.000 17,65 2013 Đất ở đô thị 396.667 10.000.000 25,21 2014 Đất ở đô thị 396.667 14.000.000 35,29 2015 Đất ở đô thị 475.333 18.000.000 37,87 So sánh giá sau khi kết thúc DA/trước khi có QH (lần) 2015/2009 Đất ở/đất lâm nghiệp 73,13 428,57 (Nguồn: Tổng hợp số liệu)
Hình 3.1.Biểu đồ tổng hợp giá đất trước khi có quy hoạch sử dụng đất cho đến khi kết thúc dự án (2009-2015)
Qua bảng 3.7 cho thấy: giá đất trước khi có QHSD đất thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2020 cho đến khi kết thúc dự án giai đoạn I (từ năm 2009 đến năm 2015) đã có những biến động như sau:
-Giá đất trung bình của Nhà nước quy định đã biến động từ 6.500 - 475.333 đồng/m2, như vậy giá đất do Nhà nước quy định sau khi kết thúc dự án đã tăng so với trước khi bắt đầu dự án là 73,13 lần.
-Giá đất trung bình trên thị trường biến động từ 42.000 - 18.000.000 đồng/m2, sau khi kết thúc dự án giá đất thị trường đã tăng 428,57 lần so với trước khi bắt đầu dự án.
- Giá đất trên thị trường so với giá đất Nhà nước quy định trước khi có QHSD đất cho đến sau khi kết thúc dự án chênh lệch từ 6,46 - 37.87 lần.
Như vậy, trước và sau khi có QHSD đất thì giá đất đã biến động một cách mạnh mẽ. Mức độ tăng của giá đất trên thị trường cao hơn rất nhiều so với giá Nhà nước quy định.
e. Ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất khu vực xung quanh Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
Bảng 3.8. Giá đất tại khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015
ĐVT: đồng/m2
Thời điểm Năm Loại đất
Giá TB nhà nước quy định Giá thực tế TB So sánh giá thực tế/giá nhà nước (lần) Trước khi có QH 2009 Đất rừng sx 6.500 42.000 6,46 Khi bắt đầu có QH 2010 Đất rừng sx 6.500 42.000 6,46 2011 Đất rừng sx 6.500 42.000 6,46 Khi thực hiện và kết thúc dự án 2012 Đất rừng sx 6.500 42.000 6,46 2013 Đất rừng sx 6.500 50.000 7,69 2014 Đất rừng sx 6.500 50.000 7,69 2015 Đất rừng sx 6.500 60.000 9,23
Hình 3.2. Biểu đồ giá đất tại khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015
Qua bảng 3.8 cho thấy:
Khu vực xung quanh dự án, vì không nằm trong khu quy hoạch nên vẫn là đất lâm nghiệp (đất rừng sản xuất), giá đất do nhà nước quy định từ năm 2009 - 2015 không thay đổi, giá trung bình là 6.500 đồng/m2.
Từ năm 2009 - 2015 giá đất thực tế có tăng không đáng kể, dao động từ 42.000 - 60.000 đồng/m2.
Như vậy, khi không có các dự án theo QHSD đất, loại đất không được chuyển mục đích từ đất lâm nghiệp sang đất ở thì giá đất cũng không có biến động nhiều.