ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tình hình quy hoạch sử dụng đất và giá đất của một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. Từ đó đánh giá tác động của quy hoạch sử dụng đất và việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến giá đất.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên phạm vi 02 dự án được hoàn thành trong giai đoạn 1 (2011-2015), gồm:
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái theo quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020 của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái Yên Bái
- Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên thành phố Yên Bái - Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Yên Bái
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường thành phố Yên Bái
2.2.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái Bái, tỉnh Yên Bái
- Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái năm 2015
- Biến động sử dụng đất tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015
- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái - Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái
- Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2020.
2.2.3. Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
- Giới thiệu Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
- Ảnh hưởng của QHSD đất đến giá đất tại Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
- Ảnh hưởng của QHSD đất đến giá đất tại Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
- Đánh giá chung ảnh hưởng của việc thực hiện các dự án theo QHSD đất đến giá đất.
- Đánh giá mức độ ảnh hưởng của QHSD đất và việc thực hiện các dự án theo QHSD đất đến giá đất và nguyên nhân.
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao tác động tích cực của QHSD đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái đến giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
- Giải pháp khoa học
- Giải pháp về cơ chế chính sách - Giải pháp về vốn đầu tư
- Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật
2.3. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành nghiên cứu đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đặt ra. Các phương pháp chủ yếu bao gồm:
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
- Các số liệu cần thu thập:
+ Thu thập các tài liệu, số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất đai.
+ Thu thập các tài liệu, số liệu về quy hoạch sử dụng đất trong giai đoạn 2011 – 2020 thành phố Yên Bái.
+ Thu thập các tài liệu, số liệu về Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1 trên đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
+ Thu thập các tài liệu, số liệu về giá đất do nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái từ trước khi có quy hoạch cho đến khi kết thúc dự án dựa theo bảng quy định giá các loại đất từng năm.
- Nguồn số liệu được thu thập từ các Sở, Ban, Ngành của tỉnh; các Phòng, Ban chức năng của thành phố và Ban quản lý các dự án của Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Yên Bái; các nguồn tài liệu từ sách báo, tạp chí, các công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến giá đất và quy hoạch sử dụng đất của các dự án.
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
- Phương pháp: Sử dụng phương pháp phỏng vấn bằng phiếu điều tra để thu
thập thông tin về giá đất thực tế từ trước khi có quy hoạch sử dụng đất thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2020 cho đến sau khi kết thúc Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái (giai đoạn 1: 2011 - 2015) nhằm nghiên cứu biến động giá đất thực tế tại các thửa đất thuộc khu vực dự án và khu vực lân cận.
- Chọn điểm nghiên cứu: Công tác chọn điểm nghiên cứu được căn cứ vào
các yêu cầu như chọn địa bàn đã và đang có quy hoạch sử dụng đất các dự án. Đề tài chọn 02 dự án nằm trong QHSD đất của thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2020 và đã thực hiện xong trong giai đoạn 2011 - 2015.
+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái đại diện cho khu vực trung tâm thành phố.
+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái đại diện cho khu vực cửa ngõ của thành phố.
- Chọn thửa đất nghiên cứu: Mỗi dự án lựa chọn 30 thửa đất ở các vị trí khác nhau, trong đó:
+ Có 20 thửa đất nằm trong khu dự án.
+ Có 10 thửa đất ở khu vực xung quanh dự án. Tổng số thửa lựa chọn là 60 thửa.
2.3.3. Phương pháp so sánh
Dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất có cùng vị trí, điều kiện tương tự đã được chuyển nhượng thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường tại khu vực có dự án quy hoạch sử dụng đất và sau khi dự án quy hoạch sử dụng đất hoàn thành. So sánh ước tính giá đất của các thửa đất tương tự đã chuyển nhượng thành công trên thị trường.
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu
Các thông tin, số liệu thu thập được xử lý, tổng hợp trên máy tính bằng phần mềm cơ bản excel và việc thể hiện thông tin, số liệu tổng hợp chủ yếu qua hai dạng: sơ đồ và bảng biểu.
Đối với thông tin, số liệu đã có sẵn, sau khi thu thập, toàn bộ những thông tin số liệu này được kiểm tra ở ba khía cạnh: đầy đủ, chính xác và khẳng định độ tin cậy. Sau đó được xử lý bằng phần mềm excel và thông qua kết quá tính toán, xử lý để so sánh, đánh giá và rút ra kết luận.
Những thông tin, số liệu mới thu thập được tại các cuộc điều tra, phỏng vấn đều được kiểm tra, bổ sung và chỉnh lý sau đó được xử lý bằng phần mềm excel để tổng hợp và phân tích. Trong quá trình nghiên cứu, xử lý số liệu, việc phân tổ thống kê được coi là biện pháp chủ đạo để đánh giá, phân tích, so sánh nhằm rút ra kết luận và đánh giá đúng thực trạng vấn đề cần nghiên cứu.