3. Ý nghĩa của đề tài
1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài
Theo nghiên cứu của Hoàng Minh Châu và Nguyễn Văn Long (2010) cho thấy: Khi được quy hoạch sẽ làm cho giá trị của đất tăng lên và tạo thêm giá trị sử dụng mới đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất.Trên địa bàn huyện Kiến An - thành phố Hải Phòng các dự án xây dựng mở rộng một số tuyến đường đã và đang đi vào hoạt động thì vị trí đất đã thay đổi dẫn đến giá đất có sự biến động.
Theo Kiều Thị Như Loan (2013) thị xã Đông Triều trong những năm vừa qua đã triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư. Giá đất của các khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có sự thay đổi. Qua điều tra thực tế ở các khu dân cư có thể thấy rõ ảnh hưởng của các khu quy hoạch dự án đến giá đất. Trước khi có quy hoạch, giá đất chỉ tương đương hoặc cao hơn không đáng kể so với giá quy định của Nhà nước, khi biết có quy hoạch là thời gian thị trường mua bán ở các khu quy hoạch diễn ra sôi động nhất. Do tâm lý của người dân mong muốn có một cuộc sống nơi có đầy đủ tiện nghi, an toàn về an ninh trật tự, v.v. và trước hết là tìm vị trí thuận lợi trong khu quy hoạch. Sau khi hoàn thành quy hoạch, các khu có quy hoạch gần như đã có cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường của thửa đất cao hơn so với thời gian trong thời kỳ quy hoạch. Qua đây cho thấy mức giá khi bắt đầu quy hoạch và giá đất sau khi thực hiện quy hoạch có chênh lệch lớn và cho thấy ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất là rõ rệt.
Theo Đinh Văn Trung (2012) để có thể đánh giá được ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, đề tài lựa chọn 04 khu dân cư trong đó có 02 khu dân cư có quy hoạch và 02 khu dân cư nằm xen kẽ trong khu vực dự án xây dựng trung tâm huyện Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc. Từ kết quả điều tra thực tế cho thấy quy hoạch xây dựng là một trong những nhân tố có tác động tới sự gia tăng của giá đất một cách nhanh chóng và mạnh nhất.
Kết luận: Quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng đến thị trường nhà đất thông qua xây dựng cơ sở hạ tầng, khu dân cư và các công trình xây dựng khác, khi được quy hoạch là tạo điều kiện, môi trường sống tốt hơn mà vẫn phát huy được tối đa tiềm năng đất đai của vùng. Từ đó tạo nên sự sôi động của thị trường nhà đất, làm giá đất tăng. Khi có chính sách quy hoạch cũng sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư, vì chính những nơi ấy sẽ giúp các nhà đầu tư sản sinh lợi nhuận, từ đây cũng làm cho thị trường nhà đất sôi động lên.
Tuy nhiên, yếu tố quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giá đất có thể tăng đột biến nhưng yếu tố này nếu xét thì yếu tố này chỉ có ảnh hưởng đến khu vực, cụ thể là khu vực trong và ngoài khu có quy hoạch sử dụng đất.
Chương 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tình hình quy hoạch sử dụng đất và giá đất của một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. Từ đó đánh giá tác động của quy hoạch sử dụng đất và việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến giá đất.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên phạm vi 02 dự án được hoàn thành trong giai đoạn 1 (2011-2015), gồm:
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái theo quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020 của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái Yên Bái
- Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên thành phố Yên Bái - Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Yên Bái
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường thành phố Yên Bái
2.2.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái Bái, tỉnh Yên Bái
- Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái năm 2015
- Biến động sử dụng đất tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015
- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái - Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái
- Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2020.
2.2.3. Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
- Giới thiệu Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
- Ảnh hưởng của QHSD đất đến giá đất tại Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
- Ảnh hưởng của QHSD đất đến giá đất tại Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
- Đánh giá chung ảnh hưởng của việc thực hiện các dự án theo QHSD đất đến giá đất.
- Đánh giá mức độ ảnh hưởng của QHSD đất và việc thực hiện các dự án theo QHSD đất đến giá đất và nguyên nhân.
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao tác động tích cực của QHSD đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái đến giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
- Giải pháp khoa học
- Giải pháp về cơ chế chính sách - Giải pháp về vốn đầu tư
- Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật
2.3. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành nghiên cứu đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đặt ra. Các phương pháp chủ yếu bao gồm:
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
- Các số liệu cần thu thập:
+ Thu thập các tài liệu, số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất đai.
+ Thu thập các tài liệu, số liệu về quy hoạch sử dụng đất trong giai đoạn 2011 – 2020 thành phố Yên Bái.
+ Thu thập các tài liệu, số liệu về Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1 trên đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
+ Thu thập các tài liệu, số liệu về giá đất do nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái từ trước khi có quy hoạch cho đến khi kết thúc dự án dựa theo bảng quy định giá các loại đất từng năm.
- Nguồn số liệu được thu thập từ các Sở, Ban, Ngành của tỉnh; các Phòng, Ban chức năng của thành phố và Ban quản lý các dự án của Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Yên Bái; các nguồn tài liệu từ sách báo, tạp chí, các công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến giá đất và quy hoạch sử dụng đất của các dự án.
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
- Phương pháp: Sử dụng phương pháp phỏng vấn bằng phiếu điều tra để thu
thập thông tin về giá đất thực tế từ trước khi có quy hoạch sử dụng đất thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2020 cho đến sau khi kết thúc Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái (giai đoạn 1: 2011 - 2015) nhằm nghiên cứu biến động giá đất thực tế tại các thửa đất thuộc khu vực dự án và khu vực lân cận.
- Chọn điểm nghiên cứu: Công tác chọn điểm nghiên cứu được căn cứ vào
các yêu cầu như chọn địa bàn đã và đang có quy hoạch sử dụng đất các dự án. Đề tài chọn 02 dự án nằm trong QHSD đất của thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2020 và đã thực hiện xong trong giai đoạn 2011 - 2015.
+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái đại diện cho khu vực trung tâm thành phố.
+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái đại diện cho khu vực cửa ngõ của thành phố.
- Chọn thửa đất nghiên cứu: Mỗi dự án lựa chọn 30 thửa đất ở các vị trí khác nhau, trong đó:
+ Có 20 thửa đất nằm trong khu dự án.
+ Có 10 thửa đất ở khu vực xung quanh dự án. Tổng số thửa lựa chọn là 60 thửa.
2.3.3. Phương pháp so sánh
Dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất có cùng vị trí, điều kiện tương tự đã được chuyển nhượng thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường tại khu vực có dự án quy hoạch sử dụng đất và sau khi dự án quy hoạch sử dụng đất hoàn thành. So sánh ước tính giá đất của các thửa đất tương tự đã chuyển nhượng thành công trên thị trường.
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu
Các thông tin, số liệu thu thập được xử lý, tổng hợp trên máy tính bằng phần mềm cơ bản excel và việc thể hiện thông tin, số liệu tổng hợp chủ yếu qua hai dạng: sơ đồ và bảng biểu.
Đối với thông tin, số liệu đã có sẵn, sau khi thu thập, toàn bộ những thông tin số liệu này được kiểm tra ở ba khía cạnh: đầy đủ, chính xác và khẳng định độ tin cậy. Sau đó được xử lý bằng phần mềm excel và thông qua kết quá tính toán, xử lý để so sánh, đánh giá và rút ra kết luận.
Những thông tin, số liệu mới thu thập được tại các cuộc điều tra, phỏng vấn đều được kiểm tra, bổ sung và chỉnh lý sau đó được xử lý bằng phần mềm excel để tổng hợp và phân tích. Trong quá trình nghiên cứu, xử lý số liệu, việc phân tổ thống kê được coi là biện pháp chủ đạo để đánh giá, phân tích, so sánh nhằm rút ra kết luận và đánh giá đúng thực trạng vấn đề cần nghiên cứu.
Chương 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái Yên Bái
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Yên Bái là đô thị miền núi phía bắc, giữ vị trí cửa ngõ đi vào khu Tây Bắc của tỉnh Yên Bái và của cả nước, có tọa độ địa lý 21040’-21016’độ vĩ bắc; 104050’08’’-104058’15’’ độ kinh đông.
Phía Bắc, và phía Tây, phía Nam giáp huyện Trấn Yên và tỉnh Phú Thọ. Phía Đông, Đông Bắc giáp huyện Yên Bình
Thành phố Yên Bái có diện tích tự nhiên là 10.678,09 ha bao gồm 17 đơn vị hành chính với 09 phường, 08 xã; dân số thành phố năm 2015 có 99.844 người. Là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội, chính trị, an ninh quốc phòng của cả tỉnh. Có vị trí và mối quan hệ với hành lang kinh tế xuyên Á (Vân Nam - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng) thông qua hệ thống giao thông đường bộ cao tốc Nội Bài - Lào Cai; đường sắt, đường thủy cấp quốc gia. Là đầu mối giao thông quan trọng giữa các huyện, thị trong tỉnh và các tỉnh trong khu vực, có các tuyến đường giao thông liên tỉnh đi qua.
3.1.1.2. Ðịa hình, địa mạo
Thành phố Yên Bái có độ cao trung bình từ 75-100m so với mực nước biển; được chia làm 3 dạng địa hình chủ yếu:
- Địa hình bậc thềm phù sa Sông Hồng bằng phẳng, có độ cao từ 31-35m so với mực nước biển.
- Địa hình vùng đồi bát úp đỉnh bằng, sườn dốc.
- Địa hình vùng thung lũng xen giữa đất đồi là các dải đất bằng và ruộng lúa nước. Nhìn toàn cảnh từ khu vực thành phố Yên Bái nằm trong một thung lũng rộng lớn, được bao từ xa bởi hệ thống núi con Voi và phần kéo dài của dãy Hoàng Liên Sơn.
3.1.1.3. Khí hậu
Thành phố Yên Bái nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa, cùng với điều kiện địa lý tự nhiên, thành phố Yên Bái mang tính chất tiểu vùng khí hậu nóng ẩm, mưa nhiều.
3.1.1.4. Thủy văn
Thành phố Yên Bái là địa phương có lượng mưa lớn, cung cấp lượng nước lớn cho các suối, hồ.
Sông Hồng là con sông lớn nhất ở miền Bắc, bắt nguồn từ dãy Nguỵ Sơn (Vân Nam - Trung Quốc) chảy qua địa phận thành phố Yên Bái với chiều dài khoảng 15 km, có lưu lượng trung bình: 2.629m3/s, lưu lượng lớn nhất: 5.298m3/s, lưu lượng nhỏ nhất vào mùa kiệt: 162m3/s, tốc độ chảy lớn nhất: 3,02m/s, tốc độ chảy nhỏ nhất 0,62m/s.
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên a) Tài nguyên đất
Thành phố Yên Bái có các nhóm đất sau:
- Nhóm đất phù sa: Ký hiệu (P) (Fluvi sols)(FL) - Nhóm đất Glây (GL) (Gleyols)
- Nhóm đất đen Luvisols (LV) - Nhóm đất đỏ Ferralsols
- Nhóm đất tầng mỏng Leptosols
b) Tài nguyên nước
Thành phố Yên Bái có nguồn nước khá dồi dào, bao gồm cả nước mặt và nước ngầm.
Nhìn chung tài nguyên nước của thành phố rất dồi dào, chất lượng nước tương đối tốt, ít bị ô nhiễm. Vì thế nó có giá trị rất lớn trong phát triển kinh tế xã hội và đời sống của nhân dân, nếu được khai thác sử dụng hợp lý sẽ đáp ứng đủ nhu cầu nước cho sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, công nghiệp, đời sống và nhiều lĩnh vực khác.
c) Tài nguyên rừng
Tổng diện tích đất lâm nghiệp của thành phố tính đến 01/01/2016 hiện có 3.904,05 ha chiếm 36,56% tổng diện tích tự nhiên của thành phố, đất trồng rừng sản xuất. Động vật rừng hầu như không còn do hậu quả của nạn phá rừng những năm trước để lại đồng thời do sự gia tăng dân số, quá trình đô thị hoá. Rừng trong thành phố với chủng loại cây lâm nghiệp như Keo, Bạch đàn tập trung chủ yếu ở xã ngoại
thành và các phường Yên Ninh, Đồng Tâm, Minh Tân, Yên Thịnh, Tân Thịnh, Minh Bảo, Âu Lâu, Hợp Minh, Văn Tiến, Phúc Lộc.
d) Tài nguyên khoáng sản
Trên địa bàn thành phố có những khoáng sản chính như cao lanh, trữ lượng 159.575 tấn; fenspát trữ lượng 129.000 tấn tập trung tại khu vực xã Minh Bảo; mỏ đất sét tại phường Nguyễn Phúc, xã Tuy Lộc trữ lượng khoảng 500.000m3 hiện đã và đang được khai thác phục vụ cho công nghiệp chế biến khoáng sản, sản xuất vật