PHẦN 1 MỞ ĐẦU
2.2.2. Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đất đai trong bối cảnh đô thị hóa ở
Việt Nam
* Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đất đai tại Quận Hà Đông
Quận Hà Đông nằm ở cửa ngõ phía Tây Nam, cách trung tâm Thủ đô 11 km, với diện tích gần 5.000 ha, gồm 17 phường, 230 nghìn nhân khẩu. Trong nhiệm kỳ 2005-2010, Đảng bộ quận Hà Đông đã tập trung lãnh đạo, chỉ đạo, đưa quận phát triển mạnh mẽ, đồng bộ trên các lĩnh vực.
Công tác quản lý đất đai là vấn đề phức tạp và nhạy cảm do vậy UBND quận thường xuyên kiểm tra đôn đốc công tác triển khai các văn bản liên quan đến công tác quản lý đất đai như: Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về việc thi hành luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017); Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất…
Sau khi luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành luật Đất đai có hiệu lực, Uỷ ban nhân dân quận Hà Đông đã tổ chức các lớp tập huấn cho cán bộ chủ chốt từ huyện đến cơ sở. Đồng thời tổ chức tuyên truyền, tìm hiểu về luật Đất đai trên các phương tiện thông tin đại chúng và bằng nhiều hình thức nhằm giúp người dân hiểu và thực hiện Luật Đất đai. Qua đó phát hiện kịp thời những trường hợp vi phạm trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn, tổ chức công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để người dân biết và góp ý trong quá trình tổ chức thực hiện.
(i) Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính; lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
Công tác điều tra khảo sát, đánh giá, phân hạng đất được quận quan tâm nhằm phục vụ cho các dự án phát triển nông nghiệp, các vùng chuyên canh. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được tiến hành xây dựng theo định kỳ, có bổ sung, chỉnh lý hàng năm, đã lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của quận và 17 phường vào năm 2010. Nhìn chung, những năm qua công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính được tiến hành tương đối khẩn trương giúp quận, và các phường nắm chắc
quỹ đất, tăng cường một bước công tác quản lý nhà nước về đất đai, phục vụ kịp thời việc giao đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Toàn bộ diện tích đất khoảng 54 ha trên 66 khu do nhân dân tự chuyển đổi sai mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. UBND quận đã chủ động đo đạc thống kê chi tiết từng vị trí trên nền bản đồ địa chính.
Các sản phẩm đo đạc bản đồ địa chính hiện nay ở dạng giấy và dạng số theo hệ tọa độ VN2000 được sử dụng để phục vụ các nhu cầu về quản lý đất đai và làm cơ sở để phát triển đo đạc, lập các bản đồ chuyên đề của các ngành. Đến cuối năm 2010, quận Hà Đông đã hoàn thành việc đo đạc lập bản đồ địa chính theo hệ tọa độ địa chính chính quy được 10 phường, đo vẽ theo hệ tọa độ địa chính VN 2000 là 4 phường, chưa đo vẽ là 3 phường. Tổng diện tích đã đo đạc bản đồ địa chính 2.611,5 ha chiếm 41,5% tổng diện tích đất tự nhiên, trong đó bản đồ tỷ lệ 1/500 là 633,25 ha chiếm 24,25%; bản đồ có tỷ lệ 1/1000 là 914,23 ha chiếm 35,01% và bản đồ có tỷ lệ 1/ 2.000 là 1.064,02 ha chiếm tỷ 40,74%. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất của quận và 17 phường được xây dựng trên phần mềm Micro Station, trên cơ sở bản đồ nền của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
(ii) Công tác Quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch là công cụ để quản lý đất đai theo luật định, định hướng cho người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích có hiệu quả. UBND quận đã giao cơ quan quản lý đất đai của quận phối hợp với các cơ quan Trung ương, thành phố xây dựng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013, kế hoạch sử dụng đất 5 năm giai đoạn 2006 - 2010 quận Hà Đông đã được phê duyệt và tổ chức thực hiện.
Hàng năm, dựa vào kết quả điều tra hiện trạng của năm trước, kết hợp với các dự án được thành phố phê duyệt. Phòng Tài Nguyên và Môi trường quận đã lập kế hoạch sử dụng đất cho năm sau và thông qua Hội đồng nhân dân quận, làm căn cứ để các ngành, các phường thực hiện việc giao đất và thu hồi đất.
Đô thị hóa trên địa bàn quận Hà Đông diễn ra mạnh mẽ và quy hoạch sử dụng đất đã tích cực hỗ trợ cho phát triển kinh tế được cân đối nhất là trong quá trình phát triển các khu công nghiệp, khu dân cư mới, khu đô thị mới; có tác dụng tích cực trong việc điều tiết thị trường, góp phần ổn định giá đất, tạo cơ sở thực tế cho các cuộc giao dịch về đất đai và tổ chức các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do buông lỏng quản lý đã để tự phát chuyển mục đích sử
dụng đất tạo ra tình hình rối loạn trong sử dụng đất và tác động xấu đến môi trường. Một số nơi nôn nóng trong phát triển công nghiệp, muốn tranh thủ các nhà đầu tư nên đã cho phép thu hồi, san lấp mặt bằng một lượng lớn đất nông nghiệp để lập khu công nghiệp, sau đó do thiếu vốn nên các dự án thực hiện cầm chừng, đất đai lại bị bỏ hoang chậm đưa vào sử dụng, người bị thu hồi đất mất việc làm dẫn đến lãng phí nguồn lao động và tài nguyên đất đai... Tình hình xây dựng không phép, sai phép, lấn chiếm xây dựng trái phép có chiều hướng gia tăng, đặc biệt là tình trạng lấn chiếm xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp ở một số phường mới thành lập như Dương Nội, Yên Nghĩa, Phú Lương... trong thời gian gần đây. Việc chấp hành các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa nghiêm, vẫn còn tình trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất không đúng với quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt.
Quận đã hoàn thành quy hoạch chung tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020, trên cơ sở đó xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, tạo tiền đề để các công trình hạ tầng cơ bản được triển khai đồng bộ trên các lĩnh vực. Từ năm 2006 đến nay, trên địa bàn quận có 132 dự án được phê duyệt và khởi công xây dựng. Hệ thống giao thông phát triển mạnh, tạo thành mạng lưới thông suốt, giải quyết tình trạng quá tải về giao thông ở khu vực trung tâm quận, đồng thời mở ra cho Hà Đông nhiều trục không gian đô thị bề thế, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của quận, thu hút nhiều nhà đầu tư. Đó là tuyến đường trục phát triển phía bắc quận, đường Lê Trọng Tấn, đường Phúc La - Văn Phú.. Bốn cây cầu lớn gồm cầu Đen, cầu Chùa Ngòi, cầu La Khê, cầu Kiến Hưng bắc qua sông Nhuệ đã hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng. Hà Đông là quận lớn và có tốc độ đô thị hóa nhanh của Thủ đô.
(iii) Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong những năm qua, công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được UBND quận quan tâm chỉ đạo thực hiện và đã đạt được kết quả nhất định. Việc đăng ký, lập hồ sơ địa chính, hệ thống sổ sách như sổ mục kê, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai, sổ theo dõi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện đồng bộ nên khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 10.242 hộ; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị là 36.556 hộ; cấp giấy chứng nhận đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho 108 hộ.
Tổng số tổ chức được cấp giấy là 187 đơn vị: Trong đó đất ở đô thị cho 3 đơn vị; đất trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp cho 98 đơn vị; đất quốc phòng cho 7 đơn vị; đất an ninh cho 6 đơn vị; đất sản xuất kinh doanh cho 58 đơn vị; đất mục đích công cộng là 15 đơn vị.
Ngoài ra một số phường có diện tích đất nông nghiệp nhân dân tự ý chuyển mục đích sang đất ở trái pháp luật khoảng 61 ha. Nhưng nhân dân lại yêu cầu được cấp giấy chứng nhận đất ở đang gây sức ép với cơ quan quản lý đất đai.
(iv) Quản lý về giá đất
Căn cứ vào quy định của pháp luật nói chung và Luật Đất đai nói riêng, trong những năm qua các cấp, các ngành trong địa bàn quận đã và đang quản lý, giám sát việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ngày một tốt hơn. Điều đó thể hiện ở việc các cấp Uỷ đảng, chính quyền thường xuyên quan tâm cụ thể hoá các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước để triển khai thực hiện ở địa phương, đảm bảo mọi quyền lợi hợp pháp của người dân, đồng thời cũng động viên và huy động được nhân dân tham gia đóng góp nghĩa vụ với nhà nước bằng việc thực hiện tốt các chính sách thuế đất đai. Tuy nhiên trong thời gian vừa qua một số phường còn xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép, nhiều hộ gia đình chuyển nhượng cho nhau và chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang làm đất ở, đất sản xuất kinh doanh không làm thủ tục với cơ quan nhà nước, chính quyền cơ sở chưa thường xuyên chỉnh lý, theo dõi nắm chắc tình hình biến động đất đai, chưa phát hiện kịp thời để kiên quyết xử lý vi phạm về đất đai đối với người sử dụng đất lấn chiếm trái phép, còn trông chờ, ỷ lại cấp trên giải quyết, vẫn còn phát sinh nhiều vụ việc tranh chấp đất đai, việc tổ chức triển khai tuyên truyền chính sách pháp luật đất đai chưa thực sự chú trọng quan tâm đến với người dân, nguồn thu từ đất đai bị thất thoát.
Quận Hà Đông tiếp giáp với thành phố Hà Nội, kinh tế phát triển nên thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản giao dịch rất sôi động chủ yếu là đất ở của các hộ cá nhân và thị trường đất ở chung cư của các doanh nghiệp đất phi nông nghiệp. Các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng như đường giao thông, trường học, các cơ sở sản xuất kinh doanh kết hợp dịch vụ thương mại
được đầu tư xây dựng. Vì vậy thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn và kích thích các nhà đầu tư.
(v) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai
Phòng Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu cho UBND quận giải quyết dứt điểm và một số đơn thư trả lời bằng văn bản. Nội dung khiếu nại chủ yếu tập trung về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; khiếu nại về giá bồi thường không hợp lý, không sát với giá thị trường, bố trí tái định cư không kịp thời, việc thực hiện bồi thường chậm. Trong những năm qua quận Hà Đông đã làm tốt công tác tiếp dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai kịp thời. Công tác tiếp dân luôn được coi trọng và thực hiện có nề nếp, đúng nội quy, quy chế tiếp dân và luật khiếu nại tố cáo.
Việc giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận rất khó khăn phức tạp, khi triển khai chủ trương chính sách pháp luật, giá cả đền bù theo quy định chung của UBND thành phố thì những hộ dân có đất bị thu hồi thường không đồng tình ủng hộ, yêu cầu đòi hỏi chế độ chính sách bồi thường quá cao so với quy định, gây cản trở trong khâu giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án.
(v) Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành chế độ quản lý sử dụng đất được quận quan tâm nhằm phát hiện ra những yếu kém trong quản lý sử dụng đất để có các giải pháp khắc phục kịp thời. UBND quận đã thực hiện Quyết định số 273/QĐ-TTg ngày 12/4/2002 của Thủ tướng Chính phủ về việc thanh tra tình hình quản lý sử dụng đất đai và Quyết định số 1741/QĐ-BTNMT ngày 14/7/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc kiểm tra tình hình thực hiện Luật Đất đai năm 2003. Qua đó phát hiện những yếu kém, vi phạm, những vướng mắc trong triển khai thực hiện Luật Đất đai để kịp thời điều chỉnh nắm bắt đôn đốc các ngành, các phường giải quyết tháo gỡ kịp thời, đồng thời từ đó hoàn chỉnh chính sách đất đai.
* Kinh nghiệm QLNN về đất đai quận Cầu Giấy- Hà Nội
Quận Cầu Giấy lại được thành lập tháng 9/1997, (sau quận Tây Hồ hơn một năm) có tổng diện tích tự nhiên là 1.204 ha, dân số khoảng 185.000 người, dân cư hàng năm luôn biến động theo chiều hướng gia tăng từ 10- 12%, là quận
có tốc độ đô thị hoá nhanh, nên dự án đầu tư xây dựng rất lớn... do vậy hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội, không đáp ứng kịp nhu cầu... Dù vậy, công tác quy hoạch và quản lý trật tự xây dựng và quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được triển khai khá hiệu quả. Quận cũng đã tổ chức được nhiều lớp tập huấn hướng dẫn, phổ biến thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước về quy hoạch xây dựng, 7 tháng đầu năm 2007, quận đã cấp 58 được 669 giấy phép xây dựng (163.266 m2 sàn), tăng tỷ lệ kiểm soát công trình đạt 85%, công tác quản lý thu hồi đất, cấp giấy CNQSDĐ, GPMB, đấu giá cũng tích cực được triển khai thực hiện. Đặc biệt, quận đã triển khai rất tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất, chỉ tính 7 tháng đầu năm 2007, đã tổ chức được 2 đợt đấu giá quyền sử dụng đất, với tổng diện tích 0,93 ha thu được 294 tỷ đồng. Công tác quản lý đầu tư xây dựng, trong thời gian qua cũng được chú trọng, nên đã góp phần tạo gương mặt mới cho quận.
* Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đất đai quận Ba Đình và Đống Đa- Hà Nội
Trong lĩnh vực giao thông Hà Nội (trên địa bàn quận Ba Đình và Đống Đa là quận nội thành cũ), do quy hoạch và quản lý thiếu tính đồng bộ nên chi phí đền bù lớn hơn nhiều so chi phí làm đường. Chi phí làm đường cao tốc trên thế giới trung bình cho 1km khoảng 1,1- 1,5 triệu USD/km. Trong khi đó đoạn đường Liễu giai nối Đội Cấn dài chưa đến 1km hết 90 tỷ VND (khoảng 5 triệu USD/km) gấp 5 lần so với chi phí trung bình trên thế giới. Chi phí trung bình đoạn đường Đào Tấn đến Bưởi cũng đắt tương đương. Đặc biệt, đoạn đường Trần duy Hưng- Khuất Duy Tiến đến Nguyễn Trãi dài 6,3 km chi phí hết 1,300 tỷ VNĐ nghĩa là 1km hết 206 tỷ VNĐ (xấp xỉ 14 triệu USD/km), đắt gấp 10 lần so với thế giới. Gần đây nhất đoạn đường sắp thi công kéo dài từ Trung Tự đến Ô