PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRONG BỐ
4.2.3. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhìn chung, việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những năm qua nhất là trong thời gian gần đây khi mà Hà Tây sát nhập vào Hà Nội làm đẩy nhanh quá trình đô thị hóa đất đai tại hầu hết các địa phương của tỉnh đặc biệt là huyện Thanh Oai, chính vì vậy, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn được địa phương và người dân quan tâm.
Nếu như tính đến trước năm 2008 khi Hà Tây chưa sát nhập vào Hà Nôi, số lượng hồ sơ cấp giấy chứng nhận sổ đỏ chỉ khoảng hơn 10.000 hồ sơ, thì đến năm 2015, tổng số giấy chứng nhận đất ở đã cấp cho hộ gia đình cá nhân là 29.919 giấy chứng nhận đạt khoảng 95% tổng số thửa đất của toàn huyện.
Mặc dù Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những năm qua đã được UBND huyện quan tâm hơn so với các giai đoạn trước nhưng do việc sát nhập vào thủ đô Hà Nội kéo theo tình hình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, việc chuyển đổi các diện tích đất của cá nhân, chủ sử dụng đất là nguyên nhân làm tăng số lượng hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, ngoài ra, do các chính sách của pháp luật đất đai vẫn còn nhiều bất cập, vướng mắc gây khó khăn trong công tác thực hiện, vì vậy đến nay trên địa bàn huyện còn tồn khoảng 8.800 thửa đất ở không có trên
bản đồ địa chính năm 1995-1997, chưa được cấp giấy chứng nhận do có nguồn gốc được giao đất không đúng thẩm quyền hoặc các chủ sử dụng tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất, lấn chiếm đất đai nhưng chính quyền cơ sở xã, thôn chưa thực sự vào cuộc, còn né tránh, ngại khó, ngại va chạm do tranh chấp đất đai, giải quyết tồn tại trong quản lý, sử dụng đất do lịch sử để lại nên chất lượng hồ sơ cấp giấy chứng nhận gửi cơ quan thẩm định của một số xã không đảm bảo, có nhiều sai sót không đủ điều kiện xét duyệt để trình cấp trên(UBND Huyện Thanh Oai (2011).
Thực hiện quyết định số 107/NĐ-CP ngày 23/09/2003 của Thủ tướng Chính phủ, số xã trong huyện giảm từ 23 xã còn 21 xã (do sát nhập 02 xã Đồng Mai và Biên Giang vào Quận Hà Đông). Theo đó, tổng số hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất của huyện năm 2015 là 101.292 hộ.
Tổng số hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất của huyện qua 5 năm đã có sự thay đổi, giảm 25.918 hộ sử dụng đất, trong đó số hộ sử dụng đất nông nghiệp giảm 5.928 hộ, đất ở giảm 9.975 hộ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giảm 20 hộ, mặc dù trong thời gian qua đã có nhiều thay đổi trong đời sống kinh tế - xã hội của người dân trên địa bàn huyện như: sự sát nhập 2 xã có mật độ dân cư lớn vào Quận Hà Đông; làn sóng di dân từ nông thôn ra thành thị đặc biệt là rất nhiều hộ gia đình cá nhân đã chuyển vào các tỉnh đồng bằng Sông Cửu Long, thành phố Hồ Chí Minh để làm ăn; chính sách dồn điền đổi thửa đã làm cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất nông nghiệp có diện tích đất nông nghiệp có diện tích tăng lên; Một số xí nghiệp đã được mở rộng làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm…giai đoạn từ năm 2010-2015 tình hình của huyện đã có nhiều biến động như: dân số trên địa bàn huyện tăng kéo theo số hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở và đất nông nghiệp để sản xuất tăng; việc tách hộ gia đình nhiều thế hệ thành các hộ riêng biệt và việc các gia đình trẻ được bố mẹ chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế…đất nông nghiệp để sản xuất và đất ở để sinh hoạt. Một số diện tích đất nông nghiệp được chuyển thành đất ở phục vụ cho đời sống sinh hoạt của người dân. Trong năm 2015 huyện đã có kế hoạch đưa một số diện tích đất chưa sử dụng vào để phục vụ sản xuất nông nghiệp…
Bảng 4.16. Ý kiến hộ gia đình, cá nhân
về đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ huyện Thanh Oai
Chỉ tiêu Số lượng Tỷ lệ (%)
Tổng 30 100,0
1. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ thực hiện đơn
giản và nhanh chóng 8 26,7
2. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ thực hiện phức
tạp và chậm trễ 22 73,3
Nguyên nhân:
- Cán bộ phụ trách không hướng dẫn cụ thể 8 26,6 - Thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất rườm rà 7 23,3 - Kinh phí đo đạc, lập lại bản đồ sau khi đô thị hóa cao hơn 7 23,3 Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra (2017)
Đối với các doanh nghiệp, tổ chức, chủ sử dụng đất tại huyện trong bối cảnh đô thị hóa hiện nay, họ nhận thấy công tác đăng ký quyền sử dụng đất thời gian gần đây có nhiều thay đổi, có nhiều vướng mác và khó khăn.Việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất của họ tại địa phương có gặp khó khăn. Trong đó, khó khăn về thủ tục đăng ký đất đai tại một số địa phương còn nhiều vướng mắc do chính quyền gây khó dễ ; Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, doanh nghiệp, chủ sở hữu đất sau khi được chuyển nhượng của quá trình đô thị hóa chưa được hướng dẫn cụ thể, chi tiết gây khó cho cả chính quyền lẫn chủ sở hữu.
Bảng 4.17. Ý kiến tổ chức, doanh nghiệp chủ sử dụng đất về đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ huyện Thanh Oai
Chỉ tiêu Số lượng Tỷ lệ (%)
Tổng 60 100,0
1. Công tác đăng ký đất và tài sản gắn liền với đất không gặp khó
khăn 25 41,7
2. Công tác đăng ký đất và tài sản gắn liền với đất gặp khó khăn 35 58,3 - Thủ tục đăng ký đất đai còn nhiều vướng mắc 11 18,3 - Chưa được hướng dẫn cụ thể, chi tiết 10 16,6 - Công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù…gặp nhiều khó
khăn 9 15,0
- Khó khăn khác 5 8,3
Tại một số xã của huyện Thanh Oai công tác kê khai quyền sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ vẫn còn khó khăn trong việc thực hiện, cụ thể như sau:
Trên địa xã bàn Bình Minh trước năm 2009 còn 954 thửa đất chưa thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCN QSD) do nhiều nguyên nhân: Người sử dụng kê khai sai diện tích (77 thửa), giao trái thẩm quyền (150 thửa), không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính…
Tại xã Kim An, hiện còn 237 thửa đất chưa được người dân đăng ký cấp GCN QSD... do nhiều hộ dân ở thôn Tràng Cát, Ngọc Liên, Hoạch An… không chấp thuận chi trả kinh phí đo đạc (1,5 triệu đồng/thửa) và chưa đồng tình về quy
định về hạn mức đất ở. Thực tế, ở đây có nhiều hộ dân sử dụng 1.400-3.000m2
đất từ hàng chục năm nay. Theo quy định về hạn mức giao đất, nếu gia đình có
10 nhân khẩu thì chỉ được công nhận 660m2 đất ở; số diện tích còn lại phải nộp
thuế và thời hạn sử dụng được ghi là 50 năm…
Xã Đỗ Động hiện còn 650 thửa đất chưa được người sử dụng đăng ký cấp GCNQSD, trong đó hơn 50% số thửa giao trái thẩm quyền. Do năm 2007-2008, xã được đầu tư mở rộng trục đường Kim Bài - Tân Ước, quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng xây dựng tuyến đường, xã Đỗ Động thỏa thuận với 18 hộ dân ở
thôn Trình Xá đổi 1m2 đất ở lấy 4m2 đất nông nghiệp ở xứ đồng Láng Gạo,
Trũng, Bãi Bóng… Với hình thức này, các hộ dân không phải nộp tiền sử dụng đất và UBND xã Đỗ Động không cấp biên lai, chứng từ… Hiện nay, để được cấp GCNQSDĐ, các hộ phải nộp tiền sử dụng đất, vì vậy các hộ không đăng ký cấp GCNQSD.
Theo thống kê, trên địa bàn huyện Thanh Oai hiện nay còn 19.860 thửa đất ở chưa thể cấp GCNQSD vì nhiều nguyên nhân: Nhiều hộ dân bị mất giấy tờ giao đất, thất lạc giấy tờ nộp tiền, đất do lấn chiếm, tự ý chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, đang có tranh chấp, chưa phân chia thừa kế, đất nằm trong hành lang an toàn giao thông, bảo vệ công trình đê điều, thủy lợi...
Có 9/21 xã đăng ký quyền sử dụng đất nông nghiệp đạt được 100% (Bích Hòa, Liên Châu, Hồng Dương, Xuân Dương, Dân Hòa, Phương Trung, Đỗ Động, Kim An, Thanh Thủy). Trên cơ sở đó công tác cấp GCNQSDĐ tại các xã nêu trên diễn ra khá thuận lợi và hiệu quả, không để xảy ra tranh chấp về đất đai giữa các hộ sử dụng đất. Ngoài 9 xã nêu trên, công tác cấp GCNQSDĐ tại các xã còn lại vẫn còn nhiều vấn đề khó khăn nguyên nhân chính là do các hộ chưa nhận
thức rõ được tầm quan trọng của GCNQSDĐ nên vẫn tiến hành kê khai chậm hoặc do đất còn đang trong tinh trạng tranh chấp.
Bảng 4.18. Kết quả đăng ký quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Thanh Oai năm 2015
Chỉ tiêu ĐVT Số lượng
Tổng diện tích được cấp GCN ha 13.227,2 Tổng diện tích đất nông nghiệp ha 8.571,93
Số hộ sử dụng đất hộ 32.956
Diện tích đã kê khai sử dụng ha 7.036,91 Tỷ lệ số hộ hoàn thành kê khai % 79,35 Nguồn: Phòng TNMT huyện Thanh Oai (2017)
Nhìn chung việc đăng ký đất đai cấp GCNQSDĐ từ 2009 đến nay đã được người dân và địa phương quan tâm. Tính đến năm 2010 tổng số GCNQSDĐ ở đã cấp cho hộ gia đình cá nhân là khoảng 95.500 giấy chứng nhận đạt khoảng 94% tổng số thửa đất theo bản đồ địa chính năm 1995-1997 của tòan huyện. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: Đất nông nghiệp: đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 27.715/32.956 hộ, với diện tích khoảng 8.000 ha (bằng 93% diện tích được giao sử dụng); Đất nuôi trồng thuỷ sản: đã cấp cho 23 hộ (bằng 3,61% số hộ được giao sử dụng) với diện tích 7,33 ha (bằng 2,7% diện tích được giao sử dụng); Đất ở: đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 25.821/33.868 hộ (bằng 76,24% số hộ được giao sử dụng), với diện tích 400,30 ha (bằng 47,56% diện tích được giao sử dụng).
Bảng 4.19. Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai
Năm Tổng hồ sơ kê khai xin cấp GCN Tổng số GCN đã cấp % đạt được so với tổng số cần cấp 2009 960 837 87,2 2010 787 678 86,1 2011 1.368 1.052 76,9 2012 2.328 2.053 88,2 2013 2.558 2.385 93,2 2014 1.543 1.325 85,8 T6/2015 513 466 90,8 Tổng 10.057 8.796 87,5
* Kết quả:
Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2009 - 6/2015 cho thấy, mặc dù số lượng giấy chứng nhận cơ bản năm sau có chiều hướng cao hơn những năm trước, nhưng chưa đáp ứng yêu cầu của người dân. Bên cạnh những kết quả đạt được, từ năm 2009 đến tháng 6/2015 huyện Thanh Oai còn tồn 1.261 thửa đất đã lập hồ sơ đăng ký nhưng chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận do chưa hoàn thiện đủ hồ sơ theo qui định, trong đó: đất giao không đúng thẩm quyền 754 thửa; đất có nguồn gốc lấn chiếm 409 thửa; đất có tranh chấp, khiếu kiện 28 thửa; các trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chưa có giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất 15 thửa, các nguyên nhân khác 55 thửa. 4.2.4. Công tác quản lý giá đất
* Công tác quản lý giá đất
Công tác quản lý giá đất trên địa bàn huyện Thanh Oai được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Các nguồn thu và việc chấp hành thu, chi các loại phí, lệ phí, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những năm qua đảm bảo đúng mục đích, có hiệu quả và tuân thủ theo quy định hiện hành của Nhà nước.
Giá đất bồi thường trong nhiều trường hợp thấp hơn nhiều so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường, nhất là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị. Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ để chuyển sang ngành nghề khác. Tiền bồi thường đất ở thường không đủ để mua lại chỗ ở mới có điều kiện tương tự như chỗ ở cũ. Tại vùng giáp ranh giữa đô thị và nông thôn còn có sự chênh lệch quá lớn về giá BT, GPMB gây khiếu kiện kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ BT, GPMB.
Bảng 4.20. Nguồn thu ngân sách của huyện Thanh Oai
ĐVT: Nghìn đồng
Loại thu ngân sách Năm
2010 2012 2014 2015
Tiền sử dụng đất 996.900 666.809 1.058.300 853.154
Thuế chuyển QSDĐ 53.800 65.424 74.709 66.031
Phí và lệ phí 45.000 47.680 94.918 42.579
Tổng 1.095.700 779.913 1.227.927 961.764
Trong số liệu điều tra của các hộ gia đình và một số doanh nghiệp cùng với các cán bộ trên địa bàn huyện, hầu như các ý kiến đều thống nhất đánh giá cụ thể như sau:
Bảng 4.21. Ý kiến hộ gia đình, cá nhân về công tác quản lý giá đất tại huyện Thanh Oai
Chỉ tiêu Số lượng Tỷ lệ (%)
Tổng 30 100,0
1. Các hộ gia đình, cá nhân hài lòng với việc đền bù giá đất bị
thu hồi 9 30,0
2. Các hộ gia đình, cá nhân không hài lòng với việc đền bù giá
đất bị thu hồi: 21 70,0
- Giá đất chưa đúng như thông báo 10 33,3 - Diện tích đất bị thu hồi lớn hơn so với thực tế 3 10 - Trình tự, thủ tục bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất vẫn còn
tình trạng thiếu công khai, minh bạch 8 26,6 Nguồn: tổng hợp số liệu điều tra (2017)
Công tác quản lý giá đất của chính quyền địa phương không nhận được sự đồng thuận của người dân, lý do chính đưa ra ở đây là do giá đền bù chưa sát với giá thị trường, còn lại là do nhận thức người dân chưa cao; công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tại địa phương chưa tốt.
Bảng 4.22. Ý kiến doanh nghiệp, tổ chức, chủ sử dụng đất về quản lý giá đất tại huyện Thanh Oai
Chỉ tiêu Số lượng Tỷ lệ (%)
Tổng 60 100,0
1. Việc đền bù giá đất nhận được sự đồng thuận và hài
lòng của người dân 10 16,7
2. Việc đền bù giá đất không nhận được sự đồng thuận
và hài lòng của người dân 50 83,3 - Giá đền bù chưa sát với giá thị trường 25 41,6 - Nhận thức người dân chưa cao 10 16,6 - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tại
địa phương chưa tốt 11 18,3
- Nguyên nhân khác 4 6,6
Theo Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND thành phố Hà Nội quy định về bảng giá đất trong thành phố thì giá đất trên địa bàn huyện Thanh Oai được quy định như sau:
Bảng 4.23. Giá đất khu dân cư nông thôn, thị trấn, giáp ranh huyện Thanh Oai năm 2015
Đơn vị tính: nghìn đồng/m2
TT Tên địa phương
Mức giá Đất ở Đất thương mại, dịch vụ Đất SXKD phi nông nghiệp 1 Thị trấn Kim Bài 4775 4075 3275 2 Bích Hòa 5625 4507 3875 3 Cự Khê 4375 2875 2583 4 Cao Viên 4240 2655 1775 5 Thanh Cao 2480 1460 1280 6 Xã Bình Minh 944 714 595 7 Xã Thanh Mai 720 512 427 8 Xã Kim Thư 720 512 427 9 Xã Phương Trung 720 512 427 10 Xã Hồng Dương 720 512 427 11 Xã Tam Hưng 720 512 427 12 Xã Thanh Thủy 720 512 427 13 Xã Cao Dương 720 512 427 14 Xã Thanh Cao 720 512 427 15 Xã Thanh Văn 660 462 385 16 Xã Đỗ Động 660 462 385 17 Xã Mỹ Hưng 720 512 427 18 Xã Kim An 660 462 385 19 Xã Xuân Dương 660 462 385 20 Xã Liên Châu 660 462 385