Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.3. Tình tình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.3.3. Những tồn tại của việc thực hiện các quy định của Luật đất đai về quyền
quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam
Trong quá trình thực thi Luật Đất đai 2013 đã đạt được một số kết quả nhất định: quy định đầy đủ, rõ ràng và chặt chẽ hơn các quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, nảy
sinh nhiều vấn đề vướng mắc có ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất như sau:
- Sự thiếu nhất quán giữa nội dung Luật và Văn bản hướng dẫn thi hành đang là điểm khó xử lý:
+ Tại Điều 105 của Luật quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, UBND tỉnh được ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường, không quy định được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá
nhân nước ngoài. Tuy nhiên, tại Điều 37, Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành lại quy định được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài.
+ Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Tại Điểm a Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “1. Trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì: a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, tại Khoản 4 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT lại quy định trường hợp nêu trên thì Người sử dụng đất nộp đơn đăng ký biến động đất đai. Như vậy: Quy định mẫu đơn đăng ký khác nhau trong cùng một nội dung hướng dẫn, dẫn đến khó khăn khi triển khai thực hiện trên thực tế.
+ Việc hướng dẫn thực hiện một số chế định của Luật Đất đai năm 2013 chưa thống nhất giữa các bộ, ngành liên quan dẫn đến vướng mắc trong quá trình thực thi; tổ chức và cá nhân khi tham gia giao dịch liên quan lĩnh vực này chưa được tạo điều kiện thuận lợi như tinh thần Luật quy định; Cụ thể như, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định là công dân, tổ chức khi có quan hệ hợp đồng liên quan quyền sử dụng đất thì được phép lựa chọn các tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã để ký kết hợp đồng. Tuy nhiên thực tế lại đang có vướng mắc, cụ thể: Ngày 22/10/2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường có Công văn số 4591/BTNMT-PC gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc thực hiện các quy định về công chứng, chứng thực theo quy định Luật Đất đai năm 2013 (tinh thần cho phép lựa chọn quy phạm tùy nghi); Tuy nhiên, ngày 21/11/2014, Bộ Tư pháp ban hành Công văn số 4800/BTP-BTTP, yêu cầu “các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã ban hành quyết định của UBND cấp tỉnh về chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất từ UBND cấp xã sang các tổ chức hành nghề công chứng thì tiếp tục thực hiện để bảo đảm sự ổn định, không đặt vấn đề chuyển giao lại cho UBND cấp xã, tránh xáo trộn và khó khăn cho yêu cầu công chứng, chứng thực tại địa phương”; Hiện tại các địa phương đều lúng túng không biết tuân theo hướng dẫn của Bộ nào.
- Đối với tổ chức thực hiện:
+ Quy định về thủ tục chuyển nhượng cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp tách thửa, theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì các trường hợp tách thửa khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận phải lập hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan công chứng trước khi nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện công tác đo vẽ thửa đất, xác định điều kiện tách thửa. Thủ tục như trên gây khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện, ví như trường hợp thửa đất không đủ điều kiện tách thửa hoặc diện tích chuyển nhượng có sai lệch so với hợp đồng công chứng.