Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân.
Việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai.
Việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hiện ới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước
quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội.
Chế tài xử phạt việc không chấp hành quy định về đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất chưa đủ mạnh. Nhận thức và việc chấp hành quy định của pháp luật đất đai về việc đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn chưa nghiêm gây khó khăn cho cơ quan quản lý. Công tác kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của các cấp, các ngành và địa phương chưa tốt (Lê Thanh Khuyến, 2015).
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Các hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện các quyền: Chuyển nhượng, thế chấp QSDĐ, tặng cho và quyền thừa kế, trên địa bàn 3 phường/xã nghiên cứu điểm của thành phố Cẩm Phả trong giai đoạn 2014 - 2018.
- Văn bản pháp quy, các quy định của Pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
3.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 3.2.1. Thời gian nghiên cứu 3.2.1. Thời gian nghiên cứu
- Số liệu thu thập: Đánh giá giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2018. - Thời gian nghiên cứu thực hiện từ tháng 3/2018 đến tháng 4/2019.
3.2.2. Địa điểm nghiên cứu
Nghiên cứu điểm tại 3 phường, xã gồm: phường Cẩm Đông, phường Quang Hanh, xã Dương Huy thuộc thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thành phố Cẩm Phả có ảnh hưởng đến các quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến các quyền sử dụng đất
- Điều kiện tự nhiên; - Điều kiện kinh tế xã hội; - Đánh giá chung.
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất thành phố Cẩm Phả
- Tình hình quản lý đất đai thành phố Cẩm Phả;
- Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 thành Phố Cẩm Phả; - Biến động đất đai giai đoạn 2014 - 2018.
3.3.3. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành Phố Cẩm Phả 2014 - 2018 2014 - 2018
- Đánh giá về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả khi thực hiện các quyền: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất; Tặng, cho quyền sử dụng đất và Thừa kế
quyền sử dụng đất;
- Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại 3 phường, xã: phường Cẩm Đông, phường Quang Hanh, xã Dương Huy.
- Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
3.3.4. Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Cẩm Phả theo quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Cẩm Phả
- Hoàn thiện thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất - Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai
- Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật - Giải pháp về công khai và giám sát quá trình thực hiện
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
a. Chọn khu vực điều tra
- Do việc thực hiện các QSDĐ ở trung tâm, vùng có nhiều khu công nghiệp phát triển mạnh về công nghiệp và dịch vụ và vùng thuần nông có những đặc thù khác nhau, các xã, phường được lựa chọn điều tra, như sau:
+ Phường Cẩm Đông: là trung tâm của Thành phố Cẩm Phả, nơi có
nhiều giao dịch, chuyển quyền mục đích SDĐ giữa các hộ gia đình, cá nhân và đại diện vùng có trung tâm thương mại dịch vụ.
+ Phường Quang Hanh: Đại diện cho địa bàn có khu công nghiệp than
phát triển mạnh về công nghiệp và dịch vụ sản xuất của thành phố Cẩm Phả.
+ Xã Dương Huy: Đại diện cho xã miền núi và phát triển nông lâm
nghiệp, khai thác than.
b. Chọn đối tượng điều tra
Các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và đã đến Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành phố Cẩm Phả thực hiện 1 trong các quyền của người sử dụng đất.
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Các số liệu, tài liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội; hiện trạng sử dụng đất, thống kê đất đai… được thu thập từ Văn Phòng UBND thành
phố, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thống Kê, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả; các sở ban ngành trong tỉnh và các nghiên cứu từ trước.
3.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
Số liệu sơ cấp được thu thập từ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo mẫu phiếu điều tra soạn sẵn. Các tiêu chí điều tra gồm:
Tình hình chung của hộ gia đình/cá nhân; Tình hình thực hiện các QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân trong giai đoạn từ năm 2014 - 2018; Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất.
Đề tài điều tra là 90 phiếu (mỗi xã, phường điều tra 30 phiếu). Theo phương pháp lấy mẫu ngẫu nhiên, thống kê, phân tích và xử lý số liệu. Việc họn 90 hộ điều tra cũng trên cơ sở phân tích số liệu trong giai đoạn 2014-2018 mà các hộ dân đến thực hiện các quyền sử dụng đất tại VP ĐKQSDĐ Cẩm Phả
Tiêu chí chọn hộ điều tra là các hộ gia đình, cá nhân đã đến VPĐK QSDĐ thành phố Cẩm Phả thực hiện ít nhất 1 trong 4 quyền sử dụng đất mà đề tài đề cập đến trong giai đoạn 2014 - 2018, tiêu chí chọn 90 hộ là đủ dung lượng cho việc phân tích và đánh giá nội dung đề tài
3.4.4. Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu
Phương pháp này sử dụng để tổng hợp phân tích toàn bộ số liệu từ các đối tượng được điều tra theo từng chỉ tiêu. Tiến hành so sánh, tổng hợp các nguồn tài liệu, số liệu có liên quan đến báo cáo, nhằm tìm hiểu các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố qua từng thời điểm cụ thể, qua đó đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả.
Số liệu được phân tích, xử lý, tính toán với sự hỗ trợ của phần mềm Excel. Trên cơ sở số liệu đó phân tích đánh giá các đặc trưng của các quyền sử dụng đất của các điểm điều tra nghiên cứu.
3.4.5. Phương pháp so sánh
Tiến hành so sánh tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở địa bàn nghiên cứu dựa trên các số liệu thu thập được qua phiếu điều tra để tìm ra các nguyên nhân, giải pháp khắc phục các tồn tại trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả.
3.4.6. Phương pháp đánh giá
Đánh giá về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh được thực hiện thông qua các tiêu chí như:
Giá đất (Giá QSDĐ trên thị trường); Thủ tục thực hiện các QSDĐ; Thời gian để hoàn thành các thủ tục; Các văn bản hướng dẫn;
Khả năng thực hiện các quy định; Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ; Cán bộ thực hiện, tiếp nhận hồ sơ, thủ tục; Vay vốn, thế chấp từ ngân hàng;
Tìm kiếm thông tin và giao dịch; Lo ngại về chính sách thay đổi; Rủi ro khi giao dịch; Lo ngại về biến động của thị trường bất động sản.
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Cẩm Phả là một thành phố công nghiệp-dịch vụ than nằm dọc Quốc lộ 18A, cách thành phố Hạ Long 30 km. Có tọa độ địa lý như sau:
Vĩ độ Bắc 20053’57’’ đến 21013’ 25’’ Kinh độ Đông 107010’00’’ đến 107024’50’’
Vị trí tiếp giáp như sau:
Phía Bắc giáp huyện Ba Chẽ và huyện Tiên Yên; Phía Đông giáp huyện Vân Đồn;
Phía Nam giáp vịnh Bái Tử Long;
Phía Tây giáp thành phố Hạ Long và huyện Hoành Bồ.
Thành phố Cẩm Phả được công nhận là đô thị loại III, nằm trong hành lang kinh tế động lực Hạ Long - Cẩm Phả - Vân Đồn - Móng Cái. Có tài nguyên phong phú đa dạng nhất là khoáng sản than, du lịch sinh thái biển và tài nguyên biển là trung tâm công nghiệp than nằm liền kề với thành phố Hạ Long là cầu nối kết giữa các trung tâm kinh tế - dịch vụ - du lịch lớn của tỉnh với khu vực phía Đông tỉnh Quảng Ninh, đây là tiền đề thúc đẩy thành phố Cẩm Phả trở thành một thành phố với đầy đủ chức năng công nghiệp than, dịch vụ, du lịch.
4.1.1.2 Địa hình, địa mạo
năm 2004, địa hình Cẩm Phả tương đối đa dạng và phức tạp bao gồm vùng đồi núi và đồng bằng ven biển và được chia thành 5 dạng địa hình sau:
* Địa hình núi
Núi thấp và trung bình: Phân bố ở hầu hết các phường, xã với diện tích khoảng 27.300 ha chiếm khoảng 70%, có độ dốc lớn, chia cắt mạnh nên đã ảnh hưởng tới quá trình hình thành độ dày của tầng đất mịn.
Khu vực núi đất dốc trên 250: Chiếm khoảng 65% diện tích đất đồi núi, mức độ chia cắt mạnh đến trung bình, tầng đất mịn thường mỏng.
Khu vực núi thấp dốc dưới 250: Mức độ chia cắt yếu trung bình, tầng đất mịn thường dày.
* Địa hình vùng đồi
Phân bố ở phía Tây đường quốc lộ 18A, thuộc 2 xã Cộng Hòa và Cẩm Hải, địa hình thường có dạng đồi gò, bát úp với độ cao trung bình từ 20 – 100 m, dưới chân đồi thường có dạng địa hình thấp, chịu ảnh hưởng của các cửa sông bao quanh như sông Voi Bé và sông Voi Lớn.
* Địa hình thung lũng
Dọc theo các sông suối nhỏ nằm tiếp giáp với chân núi, hàng năm thường xuyên được bồi lắng phù sa vào mùa mưa đã tạo nên những dải đất bằng phẳng, màu mỡ thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
* Địa hình đồng bằng ven biển
Là vùng đất thấp tiếp giáp với vùng đồi gò thuộc xã Cộng Hòa và Cẩm Hải thường xuyên được bồi đắp bởi 2 sông Voi Bé và sông Voi Lớn tạo nên dải đồng bằng nhỏ hẹp xen kẽ với vùng gò đồi, vùng này rất thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
* Địa hình núi đá vôi (Castơ)
Địa hình này phân bố ở các phường Cẩm Thịnh, Cẩm Sơn, Cẩm Đông, Cẩm Thạch và phường Quang Hanh.
4.1.1.3. Khí hậu
Thành phố Cẩm Phả chịu ảnh hưởng của chế độ khí hậu nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng trực tiếp của khí hậu biển. Theo số liệu của trạm dự báo khí tượng thủy văn Quảng Ninh thì khí hậu thành phố được chia làm 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.
- Nhiệt độ bình quân cả năm 23,00C, trong đó nhiệt độ trung bình tháng
cao nhất là 36,60C (tháng 6), nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất là 5,50C
(tháng 1). Nền nhiệt độ được phân hoá theo mùa khá rõ rệt, trong năm có 4
tháng nhiệt độ trung bình nhỏ hơn 200C (tháng 12 đến tháng 3 năm sau), tổng
tích ôn đạt trên 8.5000C.
- Lượng mưa bình quân hàng năm 2.144,5 mm nhưng phân bố không đồng đều. Mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 5 cho đến tháng 10, lượng mưa chiếm khoảng 86% tổng lượng mưa cả năm, đặc biệt tập trung vào các tháng 7, 8, 9. Các tháng 11 đến tháng 4 lượng mưa ít, chiếm 14% lượng mưa cả năm, lượng mưa phân bố không đều trong năm.
- Nắng: Trung bình số giờ nắng dao động từ 1.500 – 1.700 h/năm, nắng tập trung từ tháng 5 đến tháng 12, tháng có giờ nắng ít nhất là tháng 2 và tháng 3.
4.1.1.4. Thủy văn
* Sông, suối
- Chế độ thuỷ văn của các sông, ngòi ở Cẩm Phả phụ thuộc chủ yếu vào chế độ thủy văn của sông Diễn Vọng, sông Mông Dương, sông Đồng Mỏ.., các sông, suối thường ngắn và dốc.
+ Sông Diễn Vọng dài khoảng 14,5 km bắt nguồn từ sườn phía Đông của cánh cung Đông Triều – Móng Cái, chảy theo hướng Đông bắc – Tây nam đổ ra vịnh Hạ Long. Lưu lượng nước trong năm chỉ đạt 2,91m3/s, lưu lượng cực đại là 0,04 m3/s.
+ Sông Mông Dương và sông Đồng Mỏ bắt nguồn từ dãy Bằng Dải chảy theo hướng Nam và hướng Đông rồi đổ ra biển. Hai con sông này có lưu lượng nước nhỏ.
- Ngoài các con sông chính, chảy qua thành phố Cẩm Phả và địa phận các xã ven biển có sông Voi Lớn, sông Voi Bé, sông Thác Thầy, sông Voi Lớn và sông Voi Bé chảy qua địa phận xã Cộng Hòa thường xuyên gây ảnh hưởng đến chế độ triều.
- Nhìn chung, sông suối chảy trên địa phận thành phố Cẩm Phả có diện tích lưu vực nhỏ, độ dài sông ngắn, lưu lượng nước không nhiều và phân bố không đều trong năm. Các sông này về mùa mưa thường gây ngập úng cho các vùng thấp trũng, gây xói mòn, rửa trôi.
* Thủy Lợi
Hệ thống thủy lợi của thành phố hiện có 6 đập lấy nước tự chảy (Khe Cả, Đồng Cầu, Ruộng Bồng, Đồng Cói, Tân Tiến, Lựng Do) tổng dung tích 2,01 triệu m3, năng lực tưới 120 ha và 6 hồ chứa nước dùng bơm tưới (Ao Cói, Cống Đá, Ông Trúc, Yên Ngựa, Đầm Đá, Rừng Miếu) với dung tích 1,02 m3/s. nhìn