Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.3.1. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả
4.3. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ GIAI ĐOẠN 2014 - 2018
4.3.1. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả Cẩm Phả
Theo quy định tại Điều 167, Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất có 8 quyền sử dụng đất. Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả trong giai đoạn 2014-2018, có kết quả như sau:
4.3.1.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất trong việc chuyển QSDĐ. Đó là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người nhận QSDĐ phải cho người chuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền hoặc một hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả các chi phí làm tăng giá trị của đất. Như vậy, chuyển QSDĐ được hiểu là việc mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ. Hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký QSDĐ của thành phố. Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định tại Thông tư 84/2008/TT - BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân; Thông tư số 12/2011/TT-BTC sửa đổi Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của bộ tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và sửa đổi Thông tư số 02/2010/ TT - BTC ngày 11/01/2010 của bộ tài chính hướng dẫn bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của bộ tài chính và Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 của chính phủ về lệ phí trước bạ; Nghị Định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung điều 6 Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 của chính phủ về lệ phí trước bạ. Ngoài ra, người sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính (là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính). Theo Thông tư số 63/2002/TT-BTC ngày 24/07/2002 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định pháp luật về phí, lệ phí và thẩm định địa chính (là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp QSDĐ có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định) theo Thông tư 97/2006/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 16/10/2006.
Thành phố Cẩm Phả là đô thị loại III, thành phố công nghiệp dịch vụ của tỉnh Quảng Ninh, là nơi tập trung các khu công nghiệp, mỏ than, dịch vụ than, khu kinh doanh dịch vụ và du lịch cùng với giao thông thuận lợi. Vì vậy, hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ diễn ra khá sôi động. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014 - 2018 thể hiện trong bảng 4.4.
Bảng 4.4. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014 - 2018
ĐVT: hồ sơ
TT Đơn vị hành chính 2014 2015 2016 2017 2018 Tổng
1 Phường Mông Dương 230 225 227 212 185 1.079 2 Phường Cửa Ông 168 288 149 261 165 1.031 3 Phường Cẩm Thịnh 140 127 210 254 217 948 4 Phường Cẩm Đông 205 236 215 202 107 965 5 Phường Cẩm Phú 161 261 242 204 179 1.047 6 Phường Quang Hanh 295 295 331 229 245 1.395 7 Phường Cẩm Sơn 131 131 117 234 139 752 8 Phường Cẩm Tây 86 86 75 84 89 420 9 Phường Cẩm Bình 153 253 175 279 289 1.149 10 Phường Cẩm Thành 85 85 83 89 87 429 11 Phường Cẩm Trung 102 302 290 201 209 1.104 12 Phường Cẩm Thuỷ 89 89 84 88 91 441 13 Phường Cẩm Thạch 97 179 159 168 276 879 14 Xã Cộng Hoà 35 40 33 59 38 205 15 Xã Dương Huy 70 68 55 57 67 317 16 Xã Cẩm Hải 45 32 68 93 26 264 Tổng 2.092 2.697 2.513 2.714 2.409 12.425
Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả (2014-2018)
Theo số liệu tổng hợp tại bảng 4.4, cho thấy từ năm 2014 đến năm 2018 trên địa bàn thành phố Cẩm Phả tiếp nhận tổng số 12.425 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Tổng số tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2014 là 2.092 hồ sơ, năm 2018 tăng lên 2.409 hồ sơ. Trong giai đoạn 2014 - 2018, việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đối với đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả có xu hướng tăng lên, năm sau cao hơn so với năm trước do trên địa bàn thành phố phần lớn QSDĐ được giao dịch là phục vụ nhu cầu để ở. Nguyên nhân của sự gia tăng này là do việc thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2020 của thành phố Cẩm Phả được công bố.
Giai đoạn 2014-2018, phường Cẩm Đông là địa phương có số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở diễn ra sôi động với 965 hồ sơ. Phường Cẩm Đông là một trong những phường trung tâm thành phố Cẩm Phả, trên địa bàn phường có bến xe khách liên tỉnh có trên 100 cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp, trường học đóng trên địa bàn.
Tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại các phường có điều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt là minh chứng cho tốc độ phát triển kinh tế của các địa phương. Tại những phường có đất thương mại dịch vụ phát triển việc "mua bán đất" diễn ra sôi động như phường Cẩm Đông, Cẩm Sơn và Quang Hanh có thế mạnh trong là khu trung tâm, khu khai thác than, dịch vụ sản xuất, người dân chủ yếu mở các dịch vụ nhà trọ, ăn uống, kinh doanh xây dựng, buôn bán tấp nập do vậy mà vài năm trở lại đây ở thành phố Cẩm Phả. Tại những xã thuần nông lâm nghiệp, khai thác than như xã Cẩm Hải có số lượng hồ sơ chuyển nhượng thấp, từ năm 2014 đến năm 2018 tổng hồ sơ chuyển nhượng của xã là 264 hồ sơ. Tuy nhiên ở mỗi địa phương qua các năm khác nhau cũng có sự biến đổi.
4.3.1.2. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm. Người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra diễn ra trong quan hệ huyết thống. Tuy nhiên, nó cũng có thể tồn tại ở những mối quan hệ khác ngoài huyết thống. Từ 01/07/2004, quyền tặng cho QSDĐ chính thức được thừa nhận khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực và quyền này được quy định cụ thể tại Điều 106 và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
Luật Đất đai 2013 đã quy định tặng cho QSDĐ là một hình thức đặc biệt trong chuyển nhượng QSDĐ, không phải chịu thuế với nhà nước và phải chịu thuế nhà nước đã được quy định rất chặt chẽ. Vì vậy mà công tác giải quyết các trường hợp tặng cho QSDĐ cũng được giải quyết khá nhanh chóng mà vẫn đầy đủ các thủ tục pháp lý. Hầu hết các trường hợp tặng cho trên địa bàn thành phố là các trường hợp bố mẹ cho QSDĐ của mình đối với con, anh chị em ruột tặng cho nhau nhằm mục đích tách hộ khẩu và sản xuất nông nghiệp. Khi bố mẹ cho con
QSDĐ thì không phải chịu thuế nhà nước do vậy khi thực hiện các hình thức chuyển quyền này không cần phải nộp thuế như hình thức khác, các thủ tục từ đó cũng được đơn giản hơn rất nhiều. Bản chất của tặng, cho quyền sử dụng đất là tặng, cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước. Bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất, Nhà nước giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi. Tặng, cho quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản đóng vai trò và ý nghĩa to lớn là nâng cao tinh thần đoàn kết, phát huy tinh thần tương thân, tương ái trong nhân dân.
Số liệu bảng 4.5, cho thấy hoạt động tặng cho quyền SDĐ trên địa bàn thành phố Cẩm Phả diễn ra khá sôi động. Kết quả thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014 - 2018 là 1.966 hồ sơ thể hiện trong bảng 4.5.
Bảng 4.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014 - 2018
ĐVT: hồ sơ
TT Đơn vị hành chính 2014 2015 2016 2017 2018 Tổng
1 Phường Mông Dương 28 29 47 44 29 177 2 Phường Cửa Ông 22 31 36 29 29 147 3 Phường Cẩm Thịnh 37 29 35 20 23 144 4 Phường Cẩm Đông 26 33 37 36 32 164 5 Phường Cẩm Phú 35 36 27 30 36 164 6 Phường Quang Hanh 24 25 21 27 29 126 7 Phường Cẩm Sơn 24 15 17 35 20 111 8 Phường Cẩm Tây 16 25 14 15 18 88 9 Phường Cẩm Bình 26 29 17 26 23 121 10 Phường Cẩm Thành 13 15 15 15 16 74 11 Phường Cẩm Trung 25 27 33 25 17 127 12 Phường Cẩm Thuỷ 14 13 21 18 19 85 13 Phường Cẩm Thạch 23 27 19 21 22 112 14 Xã Cộng Hoà 21 22 25 29 18 115 15 Xã Dương Huy 22 22 17 21 25 107 16 Xã Cẩm Hải 21 23 19 26 15 104 Tổng 377 401 400 417 371 1.966
Số lượng hồ sơ tặng, cho QSDĐ nhiều nhất là ở phường Mông Dương với 177 hồ sơ, tiếp theo là phường Cẩm Đông, Cẩm Phú với 164 hồ sơ, và ít nhất là phường Cẩm Thành với 74 hồ sơ. Các trường hợp tặng, cho QSDĐ này hầu hết đều là từ bố mẹ đẻ, con đẻ, bố mẹ chồng, bố mẹ vợ, con dâu, con rể, ông bà nội, ông bà ngoại, cháu nội, cháu ngoại, anh em ruột tặng cho nhau. Đây đều là các trường hợp được miễn giảm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
4.3.1.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Theo điều 609 Bộ Luật Dân sự năm 2015, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc. Người thừa kế QSDĐ có thể là cá nhân (thừa kế theo pháp luật) nhưng cũng có thể là cá nhân hoặc tổ chức (thừa kế theo di chúc). Nếu là cá nhân phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế. Nếu là tổ chức thì phải còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hai hình thức: Thừa kế theo di chúc và Thừa kế theo pháp luật. Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được ưu tiên trước bởi nó là thể hiện ý chí của người để lại di sản.
Bảng 4.6. Phân loại thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật Nội
dung Thừa kế theo di chúc Thừa kế theo pháp luật
Khái niệm
Là thừa kế theo ý chí nguyện vọng của người để lại di sản trước khi chết
Là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định (Điều 649 BLDS 2015) Đối tượng được thừa kế Những cá nhân, tổ chức được người lập di chúc đề cập là người nhận di sản trong di chúc và đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật
- Các cá nhân có quan hệ huyết thống hoặc nuôi dưỡng đối với người để lại di sản (Điều 651)
- Cha mẹ, vợ chồng, con chưa thành niên hoặc con đã thành niên nhưng mất khả năng lao động được pháp luật bảo vệ quyền thừa kế mà không phụ thuộc vào nội dung di chúc (Điều 664)
- Con riêng và bố dượng, mẹ kế (Điều 654)
Hình thức
Phải được lập bằng văn bản, nếu không lập được di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc bằng miệng (Điều 627)
- Văn bản thỏa thuận có công chứng về việc phân chia di sản của các đồng thừa kế
quyết định của tòa án về phân chia di sản Trường hợp được thừa kế
Theo ý chí, nguyện vọng của cá nhân khi lập di chúc, người thừa kế là cá nhân phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế (Điều 613)
- Không có di chúc; - Di chúc không hợp pháp;
- Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế; - Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
(Điều 650)
Thừa kế
thế vị Không có thừa kế thế vị
Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống (Điều 652) Phân chia di sản Điều 659 Điều 660 Thứ tự
áp dụng Thừa kế theo di chúc được ưu tiên áp dụng trước. Thừa kế theo pháp luật chỉ được áp dụng khi rơi vào các trường hợp như phân tích ở trên.
Quyền thừa kế được thực hiện khi chủ sử dụng đất đã chết và có để lại di chúc hoặc không có di chúc để lại thì thực hiện phân chia di sản theo hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế tài sản do đó quyền thừa kế là quyền đặc thù tồn tại không phụ thuộc vào các yếu tố của thị trường về đất đai. Việc các hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất không chịu ảnh hưởng nhiều của thị trường bất động sản, thị trường đất đai.
Những năm gần đây có khá nhiều trường hợp đăng ký thừa kế QSDĐ trên địa bàn thành phố. Qua điều tra tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014-2018, trên địa bàn thành phố có tổng số 1.402 hồ sơ thừa kế (Số liệu bảng 4.7).
Bảng 4.7. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014-2018
ĐVT: hồ sơ
TT Đơn vị hành chính 2014 2015 2016 2017 2018 Tổng
1 Phường Mông Dương 29 27 24 25 28 133
2 Phường Cửa Ông 22 25 17 13 17 94
3 Phường Cẩm Thịnh 22 13 11 23 27 96
4 Phường Cẩm Đông 6 17 15 12 20 70
5 Phường Cẩm Phú 23 14 17 24 22 100 6 Phường Quang Hanh 23 24 15 22 29 113
7 Phường Cẩm Sơn 15 15 12 17 10 69 8 Phường Cẩm Tây 10 9 8 11 13 51 9 Phường Cẩm Bình 19 24 10 15 21 89 10 Phường Cẩm Thành 10 10 9 11 12 52 11 Phường Cẩm Trung 14 25 10 18 24 91 12 Phường Cẩm Thuỷ 10 11 9 11 13 54 13 Phường Cẩm Thạch 18 14 20 27 29 108 14 Xã Cộng Hoà 17 20 14 13 24 88 15 Xã Dương Huy 15 14 11 15 16 71