4.2 .Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Tiên Lữ giai đoạn 2014-2017
4.3. Tình hình việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất huyện Tiên
4.3.2. Đánh giá về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
nông nghiệp thuần nông nên hiểu về quyền thuê, cho thuê lại các hộ gia đình, cá nhân khi cho thuê, cho thuê lại đất chỉ mang tính thỏa thuận với nhau. Trên địa bàn huyện Tiên Lữ chưa nhận được đơn thư đề nghị giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về việc các hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho thuê lại bằng quyền sử dụng đất.
Căn cứ vào điểm a khoản 4 điều 95 Luật đất đai 2013, thì việc cho thuê lại quyền sử dụng đất cũng cần đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai. Chính vì vậy các hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu đăng ký cho thuê, cho thuê lại. Đặc biệt hơn nữa hàng năm Sở tài nguyên và Môi trường phối hợp với các sở ban ngành đã thanh tra, kiểm tra định kỳ đối với việc quản lý, và sử dụng đất đai tại các cơ sở sản xuất trên địa bàn huyện Tiên Lữ đã phát hiện nhiều cơ sở sản xuất kinh doanh đã cho các hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất và tài sản trên đất mà không đăng ký cho thuê lại, hay sử dụng đất không hết có đơn yêu cầu trả ra mà thực hiện tự thỏa thuận giữa các bên với nhan về việc cho thuê lại.
- Đối với quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế, nhưng đến nay trên địa bàn huyện Tiên Lữ vẫn chưa có một trường hợp nào đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Do người sử dụng đất thực hiện các quyền về chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn trong giai đoạn 2014-2017 tại huyện Tiên Lữ rất thấp đề tài chỉ tập trung đánh giá việc thực hiện 04 quyền của người sử đất bao gồm: quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế, quyền thế chấp.
Vì luật đất đai năm 2013 bắt đầu có hiệu lực từ tháng 7 năm 2014, để các nghiên cứu sát với thực tế hơn nên trong phạm vi nghiên cứu, tôi chỉ đi sâu nghiên cứu việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trong giai đoạn 1/2015 đến 12/2017.
4.3.2. Đánh giá về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tiên Lữ Tiên Lữ
4.3.2.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a, Trình tự thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Về thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Chi nhánh VPĐKĐ đất đai huyện Tiên Lữ gồm các bước theo bảng sau:
Bảng 4.5. Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Lữ
Thứ tự các
bước Nội dung trình tự các bước
Bước 1. Nộp
hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận “ Một cửa” của UBND huyện Tiên Lữ.
Hồ sơ gồm có: Đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu 09/ĐK mẫu theo thông tư 33/TT-BTNMT); Hợp đồng tặng cho QSDĐ (Có công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, thị trấn); giấy chứng nhận QSDĐ; chứng minh thư, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có đơn đề nghị tách, gộp thửa đất (Mẫu 11/ĐK mẫu theo thông tư 24/TT- BTNMT), trích đo chỉnh lý thửa đất, phiếu xác nhận kết quả đo đạc, bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.
Bước 2.
Thẩm định
hồ sơ
Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Tiên Lữ thẩm định hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 3. Xác
định nghĩa vụ tài chính
Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng QSDĐ đi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Khi hoàn thiện nghĩa vụ tài chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp giấy nộp tiền và thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính lại cho Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Tiên Lữ để hoàn thiện hồ sơ.
Bước 4. In
giấy chứng
nhận
(Đối với trường hợp cấp mới giấy chứng nhận) hoặc xác nhận trên giấy chứng nhận. Đối với trường hợp cấp mới giấy chứng nhận thì Chi nhánh VPĐK đất đai huyện hoàn thiện hồ sơ biên tập giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau đó scan hồ sơ chuyển qua phần mền Vilis 2.0 lên VPĐK đất đai của tỉnh in giấy chứng nhận. Còn với trường hợp đăng ký biến động thì hoàn thiện hồ sơ xác nhận trên trang 3, 4 của giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 5.
Trình và ký
giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
VPĐK đất đai của tỉnh kiểm tra hồ sơ và giấy chứng nhận QSDĐ đã biên tập in giấy chứng nhận, ký tờ trình và trình Giám đốc sở TNMT ký giấy chứng nhận đối với các trường hợp đất ở đô thị và trình Phó giám đốc sở TNMT ký giấy chứng nhận đối với các trường hợp đất ở khu dân cư nông thôn, sau đó chuyển giấy chứng nhận theo đường bưu điện về Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Tiên Lữ.
Bước 6. Cập
nhật thông tin
Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Tiên Lữ vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ và chỉnh lý hồ sơ địa chính dạng số và dạng giấy theo quy định;
Thứ tự các
bước Nội dung trình tự các bước
biến động chuyển hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ.
Bước 7. Trả
kết quả
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả: Thu phí, lệ phí và trả kết quả (Giấy chứng nhận QSDĐ) cho người sử dụng đất.
b, Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo số liệu tổng hợp tại Chi nhánh VPĐK đất đai huyện huyện Tiên Lữ từ năm 2015 - 2017 được thể hiện trong bảng 4.6 cho thấy có tổng số 1.845 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật tại Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế Thu nhập cá nhân, nghị định số 65/2013/NĐ-CP của chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế Thu nhập cá nhân và Thông tư số 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ. Ngoài ra, người sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính (là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính) theo Luật số 97/2015/ QH13 ngày 25/11/2015 của Quốc hội thông qua luật phí và lệ phí và theo Nghị định số 120/2016 NĐ-CP ngày 23/8/2016 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật phí và lệ phí .
Quyết định 30/2016 QĐ-UBND ngày 29/12/2016 của UBND tỉnh Hưng Yên quy định mức thu, miễn, giảm, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng các khoản phí trên địa bàn tỉnh Hưng Yên
Theo số liệu tổng hợp tại Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Tiên Lữ từ năm 2015 - 2017 trên địa bàn huyện Tiên Lữ đã tiếp nhận tổng số 1845 hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở. Trong đó xã Lệ Xá có số trường hợp chuyển nhượng cao nhất với 211 trường hợp, chiếm 11,44% tổng số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ ở trên toàn huyện. Trung Dũng có số trường hợp chuyển nhượng thấp nhất với số trường hợp chuyển nhượng là 39 trường hợp, chiếm 2,11%. Kết quả tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện Tiên Lữ được thể hiện chi tiết trong bảng 4.6.
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Tiên Lữ giai đoạn 2015 - 2017
Đơn vị: Trường hợp
STT Xã, thị trấn Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Tổng số Tỷ lệ (%)
1 TT Vương 32 44 50 126 6,83 2 Nhật Tân 44 56 64 164 8,89 3 Thiện Phiến 41 57 62 160 8,67 4 Thủ Sỹ 45 52 60 157 8,51 5 Thụy Lôi 35 40 45 120 6,50 6 Hải Triều 44 45 62 151 8,18 7 Cương Chính 20 36 43 99 5,37 8 Minh Phượng 35 47 59 141 7,64 9 Hưng Đạo 20 29 62 111 6,02 10 Lệ Xá 66 72 73 211 11,44 11 Ngô Quyền 18 32 55 105 5,69 12 An Viên 19 35 42 96 5,20 13 Đức Thắng 15 26 24 65 3,52 14 Dị Chế 25 30 45 100 5,42 15 Trung Dũng 7 11 21 39 2,11 Tổng cộng 466 612 767 1.845 100,00
Nguồn: Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Tiên Lữ Việc đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất ở tại các thị trấn, xã trên địa bàn huyện là 1845 trường hợp. Kết quả trên bảng 4.6 là tổng hợp các trường hợp đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhật, chỉnh lý còn số lượng thực hiện quyền chuyển nhượng thực tế sẽ có số lượng nhiều hơn do việc mua bán, chuyển nhượng của một số hộ gia đình, cá nhân không qua cơ quan quản lý nhà nước mà chỉ mua bán qua tay hoặc chỉ qua UBND xã, thị trấn xác nhận việc mua bán chuyển nhượng giữa 2 bên bán và bên mua là người dân dừng không tiếp tục hoàn thiện hồ sơ nữa, mặt khác tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thấp cũng làm ảnh hưởng tới việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Do nền kinh tế thị trường đang trên đà phát triển, nên số giao dịch mua bán chuyển nhượng qua các năm đều tăng lên, năm 2017 với 767 trường hợp chuyển nhượng, tăng 301 trường hợp so với năm 2015.
Hình 4.3. Kết quả việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Tiên Lữ giai đoạn 2015 – 2017
Nguồn: Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Tiên Lữ - Kết quả điều tra 30 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn nghiên cứu cho thấy:
Đa số người dân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là để chuyển đến nơi ở mới chiếm 33,33 %; lấy tiền gửi tiết kiệm chiếm 23,33%; đầu tư sản xuất kinh doanh chiếm 13,33%; lấy tiền trả nợ chiếm 6,67%; lấy tiền đầu tư xây dựng, sửa chữa nhà cửa chiếm 6,67%; lấy tiền chi cho sinh hoạt chiếm 3,34% và các lý do khác chiếm 13,33%. Như vậy, vấn đề định cư và chỗ ở được ưu tiên hàng đầu của người dân trên địa bàn huyện (Bảng 4.7)
- Về khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Qua điều tra số hộ trả lời là bình thường chiếm 66,66%; số hộ trả lời là dễ dàng chiếm 23,33%; 6,67% số hộ trả lời là khó tìm và 3,34% số hộ trả lời là rất khó tìm (Bảng 4.7). Các hộ được điều tra cho biết thông qua người khác giới thiệu hoặc do người chuyển nhượng đăng thông tin trên các tờ rơi hoặc cắm biển ở thửa đất bán mà họ tìm kiếm được thông tin về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dựa vào tiêu chí đánh giá nhìn chung thị trường trong chuyển nhượng QSDĐ khá là minh bạch. Chi nhánh Văn Phòng đăng ký đất đai huyện Tên Lữ đã niêm yết công khai những thủ tục hành chính cần thiết phải có để khi người dân đến giao dịch không bị bỡ ngỡ. Trên cơ sở đánh giá thực tế cho thấy: Về mặt quản lý Nhà nước thì cơ quan Nhà nước quản lý được các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng pháp luật thông qua việc
đăng ký biến động cho người sử dụng đất. Đối với người dân họ đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Tuy nhiên trong quá trình thao tác nghiệp vụ của cơ quan quản lý vẫn không tránh khỏi những hạn chế nhất định trong việc tiến hành thực hiện các bước hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượng cho người dân nhất là khi người dân chỉ chuyển nhượng một phần diện tích đất ở.
- Về thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng:
Trong số 30 hộ được điều tra có 53,33 % số hộ trả lời thủ tục chuyển nhượng là bình thường, 13,33% số hộ trả lời là phức tạp, 33,34 % số hộ cho rằng thủ tục chuyển nhượng là đơn giản (Bảng 4.7). Sở dĩ thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng bị một số người dân cho là phức tạp chủ yếu là do nguồn gốc đất phức tạp, việc xác định nguồn gốc khó khăn nên quá trình thực hiện các thủ tục hành chính gặp nhiều khó khăn.
- Về thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Tại điều 61 nghị định 43/2014/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đât được quy định như sau: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đât, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 10 ngày.
Kết quả điều tra 30 người đến thực hiện quyền chuyển nhượng: 73,33% số hộ đánh giá là ở mức đúng hẹn; 26,67% số hộ trả lời ở mức chậm. Thời gian thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tiên Lữ trung bình là 09 ngày. Dựa trên cơ sở đánh giá theo tiêu chí nhìn chung thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở đây là ở mức đúng hẹn.
- Về mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mức thu phí và lệ phí:
Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan với mức thuế suất là 25%, trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản với mức thuế suất là 2% (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2007). Trên địa bàn huyện Tiên Lữ mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được áp là 2%. Theo bảng giá đất do
UBND tỉnh Hưng Yên quy định theo quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày
26/12/2014, giá đất tại huyện Tiên Lữ dao động từ 500.000 đồng/m2 đến
4,500.000 đồng/m2 tùy theo từng vị trí.
Mức thu phí và lệ Phí được thu theo Quyết định 30/2016 QĐ-UBND ngày 29/12/2016 của UBND tỉnh Hưng Yên quy định mức thu, miễn, giảm, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng các khoản phí trên địa bàn tỉnh Hưng Yên và quyết định 1604/2014 QĐ-UBND ngày 30/9/2014 của UBND tỉnh Hưng Yên quy định về việc phê duyệt điều chỉnh đơn giá đo đạc, trên địa bàn tỉnh Hưng Yên.
Kết quả điều tra 30 người đến thực hiện quyền trên địa bàn huyện Tiên Lữ có 18/30 hộ trả lời là bình thường (chiếm 60,00%), 09/30 hộ trả lời là cao (chiếm 30,00%) và 03 hộ trả lời là thấp (chiếm 10,00%).
- Về cán bộ tiếp nhận hồ sơ
UBND huyện đã triển khai lập bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại Bộ phận một của của UBND huyện nên việc tiếp nhận hồ sơ đã đi vào nề nếp. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Tiên Lữ đã cử cán bộ trực tiếp nhận hồ sơ tất cả các ngày trong tuần tại bộ phận một cửa của UBND huyện. Chính vì vậy, đã đảm bảo quy trình làm việc và thái độ của cán bộ tiếp nhận đã được thể hiện rất rõ qua số lượng điều tra với 15/30 số hộ trả lời là cán bộ tiếp nhận là