Phần 2 Tổng quan tàı lıệu
2.3.3.Những tồn tại của việc thực hiện các quy định của Luật đất đai về quyền
2.3. Cơ sở của việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam
2.3.3.Những tồn tại của việc thực hiện các quy định của Luật đất đai về quyền
quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam
Luật Đất đai năm 2003 là một bước tiến bộ trong chính sách quản lý về đất đai, sử dụng đất đai của Nhà nước; quy định đầy đủ, rõ ràng và chặt chẽ hơn các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên trong thực tế thi hành Luật Đất đai còn một số tồn tại vướng mắc có ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất như sau:
- Về việc giao đất có mồ mả: Trước đây theo phong tục, tập quán của từng địa phương, người dân thường chôn cất người chết trong vườn nhà hoặc trên phần đất ruộng trồng lúa, hoa màu của gia đình mình. Mặc dù đã có Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Nhưng đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về việc giao đất có mồ mả của chủ mồ mả cho người khác sử dụng; cũng chưa có quy định cụ thể người có quyền sử dụng đất có mồ mả được phép trồng cây lâu năm, xây cất công trình kiến trúc cách mộ là bao nhiêu mét? nhằm tránh gây ảnh hưởng đến phần mộ của người khác và tâm linh của người chết. Chính vì vậy, khi thực hiện việc giao đất theo hiện trạng cho người sử dụng và phân chia lại đất thì đất do hộ này canh tác lại được giao cho hộ khác nên đã xảy ra tranh chấp đất gần mộ và đất trồng cây lâu năm trên đất gần mộ của chủ khác.
- Về quy định của Luật Đất đai đối với thời hạn sử dụng đất và gia hạn thời hạn sử dụng đất: Trên thực tế quy định về thời hạn sử dụng đất không đạt được ý nghĩa vì rất nhiều người dân chưa sử dụng hết thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao đã chuyển nhượng lại cho người khác; cũng rất ít trường hợp khi thời hạn sử dụng đất đã hết mà người dân cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan có thẩm quyền xin gia hạn thời hạn sử dụng đất.
- Về vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất: Trong quá trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để xây dựng hạ tầng cơ sở,
thực hiện các dự án đầu tư của Nhà nước, của các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế… Người sử dụng đất có quyền được bồi thường nhưng việc thu hồi giải phóng mặt bằng nhiều khi không tuân thủ trình tự do pháp luật quy định, giá đất bồi thường và giá đất thực tế chênh nhau quá lớn không đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.
- Về việc cấp GCNQSDĐ: Khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất : “được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Đây là quyền của người sử dụng đất, nhưng trên thực tế quyền này của người sử dụng đất bị xem như là nghĩa vụ. Để được cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất phải qua nhiều thủ tục phức tạp, vì vậy dẫn đến tiến độ triển khai việc cấp GCNQSDĐ nhìn chung còn chậm làm ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, vay vốn…
- Trường hợp chủ sử dụng đất là người đi làm ăn ở những vùng kinh tế mới hoặc tham gia kháng chiến, sau giải phóng vì điều kiện công tác, học tập, làm ăn ở xa nên không đăng ký quyền sử dụng đất. Vì vậy, đã bị người khác tự ý kê khai đăng ký và được cấp GCNQSDĐ. Nay họ trở về đòi lại quyền sử dụng đất thì giải quyết tranh chấp như thế nào? Việc này cần có các quy định cụ thể của pháp luật.
- Về việc thế chấp QSDĐ để vay tiền: Khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai 2003 quy định, hộ gia đình và cá nhân chỉ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất “để vay vốn sản xuất, kinh doanh” mà không được thế chấp để phục vụ nhu cầu đời sống như vay vốn để học tập hay chữa bệnh cứu người… Như vậy, nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng tiền vay để phục vụ nhu cầu đời sống thì có thể bị xem là vi phạm hợp đồng để phía cho vay khởi kiện. Quy định này đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên vay.
- Về thời hiệu khởi kiện: Khoản 5 điều 105 Luật đất đai 2003 quy định về quyền của người sử dụng đất “Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình”. Tuy nhiên lại có quy định về thời hiệu khởi kiện, như vậy đã làm hạn chế về quyền của người sử dụng đất. Hiện nay, theo quy định tại Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự là 2 năm đã làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất và dẫn đến không có cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Việc quy định thời hiệu khởi kiện như hiện nay là chưa hợp lý
và mâu thuẫn với chức năng của nhà nước là giải quyết tranh chấp, ổn định xã hội. Đây là một trong những chức năng quan trọng của Nhà nước, nhưng nếu quy định thời hiệu để Nhà nước không giải quyết tranh chấp, thì ai sẽ giải quyết và sẽ giải quyết thế nào nếu mâu thuẫn tiếp tục phát sinh gây bất ổn xã hội. Quyền của người sử dụng đất còn bị ảnh hưởng do chưa có các quy định đầy đủ để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ các quan hệ hợp đồng kinh doanh thương mại, đặc biệt là việc xử lý quyền sử dụng đất trong các vụ phá sản. Tại khoản 2 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: “Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất” và tại điểm a khoản 1 Điều 43 Luật này có quy định: Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 38 của luật này. Trên thực tế khi doanh nghiệp bị phá sản, UBND tỉnh ra quyết định thu hồi đất của doanh nghiệp nhất là doanh nghiệp Nhà nước mà không có bồi thường, đồng thời lại giao đất cho đơn vị khác; còn tài sản trên đất như trụ sở, nhà xưởng lại phải đưa ra trung tâm bán đấu giá tài sản để đấu thầu, nên rất khó để thanh lý tài sản vì nếu bất động sản bị tách rời QSDĐ thì bất động sản đó bị giảm giá trị rất lớn.
Như vậy việc thực hiện các quyền của người sủ dụng đất tuy đã được pháp luật quy định song các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực. Đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản và việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005).