Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.4. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trơ, tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu
4.4.5. Giá đất tính bồi thường, hỗ trợ:
4.4.5.1. Cơ sở pháp lý về giá đất khi xây dựng dựng 2 dự án
Giá đất được quy định tại Điều 7 Quyết định số 4555/2010/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa ban hành, cụ thể như sau:
a. Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng hợp pháp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND tỉnh công bố áp dụng hàng năm. Trường hợp giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khảo sát, xác định lại giá đất cụ thể gửi các sở, ngành có liên quan của tỉnh; giao Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định, trình UBND tỉnh quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất.
b. Xử lý một số trường hợp phát sinh khi ban hành Quyết định được quy định như sau:
Đối với những dự án, hạng mục đã chi trả xong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước ngày 01/10/2009 thì không áp dụng hoặc không điều chỉnh theo quy định này.
Đối với những dự án, hạng mục đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc đang thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được phê duyệt trước ngày 01/10/2009 thì thực hiện theo phương án đã phê duyệt, không áp dụng hoặc điều chỉnh theo quy định kèm theo Quyết định này; trường hợp thực hiện bồi thường chậm thì giá đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ.
Các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chỉ được cấp có thẩm quyền phê duyệt kề từ ngày 01/10/2009 thì thực hiện theo Quy định tại Quyết định này.
c) Xử lý các trường hợp tổ chức bị thu hồi đất nhưng không được bồi thường quy định tại Điều 17 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP:
Các tổ chức là cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp của Nhà nước, công ty có 100% vốn nhà nước được Nhà nước cho thuê đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí đầu tư đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
Chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại khoản này là các chi phí thực tế hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được. Các khoản chi phí đầu tư vào đất phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ, thực tế chứng minh. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định bằng tổng chi phí thực tế hợp lý tính thành tiền đã đầu tư vào đất trừ đi số tiền đầu tư phân bổ cho thời gian đã sử dụng đất. Các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm: các khoản chi phí san lấp mặt bằng, chi phí tôn tạo đất được giao, được thuê và phù hợp với mục đích sử dụng đất và các khoản chi phí khác có liên quan.
Trường hợp đặc biệt, không có hồ sơ, chứng từ về chi phí đã đầu tư vào đất còn lại thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lập phương án bồi thường trình cấp thẩm quyền quyết định cho phù hợp thực tế.
4.4.5.2. Kết quả thực hiện cụ thể tại 2 dự án nghiên cứu
- Dự án I: Khu đô thị mới Đông Sơn: Diện tích đất của dự án là 69.263,6 m2 . Giá đất để tính bồi thường được áp dụng theo bảng giá đất do UBND tỉnh Thanh Hóa công bố vào ngày 01 tháng 01 năm 2011. Đơn giá đất nông nghiệp được bồi thường với giá 34.900đồng/m2. Giá đất ở được bồi thường tại vị trí có giá cao nhất là 5.000.000 đồng/m2.
- Dự án II: Đường vành đai Phía Tây, tỉnh Thanh Hoá có diện tích thu hồi 4,0 ha (trong đó: đất thổ cư 350,3m2; đất Nông nghiệp 39650 m2 ). Giá đất để tính bồi thường được áp dụng theo bảng giá đất do UBND tỉnh Thanh Hóa công bố vào ngày 01 tháng 01 năm 2014. Đơn giá đất nông nghiệp được bồi thường với giá 50.000 đồng/m2. Giá đất ở được bồi thường tại vị trí có giá cao nhất là 4.000.000 đồng/m2.
Nhìn chung, Ủy ban nhân dân huyện đã áp dụng giá đất theo đúng mục đích sử dụng đất trước khi quyết định thu hồi; không áp dụng giá đất theo mục đích sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất; đúng quy định về việc chậm bồi thường do lỗi của cơ quan nhà nước gây ra (áp dụng theo giá đất tại thời điểm bồi thường), không phải do lỗi của người có đất bị thu hồi.
Đơn giá đất tính bồi thường và kết quả so sánh mức độ chênh lệch giữa giá đất bồi thường của 2 dự án với giá thị trường được thể hiện tại bảng 4.8 và bảng 4.9.
Bảng 4.8. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại 02 dự án
Stt Tên dự án Loại đất Giá bồi thường của dự
án (đồng/m2)
1 Dự án I: Khu đô thị mới Đông Sơn
Đất nông nghiệp 34.900
Đất ở 4.000.000
2
Dự án II. Đường vành đai Phía Tây
Đất nông nghiệp 50.000
Đất ở 2.000.000
Bảng 4.9. So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của 2 dự án và giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất
TT Tên dự
án Loại đất
Giá thị trường tại thời điểm
bồi thường (1.000 đồng/m2)
Giá bồi thường của dự án (1.000 đồng/m2) Mức độ chênh lệch Số tiền (1.000 đồng/m2) Tỷ lệ (%) 1 Dự án I Đất nông nghiệp 70 34.9 35.1 2,01 Đất ở 8.500 4.000 4.500 2,13 2 Dự án II Đất nông nghiệp 85 50 35 1,7 Đất ở 3800 2000 1800 1,9
Nguồn: Tác giả điều tra và tổng hợp Kết quả ở bảng 4.8 và 4.9 cho thấy: giá đất tính bồi thường của 2 dự án nghiên cứu đều thấp hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại khu vực 1,7 (dự án 1) đến 2,01 lần (dự án 2) đối với đất nông nghiệp và từ 1,9 đến 2,13 lần đối với đất ở. Vì vậy, giá đất tính bồi thường chưa
đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất, chưa thực hiện đúng tinh thần của Luật Đất đai năm 2003 (Điều 56) là giá đất phải "Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp" và chưa thực hiện đúng quy định tại khoản 12 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Tuy nhiên, nếu so với kết quả nghiên cứu về giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Đông Sơn thì giá đất tính bồi thường của 2 dự án nghiên cứu đã phần nào đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng đất và được đền bù hơn so với các dự án đã thực hiện trước đó nên đã đảm bảo tốt hơn quyền lợi của người bị thu hồi đất.
4.4.5.3. Ý kiến đánh giá của người dân về giá đất được bồi thường tại 2 dự án nghiên cứu
Để đánh giá chính sách về giá đất bồi thường đối với các dự án nghiên cứu chúng tôi đã phỏng vấn và thu thập ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại 2 dự án. Kết quả được trình bày trong bảng 4.10.
Bảng 4.10. Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại 2 dự án nghiên cứu
Số tt Loại đất Phiếu Điều tra Số hộ đồng ý (hộ) Tỷ lệ % Số hộ không đồng ý (hộ) Tỷ lệ % Dự án I: Khu đô thị mới Đông Sơn
1 Đất nông nghiệp 50 50 100 0 0
Đất ở 20 13 65 7 35
Dự án II. Đường vành đai Phía Tây
2 Đất ở 2 0 0 2 100
Đất nông nghiệp 18 18 100 0 0
Qua bảng 4.9 thấy rằng: tất cả người dân bị thu hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu đều đồng ý với giá đất nông nghiệp tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, còn đối với trường hợp thu hồi đất ở do giá đất bồi thường thấp hơn khá nhiều (1,9 đến 2,13) so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, do vậy mức độ đồng thuận của người dân không cao. Dự án 1 có 35% hộ dân không đồng ý với mức giá
bồi thương về đất ở; dự án 2 có 100% hộ dân không đồng ý với mức bồi thường về đất ở. Tuy nhiên do các dự án GPMB trên đều phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế tập trung nên mặc dù biết giá bồi thường và chính sách hỗ trợ thấp nhưng người sử dụng đất vẫn chấp hành chủ trương, chính sách và chế độ chính sách của nhà nước. Qua đó có thể khẳng định rằng với sự lãnh đạo sâu sát của Đảng, sự vào cuộc quyết liệt của các cấp chính quyền và sự đồng thuận của người dân thì công tác GPMB tuy rất khó khăn, phức tạp nhưng sau khi đã dân