Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về phát triển hệ thống điểm dân cư
2.1.5. Những quy định về quản lý, quy hoạch xây dựng và phát triển khu dân cư
*Mạng lưới điểm dân cư hiện trạng được phân thành 3 loại:
- Loại 1: Là các khu dân cư chính, tồn tại lâu dài và phát triển gần những làng bản được quy hoạch xây dựng mới hoặc cải tạo để trở thành khu dân cư chính của hệ thống dân cư chung trên địa bàn lãnh thổ toàn huyện, được ưu tiên quy hoạch và xây dựng đồng bộ. Các khu dân cư này có các trung tâm sản xuất và phục vụ công cộng chung của xã.
- Loại 2: Là các khu dân cư phụ thuộc, phát triển có giới hạn. Các khu dân cư này có mối quan hệ hoạt động sản xuất và sinh hoạt gắn chặt với các khu dân cư chính.
- Loại 3: Là những xóm, trại, ấp nhỏ không có triển vọng phát triển, không thuận lợi cho tổ chức sản xuất và đời sống, trong tương lai gần cần có biện pháp và kế hoạch di chuyển theo quy hoạch.
2.1.5. Những quy định về quản lý, quy hoạch xây dựng và phát triển khu dân cư dân cư
Trong quá trình phát triển các điểm dân cư (đô thị và nông thôn) ở nước ta phần lớn được hình thành và phát triển một cách tự phát gây tình trạng xây dựng lộn xộn, manh mún, không thống nhất, không đồng bộ, sử dụng đất không hiệu quả làm khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước đối với đất khu dân cư đồng thời cũng gây khó khăn cho việc tu sửa cải tạo và xây dựng mới. Chính vì vậy, hiện nay Nhà nước ta đã ban hành một số văn bản về quy định và quản lý trong quy hoạch và phát triển khu dân cư.
2.1.5.1. Những quy định về quản lý đất đai
Quản lý đất đai theo quy hoạch đã được ghi cụ thể trong Luật Đất đai hiện hành. Trong phạm vi điểm dân cư nông thôn bao gồm các loại đất phân theo các mục đích sử dụng như: đất ở; đất nông nghiệp (đất vườn, ao thả cá trong khuôn viên của hộ gia đình và có thể có một số đất nông nghiệp khác nằm xen kẽ trong dân cư, do UBND xã quản lý sử dụng); đất lâm nghiệp (nếu có); đất xây dựng công trình công cộng phục vụ đời sống, sinh hoạt của người dân; đất phi nông nghiệp; đất chưa sử dụng (nếu có).
Theo quy định của Luật Đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý các loại đất và giao cho hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức sử dụng theo đúng mục đích và có hiệu quả.
Điều 146 Luật Đất đai năm 2013 “Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn” đã quy định:
1. Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có; đất được quy hoạch để mở rộng đô thị hoặc phát triển đô thị mới. Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn gồm đất chỉnh trang trong khu dân cư hiện có, đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất được quy hoạch để mở rộng khu dân cư nông thôn.
2. Việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Đất ở của mỗi hộ gia đình được quy định hạn mức cụ thể tuỳ theo từng địa phương dựa trên căn cứ Điều 143 và Điều 144 của Luật Đất đai năm 2013.
Các loại đất chuyên dùng phục vụ yêu cầu xây dựng các công trình hạ tầng cơ sở và phục vụ lợi ích công cộng phải được sử dụng theo đúng mục đích trên cơ sở phương án quy hoạch thiết kế đã được phê duyệt.
* Quy định về định mức sử dụng đất: Định mức sử dụng đất là cơ sở quan
trọng để Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói chung và quy hoạch kế hoạch sử dụng đất khu dân cư nói riêng.
Theo Điều 10 Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND thì hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tại khu dân cư nông thôn do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định sau:
Điều 10: Hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
Hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh được thực hiện như sau:
1. Đối với khu vực nông thôn:
a) Các xã khu vực đồng bằng tối đa không quá 200 m2;
b) Các xã khu vực trung du tối đa không quá 300 m2;
c) Các xã khu vực miền núi tối đa không quá 400 m2.
2. Đối với khu vực đô thị:
b) Đối với khu vực thị trấn đồng bằng tối đa không quá 150 m2;
c) Đối với khu vực thị trấn trung du, miền núi tối đa không quá 180 m2. Theo công văn số 5763/BTNMT-ĐKTK ngày 25/12/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn định mức sử dụng đất áp dụng trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã hướng dẫn áp dụng định mức cho 10 loại đất: Đất y tế, đất văn hoá, đất giáo dục, đất thể thao, đất thương nghiệp dịch vụ, đất giao thông vận tải, đất thuỷ lợi, đất công nghiệp, đất đô thị, đất khu dân cư nông thôn, định mức sử dụng đất trong khu dân cư được quy định tại bảng 2.2.
Bảng 2.2. Định mức sử dụng đất trong khu dân cư
Loại đất
Khu vực đồng bằng ven biển
Khu vực miền núi trung du Diện tích (m2/người) Tỷ lệ (%) Diện tích (m2/người) Tỷ lệ (%) (1) (2) (3) (4) (5) Tổng số 74 - 97 100,00 91 - 117 100,00 - Đất ở 55 - 70 64 - 82 70 - 90 67 - 87 - Đất xây dựng các công trình C cộng 2 - 3 2 - 4 2 - 3 2 - 3
- Đất làm đường giao thông 6 - 9 7 - 11 9 - 10 9- 10
- Đất cây xanh 3 - 4 4 - 6 2 - 3 2 - 3
- Đất tiểu thủ công nghiệp 8 -11 9 - 13 8- 11 8 - 11
Nguồn: Công văn số 5763/BTNMT – ĐKTK ngày 25/12/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Chỉ tiêu sử dụng đất xây dựng cho các điểm dân cư nông thôn phải phù hợp với điều kiện đất đai của từng địa phương nhưng không được nhỏ hơn các giá trị quy định được thể hiện ở bảng 2.3.
Bảng 2.3. Chỉ tiêu xây dựng khu dân cư nông thôn
Loại đất Chỉ tiêu sử dụng đất (m2/người)
Đất ở (các lô đất ở gia đình) ≥ 25
Đất xây dựng công trình dịch vụ công cộng ≥ 5
Đất cho giao thông và hạ tầng kỹ thuật ≥ 5
Đất cây xanh công cộng ≥ 2
Đất nông, lâm ngư nghiệp; đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, phục vụ sản xuất
Tuỳ thuộc vào quy hoạch phát triển của từng địa phương
Ngoài ra quy định cụ thể đối với diện tích, định mức đất xây dựng tối thiểu đối với: Trụ sở xã; nhà trẻ; trường mầm non; trường tiểu học; trường trung học cơ sở; trạm y tế xã; trung tâm văn hóa - thể thao; chợ, cửa hàng dịch vụ; điểm phục vụ bưu chính viễn thông; diện tích khu đất xây dựng cho một số công trình phục vụ sản xuất...
2.1.5.2. Những quy định về quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng cho khu vực nông thôn là công việc được triển khai thực hiện đối với từng điểm dân cư nông thôn kể cả điểm dân cư nông thôn là trung tâm xã, thị tứ, trung tâm cụm liên xã. Công tác quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn bao gồm quy hoạch xây dựng các điểm dân cư nông thôn mới và quy hoạch cải tạo xây dựng phát triển các điểm dân cư nông thôn hiện có.
Phương án quy hoạch xây dựng và phát triển một điểm dân cư nông thôn mới, hoặc quy hoạch cải tạo xây dựng một điểm dân cư nông thôn hiện có, sau khi đã được phê duyệt sẽ trở thành căn cứ để triển khai công tác xây dựng. Đồng thời nó cũng là cơ sở pháp lý cùng với hệ thống pháp luật và chính sách của Nhà nước làm căn cứ để quản lý công tác cải tạo, xây dựng và kiểm soát quá trình thay đổi làm cho điểm dân cư được phát triển theo đúng ý đồ đã được xác định.
Việc quản lý quy hoạch trước hết là đối với việc sử dụng đất đai cho thiết kế đường xá, hệ thống cấp thoát nước, mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật và môi trường nông thôn. Cần phải quản lý tốt và triển khai cải tạo hoặc xây dựng từng bước các phần đất này theo đúng mục đích mới có thể thực hiện được mục tiêu phát triển lâu dài các điểm dân cư.
Đối với đất ở của từng hộ gia đình trong điểm dân cư hiện có, khi tiến hành quy hoạch cải tạo nếu có những kiến nghị về điều chỉnh đất đai cần có phương án đền bù thoả đáng khi trưng dụng đất phục vụ lợi ích công cộng hoặc dồn đổi giữa các chủ sử dụng đất với nhau. Để thực thi các giải pháp này cần có sự phân tích vận động đối với chủ sử dụng đất thông qua hoạt động của cơ quan chính quyền và các tổ chức xã hội khác.