Theo số liệu thống kờ năm 2008, Trung Quốc cú tổng diện tớch đất nụng nghiệp 65.691,8 ha, chiếm 69,1%; đất phi nụng nghiệp 3.298,9 ha, chiếm 3,5%; đất chưa sử dụng và đất khỏc chiếm 26.078,6 ha, chiếm 27,4% (J.Wang et al, 2012). Theo bỏo cỏo Đoàn cụng tỏc tại Trung Quốc của Bộ Tài nguyờn và Mụi trường năm 2015, cho thấy tổng diện tớch tự nhiờn của Trung Quốc thỡ Nước Cộng hũa nhõn dõn Trung Hoa thực hiện chế độ cụng hữu xó hội chủ nghĩa về đất đai, tức là chế độ sở hữu tập thể của quần chỳng lao động. (Bộ Tài nguyờn và Mụi trường, 2015).
Trung Quốc thi hành chế độ cụng hữu về đất đai: Chế độ sở hữu toàn dõn và chế độ sở hữu tập thể của nụng dõn về đất đai. Luật Quản lý đất đai năm 1999 của Trung Quốc quy định đất đai trong khu vực đụ thị là thuộc sở hữu nhà nước. Đất đai khu vực nụng thụn và ngoại ụ đụ thị, thuộc sở hữu tập thể nụng dõn; đất tự xõy dựng nhà ở, đất tự canh tỏc, đất đồi nỳi thuộc sở hữu tập thể. Hiện nay đất thuộc sở hữu toàn dõn chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chưa rừ sở hữu. Toàn bộ đất đai được chia thành 3 nhúm chớnh (đất nụng nghiệp, đất xõy dựng, đất chưa sử dụng). Việc phõn phối đất đai được thực hiện theo nguyờn tắc khụng thu tiền và cú thu tiền sử dụng đất đối với cả 2 hỡnh thức đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tập thể .
Những năm gần đõy, Trung quốc đẩy mạnh việc mời thầu, đấu giỏ quyền sử dụng đất. Ngoài yờu cầu bảo mật và liờn quan đến an ninh quốc gia, việc sử dụng đất ở Trung Quốc được dựa trờn nguyờn tắc kinh tế thị trường, bảo đảm việc giao dịch cụng khai, cụng bằng; thực hiện cơ chế mời thầu, đấu giỏ quyền sử dụng đất và khụng được thực hiện cỏc giao dịch đất đai “ngầm”. Cơ quan hành chớnh phải tăng cường quản lý hợp đồng xuất nhượng, cho thuờ đất. Người thụ nhượng và bờn thuờ đất chưa trả hết toàn bộ tiền xuất nhượng, tiền thuờ đất thỡ khụng được nhận GCNQSDĐ; chưa đạt được điều kiện đầu tư khai thỏc theo quy định của phỏp luật và thỏa thuận trong hợp đồng thỡ quyền sử dụng đất khụng được chuyển nhượng;
Tổ chức dự trữ đất đai đầu tiờn của Trung Quốc bắt đầu được thành lập từ năm 1996 (ở Thành phố Thượng Hải). Hiện nay, Trung Quốc đang tồn tại bốn loại mụ hỡnh hoạt động dưới dạng tổ chức phỏt triển quỹ đất (tổ chức dự trữ đất đai) tương đối điển hỡnh, đú là: (1) Mụ hỡnh theo hỡnh thức thị trường là chủ đạo; (2) Mụ hỡnh theo hỡnh thức Chớnh phủ là chủ đạo; (3) Mụ hỡnh theo hỡnh thức hỗn hợp Chớnh phủ và thị trường; (4) Mụ hỡnh theo hỡnh thức vừa khụng do Chớnh phủ chủ đạo vừa khụng cú chỉ đạo của thị trường. Bốn mụ hỡnh này cú khỏc biệt về kế hoạch cung ứng đất đai, quyền ưu tiờn mua trước của Chớnh phủ,...
Tại thành phố Chu Hải, tổ chức PTQĐ cũng cú tờn gọi là Trung tõm phỏt triển quỹ đất trực thuộc Cục Quản lý tài nguyờn đất đai và nhà ở của thành phố, là đơn vị sự nghiệp, toàn bộ hoạt động và quỹ lương của Trung tõm do nhà nước chi trả. Trung tõm cú văn phũng đấu giỏ, cú phũng sử dụng đất và phũng dịch vụ, cú bỡnh quõn khoảng 40 người ở cấp tỉnh, 20 người ở cấp huyện. TCPTQĐ cú mục tiờu: tỡm ra quỹ đất và phỏt triển quỹ đất và phõn phối quỹ đất. Đất trước khi thực hiện đấu giỏ, đấu thầu phải là đất sạch. Kinh phớ thực hiện giải phúng mặt bằng, thu hồi đất do nhà nước cấp. Việc quản lý đất đai và PTQĐ tiến hành chặt chẽ theo đỳng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Khi chuyển mục đớch sử dụng đất phải theo đỳng quy hoạch (10 năm), kế hoạch sử dụng đất hằng năm đó được duyệt. Nguồn gốc đất cung cấp cho Trung tõm PTQĐ là trưng thu của người nụng dõn; đất quốc hữu (đất Nhà nước chưa sử dụng). Trung tõm cú một cơ sở định giỏ, căn cứ vào giỏ đất trờn thị trường để định giỏ đưa ra giỏ sàn. Giỏ trỳng đấu giỏ thường cao hơn khoảng mấy chục phần trăm so với giỏ sàn (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011).
2.2.3. Phỏt triển quỹ đất của Úc
Liờn bang Úc bao gồm 6 Bang và 2 vựng lónh thổ hưởng quy chế tự quản (tương đương Bang) là nước cụng nghiệp phỏt triển, cú thu nhập bỡnh quõn đầu người thuộc nhúm cao. Cỏc Bang ở Úc quản lý việc sử dụng và phỏt triển đất đai của mỡnh thụng qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mỗi Bang đều cú Luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất riờng, với nội dung khỏc nhau. Chớnh sỏch đất đai của nước Úc quy định tại nước này cú ba loại nắm giữ (sở hữu) đất: Đất tư nhõn, đất cụng cộng và đất thuộc sở hữu của người thổ dõn. Về danh nghĩa, đất đai thuộc về Chớnh phủ cỏc Bang, cỏc cỏ nhõn cú quyền nắm giữ lõu dài hoặc cú thời hạn đối với mảnh đất cụ thể bao gồm cả khụng gian và dưới mặt đất nhưng khụng cú quyền khai khoỏng; Nhà nước cú quyền thu hồi mọi mảnh đất vỡ mục tiờu cụng cộng và phải đền bự thớch đỏng.
Đối với những khu vực cú nhu cầu về đất đai phỏt triển cao, Nhà nước Bang thành lập TCPTQĐ dưới dạng mụ hỡnh Cụng ty đất đai. Đõy là cụng ty nhà nước cú chức năng tỡm kiếm quỹ đất, đầu tư phỏt triển rồi đưa quỹ đất vào TTBĐS thụng qua cỏc phương thức:
- Cụng ty tự phỏt triển đất rồi bỏn;
- Nhà nước giao đất cho cụng ty quản lý, phỏt triển đất đai rồi bỏn nền; - Hợp tỏc, liờn doanh với cỏc cụng ty khỏc trong cỏc hoạt động phỏt triển đất đai, xõy dựng nhà rồi bỏn.
Hệ thống phỏp luật về đất đai ở Úc rất phức tạp, cú khoảng 20 luật chung của Liờn bang cú cỏc điều khoản trực tiếp quy định về đầu tư phỏt triển đất đai. Tất cả cỏc bang của Úc đều cho phộp phõn chia hợp phỏp theo chiều ngang hoặc theo chiều dọc để cho phộp cỏc cỏ nhõn khỏc nhau sở hữu cỏc căn hộ riờng biệt xõy dựng trờn một mảnh đất. Phỏp luật luụn được thay đổi để đỏp ứng cỏc nhu cầu của xó hội và cỏc kỹ thuật xõy dựng mới. Gần đõy, Úc đó cấp phộp chủ sở hữu đất đai cho cỏc làng xó, cộng đồng. Bờn cạnh đú cũng cú cỏc quy định của phỏp luật về việc bỏn, thế chấp đất đai, quy hoạch và dịch vụ của chớnh quyền địa phương hỗ trợ việc chiếm giữ và phỏt triển đất đai. Trong khối lượng đồ sộ về chớnh sỏch phỏp luật của nước Úc thỡ Luật Thu hồi đất cú ảnh hưởng trực tiếp đến việc phỏt triển đất đai, theo Luật này cú hai hỡnh thức thu hồi đất, đú là:
+ Thu hồi tự nguyện: Úc là nước cú nền kinh tế thị trường nờn việc thu hồi đất tự nguyện đối với loại đất sử dụng cho mục đớch cụng cộng và một bờn tham gia thỏa thuận là Nhà nước thỡ việc thỏa thuận là nguyờn tắc cơ bản. Chủ cú đất bị thu hồi và người thu hồi sẽ thỏa thuận giỏ giỏ đền bự trờn tinh thần đồng thuận và thị trường; khụng bờn nào cú quyền hơn bờn nào, khụng cú sự ỏp đạt giữa cỏc bờn.
+ Thu hồi đất bắt buộc: Nhà nước cú quyền chiếm đoạt vỡ cỏc mục đớch cụng cộng đối với đất đai và cỏc lợi ớch khỏc trờn đất ở mọi nơi trờn đất nước. Thụng thường, Nhà nước đạt được đất đai này thụng qua đàm phỏn; quỏ trỡnh đàm phỏn thu hồi diễn ra như sau:
Nhà nước cung cấp cho cỏc chủ đất một văn kiện trong đú nờu rừ mục tiờu thu hồi đất vỡ cỏc mục đớch cụng cộng. Văn bản này gồm cỏc nội dụng chớnh như: Cơ quan muốn thu hồi đất; miờu tả chi tiết mảnh đất; nờu rừ mục đớch sử dụng đất sau khi thu hồi; và giải thớch tại sao mảnh đất đú là phự hợp với mục tiờn cụng đú.
vấn đề này nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lũng, chủ sở hữu cú thể yờu cầu trọng tài phỳc thẩm hành chớnh phỏn xử. Trọng tài khụng thể xem xột được tớnh đỳng đắn của quyết định của Chớnh phủ nhưng trọng tài cú thể xem xột cỏc vấn đề liờn quan khỏc.
Nhà nước phải thụng bỏo cho thị trường về quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu phải thụng bỏo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đú về quyết định thu hồi đất của Chớnh phủ, sau đú Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất và thụng bỏo trờn bỏo trớ, chủ sở hữu được nhận thụng bỏo khuyờn tiến hành cỏc thủ tục tiến hành bồi thường. Chủ đất thụng thường cú quyền tiếp tục ở trờn đất ớt nhất là 06 thỏng, sau khi đó cú quyết định thu hồi. Ngay sau khi cú quyết định thu hồi, chủ đất cú thể yờu cầu Nhà nước bồi thường. Cỏc yếu tố sẽ được tớnh toỏn trong quỏ trỡnh bồi thường bao gồm như: Chi phớ di chuyển và tỏi định cư. Nguyờn tắc bồi thường là cụng bằng và theo giỏ trị thị trường. Theo quy định, giỏ trị thường của một lợi ớch trờn đất đai ở một thời điểm nhất định là giỏ trị bằng tiền cho lợi ớch đú. Giỏ tớnh mức bồi thường là giỏ trị thị trường hiện tại, được quyết định bởi cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan định giỏ; giỏ thị trường ở đõy được xỏc định là mức tiền mà tài sản đú cú thể bỏn được một cỏch tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định. Tại Úc khi Chớnh phủ thực hiện thu hồi đất mà bị ảnh hưởng tới thu nhập, ngoài cỏc khoản bồi thường ra, người cú đất bị thu hồi cũn được hưởng cỏc khoản do hệ thống an sinh xó hội chi trả để phục hồi thu nhập. Khi thu hồi đất cũng cú chế độ tham vấn cộng đồng về việc thu hồi đất, những điều này cơ bản giống như chớnh sỏch phỏp luật hiện hành tại Việt Nam. Điểm khỏc biệt so với chớnh sỏch phỏp luật đất đai của Nước ta là tại Úc cú Tũa ỏn riờng về đất đai, chế độ tỏi định cư khụng cú quy định cụ thể, chủ sở hữu phải tự tỡm nhà ở mới. (Đỗ Thị Thanh Võn và cs, 2013; Bộ Tài nguyờn và Mụi trường, 2012b).
2.3. CễNG TÁC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TẠI VIỆT NAM
2.3.1. Những quy định về phỏt triển quỹ đất của Việt Nam
2.3.1.1. Cơ chế thu hồi đất và phỏt triển quỹ đất trước Luật Đất đai năm 2003
Trước Luật Đất đai năm 2003, chưa cú chủ trương phỏt triển quỹ đất sạch để cung cấp mặt bằng cho cỏc dự ỏn đầu tư, và cũng như chưa cú khỏi niệm về Tổ chức phỏt triển quỹ đất. Việc tổ chức thu hồi đất, bồi thường giải phúng mặt bằng phỏt triển quỹ đất để thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư thuộc trỏch nhiệm của y ban nhõn dõn cỏc cấp, người được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất. Cú thể khỏi
quỏt cơ chế bồi thường giải phúng mặt bằng cụ thể như sau:
- Về trỏch nhiệm thực hiện việc đền bự cho người cú đất bị thu hồi được quy định tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 thỏng 4 năm 1998 của Chớnh phủ về việc đền bự thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đớch quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng. Cụ thể đối với tổ chức, cỏ nhõn trong nước, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất để sử dụng vào mục đớch quốc phũng, an ninh; mục đớch lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng (gồm đất sử dụng xõy dựng đường giao thụng, cầu cống, vỉa hố, hệ thống cấp, thoỏt nước cú trỏch nhiệm đền bự thiệt hại về đất và tài sản hiện cú gắn liền với đất theo quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP.
- Về trỏch nhiệm tổ chức việc thu hồi đất, bồi thường thiệt hại cho người cú đất bị thu hồi sau khi cú quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền. Phỏp luật quy định người được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất chịu trỏch nhiệm bồi thường thiệt hại cho người cú đất bị thu hồi nhưng người chịu trỏch nhiệm chớnh trong việc tổ chức thu hồi đất, bồi thường thiệt hại cho người cú đất bị thu hồi phải là một tổ chức được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền thu hồi đất thành lập. Trong thời kỳ này, tổ chức được giao làm nhiệm vụ thu hồi đất, bồi thường giải phúng mặt bằng là Ban chỉ đạo thu hồi đất, sau chuyển thành Hội đồng đền bự thiệt hại giải phúng mặt bằng. Người được giao đất, thuờ đất (chủ dự ỏn) cú trỏch nhiệm tham gia Hội đồng đền bự thiệt hại giải phúng mặt bằng, cung cấp cỏc tài liệu cần thiết để Hội đồng thực hiện nhiệm vụ của mỡnh, đồng thời cú trỏch nhiệm tổ chức chi trả tiền đền bự kịp thời cho cỏc đối tượng được đền bự thiệt hại hoặc trợ cấp ngay sau khi phương ỏn đền bự thiệt hại được cấp thẩm quyền phờ duyệt.
2.3.1.2. Cơ chế thu hồi đất và phỏt triển quỹ đất từ khi Luật Đất đai năm 2003 cú hiệu lực
Cơ chế phỏt triển quỹ đất theo hỡnh thức thu hồi đất quy định trong Luật Đất đai năm 2003 cú nhiều điểm khỏc biệt so với giai đoạn trước. Chớnh sự khỏc biệt này đó là cơ sở để hỡnh thành một mụ hỡnh tổ chức mới đú là Tổ chức phỏt triển quỹ đất. Sự khỏc biệt trong cơ chế phỏt triển quỹ đất theo hỡnh thức thu hồi đất thể hiện ở cỏc khớa cạnh sau:
Trước Luật Đất đai năm 2003, việc thu hồi đất của Nhà nước chỉ thực hiện khi cú dự ỏn đầu tư. Từ khi cú Luật Đất đai năm 2003 thỡ Nhà nước chủ động thực hiện việc phỏt triển quỹ đất (thu hồi bồi thường, giải phúng mặt bằng; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được cụng bố hoặc khi dự ỏn đầu tư cú nhu cầu sử dụng đất phự hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xột duyệt.
Kinh phớ cho thu hồi đất, bồi thường giải phúng mặt bằng trước Luật 2003 do nhà chủ đầu tư dự ỏn hoặc do người được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất chịu trỏch nhiệm trực tiếp chi trả, nhưng từ khi cú Luật Đất đai năm 2003 thỡ khoản kinh phớ cho thu hồi đất, bồi thường giải phúng mặt bằng do Nhà nước chịu trỏch nhiệm chi trả toàn bộ. Trong trường hợp đất thu hồi để thực hiện dự ỏn đầu tư thỡ chủ dự ỏn đầu tư tạm ứng trước tiền bồi thường giải phúng mặt bằng và số tiền tạm ứng trước này được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất.
Tổ chức phỏt triển quỹ đất là một điểm mới trong phỏp luật đất đai 2003 cú chức năng thực hiện việc bồi thường, giải phúng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cụng bố mà chưa cú dự ỏn đầu tư, quản lý quỹ đất đó thu hồi, phỏt triển quỹ đất phục vụ cho đầu tư phỏt triển nhằm giảm cỏc thủ tục hành chớnh về đầu tư.
Theo quy định của phỏp luật đất đai 2003, Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho Tổ chức phỏt triển quỹ đất do y ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phúng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đó thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cụng bố mà chưa cú dự ỏn đầu tư. Đối với việc phỏt triển quỹ đất thỡ Tổ chức dịch vụ cụng về đất đai hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư là đơn vị thực hiện nhiệm vụ này. Tổ chức dịch vụ cụng về đất đai đề cập ở đõy chớnh là Tổ chức phỏt triển quỹ đất, Tổ chức này hoạt động theo loại hỡnh sự nghiệp cú thu hoặc doanh nghiệp Nhà nước thực