Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.5. Đề xuất một số giải phỏp phỏt triển quỹ đất phục vụ phỏt triển kinh tế, xó hộ
4.5.2. Giải phỏp về tài chớnh
4.5.2.1 Nguồn tài chớnh
Xột về mục tiờu của việc khai thỏc quỹ đất thỡ khụng đảm bảo, bởi vỡ quỹ đất của mỗi địa phương đều cú giới hạn, do đú, nguồn tài chớnh này phải được quay lại để phục vụ cho sự phỏt triển của chớnh địa phương hay khu vực đú. Vỡ vậy, trong tương lai phải giảm dần tỷ lệ phõn bổ ngõn sỏch cho cấp tỉnh, sau đú đến cấp huyện để tập trung cho cấp xó.
Mặt khỏc, theo quy định hiện hành thỡ nguồn tai chớnh thu được từ khai thỏc quỹ đất được sử dụng để chi Quỹ địa chớnh (đo đạc, lập cơ sở dữ liệu hồ sơ
địa chớnh và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và quy hoạch đụ thị; chi
bồi thường giải phúng mặt bằng, chi hỗ trợ người cú đất bị thu hồi, bổ sung nguồn vốn đầu tư xõy dựng cơ bản, trả nợ vốn vay ưu đói thực hiện kiờn cố húa kờnh mương loại 3, xõy dựng đường giao thụng nụng thụn, cơ sở hạ tầng làng nghề và nuụi trồng thủy sản. Rất nhiều hạng mục chi nờu trờn khụng liờn quan đến cỏc khu vực được khai thỏc quỹ đất mà dàn trải trong phạm vi đơn vị hành chớnh của huyện và tỉnh; nhiều hạng mục thuộc nội dung quản lý nhà nước. Mặc dự khụng sai lệch về mục tiờu “tài chớnh từ đất sẽ được phụ lại cho đất” nhưng với quy định dàn trải như trờn thỡ nguồn tài chớnh từ khai thỏc quỹ đất là quỏ ớt để cú thể phỏt huy tỏc dụng, đặc biệt là đối với nội dung quan trọng nhất “đầu tư cho cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đụ thị”.
Do đú cần phải cú chớnh sỏch thu hẹp lại danh mục chi để tập trung nguồn lực tài chớnh này cho mục tiờu đầu tư cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đụ thị ngay tại
khu vực quỹ đất được khai thỏc và cỏc cơ sở hạ tầng kết nối tới vị trớ khai thỏc quỹ đất. Một phần cần được trớch bổ sung vào quỹ phỏt triển đất để tỏi đầu tư trở lại cho việc khai thỏc quỹ đất tại cỏc vị trớ khỏc.
4.5.2.2. Giỏ đất
Trong cụng tỏc phỏt triển quỹ đất, đối với nội dung tài chớnh cú 1 yếu tố ảnh hưởng ở mức độ rất lớn đú là giỏ đất. Trờn cơ sở kết quả đỏnh giỏ phõn tớch thực trạng cụng tỏc định giỏ đất, để nõng cao hiệu quả phỏt triển quỹ đất phục vụ phỏt triển kinh tế - xó hội về nội dung này cần phải:
- Điều chỉnh quy định về giỏ đất nụng nghiệp giữa xó và phường cho phự hợp với khả năng sinh lời của đất. Giỏ đất do Nhà nước quy định phải bảo đảm nguyờn tắc sỏt với giỏ chuyển nhượng QSDĐ thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường; cỏc thửa đất liền kề nhau, cú điều kiện tự nhiờn, kinh tế, kết cấu hạ tầng như nhau.
- Nõng cao kỹ năng định giỏ đất, xem xột toàn diện, đầy đủ cỏc thành tố cấu thành giỏ đất, nhất là cỏc cỏc thành tố thuộc CSHT (CSHT gắn liền với thửa đất, CSHT cú tỏc động thuận lợi và khụng thuận lợi một cỏch trực tiếp, giỏn tiếp đến sử dụng đất; CSHT hỡnh thành trong tương lai...), đối với khu vực nội thành cần chỳ trọng CSHT liờn quan đến khả năng kinh doanh, đối với ngoại thành cần chỳ ý đến CSHT hỡnh thành trong tương lai theo quy hoạch.
- Cụng tỏc xõy dựng giỏ khởi điểm của cỏc dự ỏn cần phải được thực hiện chặt chẽ và nghiờm tỳc. Việc xõy dựng giỏ khởi điểm của cỏc dự ỏn sỏt với giỏ chuyển nhượng thực tế trờn thị trường để tăng sức hỳt đối với cỏc khỏch hàng thực sự cú nhu cầu.
- Xõy dựng, hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đo đạc bản đồ phõn lụ dự ỏn trước khi đưa dự ỏn vào đấu giỏ để đảm bảo việc bàn giao đất cho người trỳng đấu giỏ QSD đất một cỏch nhanh nhất, chớnh xỏc nhất để tăng sức hỳt của cỏc khỏch hàng, để người trỳng đấu giỏ sau khi nộp đủ tiền trỳng đấu giỏ được cấp GCN QSDĐ và xõy dựng nhà ở ngay.
- Thiết lập vựng giỏ trị để đảm bảo việc cập nhật biến động giỏ đất theo giỏ đất trờn thị trường thuận lợi, chớnh xỏc, giỏ đất phải sỏt với giỏ thị trường.
- Xõy dựng cơ sở dữ liệu về giỏ đất tới từng thửa đất gắn với cơ sở dữ liệu đất đai; cụng khai giỏ trị BĐS trong hệ thống tớnh thuế, phớ và cỏc nghĩa vụ tài chớnh cú liờn quan trờn cỏc phương tiện thụng tin của địa phương.
- Tăng cường xó hội húa trong cụng tỏc định giỏ với sự tham gia của cỏc tổ chức định giỏ độc lập tạo điều kiện nõng cao khả năng định giỏ đất cụ thể; đảm bảo tớnh thuyết phục đối với người sử dụng đất và nhà đầu tư.
- Cú chế tài xử lý cỏc vi phạm trong cụng tỏc định giỏ để đảm bảo việc định giỏ khỏch quan, trỏnh ảnh hưởng của cỏc tổ chức kinh tế, cỏc chủ đầu tư.