7. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
1.1.2. Khái quát về bất động sản thế chấp
a. Khái niệm bất động sản thế chấp
Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp là hình thức mà bên vay vốn dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay khi nguồn thu nợ thứ nhất bị mất [22].
Bất động sản thế chấp là tài sản đƣợc ngƣời đi vay dùng để bảo đảm cho khoản vay của mình tại ngân hàng bằng cách giao cho ngân hàng giấy tờ sở hữu tài sản và xác nhận cho ngân hàng quyền phát mại tài sản khi khách hàng không trả đƣợc nợ. Nhƣ vậy, muốn thế chấp BĐS trƣớc hết khách hàng cần có quyền sở hữu BĐS đó (bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt), chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân, hoặc các chủ thể khác và phải chứng minh đƣợc quyền sở hữu của mình bằng các giấy tờ hợp pháp. Ngoài điều kiện về đăng ký quyền sở hữu và các đặc điểm nhƣ trên, BĐS chỉ trở thành TSBĐ tiền vay khi đã đăng ký giao dịch bảo đảm.
b. Đặc điểm của bất động sản thế chấp
Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng thì giá trị của BĐS thế chấp luôn đƣợc định giá thấp hơn giá trị thực tế của BĐS trên thị trƣờng tại thời điểm hiện tại. Thông thƣờng, giá trị BĐS thế chấp chỉ đƣợc tính tƣơng đƣơng với giá trị của nó trong điều kiện thị trƣờng xấu nhất, vì vậy có thể coi nhƣ mức giá thế chấp là mức giá thấp nhất thị trƣờng trả cho một BĐS.
Do đặc điểm của BĐS là không thể di dời nên BĐS đem thế chấp không thể là thực thể, mà phải là các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình trên đất. Tài sản bảo đảm là BĐS khác với tài sản đem cầm cố là tài sản cầm cố có thể là hiện vật còn BĐS thế chấp thì phải là các quyền về BĐS.
Vì thế chấp BĐS thực chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà và các công trình trên đất nên trong thời gian thế chấp, ngƣời chủ BĐS vẫn đƣợc sử dụng, khai thác BĐS đó nhƣng không đƣợc và cũng không thể trao đổi chuyển nhƣợng các BĐS đó trên thị trƣờng. Nhƣ vậy, BĐS đã thế chấp thì ngƣời chủ của BĐS chỉ còn quyền sử dụng mà không có quyền định đoạt và chiếm hữu [22].
c. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
Để trở thành BĐS thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng, BĐS phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh.
- Thuộc loại tài sản đƣợc phép giao dịch
- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm:- Bất động sản là tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
- Hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ BĐS đƣợc thế chấp thuộc tài sản thế chấp hay không là do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.