7. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT
2.3.1. Những kết quả đạt được
Khối lƣợng tài sản đảm bảo tăng mạnh trong đó cho vay có bảo đảm bằng BĐS chiếm tỷ trọng lớn. Kết quả phân tích ở bảng 2.2, đã cho thấy tỷ trọng cho vay có thế chấp bằng BĐS ở ngân hàng chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng dƣ nợ cho vay có tài sản đảm bảo (chiếm trên 51,44% năm 2014, năm 2015 là 61,52% và năm 2016 là 67,89%). Do đó, hoạt động thẩm định giá BĐS ngày càng đƣợc ngân hàng đặc biệt quan tâm, và coi đây là một khâu quan trọng trong qui trình cấp cho vay, xem kết quả thẩm định giá là một trong những căn cứ để ra quyết định cho vay khách hàng, từ đó góp phần hạn chế những tổn thất trong kinh doanh, thực hiện mục tiêu an toàn trong hoạt động cho vay, hiệu quả kinh doanh không ngừng đƣợc tăng lên. Ngân hàng luôn chủ động áp dụng các biện pháp, chủ trƣơng để đa dạng hóa các loại BĐS thế chấp trong danh mục TSBĐ của mình, đồng thời quy định một danh mục các loại BĐS cụ thể đƣợc/không đƣợc nhận làm TSBĐ, hạn chế/ không hạn chế nhận làm TSBĐ, giúp hạn chế đƣợc những rủi ro phát sinh khi xử lý tài sản.
Công tác thẩm định giá đã có những bƣớc phát triển, qui trình đƣợc hoàn thiện tốt hơn trƣớc. Ngân hàng đã tự xây dựng một qui trình thẩm định giá BĐS riêng cho mình dựa trên qui trình thẩm định giá tổng quát, qui trình tín dụng của Ngân hàng và cơ sở đảm bảo tiền vay có xem xét đến đặc điểm của công việc thẩm định giá. Việc xây dựng qui trình định giá tƣơng đối chặt chẽ, thống nhất và tiệm cận với các ngân hàng TMCP khác đã giúp cho
NV/CVĐG của ngân hàng dễ dàng triển khai công việc định giá, đồng thời hạn chế đƣợc nhiều rủi ro trong hoạt động cho vay, góp phần giảm tỷ lệ nợ xấu, đảm bảo tính thanh khoản cho hoạt động của ngân hàng.
Bên cạnh đó, công tác thẩm định giá cũng có sự phát triển cả về số lƣợng và chất lƣợng. Về số lƣợng, khối lƣợng hồ sơ thẩm định giá gia tăng liên tục từ năm 2014 đến năm 2016. Về chất lƣợng, thời gian để thực hiện thẩm định 1 bộ hồ sơ TĐG ngày càng thu hẹp lại đòi hỏi trình độ và khả năng xử lý hồ sơ của NV/CVĐG ngày càng cao hơn. Qua đó cho thấy rằng khối lƣợng công việc trong công tác thẩm định giá BĐS ngày càng nhiều hơn để đáp ứng nhu cầu vay vốn ngày càng cao của khách hàng. Theo số liệu thống kê ở bảng 2.2, mặc dù các ĐVKD có thẩm quyền định giá BĐS trong hạn mức đƣợc giao, tuy nhiên số lƣợng hồ sơ cũng nhƣ giá trị TĐG của Trung tâm năm 2016 tăng so với năm 2015, có thể nói đây là một sự cải thiện đáng kể trong quy trình TĐG tại VCCB khi mà tất cả các hồ sơ đều có sự tham gia, kiểm soát và duyệt hồ sơ từ phía Trung tâm. Điều này đã tiết kiệm đƣợc phần nào thời gian cũng nhƣ chi phí định giá, đồng thời giúp cho công tác thẩm định giá trị BĐS đƣợc chặt chẽ và an toàn hơn.
Kết quả định giá ngày càng phù hợp, chính xác, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng đi vay. Với việc áp dụng qui trình định giá rõ ràng, đầy đủ cùng với nghiệp vụ định giá vững vàng của đội ngũ NV/CVĐG, kết quả định giá BĐS ngày càng phù hợp, không còn dựa trên các mối quan hệ “quen biết” hay do các yếu tố tiêu cực tạo nên. Giá trị BĐS thẩm định giá đƣợc xác định tƣơng đối sát với giá thị trƣờng trên cơ sở loại trừ các khả năng có thể xảy ra rủi ro.
Ngân hàng đã áp dụng hợp lý các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS, áp dụng phƣơng pháp so sánh và phƣơng pháp chi phí. Các phƣơng pháp mà các ngân hàng áp dụng đều có các căn cứ khoa học, rõ ràng, xác định chính xác
đƣợc giá trị BĐS và đƣợc khách hàng công nhận, để thẩm định các TSBĐ là bất động sản (đất đai, nhà ở, công trình xây dựng), mà đây là loại tài sản bảo đảm phổ biến tại Ngân hàng.
Thời gian xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ và số lƣợng khoản vay có thời gian xử lý BĐS kéo dài tại Ngân hàng giảm dần qua các năm, cho thấy đƣợc chất lƣợng của công tác thẩm định giá BĐS đƣợc nâng cao.
Cơ sở vật chất phục vụ công tác TĐG tại ngân hàng khá đầy đủ khi mà các NV/CVĐG đƣợc trang bị đầy đủ các phƣơng tiện kỹ thuật chuyên dụng nhƣ máy ảnh, thƣớc đo, la bàn,… giúp cho việc xác định đúng hiện trạng BĐS đạt hiệu quả cao.
Vừa qua ngân hàng cũng đã có một bƣớc tiến đáng kể khi đã ứng dụng đƣợc công nghệ thông tin vào thẩm định giá BĐS với việc xây dựng phần mềm định giá khoa học, tiện lợi để quản lý thông tin BĐS cũng nhƣ những thông tin đầu vào dùng để tham khảo, tạo điều kiện thuận lợi cho các NV/CVĐG trong việc tìm kiếm thông tin tham khảo và học hỏi kinh nghiệm từ các đồng nghiệp khác.
Ngân hàng luôn tạo điều kiện thuận lợi cho các NV/CVĐG trong việc nghiên cứu, tham gia các khóa đào tạo nghiệp vụ do các tổ chức định giá, Bộ Tài chính tổ chức để nâng cao trình độ nghiệp vụ, từ đó nâng cao chất lƣợng công tác thẩm định TSBĐ đặc biệt là những tài sản có yêu cầu cao về trình độ nhận biết và am hiểu về mặt kỹ thuật.
Sở dĩ có đƣợc một số kết quả nhƣ trên là nhờ trong những năm qua hoạt động cho vay thế chấp bằng BĐS luôn đƣợc Nhà nƣớc và các cấp lãnh đạo của Ngân hàng quan tâm và tạo điều kiện thuận lợi. Công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng dựa trên cơ sở khoa học tƣơng đối chặt chẽ, các NV/CVĐG tuân thủ theo đúng quy trình TĐG và lựa chọn phƣơng pháp định giá hợp lý. Quy trình TĐG cho vay tại VCCB tƣơng đối chặt chẽ, rõ ràng
và chi tiết từ khâu tiếp nhận, định giá, quản lý và xử lý BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho quy trình tín dụng tại ngân hàng. Thêm vào đó, lợi thế lớn của ngân hàng là có một đội ngũ thẩm định viên trẻ, nhiệt tình, sáng tạo, chịu đƣợc áp lực cao giúp cho công tác TĐG trở nên thuận lợi hơn.
2.3.2. Những hạn chế
Có thể nói công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại VCCB là khá thành công và đạt đƣợc một số thành tựu nhất định, kết quả thẩm định giá có độ tin cậy cao và tạo điều kiện thuận lợi cho công tác tín dụng tại ngân hàng. Tuy nhiên, công tác này vẫn còn tồn tại nhiều bất cập gây không ít khó khăn trong quá trình tác nghiệp. Việc tìm ra những hạn chế và nguyên nhân của nó là hết sức quan trọng và cần thiết đối với ngân hàng, nhất là trong giai đoạn khó khăn nhƣ hiện nay.
Thứ nhất, phƣơng pháp thẩm định giá đƣợc ngân hàng áp dụng chủ yếu là phƣơng pháp so sánh và có kết hợp với phƣơng pháp chi phí trong việc ƣớc tính giá trị của phần nhà trên thửa đất cần thẩm đinh. Tuy nhiên, NV/CVĐG chƣa nêu rõ trong hồ sơ việc áp dụng cơ sở giá trị thị trƣờng hay giá trị phi thị trƣờng, việc ƣớc tính, điều chỉnh thông tin các tài sản so sánh với tài sản đƣợc thẩm định lại không có cơ sở rõ ràng, chƣa lý giải đƣợc cơ sở điều chỉnh của mình. Các mức giá chỉ dẫn, điều chỉnh đối với tài sản mang tính chủ quan của NV/CVĐG, cụ thể:
- Việc áp dụng phƣơng pháp so sánh: Các thông tin về tài sản so sánh đƣợc thu thập chủ yếu trên báo chí, thông quá internet, do vậy giá bán chỉ là giá mời chào. Khi ngân hàng sử dụng thông tin này sẽ thiếu chính xác, chƣa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế trên thị trƣờng. Một số bất động sản nằm ở một số khu vực đặc biệt nhƣ các khu vực trung tâm chủ yếu là nhà cho thuê hay các vùng ven ít có giao dịch mua bán nên khó khăn cho việc tìm kiếm thông tin về BĐS so sánh. Ngoài ra, do BĐS nằm trong khu vực không phát
sinh giao dịch mua bán nên phải tìm các BĐS ở những con đƣờng có đặc điểm tƣơng tự để định giá nên NV/CVDG gặp lúng túng khi xác định hệ số điều chỉnh, độ chính xác sẽ bị giảm.
- Việc áp dụng phƣơng pháp chi phí: Trong quá trình xác định giá của tài sản gắn liền với đất, mặc dù đã tham khảo biểu suất vốn đầu tƣ, đơn giá xây dựng trên thị trƣờng nhƣng việc đánh giá thực trạng của công trình xây dựng chỉ dựa trên sự quan sát, nhận định và theo những thông tin do ngƣời vay vốn cung cấp, do đó một số trƣờng hợp kết quả của công tác thẩm định giá TSBĐ sẽ bị sai lệch và thiếu chính xác. Đây là công việc khó khăn phức tạp đòi hỏi NV/CVĐG phải có kĩ năng, kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực xây dựng.
- Việc áp dụng phƣơng pháp thu nhập: Việc ƣớc lƣợng thu nhập ròng còn nhiều khách quan, nên tỷ suất vốn hóa có độ chính xác không cao. Công tác thu thập những thông tin về các khoản thu nhập trong tƣơng lai cũng chƣa thực sự đầy đủ.
Thứ hai, mặc dù quy trình thẩm định giá BĐS tại VCCB là khá đầy đủ nhƣng có một số bƣớc thực hiện còn mang tính chung chung, chƣa cụ thể, chẳng hạn nhƣ bƣớc tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ thẩm định giá BĐS có một số điểm chƣa đƣợc thực hiện nghiêm túc theo nhƣ qui định của Ngân hàng: quy trình kiểm tra hồ sơ thẩm định giá còn thiếu chặt chẽ, việc kiểm tra hồ sơ ban đầu còn sơ sài, các thông tin NV/CVĐG thu thập về BĐS với độ chính xác chƣa cao, chủ yếu dựa trên thông tin khách hàng cung cấp, chuyên viên cho khách hàng nợ một số giấy tờ về tài sản -> gây rủi ro cho Ngân hàng; cũng nhƣ ở bƣớc phân tích thông tin, điều chỉnh các thông tin thu thập đƣợc trên thị trƣờng chƣa thực sự rõ ràng, còn mang tính chủ quan của các NV/CVĐG, gây khó khăn trong quá trình thẩm định, đặc biệt là với những ngƣời chƣa có kinh nghiệm.
Thứ ba, về nguồn thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá BĐS rất phong phú, đa dạng khác nhau vì vậy NV/CVĐG phải mất nhiều thời gian để sàng lọc thông tin chính xác phục vụ cho công tác thẩm định. Các BĐS so sánh đƣợc thu thập chủ yếu dựa trên báo chí, thông qua internet, do vậy giá bán chỉ là giá mời chào. Khi ngân hàng sử dụng thông tin này sẽ thiếu chính xác, chƣa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế trên thị trƣờng. Một số BĐS nằm ở một số khu vực đặc biệt nhƣ các khu vực trung tâm chủ yếu là nhà cho thuê hay các vùng ven ít có giao dịch mua bán nên khó khăn cho việc tìm kiếm thông tin về các BĐS so sánh. Ngoài ra các thông tin về yếu tố cung – cầu, yếu tố kinh tế, thông tin về quy hoạch…rất khó để tiếp cận.
Thứ tư, về thẩm định tính pháp lý của tài sản bảo đảm, chính sách thẩm định giá BĐS của Ngân hàng chƣa hƣớng dẫn đối với từng trƣờng hợp cụ thể, vì vậy vẫn gặp nhiều vƣớng mắc khi thực hiện. Cụ thể: Ngân hàng đã nhận nhiều tài sản bảo đảm là BĐS đứng tên hộ gia đình nhƣng không có văn bản thỏa thuận của các thành viên nên trong quá trình vay vốn đã xảy ra tranh chấp pháp lý. Thêm vào đó, các trƣờng hợp nhận tài sản thế chấp của bên thứ ba, bên thứ ba già yếu và chết nhƣng không có di chúc thừa kế dẫn đến tài sản này tranh chấp pháp lý dẫn đến rủi ro cho ngân hàng. Bên cạnh đó, việc thẩm định quyền sở hữu và sử dụng của BĐS, tính thật, giả của các loại giấy tờ pháp lý cũng gặp nhiều khó khan.
Thứ năm, việc phê duyệt giá trị bất động sản thẩm định là giá trị tại thời điểm định giá. Lập luận về kết quả thẩm định giá chƣa tính đến các yếu tố có thể làm tăng hoặc giảm giá trị BĐS trong tƣơng lai. Trong điều kiện thị trƣờng BĐS của Việt Nam nhƣ hiện nay đang có rất nhiều biến động khó lƣờng, việc đƣa ra mức giá trị định giá cần phải tính đến các yếu tố có thể ảnh hƣởng đến giá trị BĐS trong tƣơng lai.
Thứ sáu, việc thẩm định khả năng chuyển nhƣợng còn gặp nhiều khó khăn do thị trƣờng giao dịch BĐS thƣờng có nhiều biến động, làm ảnh hƣởng đến giá cả BĐS và khả năng chuyển nhƣợng trên thị trƣờng.
Thứ bảy, công tác thẩm định giá BĐS tại VCCB chƣa thực sự độc lập, nhiều trƣờng hợp có sự can thiệp quá sâu của ngƣời lãnh đạo ĐVKD, ngƣời phê duyệt vào kết quả thẩm định giá nhằm nâng cao giá trị thẩm định so với giá trị thực tế của BĐS để đáp ứng các yêu cầu vay vốn của khách hàng. Do đó, xảy ra tình trạng không thống nhất đƣợc các mức giá giữa lãnh đạo ĐVKD và NV/CVĐG trực tiếp, giữa NV/CVĐG trực tiếp và ngƣời kiểm soát, phê duyệt hồ sơ thẩm định giá.
Thứ tám, việc sử dụng phần mềm TĐG để hỗ trợ công tác lập báo cáo thẩm định giá là một bƣớc tiến mới trong quy trình thẩm định giá BĐS tại VCCB. Tuy nhiên, các hạng mục về BĐS thẩm định cần nhập vào phần mềm còn sơ sài, chƣa rõ ràng. Đôi lúc phần mềm bị lỗi do mới đƣa vào sử dụng và phụ thuộc chủ yếu vào việc sử dụng Internet nên nhiều khi bị động do không có phƣơng pháp thay thế nào khi gặp sự cố, điều này gây ảnh hƣởng đến công tác TĐG cũng nhƣ công tác tín dụng trong hệ thống.
Thứ chín, công tác thẩm định giá lại BĐS (hay còn gọi là tái định giá BĐS) sau 12 tháng, hiện vẫn chƣa đƣợc đƣợc quy định cụ thể trong quy trình thẩm định giá BĐS tại VCCB. Thực tế cho thấy công tác định kỳ tái thẩm định giá BĐS tại VCCB đang không đƣợc chú trọng đúng mức, thông thƣờng công tác định giá BĐS đƣợc thực hiện tƣơng đối kĩ càng tại thời điểm phát sinh nhu cầu tín dụng của ngƣời đi vay, còn việc thẩm định lại giá trị BĐS đƣợc thực hiện nhƣng chỉ là trên bề mặt hồ sơ để đảm bảo đầy đủ chứng từ đối với hồ sơ tín dụng chứ không thực sự đánh giá thực tế lại TSBĐ và thời gián tái thẩm định 12 tháng/lần là khá lâu, nhiều Ngân hang khác nhƣ Agribank, Sacombank, Eximbank...là 6 tháng/lần
Hạn chế cuối cùng, có thể nói đến đó là nguồn nhân lực. Mặc dù VCCB có một đội ngũ nhân viên trẻ, nhiệt tình, năng động, nhƣng theo đó kinh nghiệm vẫn còn ít, Ngân hàng lại chƣa có nhiều buổi tập huấn, cập nhật biến động trong quy trình định giá, bồi dƣỡng đạo đức và nâng cao trình độ cho các NV/CVĐG. Điều này cũng ảnh hƣởng không nhỏ đến công tác thẩm định giá BĐS trong hệ thống.
2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế
a. Nguyên nhân bên ngoài
Nguyên nhân bên ngoài là những nguyên nhân nằm ngoài khả năng kiểm soát của ngân hàng, những nguyên nhân chủ yếu phải kể đến gồm:
Về hành lang pháp lý, cơ bản có thể thấy rằng với hệ thống hành lang pháp lý hiện nay đã cơ bản đáp ứng đƣợc những vấn đề chung của nghề TĐG. Song, các văn bản pháp luật vẫn chƣa thật sự thống nhất, nội dung vẫn chỉ mang tính chất định hƣớng, chƣa đi sâu vào hƣớng dẫn và vẫn còn nhiều bất cập khác so với thực tế. Một minh chứng cụ thể là một số đơn giá các loại đất đã đƣợc UBND tỉnh, thành phố quy định thấp hơn rất nhiều so với thực tế giao dịch trên thị trƣờng. Hơn nữa, hệ thống các văn bản pháp lý liên quan