7. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế
a. Nguyên nhân bên ngoài
Nguyên nhân bên ngoài là những nguyên nhân nằm ngoài khả năng kiểm soát của ngân hàng, những nguyên nhân chủ yếu phải kể đến gồm:
Về hành lang pháp lý, cơ bản có thể thấy rằng với hệ thống hành lang pháp lý hiện nay đã cơ bản đáp ứng đƣợc những vấn đề chung của nghề TĐG. Song, các văn bản pháp luật vẫn chƣa thật sự thống nhất, nội dung vẫn chỉ mang tính chất định hƣớng, chƣa đi sâu vào hƣớng dẫn và vẫn còn nhiều bất cập khác so với thực tế. Một minh chứng cụ thể là một số đơn giá các loại đất đã đƣợc UBND tỉnh, thành phố quy định thấp hơn rất nhiều so với thực tế giao dịch trên thị trƣờng. Hơn nữa, hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến công tác thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng là không ít nhƣng không toàn diện và thiếu đồng bộ. Nội dung các văn bản pháp luật có những điểm chồng chéo lên nhau khiến cho ngƣời thẩm định lúng túng, đôi khi không biết áp dụng theo văn bản nào, dẫn đến làm theo kinh nghiệm là chính. Mặt khác, các văn bản này còn liên quan đến nhiều lĩnh vực khác chuyên sâu nhƣ kiến trúc, xây dựng, quy hoạch, đất đai… trong khi đó các Nghị định, Thông tƣ hƣớng dẫn lại chƣa thực sự cụ thể nên rất khó áp dụng.
Thị trƣờng BĐS ở Việt Nam còn kém minh bạch, gây khó khăn cho các NVĐG trong quá trình thu thập thông tin. Hầu hết các giao dịch BĐS hiện
nay đều diễn ra ở thị trƣờng không chính thức, các BĐS giao dịch trên thị trƣờng hầu nhƣ không đƣợc đăng ký nên rất khó kiểm soát, cũng nhƣ khó nắm bắt đƣợc các mức giao dịch thành công trên thị trƣờng, chƣa kể tình trạng đầu cơ còn gây ra các cơn sốt giá ảo.
Xuất phát từ các thuộc tính phức tạp vốn có của BĐS nên giá trị của nó chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố khác nhau, do vậy khó tránh khỏi thiếu xót trong quá trình thẩm định cũng nhƣ điều tra, thu thập thông tin về BĐS so sánh trên thị trƣờng.
+ Đối với BĐS thẩm định, việc thu thập đƣợc các thông tin về đặc điểm vật chất, kỹ thuật cũng nhƣ các yếu tố kinh tế - xã hội có ảnh hƣởng đến giá trị BĐS đòi hỏi các NV/CVĐG phải có kiến thức nhất định về xây dựng, kiến trúc,... mới có thể nắm bắt đƣợc các thông số kỹ thuật, các kết cấu chính, từ đó đánh giá đƣợc những yếu tố quan trọng cần điều tra, khảo sát trong quá trình định giá; đồng thời các NV/CVĐG cũng phải có một kiến thức tổng hợp về kinh tế, pháp luật,... để phân tích, đánh giá một cách toàn diện các yếu tố kinh tế - xã hội có ảnh hƣởng đến BĐS cần thẩm định.
+ Đối với các BĐS so sánh, để thu thập đƣợc các thông tin liên quan đến các điều khoản, điều kiện giao dịch, cũng nhƣ nguồn gốc, tính chất của các giao dịch đó là rất khó. Các giao dịch này thƣờng không phổ biến bởi đặc tính của BĐS là tính khác biệt, vì thế để tìm đủ các chứng cứ để so sánh cũng không đơn giản chút nào. Trong khi đó, đối với từng thƣơng vụ, NV/CVĐG còn phải điều tra về nguồn gốc, tính chất giao dịch để đảm bảo tính thị trƣờng của thƣơng vụ hay tính có thể so sánh đƣợc với BĐS cần thẩm định.
Việc thẩm định giá BĐS đòi hỏi phải thu thập một khối lƣợng dữ liệu rất lớn, đồng thời phải lựa chọn phƣơng pháp khoa học nhằm chọn lựa, tính toán để tìm ra giá trị BĐS. Tuy nhiên, tại Việt Nam vẫn chƣa có một thƣ viện điện tử để lƣu giữ thông tin về các giao dịch BĐS trên thị trƣờng cũng nhƣ tự
động hóa một số bƣớc trong quy trình thẩm định giá BĐS nhằm tiết kiệm thời gian và tăng độ chính xác của giá trị BĐS cần thẩm định giá
b. Nguyên nhân bên trong
Nguyên nhân bên trong là những nguyên nhân liên quan đến chính bản thân ngân hàng, bao gồm:
- Việc áp dụng các văn bản pháp luật, các quy định của VCCB liên quan đến công tác thẩm định giá còn nhiều bất cập, chồng chéo làm cho các NV/CVĐG đôi khi lúng túng không biết sử dụng văn bản nào là phù hợp gây ảnh hƣởng đến việc lựa chọn và tiến hành các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS. Bên cạnh đó, các quy định, văn bản hƣớng dẫn nghiệp vụ TĐG của VCCB chƣa chặt chẽ, không thƣờng xuyên đƣợc cập nhật cho phù hợp với tình hình thị trƣờng hiện tại, làm cho công tác thẩm định giá BĐS gặp nhiều khó khăn.
- Việc sử dụng các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS còn chƣa linh hoạt, chủ yếu là sử dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp để định giá, kể cả các BĐS phức tạp sẽ không đảm bảo đƣợc tính chính xác. Quá trình điều tra, thu thập, khảo sát thông tin vẫn chƣa hiệu quả. Do đó, các thông tin thu thập chƣa thật đầy đủ, chi tiết, làm cho các phƣơng pháp không phát huy hết đƣợc tính tối ƣu cuả nó, nhất là đối với phƣơng pháp so sánh trực tiếp.
- Quy trình thẩm định giá không đƣợc thực hiện đầy đủ và cẩn thận các bƣớc, hoặc do cẩu thả nên đôi khi các con số sai lệch và tính toán thiếu chính xác, kết quả định giá còn mang nặng tính chủ quan. Áp lực chỉ tiêu dƣ nợ cho vay lên các ĐVKD lớn, nền kinh tế càng ngày càng phát triển buộc các ngân hàng cạnh tranh nhau gay gắt để thu hút khách hàng, áp lực thời gian thẩm định giá nhanh, giá trị thẩm định giá và cho khách hàng vay cao để cạnh tranh với các đối thủ. Do vậy đôi khi để đạt đƣợc chỉ tiêu trên mà các NV/CVĐG
kiểm tra TSBĐ sơ sài nhanh chóng, làm ảnh hƣởng đến kết quả công tác thẩm định giá BĐS.
- Việc thiếu nguồn thông tin có chất lƣợng tốt là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến sự sai lệch kết quả và tạo ra sự thiệt hại cho ngân hàng và cho cả khách hàng có nhu cầu vay vốn. Bên cạnh đó, phần mềm thẩm định giá VCCB mới đƣợc đƣa vào sử dụng trong hai năm trở lại đây nên hệ thống cơ sở dữ liệu chƣa thực sự đa dạng và phong phú. Hệ thống cơ sở dữ liệu chủ yếu đƣợc xây dựng trên cơ sở điều tra, khảo sát thị trƣờng hoặc đƣợc ghi chép lại sau các cuộc định giá, từ đó ảnh hƣởng đến việc xác định nguồn gốc của các thông tin thị trƣờng, ảnh hƣởng đến chất lƣợng công tác thẩm định giá BĐS.
- Việc thẩm định pháp lý gặp nhiều khó khăn là do: hiện nay có những loại giấy tờ, hồ sơ BĐS đƣợc làm giả rất tinh vi hoặc BĐS đó liên quan đến những đối tƣợng khác mà ngƣời sở hữu trên sổ đỏ không kê khai. Do đó, để xác minh một cách chắc chắn và rõ ràng sẽ mất nhiều thời gian và gặp không ít khó khăn. Những vấn đề này, cần đến kinh nghiệm và các kỹ năng chuyên môn mới có thể thẩm định đƣợc. Tuy nhiên, khi thẩm định giá bất động sản, NV/CVĐG chủ yếu dựa vào các chủ quyền, các giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế photo, không sử dụng bản gốc nên gặp khó trong việc xác minh tính pháp lý của BĐS. Bên cạnh đó, là việc thẩm định quy hoạch nơi BĐS tọa lạc cũng gặp nhiều khó khăn, do việc tiếp cận các thông tin quy hoạch còn bị hạn chế.
- Công tác dự báo trong thẩm định giá BĐS chƣa đƣợc đề cao, cơ sở để thẩm định và định giá mới chỉ là giá trị thị trƣờng tại thời điểm đánh giá mà chƣa tính đến những biến động giá trị của BĐS trong khoảng thời gian cho vay. Giá trị của tài sản sau một thời gian dài có thể giảm nhanh sẽ ảnh hƣởng đến khả năng phát mại, thu hồi vốn khi khách hàng không có khả năng trả nợ.
- Tính thanh khoản của thị trƣờng bất động sản chƣa cao, hay diễn biến bất thƣờng, thƣờng bị giới đầu cơ làm giá nên đẩy giá lên rất nhanh và xuống cũng nhƣ thế nên gây khó khăn cho Ngân hàng trong việc tìm kiếm ngƣời mua khi tài sản bị phát mại, ảnh hƣởng đến việc định giá TSBĐ.
- Các BĐS có rất nhiều đặc điểm đặc thù mà chỉ có ngƣời đi thẩm định trực tiếp mới cảm nhận hết đƣợc, và việc mô tả lại hay hình dung về BĐS của các kiểm soát viên đôi khi không chính xác nên việc không thống nhất đƣợc các mức giá giữa kiểm soát viên và NV/CVĐG trực tiếp là điều không thể tránh khỏi, trong trƣờng hợp này phải mất thời gian để hai bên trực tiếp đi thẩm định giá lại.
- Do áp lực chỉ tiêu ngày càng tăng và sự cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng với nhau, mà nếu ngân hàng nào có giá trị thẩm định giá bất động sản cao thì sẽ đáp ứng tốt hơn nhu cầu vay vốn của khách hàng, từ đó có nhiều lợi thế trong quá trình thƣơng thảo với khách hàng vay vốn về các điều khoản, lãi suất trong hợp đồng tín dụng. Vì vậy, nhiều lúc lãnh đạo các ĐVKD, ngƣời phê duyệt can thiệp quá sâu vào kết quả thẩm định giá.
- Mặc dù, hầu hết các NV/CVĐG còn trẻ, năng động nhƣng lại chƣa có nhiều kinh nghiệm xử lý và phân tích các tình huống trong quá trình tác nghiệp, gây không ít khó khăn cho công tác thẩm định giá BĐS. Một số NV/CVĐG là từ các chuyên ngành khác chuyển sang, do vậy thiếu kinh nghiệm và kiến thức về BĐS, chƣa đƣợc đào tạo chuyên sâu về thẩm định giá BĐS.
KẾT LUẬN CHƯ NG 2
Qua phân tích chƣơng 2 cho chúng ta cái nhìn tổng quan về quy mô, chức năng và tình hình hoạt động của Ngân hàng TMCP Bản Việt. Bên cạnh đó còn đi sâu nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại VCCB, giúp hiểu hơn về quy trình, phƣơng pháp cũng nhƣ một số đặc thù trong quá trình TĐG đang đƣợc áp dụng tại VCCB trong thời gian qua. Trên cơ sở đó đánh giá những kết quả đạt đƣợc cũng nhƣ hạn chế trong quá trình áp dụng và tìm hiểu nguyên nhân của những hạn chế này để làm cơ sở quan trọng cho việc đƣa ra các giải pháp trong chƣơng 3 nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại VCCB.
Có thể thấy đƣợc những khó khăn và hạn chế trong công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại VCCB cũng là tình trạng chung của hầu hết các doanh nghiệp có chức năng TĐG tại Việt Nam mà nguyên nhân sâu xa của những hạn chế này xuất phát từ phía các cơ quan quản lý Nhà nƣớc. Hoạt động thẩm định giá BĐS là một phần của hoạt động TĐG, do vậy tìm ra giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trƣớc hết phải tìm ra các giải pháp chung nhất để hoàn thiện hoạt động TĐG ở Việt Nam. Đó là tiền đề để định hƣớng các giải pháp hữu hiệu và thực thi hơn tại ngân hàng VCCB.
CHƯ NG 3
KHUYẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN
HÀNG TMCP BẢN VIỆT 3.1. C SỞ ĐỀ XUẤT KHUYẾN NGHỊ
3.1.1. Mục tiêu phát triển hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt trong 5 năm tới Việt trong 5 năm tới
Năm 2015 đƣợc xem là năm bản lề, bắt đầu tăng tốc của VCCB, hƣớng đến giai đoạn mới từ năm 2015- 2020, phát triển mạnh mẽ hơn, vững vàng hơn. Và “Định hƣớng chiến lƣợc phát triển 2015- 2020 là đƣa VCCB trở thành một trong những ngân hàng TMCP hàng đầu Việt Nam”, Lê Anh Tài, báo cáo thƣờng niên 2014.
Ba chỉ tiêu phấn đấu chủ yếu trong giai đoạn 2015- 2020 gồm tổng nguồn vốn tăng trƣởng hàng năm đạt tối thiểu 17%, tổng dƣ nợ cho vay tăng trƣởng hàng năm tối thiểu theo quy định của Ngân hàng Nhà nƣớc, tỷ lệ nợ xấu dƣới quy định của Ngân hàng Nhà nƣớc..
Năm 2017, Viet Capital Bank đặt kế hoạch lợi nhuận trƣớc thuế 25 tỷ đồng; số điểm giao dịch đạt tối thiểu 57 điểm, tăng ít nhất 10 điểm so với năm 2016.
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu kinh doanh năm 2017 của Ngân hàng TMCP Bản Việt [20]
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Chỉ tiêu Kế hoạch 2017 Năm 2016 % Tăng/giảm
Tổng tài sản 38.000 32.385 +17%
Tổng huy động vốn 33.000 28.528 +15.6%
Dự nơ cho vay 25.800 23.075 +11.8%
Tăng trƣởng tín dụng 15% 30% -
Tỷ lệ nợ xấu 2% 1.3% -
Lợi nhuận trƣớc thuế 25 12 107%
* Về công tác huy động vốn
- Triển khai mạnh các biện pháp huy động vốn đã chỉ đạo tại Hội nghị triển khai hoạt động kinh doanh năm 2017.
- Trong tăng trƣởng nguồn vốn cần chú ý đẩy mạnh tăng trƣởng nguồn vốn có các kỳ hạn: 3 tháng, 7 tháng, 9 tháng và loại kỳ 24 tháng để tạo ra nguồn vốn ổn định, cân đối với nguồn vốn để cho vay trung dài hạn.
* Về công tác tín dụng
Về tăng trưởng tín dụng
- Cần tập trung tăng trƣởng tín dụng có: Chất lƣợng – Hiệu quả - An toàn đến tất cả các đối tƣợng khách hàng ( kể cả khách hàng vay : tiêu dùng, kinh doanh nhỏ lẻ,...). Trong cho vay mới phải thực hiện kiểm tra, kiểm soát nhất là tình hình thu nhập, dòng tiền đi và về của khách hàng là doanh nghiệp. - Tập trung chủ yếu là các đối tƣợng khách hàng bán lẻ và khách hàng doanh nghiệp nhỏ và vừa, đồng thời giảm đƣợc phụ thuộc nguồn vốn vào các khách hàng là định chế tài chính và doanh nghiệp lớn.
Về kiểm soát nợ xấu phát sinh
- Tất cả các CV.QHKH phải có trách nhiệm thƣờng xuyên theo dõi trạng thái nợ của khách hàng vay mình quản lý, chủ động đôn đốc, thông báo nợ ( gốc, lãi ) đến hạn và có biện pháp xử lý phù hợp.
- Đối với các khoản nợ nhóm 2 cần phân tích, đánh giá cụ thể các nguyên nhân.
Về xử lý nợ xấu:
- Tiếp tục thực hiện các biện pháp đã và đang triển khai thực hiện từ đầu năm đến nay nhƣ: đã khởi kiện thì tiến hành thỏa thuận với khách hàng bán tài sản hoặc phối hợp với cơ quan thi hành án để thi hành bán tài sản, nhƣng phải tập trung hơn, mạnh hơn, bám sát hơn; Đồng thời rà soát bổ sung
các nội dung, biện pháp xử lý mới quyết liệt hơn để thu hồi đƣợc nợ từ nay đến cuối năm.
* Về công tác phát triển dịch vụ
Gắn với hoạt động tín dụng vì khách hàng vay khi sử dụng các dịch vụ nhƣ: mở tài khoản thanh toán, thẻ ATM, SMS, chuyển tiền qua ngân hàng, mở tài khoản chuyển lƣơng,...
* Về tài chính
- CV.QHKH phải thực hiện tốt công tác thu lãi theo kế hoạch giao nhằm giữ ổn định thu nhập cân đối tài chính.
Tuy nhiên theo tình hình kinh tế thị trƣờng hiện nay, việc tăng trƣởng tín dụng của ngành ngân hàng năm 2017 cũng nhƣ những năm tới đang gặp phải những thách thức lớn:
+ Hàng hóa tồn kho cao, tiêu thụ chậm: doanh nghiệp không thể tiếp tục đẩy mạnh sản xuất khi hàng sản xuất ra không bán đƣợc. Đây là điểm nghẽn lớn nhất khiến cho tăng trƣởng kinh tế nói chung, tín dụng nói riêng không đạt kỳ vọng trong những năm qua.
+ Thiếu các dự án đầu tƣ có hiệu quả: muốn có dự án đầu tƣ có hiệu quả, phải giải quyết đồng thời bài toán sản xuất và tiêu thụ. Về sản xuất, chúng ta đang gặp phải với năng suất lao động và chất lƣợng sản phẩm thiếu khả năng canh tranh. Về tiêu thụ, sức mua trong nƣớc thấp, chƣa khai thác đƣợc thị trƣờng xuất khẩu mới trong khi một số thị trƣờng xuất khẩu truyền thống đang có vấn đề.
+ Các doanh nghiệp nợ nần dây dƣa, nợ xấu ngân hàng vẫn đang ở mức cao.
+ Ngân hàng đang trong tiến trình củng cố tổ chức hoạt động, mở rộng