7. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.2.1. Các quy định của Ngân hàngTMCP BảnViệt về cho vay thế chấp
chấp bằng bất động sản
a. Điều kiện chung khi nhận bất động sản làm tài sản bảo đảm
Theo nội dung tại Quyết định số 56/2016/QĐ - QLRR ngày 30/03/2016 của Ngân hàng Bản Việt, có quy định nhƣ sau:
- BĐS phải chƣa đƣợc dùng để bảo đảm cho bất kỳ nghĩa vụ nàokhác (trừ trƣờng hợp đang thế chấp tại VCCB), có hồ sơ pháp lý đầy đủ
- BĐS phải đƣợc phép giao dịch: Là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấp mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cầm cố, thế chấp và các giao dịch khác.
- BĐS không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện: Là tài sản không có tranh chấp khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm
- Không bị chê biên phục vụ cho việc thi hành án, không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền
- Không thuộc đối tƣợng quy hoạch, thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quyết định của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền
- Chủ sở hữu hiện tại của BĐS đã hoàn thành nghĩa vu tài chính với Nhà nƣớc
- BĐS phải đƣợc mua bảo hiểm theo Quy định
- BĐS phải thực hiện đƣợc các thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật và VCCB trong từng thời kỳ
b. Nguyên tắc thế chấp Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện bảo đảm tiền vay
Liên quan đến việc nhận thế chấp tài sản là bất động sản để bảo đảm cho nghĩa vụ của khách hàng, Ngân hàng TMCP Bản Việt còn có các Quy định sau:
- Việc nhận thế chấp đất chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ bao gồm đất dự án mà hồ sơ pháp lý là các Hợp đồng góp vốn hoặc các Hợp đồng có giá trị tƣơng tự; Đất chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho bên thế chấp thì ĐVKD không đƣợc nhận phần đất này làm TSBĐ. Tuy nhiên, trong trƣờng hợp khách hàng đáp ứng đủ điều kiện cấp tín dụng không có TSBĐ
nhƣng để tăng thêm tính an toàn cho khoản vay, ĐVKD thực hiện nhận thế chấp QSDĐ nêu trên, đồng thời phong tỏa TSBĐ tại chủ đầu tƣ.
- Việc thế chấp tài sản trên đất chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận Quyền sở hữu, khi thực hiện thẩm định giá TSBĐ, CV.QHKH và NV/CVĐG tài sản phải đến tận nơi có TSBĐ, xác định các tài sản trên đất, làm việc trực tiếp với ngƣời đang sử dụng, khai thác tài sản để xác định chủ sở hữu, ngƣời bỏ vốn để xây dựng, đầu tƣ tài sản đó và nội dung xác minh tài sản trên đất phải đƣa vào biên bản thẩm định giá TSBĐ. Đối với trƣờng hợp TSBĐ trong Hợp đồng thế chấp đƣợc công chứng là quyền sử dụng đất, không bao gồm tài sản trên đất, ĐVKD yêu cầu bên bảo đảm (Chủ sở hữu) ký giấy cam kết về việc tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, đồng ý thế chấp tài sản gắn liền với đất chƣa đƣợc công nhận cho VCCB.
2.2.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Bản Việt