7. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.3.2. Những hạn chế
Có thể nói công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại VCCB là khá thành công và đạt đƣợc một số thành tựu nhất định, kết quả thẩm định giá có độ tin cậy cao và tạo điều kiện thuận lợi cho công tác tín dụng tại ngân hàng. Tuy nhiên, công tác này vẫn còn tồn tại nhiều bất cập gây không ít khó khăn trong quá trình tác nghiệp. Việc tìm ra những hạn chế và nguyên nhân của nó là hết sức quan trọng và cần thiết đối với ngân hàng, nhất là trong giai đoạn khó khăn nhƣ hiện nay.
Thứ nhất, phƣơng pháp thẩm định giá đƣợc ngân hàng áp dụng chủ yếu là phƣơng pháp so sánh và có kết hợp với phƣơng pháp chi phí trong việc ƣớc tính giá trị của phần nhà trên thửa đất cần thẩm đinh. Tuy nhiên, NV/CVĐG chƣa nêu rõ trong hồ sơ việc áp dụng cơ sở giá trị thị trƣờng hay giá trị phi thị trƣờng, việc ƣớc tính, điều chỉnh thông tin các tài sản so sánh với tài sản đƣợc thẩm định lại không có cơ sở rõ ràng, chƣa lý giải đƣợc cơ sở điều chỉnh của mình. Các mức giá chỉ dẫn, điều chỉnh đối với tài sản mang tính chủ quan của NV/CVĐG, cụ thể:
- Việc áp dụng phƣơng pháp so sánh: Các thông tin về tài sản so sánh đƣợc thu thập chủ yếu trên báo chí, thông quá internet, do vậy giá bán chỉ là giá mời chào. Khi ngân hàng sử dụng thông tin này sẽ thiếu chính xác, chƣa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế trên thị trƣờng. Một số bất động sản nằm ở một số khu vực đặc biệt nhƣ các khu vực trung tâm chủ yếu là nhà cho thuê hay các vùng ven ít có giao dịch mua bán nên khó khăn cho việc tìm kiếm thông tin về BĐS so sánh. Ngoài ra, do BĐS nằm trong khu vực không phát
sinh giao dịch mua bán nên phải tìm các BĐS ở những con đƣờng có đặc điểm tƣơng tự để định giá nên NV/CVDG gặp lúng túng khi xác định hệ số điều chỉnh, độ chính xác sẽ bị giảm.
- Việc áp dụng phƣơng pháp chi phí: Trong quá trình xác định giá của tài sản gắn liền với đất, mặc dù đã tham khảo biểu suất vốn đầu tƣ, đơn giá xây dựng trên thị trƣờng nhƣng việc đánh giá thực trạng của công trình xây dựng chỉ dựa trên sự quan sát, nhận định và theo những thông tin do ngƣời vay vốn cung cấp, do đó một số trƣờng hợp kết quả của công tác thẩm định giá TSBĐ sẽ bị sai lệch và thiếu chính xác. Đây là công việc khó khăn phức tạp đòi hỏi NV/CVĐG phải có kĩ năng, kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực xây dựng.
- Việc áp dụng phƣơng pháp thu nhập: Việc ƣớc lƣợng thu nhập ròng còn nhiều khách quan, nên tỷ suất vốn hóa có độ chính xác không cao. Công tác thu thập những thông tin về các khoản thu nhập trong tƣơng lai cũng chƣa thực sự đầy đủ.
Thứ hai, mặc dù quy trình thẩm định giá BĐS tại VCCB là khá đầy đủ nhƣng có một số bƣớc thực hiện còn mang tính chung chung, chƣa cụ thể, chẳng hạn nhƣ bƣớc tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ thẩm định giá BĐS có một số điểm chƣa đƣợc thực hiện nghiêm túc theo nhƣ qui định của Ngân hàng: quy trình kiểm tra hồ sơ thẩm định giá còn thiếu chặt chẽ, việc kiểm tra hồ sơ ban đầu còn sơ sài, các thông tin NV/CVĐG thu thập về BĐS với độ chính xác chƣa cao, chủ yếu dựa trên thông tin khách hàng cung cấp, chuyên viên cho khách hàng nợ một số giấy tờ về tài sản -> gây rủi ro cho Ngân hàng; cũng nhƣ ở bƣớc phân tích thông tin, điều chỉnh các thông tin thu thập đƣợc trên thị trƣờng chƣa thực sự rõ ràng, còn mang tính chủ quan của các NV/CVĐG, gây khó khăn trong quá trình thẩm định, đặc biệt là với những ngƣời chƣa có kinh nghiệm.
Thứ ba, về nguồn thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá BĐS rất phong phú, đa dạng khác nhau vì vậy NV/CVĐG phải mất nhiều thời gian để sàng lọc thông tin chính xác phục vụ cho công tác thẩm định. Các BĐS so sánh đƣợc thu thập chủ yếu dựa trên báo chí, thông qua internet, do vậy giá bán chỉ là giá mời chào. Khi ngân hàng sử dụng thông tin này sẽ thiếu chính xác, chƣa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế trên thị trƣờng. Một số BĐS nằm ở một số khu vực đặc biệt nhƣ các khu vực trung tâm chủ yếu là nhà cho thuê hay các vùng ven ít có giao dịch mua bán nên khó khăn cho việc tìm kiếm thông tin về các BĐS so sánh. Ngoài ra các thông tin về yếu tố cung – cầu, yếu tố kinh tế, thông tin về quy hoạch…rất khó để tiếp cận.
Thứ tư, về thẩm định tính pháp lý của tài sản bảo đảm, chính sách thẩm định giá BĐS của Ngân hàng chƣa hƣớng dẫn đối với từng trƣờng hợp cụ thể, vì vậy vẫn gặp nhiều vƣớng mắc khi thực hiện. Cụ thể: Ngân hàng đã nhận nhiều tài sản bảo đảm là BĐS đứng tên hộ gia đình nhƣng không có văn bản thỏa thuận của các thành viên nên trong quá trình vay vốn đã xảy ra tranh chấp pháp lý. Thêm vào đó, các trƣờng hợp nhận tài sản thế chấp của bên thứ ba, bên thứ ba già yếu và chết nhƣng không có di chúc thừa kế dẫn đến tài sản này tranh chấp pháp lý dẫn đến rủi ro cho ngân hàng. Bên cạnh đó, việc thẩm định quyền sở hữu và sử dụng của BĐS, tính thật, giả của các loại giấy tờ pháp lý cũng gặp nhiều khó khan.
Thứ năm, việc phê duyệt giá trị bất động sản thẩm định là giá trị tại thời điểm định giá. Lập luận về kết quả thẩm định giá chƣa tính đến các yếu tố có thể làm tăng hoặc giảm giá trị BĐS trong tƣơng lai. Trong điều kiện thị trƣờng BĐS của Việt Nam nhƣ hiện nay đang có rất nhiều biến động khó lƣờng, việc đƣa ra mức giá trị định giá cần phải tính đến các yếu tố có thể ảnh hƣởng đến giá trị BĐS trong tƣơng lai.
Thứ sáu, việc thẩm định khả năng chuyển nhƣợng còn gặp nhiều khó khăn do thị trƣờng giao dịch BĐS thƣờng có nhiều biến động, làm ảnh hƣởng đến giá cả BĐS và khả năng chuyển nhƣợng trên thị trƣờng.
Thứ bảy, công tác thẩm định giá BĐS tại VCCB chƣa thực sự độc lập, nhiều trƣờng hợp có sự can thiệp quá sâu của ngƣời lãnh đạo ĐVKD, ngƣời phê duyệt vào kết quả thẩm định giá nhằm nâng cao giá trị thẩm định so với giá trị thực tế của BĐS để đáp ứng các yêu cầu vay vốn của khách hàng. Do đó, xảy ra tình trạng không thống nhất đƣợc các mức giá giữa lãnh đạo ĐVKD và NV/CVĐG trực tiếp, giữa NV/CVĐG trực tiếp và ngƣời kiểm soát, phê duyệt hồ sơ thẩm định giá.
Thứ tám, việc sử dụng phần mềm TĐG để hỗ trợ công tác lập báo cáo thẩm định giá là một bƣớc tiến mới trong quy trình thẩm định giá BĐS tại VCCB. Tuy nhiên, các hạng mục về BĐS thẩm định cần nhập vào phần mềm còn sơ sài, chƣa rõ ràng. Đôi lúc phần mềm bị lỗi do mới đƣa vào sử dụng và phụ thuộc chủ yếu vào việc sử dụng Internet nên nhiều khi bị động do không có phƣơng pháp thay thế nào khi gặp sự cố, điều này gây ảnh hƣởng đến công tác TĐG cũng nhƣ công tác tín dụng trong hệ thống.
Thứ chín, công tác thẩm định giá lại BĐS (hay còn gọi là tái định giá BĐS) sau 12 tháng, hiện vẫn chƣa đƣợc đƣợc quy định cụ thể trong quy trình thẩm định giá BĐS tại VCCB. Thực tế cho thấy công tác định kỳ tái thẩm định giá BĐS tại VCCB đang không đƣợc chú trọng đúng mức, thông thƣờng công tác định giá BĐS đƣợc thực hiện tƣơng đối kĩ càng tại thời điểm phát sinh nhu cầu tín dụng của ngƣời đi vay, còn việc thẩm định lại giá trị BĐS đƣợc thực hiện nhƣng chỉ là trên bề mặt hồ sơ để đảm bảo đầy đủ chứng từ đối với hồ sơ tín dụng chứ không thực sự đánh giá thực tế lại TSBĐ và thời gián tái thẩm định 12 tháng/lần là khá lâu, nhiều Ngân hang khác nhƣ Agribank, Sacombank, Eximbank...là 6 tháng/lần
Hạn chế cuối cùng, có thể nói đến đó là nguồn nhân lực. Mặc dù VCCB có một đội ngũ nhân viên trẻ, nhiệt tình, năng động, nhƣng theo đó kinh nghiệm vẫn còn ít, Ngân hàng lại chƣa có nhiều buổi tập huấn, cập nhật biến động trong quy trình định giá, bồi dƣỡng đạo đức và nâng cao trình độ cho các NV/CVĐG. Điều này cũng ảnh hƣởng không nhỏ đến công tác thẩm định giá BĐS trong hệ thống.