7. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
1.2.5. Các tiêu chí phản ánh kết quả thẩm định giá bất động sản trong cho
trong cho vay tại các Ngân hàng thương mại
a. Cơ cấu tài sản bảo đảm bằng bất động sản
Mỗi ngân hàng xây dựng một cơ cấu TSBĐ tiền vay riêng phù hợp với chính sách bảo đảm tiền vay và chính sách tín dụng của mình, không quá tập trung tỷ trọng vào một hay một số TSBĐ nào đó cần làm đa dạng danh mục TSBĐ của mình.
b. Số lượng hồ sơ thẩm định giá bất động sản
Số lƣợng hồ sơ thẩm định giá thể hiện rõ khối lƣợng công việc mà đơn vị thực hiện công tác thẩm định giá thực hiện. Việc xem xét chỉ tiêu này nhằm đánh giá kết quả công tác thẩm định giá BĐS. Số lƣợng hồ sơ thẩm định thể hiện vai trò, trách nhiệm của nhân viên định giá đối với hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
c. Thời gian trung bình thực hiện thẩm định giá bất động sản
Đây là chỉ tiêu đánh giá chất lƣợng của công tác thẩm định giá BĐS. Công tác đƣợc coi là đảm bảo khi thực hiện đƣợc khối lƣợng hồ sơ đủ lớn trong một thời gian hợp lý. Điều này liên quan đến cách thức tổ chức và tiến hành công
tác thẩm định giá, quy trình và phƣơng pháp đƣợc áp dụng sao cho chặt chẽ, rõ ràng và hợp lý để quá trình thẩm định đƣợc thực hiện nhanh chóng, tiết kiệm đƣợc thời gian và chi phí phát sinh, đồng thời gia tăng khối lƣợng công việc thực hiện. Một quy trình thẩm định giá đƣợc coi là đầy đủ, rõ ràng khi nó thể hiện đƣợc hết các nội dung của quá trình thẩm định. Thời gian thực hiện thẩm định ngắn sẽ tạo áp lực cho nhân viên định giá, thời gian thẩm định dài thì ngân hàng sẽ mất cơ hội cho vay khách hàng.
d. Số lần tái thẩm định giá bất động sản trong một năm đối với một khoản vay
Chỉ tiêu này giúp đánh giá đƣợc công tác tổ chức thực hiện tái thẩm định giá BĐS. Tần suất tái thẩm định càng lớn thể hiện vai trò của công tác này có ý nghĩa qua trọng, giúp ngăn ngừa và giảm thiểu đƣợc rủi ro có khả năng phát sinh liên quan đến tài sản bảo đảm là BĐS.
e. Thời gian trung bình để xử lý một bất động sản thu hồi nợ
Chỉ tiêu này giúp ta đánh giá đƣợc khâu thẩm định giá BĐS có đảm bảo không, thẩm định về tính pháp lý của tài sản, giá của tài sản, tính thanh khoản, khả năng chuyển nhƣợng của BĐS trong lần đầu thẩm định cũng nhƣ các lần tái thẩm định. Nếu thời gian trung bình xử lý BĐS ngắn thì công tác thẩm định tài sản này đảm bảo còn nếu thời gian xử lý dài và bị dây dƣa thì công tác thẩm định bị đánh giá kém, chƣa đảm bảo.
f. Số lượng khoản vay và dư nợ cho vay có thời gian xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản kéo dài
Thời gian xử lý TSBĐ là BĐS bị kéo dài có thể do nhiều nguyên nhân, trong đó chủ yếu là do TSBĐ có tính thanh khoản thấp, gặp khó khăn khi rao bán trên thị trƣờng hoặc khách hàng vay không hợp tác trong quá trình xử lý TSBĐ làm kéo dài thời gian xử lý của ngân hàng.
g. Số lượng khoản vay và dư nợ cho vay xử lý tài sản là bất động sản không đủ để thu nợ gốc và lãi vay
Số lƣợng khoản vay và dƣ nợ cho vay xử lý tài sản không đủ để thu hồi nợ càng nhiều thể hiện cán bộ thẩm định giá tài sản cao hơn so với giá trị thị trƣờng dẫn đến khi xử lý tài sản, số tiền xử lý không đủ để thu hồi cả gốc và lãi của món vay.
h. Tỷ lệ trích lập dự phòng xử lý rủi ro cụ thể
Để hạn chế phần nào rủi ro tín dụng, các NHTM đều thực hiện việc phân loại nợ và tiến hành trích lập quỹ dự phòng rủi ro tín dụng.
Tỷ lệ trích lập dự phòng xử lý rủi ro = Số tiền dự phòng cụ thể phải trích (R) x 100% Dƣ nợ cho vay khách hàng có bảo đảm
bằng tài sản là BĐS
Trong đó: R = max{0,(Ai-Ci)}x r, A: Dƣ nợ gốc của khoản vay,
C: Giá trị khấu trừ của TSBĐ là BĐS,
r: Tỷ lệ trích lập dự phòng cụ thể phụ thuộc vào nhóm nợ vay: + Nhóm 1: 0%
+ Nhóm 2: 5% + Nhóm 3: 20% + Nhóm 4: 50% + Nhóm 5: 100%
Nhƣ ta thấy giá trị khấu trừ TSBĐ là BĐS càng lớn thì số tiền trích lập dự phòng rủi ro cụ thể càng giảm. Do đó tỷ lệ cho vay trên giá trị TSBĐ là BĐS càng thấp thì dự phòng rủi ro cụ thể phải trích càng ít, tiết kiệm đƣợc chi phí.
1.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯ NG MẠI
1.3.1. Nhóm nhân tố chủ quan
Thứ nhất: Nhận thức của Ban lãnh đạo ngân hàng về công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay
Nếu đứng trên giác độ nhìn nhận công tác thẩm định giá BĐS nhằm hỗ trợ phát triển kinh doanh, thì kết quả thẩm định đƣợc các lãnh đạo ngân hàng thông qua một cách dễ dàng. Tức là công tác tổ chức thẩm định, việc kiểm soát và phê duyệt thẩm định sẽ rộng rãi hơn, điều kiện về tài sản bảo đảm đƣợc nới lỏng hơn để thu hút khách hàng.
Ngƣợc lại, nếu đứng trên giác độ nhìn nhận công tác thẩm định giá nhằm phục vụ công tác quản trị rủi ro trong kinh doanh ngân hàng thì kết quả thẩm định TSBĐ đƣợc nhìn nhận một cách kỹ lƣỡng, thận trọng hơn.
Thứ hai: Cách thức tổ chức và quy trình định giá bất động sản trong cho vay của ngân hàng, đây là yếu tố rất quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả của quá trình thẩm định giá BĐS thế chấp. Nếu quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp của ngân hàng chi tiết, cụ thể, ngắn gọn, dễ thực hiện thì sẽ giúp cho tiến trình TĐG đƣợc nhanh, kết quả TĐG chính xác, có tính thuyết phục cao. Ngƣợc lại, nếu quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp của ngân hàng không rõ ràng, chồng chéo, khó thực hiện sẽ gây khó khăn cho nhân viên định giá trong quá trình thực hiện, làm giảm hiệu quả của quá trình thẩm định giá BĐS.
Thứ ba: Lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp. Bất động sản là các tài sản mang tính đặc thù, đặc biệt, lại chịu tác động của nhiều nhân tố cả khách quan và chủ quan. Việc lựa chọn phƣơng pháp thẩm định giá sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến kết quả định giá.Trong thẩm định giá BĐS không có
phƣơng pháp nào là chính xác nhất, mà chỉ có phƣơng pháp phù hợp và hiệu quả đứng trên giác độ phù hợp với điều kiện áp dụng và loại hình BĐS thế chấp, và quan trọng hơn là giảm thiểu chi phí trong quá trình định giá. Lựa chọn phƣơng pháp thẩm định giá phù hợp căn cứ trên cơ sở nguồn thông tin và số liệu sẵn có, đáng tin cậy sẽ giúp cho ngƣời định giá đƣa ra mức giá có độ tin cậy cao, thuyết phục khách hàng có cơ sở khoa học và sẽ giảm chi phí cho công tác định giá.
Thứ tư: Trình độ của đội ngũ nhân viên định giá, đây là một trong những yếu tố hết sức quan trọng, quyết định rất nhiều đến sự thành công của quá trình TĐG. Ngoài sự nhiệt tình, trung thực, say mê với nghề nghiệp thì còn đòi hỏi phải có sự hiểu biết, không chỉ đối với lĩnh vực chuyên môn mà còn cả những lĩnh vực liên quan khác nhƣ về luật pháp, xây dựng, kiến trúc, phong thủy, năng động, sáng tạo, linh hoạt. Bên cạnh đó, tƣ cách phẩm chất đạo đức của nhân viên định giá cũng là điều kiện không thể thiếu. Có không ít trƣờng hợp nhân viên thẩm định giá vì lợi ích của cá nhân, cấu kết với khách hàng vay thực hiện thẩm định giá tài sản cao hơn giá trị thị trƣờng để đƣợc vay vốn với số tiền vay lớn hơn và cuối cùng ảnh hƣởng rất lớn đến việc xử lý tài sản.
Thứ năm: Quy định, văn bản của ngân hàng áp dụng cho công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay, có nghĩa là những văn bản do chính ngân hàng đƣa ra dựa trên những quy định của Nhà nƣớc. Những quy định, văn bản phải phù hợp với hiện tại, bởi vì dựa trên những quy định, văn bản này mà đội ngũ nhân viên định giá áp dụng và thực hiện theo, vì thế những quy định đó phải phù hợp, nếu thấy không còn phù hợp nữa thì cần phải có những sửa đổi để phù hợp hơn.
Thứ sáu: Hệ thống thông tin định giá. Nhân viên định giá tiến hành công tác thẩm định giá trên cơ sở hồ sơ đƣợc cung cấp và những thông tin thu
thập đƣợc. Nhƣ vậy kết quả thẩm định ngoài việc phụ thuộc vào trình độ của nhân viên định giá còn có sự phụ thuộc vào chất lƣợng thông tin. Lƣợng thông tin đầy đủ, chính xác chính là điều kiện cần để có kết quả thẩm định tốt.
Hai vấn đề cần quan tâm hiện nay là nguồn thông tin và chất lƣợng thông tin. Thông tin có thể thu thập đƣợc từ nhiều nguồn thông tin: Thông tin thị trƣờng, thông tin từ chính khách hàng vay vốn, thông tin từ các cơ quan có thẩm quyền, thông tin lƣu trữ của ngân hàng, … Sau khi thu thập đƣợc thông tin thì một vấn đề quan trọng đƣợc đặt ra đối với nhân viên định giá là xử lý các thông tin nhƣ thế nào để vừa tiết kiệm đƣợc thời gian vừa thu đƣợc kết quả cao. Để làm đƣợc điều này thì phải thực hiện việc phân tích, đánh giá, lƣu trữ một cách thƣờng xuyên và khoa học.
1.3.2. Nhóm nhân tố khách quan
Thứ nhất: Môi trường pháp lý. Đây là yếu tố ảnh hƣởng rất lớn đến công tác thẩm định giá bất động sản. Nhà nƣớc ban hành các chính sách, quy định hƣớng dẫn hoạt động TĐG, ban hành khung giá đất Nhà nƣớc. Chính sách, quy định của Nhà nƣớc tác động rất mạnh đến hoạt động thẩm định giá BĐS, vì đó là khung pháp lý cao nhất mà mọi ngƣời phải thực hiện theo. Tuy nhiên, khung giá đất của Nhà nƣớc thƣờng thấp hơn rất nhiều so với khung giá đất thị trƣờng, vì vậy mà công tác TĐG còn gặp nhiều khó khăn khi xác định giá trị thị trƣờng của BĐS.
Thứ hai: Môi trường kinh tế, chính trị. Môi trƣờng kinh tế, chính trị ổn định sẽ tạo ra thuận lợi cho hoạt động của xã hội nói chung và hoạt động ngân hàng nói riêng. Vì khi môi trƣờng kinh tế, chính trị ổn định thì sức mua trên thị trƣờng ổn định, hàng hóa sản xuất ra dễ dàng tiêu thụ, thu hút đƣợc nhiều dự án đầu tƣ nƣớc ngoài. Khi đó số lƣợng giao dịch với ngân hàng sẽ gia tăng, khả năng chuyển nhƣợng của BĐS cũng sẽ dễ dàng hơn đồng thời chính
sách thẩm định giá BĐS đƣợc ngân hàng nới lỏng, tạo điều kiện cho ngân hàng tăng trƣởng tín dụng.
Thứ ba: Các nhân tố về điều kiện tự nhiên. Điều kiện tự nhiên là nhân tố mang tính khách quan, tạo nên vị trí cả về tƣơng đối và tuyệt đối cho BĐS, từ đó ảnh hƣởng đến giá trị BĐS cần định giá. Những BĐS ở những vị trí thuận lợi, có điều kiện tự nhiên tốt, phù hợp với điều kiện phát triển của BĐS thì giá trị BĐS sẽ tăng cao. Những BĐS có hình thể, kích thƣớc, diện tích khác nhau cũng sẽ ảnh hƣởng đến giá trị định giá, do đó sẽ ảnh hƣởng đến việc định giá của nhân viên bộ ngân hàng.
Thứ tư: Các yếu tố thuộc về khách hàng. Đây là yếu tố ảnh hƣởng lớn đến công tác thẩmđịnh giá BĐS. Khách hàng là ngƣời cung cấp những thông tin về BĐS cần thẩm định giá. Việc cung cấp thông tin của khách hàng rất quan trọng nhƣ cung cấp các giấy tờ hợp pháp của BĐS và các thông tin liên quan đến BĐS. Việc cung cấp thông tin này đòi hỏi phải hoàn toàn đúng sự thật, nhƣ vậy thì kết quả TĐG mới đúng. Còn nếu khách hàng cung cấp sai, thiếu thông tin sẽ làm cho tiến trình TĐG bị chậm lại, kết quả TĐG không chính xác.
Thứ năm: Sự cạnh tranh giữa các ngân hàng. Trong sự phát triển của nền kinh tế, sự cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng đã tạo ra thuận lợi cho khách hàng trong việc lựa chọn ngân hàng để giao dịch. Khi đi vay, khách hàng sẽ lựa chọn ngân hàng nào có thể cho vay số tiền nhiều hơn so với giá trị của BĐS để đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh. Khi đó các ngân hàng sẽ tìm cách thu hút khách hàng bằng cách nới lỏng các điều kiện đối với BĐS, và dẫn đến rủi ro tín dụng là rất lớn.
1.4. KINH NGHIỆM CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯ NG MẠI CỔ PHẦN TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐÔNG SẢN TRONG CHO VAY
1.4.1. Kinh nghiệm của Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB)
a) Về quy trình thẩm định giá bất động sản trong cho vay
Quy trình thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu đƣợc thực hiện qua 6 bƣớc sau:
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu thẩm định, hồ sơ,
Bước 2: Liên hệ với khách hàng hẹn ngày thẩm định, Bước 3: Thẩm định thực tế,
Bước 4: Lập phiếu thẩm định BĐS,
Bước 5: Ngƣời có thẩm quyền ký duyệt phiếu thẩm định BĐS, giao cho
đơn vị yêu cầu thẩm định kết quả thẩm định,
Bước 6: Ngƣời thẩm định bổ sung, giải thích về việc thẩm định BĐS khi
có yêu cầu.
b) Phương pháp thẩm định giá bất động sản
- Thứ nhất: Phƣơng pháp so sánh trực tiếp đƣợc sử dụng chủ yếu để thẩm định giá bất động sản trong cho vay,
- Thứ hai: Phƣơng pháp chi phí đƣợc sử dụng để tính giá trị tài sản trên đất, chỉ tính giá trị công trình trên đất khi công trình đó có đầy đủ giấy tờ về quyền sở hữu nhƣ: Giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,…
c) Mô hình tổ chức
Hiện nay, công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay đƣợc thực hiện bởi Phòng thẩm định giá TSBĐ trực thuộc ngân hàng. Bộ phận thẩm định giá hoạt động độc lập, tách biệt hẳn bộ phận tín dụng trong ngân hàng và mang tính chất khách quan. Mô hình này có ƣu điểm là chuyên môn hóa cao, tránh đƣợc những sai sót do khiếm khuyết về chuyên môn. Tuy nhiên mô hình này đòi
hỏi phải có sự phối hợp đồng bộ giữa các cá nhân, bộ phận với nhau để đảm bảo tính hệ thống và kịp thời.
1.4.2. Kinh nghiệm của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank)
a) Về quy trình thẩm định giá bất động sản trong cho vay
Theo quy định của NHNo & PTNT Việt Nam, tại các chi nhánh của Ngân hàng, mọi hồ sơ yêu cầu định giá đều phải đƣợc lãnh đạo phòng Kế hoạch Kinh doanh xem xét trƣớc khi chuyển giao cho nhân viên định giá, cán bộ tín dụng không đƣợc tự ý tiến hành định giá bất kỳ tài sản bảo đảm nào mà chƣa đƣợc sự chỉ đạo của lãnh đạo phòng Kế hoạch Kinh doanh. Tổ định giá đƣợc thành lập bao gồm Phó giám đốc phụ trách kinh doanh, ban lãnh đạo phòng Kế hoạch Kinh doanh, nhân viên bộ phận tín dụng. Cán bộ tín dụng trực tiếp thực hiện định giá tài sản bảo đảm là BĐS (nhà ở, đất ở) và tài sản là máy móc thiết bị, các loại giấy tờ có giá…của khách hàng. Quy trình thƣờng đƣợc tiến hành nhƣ sau:
Bước 1. Tiếp nhận hồ sơ khách hàng,
Bước 2. Khảo sát thực tế và giám định tính chất pháp lý của BĐS thế chấp, thu thập thông tin,
Bước 3. Tiến hành định giá và lập biên bản định giá,
Bước 4. Lập và ký hợp đồng thế chấp BĐS,
Bước 5. Thực hiện việc đăng ký giao dịch đảm bảo.
b) Phương pháp thẩm định giá bất động sản:
Phƣơng pháp đƣợc sử dụng chủ yếu là phƣơng pháp so sánh, các phƣơng pháp khác nhƣ phƣơng pháp chi phí, thu nhập rất ít đƣợc sử dụng, một phần