7. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
3.2.1. Đối với Ngân hàngTMCP BảnViệt
a. Hoàn thiện các văn bản liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản trong cho vay
- Ban hành các văn bản, các tài liệu cần thiết phục vụ công tác thẩm định giá.
Ngân hàng nên ban hành các văn bản quy định và các tài liệu hƣớng dẫn TĐG với sự tham gia của các thẩm định viên về giá nhiều kinh nghiệm và các chuyên gia TĐG trong và ngoài nƣớc làm cơ sở hƣớng dẫn cho các CVĐG và làm phƣơng tiện giám sát hoạt động TĐG. Các văn bản đó phải đƣợc thiết lập trên cơ sở vừa đảm bảo tuân theo các chuẩn mực TĐG quốc tế vừa tuân theo quy định của Nhà nƣớc Việt Nam và phải dựa vào đặc điểm hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp tại Việt Nam.
- Điều chỉnh, bổ sung kịp thời những quy định hiện hành không còn phù hợp.
Các quy định trong hoạt động TĐG tại VCCB hiện nay chủ yếu xuất phát từ sự biến động của thị trƣờng BĐS, trên cơ sở đó mà đƣa ra cách điều chỉnh trong những thời kỳ thị trƣờng BĐS sôi động hay đóng băng. Hiện nay, trong hệ thống công văn đã đƣợc ban hành cho việc thẩm định giá tại một số khu vực thì nhiều công văn đã không còn phù hợp, vì thế việc định giá các BĐS tại các khu vực đó nếu theo các quy định hiện hành thì sẽ gây rủi ro cho hoạt động cho vay. Lại có một số trƣờng hợp đặc thù tại những khu vực nhƣ thành phố Hội An, các tuyến đƣờng du lịch nhƣ: Phạm Văn Đồng, Nguyễn Văn Thoại, Võ Văn Kiệt, Hoàng Sa, Trƣờng Sa…ở Đà Nẵng khách hàng muốn kinh doanh khách sạn thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất cơ sở xản xuất - kinh doanh hoặc đất Thƣơng mại – Dịch vụ, thời
hạn sử dụng là lâu dài cho phù hợp với yêu cầu của địa phƣơng, thì khi định giá nếu chỉ định giá theo 50% hoặc 70% giá thị trƣờng của đất ở thì giá trị BĐS sẽ thấp, thiệt thòi cho khách hàng và giảm tính cạnh tranh của ngân hàng. Do đó, Ngân hàng cần phê duyệt để bổ sung, điều chỉnh kịp thời ác quy định cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phƣơng.
b. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Hiện nay, phƣơng pháp so sánh và phƣơng pháp chi phí vẫn là hai phƣơng pháp đƣợc sử dụng phổ biến tại VCCB bởi tính thuyết phục cao của kết quả định giá mà kỹ thuật áp dụng lại đơn giản. Tuy nhiên, có không ít những BĐS mang tính đặc thù, khó định giá và ít khi đƣợc giao dịch trên thị trƣờng thì lúc này cần có sự kết hợp các phƣơng pháp khác nhƣ phƣơng pháp thu nhập, phƣơng pháp thặng dƣ và phƣơng pháp lợi nhuận mới mang lại kết quả chính xác đƣợc. Để vận dụng tốt các phƣơng pháp này cũng nhƣ để mang lại hiệu quả hơn nữa cho công tác thẩm định giá BĐS cần xây dựng nội dung chuẩn và thống nhất đối với tất cả các loại hình BĐS và hoàn thiện các phƣơng pháp này cho phù hợp với thực tế hoạt động tín dụng tại ngân hàng. Bên cạnh đó cũng rất cần thiết xem xét và áp dụng kết hợp các phƣơng pháp khác để tăng tính hiệu quả của công tác TĐG. Ví dụ nhƣ: tài sản hình thành từ vốn vay là khách sạn, nhà hàng,… thì nên kết hợp phƣơng pháp so sánh trực tiếp với phƣơng pháp lợi nhuận. So sánh những khách sạn mà có kết cấu tƣơng tự, nhƣng ở vị trí khác có thu nhập nhƣ thế nào sau đó thực hiện việc điều chỉnh doanh thu của khách sạn đang hình thành và thực hiện phƣơng pháp lợi nhuận để định giá.
Ngoài ra, khi tham gia thẩm định giá BĐS theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp thì nên lấy những thông tin chính xác nhƣ lấy các thông tin giao dịch ở các trung tâm địa ốc của các ngân hàng thƣơng mại, ở các trung tâm giao dịch BĐS của cơ quan có thẩm quyền hay có thể đến tận nơi có BĐS so sánh
để xem xét đánh giá. Sau đó đòi hỏi NVĐG và kiểm soát viên phải nghiên cứu và đƣa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS so sánh về BĐS cần TĐG một cách thống nhất, cần thiết phải đƣa vào biên bản TĐG để lãnh đạo phê duyệt có thể kiểm tra rõ ràng hơn. Mặc dù việc đƣa ra những tỷ lệ điều chỉnh nhƣ vậy thì có thể mang tính chủ quan nhƣng bù lại dễ quản lý hơn, tránh đƣợc sự thông đồng giữa các NVĐG và khách hàng.
Khi định giá BĐS hình thành trong tƣơng lai, NVĐG nên định giá dựa vào giá thị trƣờng chứ không nên dựa theo hạch toán, giá quyết toán công trình vì có thể chúng đã bị làm sai lệch, thổi phồng.
c. Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản
Việc hoàn thiện quy trình thẩm định giá BĐS là rất cần thiết đối với thực trạng thẩm định giá tại VCCB hiện nay. Một quy trình TĐG chặt chẽ, khoa học sẽ tiết kiệm đƣợc thời gian và chi phí cho ngân hàng và khách hàng, mặt khác sẽ hạn chế đƣợc những sai sót vô tình hay cố ý từ NVĐG mà còn làm cho khách hàng thấy đƣợc tính chuyên nghiệp và tin tƣởng vào kết quả TĐG của ngân hàng.
- Các NVĐG cần tuân thủ đầy đủ các bƣớc của quy trình thẩm định giá BĐS mà VCCB đã quy định cho toàn hệ thống, không đƣợc tự ý cắt bỏ một quá trình nào hay một công đoạn định giá nào. Đây là giải pháp quan trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp cũng nhƣ tính chính xác của các kết quả định giá.
- Quy trình thẩm định giá BĐS tại VCCB muốn hiệu quả cần phải cụ thể hóa một cách rõ ràng trong các bƣớc tiến hành TĐG. Cụ thể:
+Làm rõ tính pháp lý của BĐS cần thẩm định giá ngay sau khi nhận hồ sơ. Các văn bản pháp lý (chủ quyền, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế,…) này phải nên là các giấy tờ gốc hợp lệ để các NVĐG kiểm tra kĩ, đối chiếu và
sử dụng hiệu quả hơn, tránh đƣợc rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng làm giả giấy tờ.
+Việc phân tích các thông tin thu thập đƣợc trên thị trƣờng để đƣa ra mức giá cho BĐS cần thẩm định vẫn còn chung chung, chƣa đƣợc hƣớng dẫn cụ thể. Do vậy, trong quy trình TĐG phải quy định cụ thể các căn cứ điều chỉnh, tỷ lệ điều chỉnh và phƣơng thức điều chỉnh BĐS so sánh với BĐS cần định giá và phải đƣợc nêu rõ trong biên bản TĐG.
+ Cần có những quy định cụ thể về trƣờng hợp áp dụng cũng nhƣ các bƣớc thực hiện các phƣơng pháp TĐG trong quy trình thẩm định giá BĐS, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các NVĐG trong việc xác định phƣơng pháp TĐG cho các BĐS có đặc điểm khác nhau, kết quả thẩm định vì thế mà chính xác hơn.
- Bên cạnh đó, cần chú trọng và nâng cao hiệu quả của công tác tái thẩm định giá BĐS, cần đƣa công tác này vào quy trình thẩm định giá và tổ chức thực hiện thống nhất trên toàn hệ thống. Muốn vậy, ngân hàng cần cho phép NVĐG đƣợc định giá lại sát với giá giao dịch trên thị trƣờng khi thị trƣờng BĐS có nhiều biến động. Tuy nhiên, đây là công việc khó, ngoài yếu tố chuyên môn và kinh nghiệm của NVĐG thì còn có sự biến động của thị trƣờng BĐS, nếu giá trị BĐS lúc tái định giá giảm so với lúc định giá cho vay, nghĩa là giá trị TSBĐ giảm so với số tiền vay của khách hàng thì sẽ gây khó khăn cho các CV.QHKH khi phải thuyết phục khách hàng nộp thêm tiền vào hoặc bổ sung tài sản để đảm bảo cho khoản vay hiện tại. Một đặc thù nữa là NVĐG phải dự báo đƣợc những thay đổi của thị trƣờng và lạm phát của nền kinh tế, trong trƣờng hợp phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ thì việc đánh giá tài sản ở thời điểm thế chấp không còn ý nghĩa, do vậy việc định giá lại TSBĐ là rất quan trọng. Nhận thấy tầm quan trọng của công tác tái định giá BĐS thế chấp, nên công tác này cần phải đƣợc chú trọng hơn mà trƣớc hết
cần hoàn thiện quy trình cấp phát tín dụng, trong đó phải nhấn mạnh và đƣa ra đƣợc các biện pháp kiểm soát một cách hiệu quả công tác tái định giá BĐS thế chấp. Ngoài ra, NVĐG cần phải nêu rõ tình hình biến động giá của BĐS tại khu vực cũng nhƣ nguyên nhân tăng giảm giá trị BĐS vào biên bản thẩm định, để kiểm soát viên và CV.QHKH có thể nắm bắt đƣợc.
- Thêm vào đó, cần chú trọng việc tăng cƣờng kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động thẩm định giá BĐS trong cho vay để sớm phát hiện những sai sót và có biện pháp xử lý kịp thời tại Trung tâm thẩm định giá TSBĐ và các ĐVKD trên toàn hệ thống, bởi thị trƣờng BĐS Việt Nam luôn biến động phức tạp ảnh hƣởng đến việc xác định giá trị BĐS cũng nhƣ những rủi ro trong quá trình xác định giá trị tài sản thế chấp. Biện pháp nên thực hiện là định kỳ hàng tháng hoặc hàng quý các đơn vị cho vay cần tổ chức kiểm tra trực tiếp hiện trƣờng về tình hình quản lý và sử dụng các BĐS thế chấp. Khi tiến hành kiểm tra phải có đánh giá cụ thể về tình trạng của cá BĐS thế chấp nhƣ: mất hoặc giảm giá trị… nguyên nhân và tìm giải pháp khắc phục.
- Quy trình TĐG tại VCCB quy định giá trị BĐS thẩm định giá là giá trị tại thời điểm định giá. Hơn nữa, lập luận về kết quả định giá chƣa tính đến các yếu tố có thể làm tăng hoặc giảm giá trị BĐS trong tƣơng lai, việc xác định xu hƣớng diễn biến giá cả của thị trƣờng là điều cần thiết nhƣng không dễ thực hiện. Do đó, giải pháp mà ngân hàng đƣa ra là nên có bộ phận cập nhật các bản báo cáo xu hƣớng biến động của thị trƣờng BĐS, của các chuyên gia, tổ chức và các công ty có uy tín hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, phân tích các số liệu giá cả và đƣa ra các cảnh báo để các cán bộ định giá lƣu ý và đƣa ra mức giá trị phù hợp.
d.Chú trọng công tác thẩm định tính pháp lý của bất động sản thẩm định giá
Nội dung thẩm định tính vững chắc về pháp lý tài sản bảo đảm là vô cùng quan trọng trong quy trình thẩm định tài sản bảo đảm, vì rủi ro pháp lý liên quan đến tài sản bảo đảm sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến việc thu hồi nợ. Để phòng ngừa và hạn chế những rủi ro pháp lý, Ngân hàng cần có các quy định cụ thể trong khâu thẩm định tính pháp lý tài sản bảo đảm, nhƣ sau:
- NVĐG cần thông qua các cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền nhƣ: Ủy ban nhân dân Phƣờng, Xã, Thị trấn; Phòng Tài Nguyên và Môi Trƣờng các Quận, Huyện, Thị xã; Sở Tài Nguyên và Môi Trƣờng, Văn phòng đăng ký QSDĐ… để xác nhận tính hợp pháp của các giấy tờ thế chấp mà khách hàng giao nộp tránh trƣờng hợp khách hàng sử dụng giấy tờ giả mạo để thế chấp hoặc đem thế chấp tài sản tại nhiều ngân hàng khác nhau. Bên cạnh đó, NVĐG cần kiểm tra, đối chiếu với bảng gốc hồ sơ pháp lý BĐS ngay hồ sơ sau khi tiếp nhận để kịp thời phát hiện thật giả, thiếu sót của hồ sơ để yêu cầu khách hàng bổ sung một cách nhanh chóng nhằm giảm bớt thời gian tiếp nhận và xác lập hồ sơ thẩm định.
- Trƣờng hợp nhận tài sản thế chấp của bên thứ ba, NVĐG cần yêu cầu bên bảo đảm cung cấp thông tin (Tên, địa chỉ liên lạc, …) về những ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến tài sản bảo đảm (danh sách thừa kế theo quy định của pháp luật). Nếu đƣợc, đối với trƣờng hợp bên bảo đảm là ngƣời già yếu, mắc bệnh hiểm nghèo cần yêu cầu có văn bản định đoạt tài sản khi còn sống (di chúc thừa kế) để hạn chế rủi ro liên quan đến pháp lý sau này.
- Đối với tài sản của hộ gia đình, khi đem tài sản của hộ gia đình vào giao dịch, CVĐG cần yêu cầu có văn bản chấp thuận/ủy quyền của các thành viên trong hộ gia đình. Đối với những thành viên tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp chƣa đủ 15 tuổi nhƣng sau đó đủ 15 tuổi khi sửa đổi, bổ sung hợp
đồng hoặc ký hợp đồng thế chấp mới cần yêu cầu văn bản chấp thuận của thành viên đó để đảm bảo hoàn thiện đầy đủ pháp lý của hồ sơ theo quy định.
- Đối với tài sản riêng vợ chồng do một bên ký hợp đồng thế chấp thì NVĐG cần yêu cầu bên còn lại có văn bản xác nhận tài sản riêng, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật để bổ sung hồ sơ.
e. Hoàn thiện công tác tổ chức và tác nghiệp trong hoạt động thẩm định giá bất động sản trong cho vay
Hiện nay, công tác thẩm định giá BĐS tại VCCB chƣa đáp ứng đƣợc các tiêu chuẩn cần thiết của hoạt động TĐG. Do vậy, cần thiết phải xây dựng lại mô hình tổ chức TĐG tại VCCB, khuyến khích các NVĐG lâu năm thi lấy thẻ thẩm định viên về giá do Bộ tài chính cấp hoặc tuyển dụng ngƣời có thẻ thẩm định viên và có kinh nghiệm trong công tác TĐG, làm tiền đề để chuyển đổi từ Trung tâm thẩm định giá TSBĐ lên doanh nghiệp TĐG. Chỉ khi tách Trung tâm ra khỏi ngân hàng và hoạt động nhƣ một doanh nghiệp độc lập, chuyên sâu thì mới có thể giải quyết chính xác, kịp thời, hiệu quả và khách quan tất cả các hồ sơ phát sinh trong quá trình định giá BĐS thế chấp của toàn hệ thống. Một cơ cấu tổ chức hoàn chỉnh là điều kiện tiên quyết cho mọi hoạt động của Trung tâm đạt đƣợc hiệu quả cao nhất.
Ngoài ra, để nâng cao chất lƣợng của hoạt động TĐG tại VCCB, trƣớc hết phải có sự thay đổi trong tƣ tƣởng và nhận thức của cán bộ kiểm soát cũng nhƣ lãnh đạo ngân hàng về thẩm định giá BĐS. Ngân hàng cần nhận thức đƣợc việc xác định giá trị BĐS phù hợp, tránh can thiệp sâu vào giá trị BĐS nhằm tạo điều kiện cho công tác hoạch định chính sách cho vay hợp lý và đánh giá đúng chất lƣợng nợ của ngân hàng. Trong một số trƣờng hợp tại VCCB xảy ra tình trạng không thống nhất đƣợc các mức giá giữa lãnh đạo và NVĐG trực tiếp, phải mất thời gian để hai bên trực tiếp đi định giá lại, điều này có thể gây mâu thuẫn và không tin tƣởng lẫn nhau trong nội bộ. Do vậy,
để công tác thẩm định giá hoạt động tốt thì các NVĐG cũng nhƣ các kiểm soát viên cần thẳng thắn trao đổi kinh nghiệm, trao đổi những vƣớng mắc, những trƣờng hợp cụ thể cá biệt gặp phải khi định giá. Có làm đƣợc nhƣ vậy thì mới có sự thống nhất một cách tƣơng đối về các mức giá trên các khu vực mà VCCB đƣa ra.
Bên cạnh đó, cần thiết lập mối quan hệ giữa Ngân hàng với các cơ quan, tổ chức có liên quan nhƣ Sở Tài Nguyên và Môi Trƣờng, Sở xây dựng, Viện quy hoạch thành phố, Trung tâm quản lý và khai thác quỹ đất, Văn phòng đăng ký QSDĐ hay các Sàn giao dịch BĐS có uy tín,... nhằm bổ sung thêm các thông tin về pháp lý, quy hoạch, giá cả BĐS giao dịch trên thị trƣờng hàng năm hay những biến động trên thị trƣờng BĐS, phục vụ cho công tác định giá tại VCCB.
f. Tổ chức và khai thác tốt hơn chất lượng nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định giá
Trong hoạt động thẩm định giá BĐS, yếu tố thông tin là cần thiết hơn bao giờ hết, bởi nó quyết định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định. Để đƣợc kết quả định giá có độ chính xác cao cần phải có nguồn thông tin có chất lƣợng cao, đƣợc thể hiện qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể