7. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
1.2.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng phải tuân theo các nguyên tắc cơ bản sau [5],[13]
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt đƣợc mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản đƣợc xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trƣờng. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng đƣợc phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng đƣợc hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm đƣợc mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc thay thế
Trong trƣờng hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó đƣợc xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Khi hai tài sản có tính hữu ích nhƣ nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán đƣợc trƣớc. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hƣớng đƣợc thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tƣơng đƣơng, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hƣởng đến sự thay thế. Một ngƣời mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trƣờng và một thời điểm.
Nguyên tắc cân bằng
Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt đƣợc sự cân bằng thì tài sản đạt đƣợc khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ƣớc tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tƣ tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tƣ tiếp tục tăng nhƣng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần.
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể đƣợc phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối đƣợc thực hiện theo nguyên tắc tƣơng ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lƣợng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tƣ bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc phù hợp
Tài sản cần phải phù hợp với môi trƣờng của nó nhằm đạt đƣợc mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trƣờng hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vƣợt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng đƣợc quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu
nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể đƣợc xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tƣơng lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hƣởng bởi việc dự kiến thị phần của những ngƣời tham gia thị trƣờng và những thay đổi có thể dự tính trƣớc trong yếu tố này cũng ảnh hƣởng đến giá trị.
Việc ƣớc tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tƣơng lai, lợi ích dự kiến nhận đƣợc từ quyền sử dụng tài sản của ngƣời mua.
1.2.3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại các Ngân hàng thương mại
Việc xác định giá trị BĐS thế chấp tại các NHTM dựa vào 05 phƣơng pháp thẩm định giá BĐS cơ bản sau [12, tr.152-284]:
a. Phương pháp so sánh
Khái niệm: là phƣơng pháp TĐG tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các
số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tƣơng tự trên thị trƣờng, là cách ƣớc tính giá trị của tài sản cần TĐG thông qua so sánh với mức giá của các tài sản tƣơng tự trên thị trƣờng đã đƣợc mua bán.
Các trường hợp áp dụng
- Thẩm định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu (mục đích): mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản,…
- Phƣơng pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại BĐS ngoại trừ các BĐS đặc biệt nhƣ trạm xăng dầu, khách sạn hay các cao ốc thƣơng mại…
- Đặc biệt thích hợp TĐG cho những BĐS dân dụng, có tính đồng nhất cao nhƣ đất trống, các căn hộ ở chung cƣ, các dãy nhà phố liền kề đƣợc xây dựng cùng một kiểu, các BĐS liền kề hoặc cùng khu vực.
Những ưu điểm và hạn chế của phương pháp so sánh Ưu điểm
- Hầu nhƣ ngƣời thẩm định không gặp khó khăn về mặt kĩ thuật. Phƣơng pháp này đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với những ngƣời có kinh nghiệm và kiến thức về thị trƣờng và kinh doanh BĐS.
- Kết quả của phƣơng pháp phản ánh thực tế, phản ánh và đánh giá khách quan của thị trƣờng, trên cơ sở thực hiện một số điều chỉnh thích hợp, nên dễ đƣợc mọi ngƣời chấp nhận, ngay cả đối với các cơ quan pháp luật.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phƣơng pháp khác. Vì vậy, ngƣời ta sử dụng phƣơng pháp này với phƣơng pháp khác để định giá bất động sản
Hạn chế
- Trƣờng hợp thị trƣờng yếu, số lƣợng giao dịch trong thị trƣờng không đủ thì việc áp dụng phƣơng pháp so sánh rất hạn chế.
- Trong trƣờng hợp ngƣời thẩm định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả thẩm định giá mà đã quên mất rằng những bằng chứng nhƣ vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ, trong khi ngƣời định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của bất động sản.
- Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phƣơng pháp này. Nếu số liệu đƣợc cung cấp bởi một ngƣời nào đó không tham gia giao dịch thì có thể dẫn đến các kết luận thiếu chính xác.
b. Phương pháp chi phí
Khái niệm: là phƣơng pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tƣơng tự với tài sản thẩm định giá
- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, tài sản chuyên dùng, hoặc không đủ thông tin để áp dụng phƣơng pháp so sánh.
- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm, tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc giải tỏa, đền bù.
- Kiểm tra kết quả các phƣơng pháp thẩm định giá khác. Những ưu điểm và hạn chế của phương pháp chi phí Ưu điểm:
- Ƣu điểm cơ bản của phƣơng pháp chi phí là nó đƣợc sử dụng khi không có các bằng chứng thị trƣờng thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tƣơng lai.
- Phƣơng pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ƣớc tính theo phƣơng pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế đƣợc những sai sót khi cung cầu biểu hiện của sự thái quá.
Hạn chế
- Phƣơng pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộ phận chƣa chắc đã bằng giá trị toàn bộ.
- Việc ƣớc tính giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của ngƣời định giá chƣa có một phƣơng pháp thống nhất để tính giảm giá tích lũy.
- Phƣơng pháp đòi hỏi ngƣời định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm.
c. Phương pháp thu nhập
Khái niệm: là phƣơng pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tƣơng lai có thể nhận đƣợc từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn đƣợc gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần TĐG.
Các trường hợp áp dụng: Phƣơng pháp thu nhập chủ yếu đƣợc áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tƣ (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo đƣợc thu nhập từ tài sản trong tƣơng lai và và tính đƣợc tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Những ưu điểm và hạn chế của phương pháp thu nhập Ưu điểm
- Đây là phƣơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tƣ. - Có thể đạt đƣợc độ chính xác cao khi có đầy đủ chứng cớ về các thƣơng vụ có thể so sánh đƣợc, hoặc khi các khoản thu nhập có thể dự báo trƣớc với một độ tin cậy cao.
- Đơn giản, dễ thực hiện. Hạn chế
- Rất khó xác định chính xác lãi suất vốn hóa.
- Cơ sở dự báo các khoản thu nhập tƣơng lai có thể thu thập không đƣợc đầy đủ. Lợi nhuận ƣớc tính có thể không phản ánh đƣợc mức độ thu nhập thực.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trƣớc mỗi thay đổi của các tham số tính toán. Trƣờng hợp đó, kết quả tính toán sẽ có phần chủ quan.
- Đòi hỏi nhà thẩm định phải có kiến thức về loại hình kinh doanh của tài sản thẩm định.
d. Phương pháp thặng dư
Khái niệm: là phƣơng pháp thẩm định giá mà giá trị thị trƣờng của tài sản cần TĐG đƣợc xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ƣớc tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tƣ) để tạo ra sự phát triển đó.
Các trường hợp áp dụng:
- Sử dụng để thẩm định giá đối với BĐS có tiềm năng phát triển.
- Có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
Những ưu điểm và hạn chế của phương pháp thặng dư Ưu điểm
- Đƣợc sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển. - Là phƣơng pháp thích hợp để đƣa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. - Phƣơng pháp này mô phỏng lại cách phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tƣ vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tƣ vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền thuê tối thiểu khi thực hiện dự án phát triển.
Hạn chế
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất. Mọi ƣớc tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi theo điều kiện của thị trƣờng. Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ƣớc tính các chi phí và giá bán. - Phƣơng pháp này chƣa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả định tất cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm là không hiện thực.
Khái niệm: là phƣơng pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần thẩm định giá.
Các trường hợp áp dụng
- Chỉ áp dụng đối với các tài sản có khả năng sinh lời.
- Phƣơng pháp lợi nhuận chủ yếu đƣợc áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tƣơng tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phƣơng pháp này ví dụ nhƣ: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên…
Những ưu điểm và hạn chế của phương pháp lợi nhuận Ưu điểm
- Phƣơng pháp này không đòi hỏi ƣớc tính giá trị cụ thể của tài sản, nó thích hợp với việc xác định giá trị tài sản không có giao dịch trên thị trƣờng
Hạn chế
- Khó khăn trong việc xác định sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản và tỷ suất vốn hóa.
- Chỉ áp dụng đối với tài sản hoạt động có tạo ra lợi nhuận. Lợi nhuận ƣớc tính có thể không phản ánh đƣợc mức độ thu nhập thực.
- Đòi hỏi nhà thẩm định phải có kiến thức về loại hình kinh doanh của tài sản thẩm định.
1.2.4. Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại các Ngân hàng thương mại [6], [11, tr.86-87] tại các Ngân hàng thương mại [6], [11, tr.86-87]
Quy trình thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống, tính trình tự nhằm giúp các Thẩm định viên hành động một cách minh bạch và phù hợp với các quy định và nguyên tắc thẩm định giá
Quy trình thẩm định giá cũng là một kế hoạch hành động, gồm các bƣớc: Lập kế hoạch, tổ chức thực hiện kế hoạch, đánh giá và kiểm soát kế