7. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.2.5. Kết quả công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tạ
a. Kết quả bảo đảm tiền vay bằng các loại tài sản tại VCCB giai đoạn 2014-2016
Bảng 2.2 dƣới đây phản ánh ƣu tiên lựa chọn TSĐB trong hoạt động tín dụng của VCCB. Tỷ lệ các khoản tín dụng có thế chấp bằng BĐS cao hơn các
danh mục tài sản thế chấp khác. Không chỉ riêng VCCB mà đối với phần lớn các ngân hàng khác, tài sản thế chấp quyết định một phần việc cấp một khoản tín dụng, và việc thế chấp bằng BĐS có tính thanh khoản cao sẽ đảm bảo an toàn hơn cho ngân hàng.
Bảng 2.2 – Kết quả đảm bảo tiền vay bằng các loại tài sản tại VCCB giai đoạn 2014 – 2016 ĐVT: Tỷ đồng, % Chỉ tiêu 2014 2015 2016 Số tiền Tỉ trọng (%) Số tiền Tỉ trọng (%) Số tiền Tỉ trọng (%) Dƣ nợ đƣợc đảm bảo bằng BĐS 9.154 51,44 10.984 61,52 14.196 67,89 Dƣ nợ đƣợc đảm bảo bằng giấy tờ có giá 4.915 27,62 3.020 16,97 3.916 15,36 Dƣ nợ đƣợc đảm bảo bằng động sản 2.262 12,71 2.319 13,03 3.007 9,62 Dƣ nợ đƣợc đảm bảo bằng tài sản khác 877 4,93 721 4,05 1.025 5.25 Dƣ nợ không có TSBĐ 587 3,30 790 4,44 935 1.88
Tổng dư nợ cho vay
khách hàng 14.013 100 17.796 100 23.075 100
(Nguồn: Trung tâm Quản lý tín dụng - Ngân hàng TMCP Bản Việt)
Từ Bảng 2.2. cho thấy trong tổng dƣ nợ của VCCB thì dƣ nợ đƣợc đảm bảo bằng BĐS chiếm tỷ trọng lớn nhất (hơn 50% dƣ nợ toàn ngân hàng mỗi năm và có xu hƣớng tăng lên). Ngoài BĐS thì giấy tờ đƣợc đảm bảo bằng giấy tờ có giá và động sản cũng có xu hƣớng biến động qua các năm. Trong khi đó, tỷ lệ dƣ nợ cho vay không có TSBĐ (cho vay tín chấp) ngày càng có xu hƣớng giảm dần. Qua đây có thể thấy đƣợc rằng để đảm bảo an toàn và thuận lợi cho hoạt động tín dụng tại VCCB, thì yêu cầu phần lớn các hồ sơ vay vốn đều phải có BĐS làm tài sản thế chấp.
b. Số lượng hồ sơ thẩm định giá bất động sản tại VCCB giai đoạn 2014 -2016
Bảng số liệu dƣới đây cho ta một cái nhìn tổng quan về kết quả hoạt động thẩm định bất động sản tại VCCB trong 3 năm 2014, 2015 và 2016.
Bảng 2.3. Số lượng hồ sơ đã xử lý và giá trị bất động sản thẩm định tại
TTĐG giai đoạn 2014 – 2016 ĐVT: Bộ hồ sơ, Tỷ đồng Chỉ tiêu/Năm Số lượng hồ sơ đã thẩm định (Bộ hồ sơ) Tổng giá trị thẩm định (Tỷ đồng) 2014 2015 2016 2014 2015 2016 1.Hồ sơ trực tiếp thẩm định 1.376 1.686 3.942 8.709 13.835 31.848 2.Hồ sơ ĐVKD thẩm định, TTĐG kiểm soát và phê duyệt - - 1.532 - - 12.377 3.Hồ sơ ĐVKD tự thẩm định và phê duyệt 2.313 3.036 758 14.641 21.933 6.124 4.Hồ sơ toàn hệ thống 3.689 4.359 6.232 23.350 35.768 50.326
(Nguồn: Báo cáo hằng năm của TTTĐG TSBĐ Ngân hàngTMCP Bản Việt)
Qua báo cáo hàng năm của Trung tâm thẩm định giá TSBĐ có thể thấy đƣợc số lƣợng hồ sơ mà Trung tâm trực tiếp thẩm định giá và xử lý tăng dần qua các năm, cụ thể năm 2014 là 1.376 hồ sơ, năm 2015 là 1.686 hồ sơ và năm 2016 là 3.942 hồ sơ tƣơng ứng với tổng giá trị thẩm định là 23.350 tỷ đồng vào năm 2014, 35.768 tỷ đồng năm 2015 và 50.326 tỷ đồng năm 2016. Tuy nhiên, số lƣợng hồ sơ và tổng giá trị thẩm định giá BĐS do ĐVKD tự thẩm định lại giảm dần và giảm đột biến từ năm 2016, từ 3.036 bộ hồ sơ vào năm 2015 xuống còn 758 hồ sơ năm 2016. Nguyên nhân là do năm 2014 và 2015, các ĐVKD đƣợc triển khai công tác thẩm định giá BĐS là TSĐB theo thẩm quyền đã đƣợc giao nên số lƣợng hồ sơ và giá trị thẩm định giá BĐS do ĐVKD tự thẩm định cao. Lúc này Trung tâm thẩm định giá TSBĐ (Phòng Thẩm định giá TSBĐ cũ) chỉ hỗ trợ thẩm định giá các BĐS đảm bảo cho khoản vay từ 3
tỷ đồng trở lên, nằm ngoài hạn mức đƣợc giao của ĐVKD, do vậy số lƣợng hồ sơ và giá trị thẩm định của Trung tâm thẩm định giá năm 2014 và 2015 tƣơng đối thấp. Từ năm 2016, với sự ra đời của TTTĐG TSBĐ và các bộ phận TĐG khu vực, các NV/CVĐG đóng tại các ĐVKD đã làm hạn chế hạn mức TĐG của ĐVKD và giao thẩm quyền TĐG về cho TTTĐG TSBĐ để giải quyết các hồ sơ định giá và kiểm soát các hồ sơ định giá do ĐKVD tự định giá trong hạn mức cho phép, đồng thời Ngân hàng đẩy mạnh chủ trƣơng bán lẻ, nên số lƣợng hồ sơ của TTTĐG tăng lên đáng kể.
ĐVT: %
Hình 2.8. Tỷ lệ giá trị thẩm định giá thực tế của Trung tâm thẩm định giá so với toàn hệ thống năm 2016
Hình 2.8. Thể hiện tỷ lệ giá trị thẩm định thực tế của Trung tâm định giá TSBĐ so với toàn hệ thống năm 2016. Giá trị thẩm định của Trung tâm chiếm 86% giá trị thẩm định so với toàn hệ thống, gấp hơn 7 lần so với giá trị thẩm định của ĐVKD. Điều này càng khẳng định hơn nữa vai trò của Trung tâm trong công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại VCCB.
Qua đây có thể thấy rằng số lƣợng các BĐS đƣợc định giá theo thời gian, khu vực ngày càng tăng nhƣng không vì thế mà chất lƣợng công tác TĐG giảm, ngƣợc lại nhờ có sự hỗ trợ của việc ứng dụng phần mềm TĐG
Tỉ lệ hồ sơ TĐG của TTĐG 86% Tỉ lệ hồ sơ TĐG ĐVKD 14% Tỉ lệ hồ sơ định giá TTĐG ĐVKD
chuyên biệt, kết hợp với hệ thống văn bản đƣợc ban hành một cách tƣơng đối đầy đủ và cập nhật đã giúp đẩy nhanh quá trình giải quyết hồ sơ.
Chất lƣợng của công tác thẩm định giá BĐS thế chấp đƣợc đánh giá là khá hiệu quả: Thời gian nhanh, độ chính xác cao, mức độ rủi ro thấp,… phục vụ đƣợc cho việc ký kết hợp đồng bảo đảm tiền vay theo đúng quy định, góp phần thực hiện mục tiêu của VCCB là an toàn tín dụng và giảm thiểu rủi ro.
c) Các chỉ tiêu đánh giá khác
Bảng 2.4 : Kết quả công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt giai đoạn 2014 – 2016
Đơn vị tính: bộ,năm,% STT Chỉ tiêu 2014 2015 2016 Chênh lệch 14/15 Chênh lệch 15/16 Tuyệt đối Tương đối (%) Tuyệt đối Tương đối (%) 1 Số lƣợng hồ sơ thẩm định giá BĐS có thời gian thẩm
định : 3.689 1.686 6.232
Dƣới 1 ngày 191 227 322 36 16% 98 30%
Từ 1 ngày - dƣới 2 ngày 2.671 3.409 4.777 737 21% 1.368 28.6% Từ 2 ngày -3 ngày 572 640 1.021 68 10.6% 380 37.2%
Trên 3 ngày 254 83 109 -172 -2.1% 26 24%
2
Số lần tái thẩm định giá BĐS trong một năm đối với 1 khoản vay
1 1 1 0 0 0 0
3
Thời gian trung bình để xử lý một tài sản thu hồi nợ là BĐS (tháng)
23,7 22,5 18,4 -1,2 -5% -4,1 -18% 4 Số lƣợng khoản vay có thời gian
xử lý TSBĐ là BĐS kéo dài 152 175 206 23 15% 31 17.7% 5 Số lƣợng khoản vay xử lý TSBĐ là BĐS không đủ thu hồi nợ gốc và lãi 48 62 89 14 29% 25 40% 6 Tỷ lệ trích lập DPRR cụ thể trong cho vay có TSBĐ là BĐS
2% 1.54% 1.3% -0.46% -0.24%
Thời gian thẩm định TSBĐ là thời gian tính từ khi NV/CVĐG tiếp nhận đầy đủ hồ sơ cần thiết liên quan đến tài sản để phục vụ cho công tác thẩm định giá cho đến khi kết quả thẩm định đƣợc phê duyệt và thông báo kết quả đến cho đơm vị yêu cầu thẩm định. Theo quy định của VCCB, thời gian thực hiện thẩm định một bộ hồ sơ thẩm định giá BĐS nhƣ sau:
STT LOẠI TÀI SẢN TRONG ĐỊA BÀN ĐVKD NGOÀI ĐỊA BÀN ĐVKD 01 Bất động sản bao gồm: - Nhà phố, nhà chung cƣ. - Đất ở tại đô thị. 01 ngày/tài sản 02 ngày/tài sản 02 - Bất động sản là đất hoặc nhà và
đất không thuộc các đối tƣợng tại mục 01.
02 ngày/tài
sản 03 ngày/tài sản 03 Bất động sản bao gồm:
- Khách sạn, resort, khu du lịch. - Nhà xƣởng/nhà máy công nghiệp. - Dự án bất động sản (toàn bộ dự án).
05 ngày/tài sản
Theo bảng số liệu cho thấy số lƣợng hồ sơ thẩm định giá thực hiện đúng hạn chiếm tỷ lệ cao, với số lƣợng hồ sơ thẩm định từ 1 ngày – dƣới 2 ngày chiếm tỷ lệ cao. Số lƣợng hồ sơ trên 3 ngày chiếm tỷ trọng không đáng kể. Việc thẩm định hồ sơ BĐS chậm trễ cũng do tác động của nhiều nguyên nhân khác nhau bao gồm: Do bản thân NV/CVĐG không thực hiện hồ sơ kịp thời gian quy định, do tính chất phức tạp của hồ sơ đòi hỏi chuyên viên cần thêm thời gian để tìm kiếm thêm thông tin để thực hiện. Ngoài ra trong quá trình thẩm định, đặc biệt là khâu thẩm định giá, đơn vị yêu cầu định giá và khách hàng phản ánh kết quả thẩm định giá không thuyết phục nên yêu cầu NV/CVĐG xem xét lại, trong trƣờng hợp này, NV/CVĐG phải tìm những
bằng chứng xác thực và hợp lý để thuyết phục đơn vị yêu cầu định giá và khách hàng với kết quả thẩm định giá này.
Số lần tái thẩm định BĐS vẫn không thay đổi qua các năm là 12 tháng tái thẩm định giá BĐS 1 lần, do đặc thù của BĐS là thời gian biến động giá diễn ra lâu hơn là động sản. Nội dung kiểm tra chủ yếu: kiểm tra tình trạng của tài sản bảo đảm so với thời điểm nhận bảo đảm, đánh giá việc tuân thủ các quy định trong việc bảo quản, sử dụng tài sản bảo đảm, tiến độ hình thành tài sản bảo đảm đối với tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tƣơng lai, từ đó đề xuất thay đổi biện pháp quản lý tài sản bảo đảm, đề xuất bổ sung, thay thế tài sản bảo đảm.
Thời gian xử lý tài sản bảo đảm là BĐS để thu hồi nợ và số lƣợng khoản vay có thời gian xử lý kéo dài tại Ngân hàng qua các năm giảm dần nhờ công tác thẩm định giá ngày càng đƣợc nâng cao. Cụ thể, thời gian trung bình để xử lý một tài sản là 23,7 tháng trong năm 2014 thì qua năm 2015 và năm 2016 lần lƣợt là 22,5 và 18,4 tháng. Trong năm 2014 với những tác động từ điều kiện bên ngoài đã tác động lớn đến thời gian xử lý TSBĐ, chính điều này đã ảnh hƣởng xấu đến chất lƣợng thẩm định TSBĐ. Đến năm 2015, Ngân hang đã phối hợp tốt hơn với các cơ quan hữu quan nhƣ Tòa án, Thi hành án, Viện kiểm sát tại địa bàn các ĐVKD đóng trụ sở nên TSBĐ nhanh chóng đƣợc xử lý và món vay đƣợc thu hồi. Tuy nhiên vì trong thời gian qua, thị trƣờng bất động sản có những biến động đáng kể, do đó công tác thẩm định giá gặp nhiều khó khăn, dẫn đến trong năm 2016 có thêm nhiều khoản vay có giá trị định giá cao hơn so với giá trị thị trƣờng vì vậy giá trị thu hồi sau khi xử lý TSBĐ không đủ trả nợ gốc và lãi cho ngân hàng.
Tỷ lệ trích lập DPRR cụ thể trong cho vay khách hàng của Ngân hang đã giảm 0.24% trong năm 2016 thể hiện nhiều món vay có giá trị khấu trừ tài sản
lớn hơn so với dƣ nợ gốc. Nhƣ vậy Ngân hàng đang áp dụng tỷ lệ cho vay/giá trị TSBĐ là BĐS giảm dần giúp khả năng thu hồi đầy đủ nợ gốc và lãi tăng dần trong trƣờng hợp phải xử lý TSBĐ là BĐS để thu hồi nợ.