7. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
3.1.1. Mục tiêu phát triển hoạt động cho vay tại Ngân hàngTMCP Bản
Việt trong 5 năm tới
Năm 2015 đƣợc xem là năm bản lề, bắt đầu tăng tốc của VCCB, hƣớng đến giai đoạn mới từ năm 2015- 2020, phát triển mạnh mẽ hơn, vững vàng hơn. Và “Định hƣớng chiến lƣợc phát triển 2015- 2020 là đƣa VCCB trở thành một trong những ngân hàng TMCP hàng đầu Việt Nam”, Lê Anh Tài, báo cáo thƣờng niên 2014.
Ba chỉ tiêu phấn đấu chủ yếu trong giai đoạn 2015- 2020 gồm tổng nguồn vốn tăng trƣởng hàng năm đạt tối thiểu 17%, tổng dƣ nợ cho vay tăng trƣởng hàng năm tối thiểu theo quy định của Ngân hàng Nhà nƣớc, tỷ lệ nợ xấu dƣới quy định của Ngân hàng Nhà nƣớc..
Năm 2017, Viet Capital Bank đặt kế hoạch lợi nhuận trƣớc thuế 25 tỷ đồng; số điểm giao dịch đạt tối thiểu 57 điểm, tăng ít nhất 10 điểm so với năm 2016.
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu kinh doanh năm 2017 của Ngân hàng TMCP Bản Việt [20]
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Chỉ tiêu Kế hoạch 2017 Năm 2016 % Tăng/giảm
Tổng tài sản 38.000 32.385 +17%
Tổng huy động vốn 33.000 28.528 +15.6%
Dự nơ cho vay 25.800 23.075 +11.8%
Tăng trƣởng tín dụng 15% 30% -
Tỷ lệ nợ xấu 2% 1.3% -
Lợi nhuận trƣớc thuế 25 12 107%
* Về công tác huy động vốn
- Triển khai mạnh các biện pháp huy động vốn đã chỉ đạo tại Hội nghị triển khai hoạt động kinh doanh năm 2017.
- Trong tăng trƣởng nguồn vốn cần chú ý đẩy mạnh tăng trƣởng nguồn vốn có các kỳ hạn: 3 tháng, 7 tháng, 9 tháng và loại kỳ 24 tháng để tạo ra nguồn vốn ổn định, cân đối với nguồn vốn để cho vay trung dài hạn.
* Về công tác tín dụng
Về tăng trưởng tín dụng
- Cần tập trung tăng trƣởng tín dụng có: Chất lƣợng – Hiệu quả - An toàn đến tất cả các đối tƣợng khách hàng ( kể cả khách hàng vay : tiêu dùng, kinh doanh nhỏ lẻ,...). Trong cho vay mới phải thực hiện kiểm tra, kiểm soát nhất là tình hình thu nhập, dòng tiền đi và về của khách hàng là doanh nghiệp. - Tập trung chủ yếu là các đối tƣợng khách hàng bán lẻ và khách hàng doanh nghiệp nhỏ và vừa, đồng thời giảm đƣợc phụ thuộc nguồn vốn vào các khách hàng là định chế tài chính và doanh nghiệp lớn.
Về kiểm soát nợ xấu phát sinh
- Tất cả các CV.QHKH phải có trách nhiệm thƣờng xuyên theo dõi trạng thái nợ của khách hàng vay mình quản lý, chủ động đôn đốc, thông báo nợ ( gốc, lãi ) đến hạn và có biện pháp xử lý phù hợp.
- Đối với các khoản nợ nhóm 2 cần phân tích, đánh giá cụ thể các nguyên nhân.
Về xử lý nợ xấu:
- Tiếp tục thực hiện các biện pháp đã và đang triển khai thực hiện từ đầu năm đến nay nhƣ: đã khởi kiện thì tiến hành thỏa thuận với khách hàng bán tài sản hoặc phối hợp với cơ quan thi hành án để thi hành bán tài sản, nhƣng phải tập trung hơn, mạnh hơn, bám sát hơn; Đồng thời rà soát bổ sung
các nội dung, biện pháp xử lý mới quyết liệt hơn để thu hồi đƣợc nợ từ nay đến cuối năm.
* Về công tác phát triển dịch vụ
Gắn với hoạt động tín dụng vì khách hàng vay khi sử dụng các dịch vụ nhƣ: mở tài khoản thanh toán, thẻ ATM, SMS, chuyển tiền qua ngân hàng, mở tài khoản chuyển lƣơng,...
* Về tài chính
- CV.QHKH phải thực hiện tốt công tác thu lãi theo kế hoạch giao nhằm giữ ổn định thu nhập cân đối tài chính.
Tuy nhiên theo tình hình kinh tế thị trƣờng hiện nay, việc tăng trƣởng tín dụng của ngành ngân hàng năm 2017 cũng nhƣ những năm tới đang gặp phải những thách thức lớn:
+ Hàng hóa tồn kho cao, tiêu thụ chậm: doanh nghiệp không thể tiếp tục đẩy mạnh sản xuất khi hàng sản xuất ra không bán đƣợc. Đây là điểm nghẽn lớn nhất khiến cho tăng trƣởng kinh tế nói chung, tín dụng nói riêng không đạt kỳ vọng trong những năm qua.
+ Thiếu các dự án đầu tƣ có hiệu quả: muốn có dự án đầu tƣ có hiệu quả, phải giải quyết đồng thời bài toán sản xuất và tiêu thụ. Về sản xuất, chúng ta đang gặp phải với năng suất lao động và chất lƣợng sản phẩm thiếu khả năng canh tranh. Về tiêu thụ, sức mua trong nƣớc thấp, chƣa khai thác đƣợc thị trƣờng xuất khẩu mới trong khi một số thị trƣờng xuất khẩu truyền thống đang có vấn đề.
+ Các doanh nghiệp nợ nần dây dƣa, nợ xấu ngân hàng vẫn đang ở mức cao.
+ Ngân hàng đang trong tiến trình củng cố tổ chức hoạt động, mở rộng mạng lƣới cùng nhiều thách thức từ thị trƣờng và quy định về phân loại nợ trích lập dự phòng của NHNN đã có hiệu lực theo hƣớng siết chặt hơn.
Trƣớc những thách thức nêu trên, để đạt đƣợc mục tiêu mà VCCB đã đề ra, đặc biệt là mục tiêu liên quan đến hoạt động cho vay là điều không dễ dàng.
3.1.2. Định hướng phát triển công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt
Để đạt đƣợc các mục tiêu kế hoạch kinh doanh trong những năm đến, việc hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại VCCB cần quán triệt sâu sắc các quan điểm sau:
- Thứ nhất: Quan điểm về đối tƣợng mà công tác thẩm định giá BĐS phục vụ. Hoạt động thẩm định giá BĐS ở đây là phục vụ cho mục đích tín dụng, vì vậy trong quá trình TĐG cần phải có sự nhất quán trong việc vận dụng các phƣơng pháp TĐG và các quy định an toàn của ngân hàng cũng nhƣ các quy định của Trung tâm thẩm định giá TSBĐ VCCB.
-Thứ hai: Quan điểm TĐG theo sự biến động của thị trƣờng BĐS. Việc quán triệt quan điểm này nhằm đảm bảo cho công tác TĐG hiệu quả hơn, giá trị BĐS sát với thị trƣờng hơn. Xác định giá trị của BĐS căn cứ vào thị trƣờng là hoàn toàn phù hợp với quy luật của thị trƣờng, cập nhật đƣợc thông tin nhanh chóng, chính xác về giá cả BĐS, đồng thời là điều kiện để nâng cao giá trị vốn hóa của BĐS. Tuy nhiên, giá trị của BĐS thế chấp phải là giá trị đƣợc xác định trên cơ sở giá trị thị trƣờng trong giai đoạn thị trƣờng BĐS phát triển ổn định chứ không phải trong giai đoạn thị trƣờng đang có biến động mạnh. Trong trƣờng hợp khi thị trƣờng BĐS đang “sốt cao”, việc định giá BĐS thế chấp để cho vay là điều khó khăn, cần phải thận trọng trong việc xác định giá trị BĐS thế chấp, đề phòng khi thị trƣờng giảm sụt, giá trị BĐS đang thế chấp giảm theo gây nên rủi ro cho VCCB. Do vậy để nâng cao hiệu quả sử dụng BĐS, đồng thời đảm bảo an toàn tín dụng thì khi định giá BĐS
thế chấp nhất thiết phải căn cứ vào giá trị thị trƣờng của BĐS trong giai đoạn thị trƣờng phát triển ổn định.
- Thứ ba: Xây dựng đƣợc cơ sở dữ liệu về các BĐS thế chấp, phân loại đƣợc các loại BĐS thế chấp. Đây là điều kiện kiên quyết để chúng ta có đƣợc cơ sở dữ liệu chắc chắn về BĐS, vừa phục vụ tốt công tác quản lý BĐS, vừa giúp VCCB dự báo trƣớc đƣợc xu hƣớng về giá BĐS để xây dựng đƣợc khung giá BĐS hợp lý hơn, sát với giá trị thị trƣờng hơn.
- Thứ tƣ: Công tác TĐG và quản lý BĐS thế chấp phải đƣợc tiến hành một cách chuyên nghiệp, đảm bảo chất lƣợng và hiệu quả trong quá trình thực hiện. Tất cả các BĐS đang thế chấp tại VCCB đều phải đƣợc quản lý và theo dõi chặt chẽ.
- Thứ năm: Các BĐS khi thế chấp tại VCCB thì đều phải có giấy tờ gốc chứng minh quan hệ sử dụng hoặc sở hữu theo quy định của pháp luật, các loại giấy tờ trên phải đƣợc lƣu giữ cẩn thận tại VCCB.
- Thứ sáu: Công tác định giá tại bộ phận có mối quan hệ khăng khít với các tổ chức định giá chuyên nghiệp khác. Trên cơ sở đó mà tăng cƣờng hiệu quả trong việc thu thập thông tin phục vụ cho công tác định giá, từ đó nâng cao hiệu quả công tác định giá.
3.2. KHUYẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT
Công tác TĐG là vô cùng quan trọng trong hoạt động tín dụng của mọi ngân hàng, nên hoàn thiện và phát triển nó là việc hết sức nên làm. Với nội dung của mục này thì không chỉ áp dụng cho công tác thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Bản Việt nói riêng, mà có thể qua đó áp dụng cho hệ thống ngân hàng ở nƣớc ta. Vì vậy, ngoài vai trò của Ngân hàng nghiên cứu thì vai trò của Ngân hàng Nhà nƣớc là không thể không nhắc đến; đó
chính là bàn tay hữu hình giúp hoạt động định giá ngày càng phát triển ổn định và lành mạnh.
3.2.1. Đối với Ngân hàng TMCP Bản Việt
a. Hoàn thiện các văn bản liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản trong cho vay
- Ban hành các văn bản, các tài liệu cần thiết phục vụ công tác thẩm định giá.
Ngân hàng nên ban hành các văn bản quy định và các tài liệu hƣớng dẫn TĐG với sự tham gia của các thẩm định viên về giá nhiều kinh nghiệm và các chuyên gia TĐG trong và ngoài nƣớc làm cơ sở hƣớng dẫn cho các CVĐG và làm phƣơng tiện giám sát hoạt động TĐG. Các văn bản đó phải đƣợc thiết lập trên cơ sở vừa đảm bảo tuân theo các chuẩn mực TĐG quốc tế vừa tuân theo quy định của Nhà nƣớc Việt Nam và phải dựa vào đặc điểm hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp tại Việt Nam.
- Điều chỉnh, bổ sung kịp thời những quy định hiện hành không còn phù hợp.
Các quy định trong hoạt động TĐG tại VCCB hiện nay chủ yếu xuất phát từ sự biến động của thị trƣờng BĐS, trên cơ sở đó mà đƣa ra cách điều chỉnh trong những thời kỳ thị trƣờng BĐS sôi động hay đóng băng. Hiện nay, trong hệ thống công văn đã đƣợc ban hành cho việc thẩm định giá tại một số khu vực thì nhiều công văn đã không còn phù hợp, vì thế việc định giá các BĐS tại các khu vực đó nếu theo các quy định hiện hành thì sẽ gây rủi ro cho hoạt động cho vay. Lại có một số trƣờng hợp đặc thù tại những khu vực nhƣ thành phố Hội An, các tuyến đƣờng du lịch nhƣ: Phạm Văn Đồng, Nguyễn Văn Thoại, Võ Văn Kiệt, Hoàng Sa, Trƣờng Sa…ở Đà Nẵng khách hàng muốn kinh doanh khách sạn thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất cơ sở xản xuất - kinh doanh hoặc đất Thƣơng mại – Dịch vụ, thời
hạn sử dụng là lâu dài cho phù hợp với yêu cầu của địa phƣơng, thì khi định giá nếu chỉ định giá theo 50% hoặc 70% giá thị trƣờng của đất ở thì giá trị BĐS sẽ thấp, thiệt thòi cho khách hàng và giảm tính cạnh tranh của ngân hàng. Do đó, Ngân hàng cần phê duyệt để bổ sung, điều chỉnh kịp thời ác quy định cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phƣơng.
b. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Hiện nay, phƣơng pháp so sánh và phƣơng pháp chi phí vẫn là hai phƣơng pháp đƣợc sử dụng phổ biến tại VCCB bởi tính thuyết phục cao của kết quả định giá mà kỹ thuật áp dụng lại đơn giản. Tuy nhiên, có không ít những BĐS mang tính đặc thù, khó định giá và ít khi đƣợc giao dịch trên thị trƣờng thì lúc này cần có sự kết hợp các phƣơng pháp khác nhƣ phƣơng pháp thu nhập, phƣơng pháp thặng dƣ và phƣơng pháp lợi nhuận mới mang lại kết quả chính xác đƣợc. Để vận dụng tốt các phƣơng pháp này cũng nhƣ để mang lại hiệu quả hơn nữa cho công tác thẩm định giá BĐS cần xây dựng nội dung chuẩn và thống nhất đối với tất cả các loại hình BĐS và hoàn thiện các phƣơng pháp này cho phù hợp với thực tế hoạt động tín dụng tại ngân hàng. Bên cạnh đó cũng rất cần thiết xem xét và áp dụng kết hợp các phƣơng pháp khác để tăng tính hiệu quả của công tác TĐG. Ví dụ nhƣ: tài sản hình thành từ vốn vay là khách sạn, nhà hàng,… thì nên kết hợp phƣơng pháp so sánh trực tiếp với phƣơng pháp lợi nhuận. So sánh những khách sạn mà có kết cấu tƣơng tự, nhƣng ở vị trí khác có thu nhập nhƣ thế nào sau đó thực hiện việc điều chỉnh doanh thu của khách sạn đang hình thành và thực hiện phƣơng pháp lợi nhuận để định giá.
Ngoài ra, khi tham gia thẩm định giá BĐS theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp thì nên lấy những thông tin chính xác nhƣ lấy các thông tin giao dịch ở các trung tâm địa ốc của các ngân hàng thƣơng mại, ở các trung tâm giao dịch BĐS của cơ quan có thẩm quyền hay có thể đến tận nơi có BĐS so sánh
để xem xét đánh giá. Sau đó đòi hỏi NVĐG và kiểm soát viên phải nghiên cứu và đƣa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS so sánh về BĐS cần TĐG một cách thống nhất, cần thiết phải đƣa vào biên bản TĐG để lãnh đạo phê duyệt có thể kiểm tra rõ ràng hơn. Mặc dù việc đƣa ra những tỷ lệ điều chỉnh nhƣ vậy thì có thể mang tính chủ quan nhƣng bù lại dễ quản lý hơn, tránh đƣợc sự thông đồng giữa các NVĐG và khách hàng.
Khi định giá BĐS hình thành trong tƣơng lai, NVĐG nên định giá dựa vào giá thị trƣờng chứ không nên dựa theo hạch toán, giá quyết toán công trình vì có thể chúng đã bị làm sai lệch, thổi phồng.
c. Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản
Việc hoàn thiện quy trình thẩm định giá BĐS là rất cần thiết đối với thực trạng thẩm định giá tại VCCB hiện nay. Một quy trình TĐG chặt chẽ, khoa học sẽ tiết kiệm đƣợc thời gian và chi phí cho ngân hàng và khách hàng, mặt khác sẽ hạn chế đƣợc những sai sót vô tình hay cố ý từ NVĐG mà còn làm cho khách hàng thấy đƣợc tính chuyên nghiệp và tin tƣởng vào kết quả TĐG của ngân hàng.
- Các NVĐG cần tuân thủ đầy đủ các bƣớc của quy trình thẩm định giá BĐS mà VCCB đã quy định cho toàn hệ thống, không đƣợc tự ý cắt bỏ một quá trình nào hay một công đoạn định giá nào. Đây là giải pháp quan trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp cũng nhƣ tính chính xác của các kết quả định giá.
- Quy trình thẩm định giá BĐS tại VCCB muốn hiệu quả cần phải cụ thể hóa một cách rõ ràng trong các bƣớc tiến hành TĐG. Cụ thể:
+Làm rõ tính pháp lý của BĐS cần thẩm định giá ngay sau khi nhận hồ sơ. Các văn bản pháp lý (chủ quyền, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế,…) này phải nên là các giấy tờ gốc hợp lệ để các NVĐG kiểm tra kĩ, đối chiếu và
sử dụng hiệu quả hơn, tránh đƣợc rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng làm giả giấy tờ.
+Việc phân tích các thông tin thu thập đƣợc trên thị trƣờng để đƣa ra mức giá cho BĐS cần thẩm định vẫn còn chung chung, chƣa đƣợc hƣớng dẫn cụ thể. Do vậy, trong quy trình TĐG phải quy định cụ thể các căn cứ điều chỉnh, tỷ lệ điều chỉnh và phƣơng thức điều chỉnh BĐS so sánh với BĐS cần định giá và phải đƣợc nêu rõ trong biên bản TĐG.
+ Cần có những quy định cụ thể về trƣờng hợp áp dụng cũng nhƣ các bƣớc thực hiện các phƣơng pháp TĐG trong quy trình thẩm định giá BĐS, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các NVĐG trong việc xác định phƣơng pháp TĐG cho các BĐS có đặc điểm khác nhau, kết quả thẩm định vì thế mà chính xác hơn.
- Bên cạnh đó, cần chú trọng và nâng cao hiệu quả của công tác tái thẩm định giá BĐS, cần đƣa công tác này vào quy trình thẩm định giá và tổ