7. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.2.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàngTMCP
Ngoài các nguyên tắc thẩm định giá BĐS nói chung thì công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại VCCB còn tuân theo các nguyên tắc, tiêu chuẩn sau:
Nguyên tắc độc lập: Trong quá trình thẩm định giá BĐS, NVĐG phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hƣởng đến sự trung thực, khách quan của việc TĐG.
Nguyên tắc chính trực: Nhân viên tham gia TĐG phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi TĐG. Chuyên viên tham gia TĐG phải từ chối TĐG khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc khi bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả TĐG.
Nguyên tắc khách quan: Nhân viên tham gia TĐG phải công bằng, tôn trọng sự thật và không đƣợc thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi TĐG.
Nguyên tắc bí mật: Nhân viên tham gia TĐG không đƣợc tiết lộ những thông tin, dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả TĐG với bất kỳ ngƣời ngoài nào, trừ trƣờng hợp đƣợc khách hàng hoặc pháp luật cho phép.
Nguyên tắc công khai, minh bạch: Báo cáo kết quả TĐG phải nêu rõ các điều kiện ràng buộc về công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của nhân viên tham gia TĐG (nếu có). Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của BĐS và kết quả TĐG phải đƣợc thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả TĐG.
Năng lực chuyên môn và tính thận trọng: NV/CVĐG, Chuyên viên kiểm soát kết quả thẩm định phải thực hiện công việc TĐG với đầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ các dữ liệu thu thập đƣợc trƣớc khi đề xuất kết quả TĐG, không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trƣờng pháp lý, ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật cho thẩm định viên để đáp ứng yêu cầu công việc.
Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn: NV/CVĐG phải thực hiện công việc TĐG theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên môn đã quy định trong hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam, các quy định pháp luật hiện hành và các quy định của VCCB.
2.2.3. Thực trạng việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt
Hiện nay, theo quy định của VCCB thì thẩm định giá BĐS để đảm bảo tiền vay của VCCB là việc xác định hoặc xác định lại giá trị của BÐS phù hợp
với thị trƣờng tại một địa điểm vào thời điểm ký hợp đồng bảo đảm đối với BÐS dùng để bảo đảm tiền vay theo phƣơng pháp phù hợp.
Thông thƣờng, giá trị của BĐS đƣợc xác định nhƣ sau:
Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trƣờng hợp nếu NV/CVĐG áp dụng phƣơng pháp trên để xác định giá trị của BĐS thì kết quả sẽ không phù hợp với thị trƣờng. Việc sử dụng phƣơng pháp nào để TĐG tùy thuộc vào đặc điểm của BÐS cần thẩm định giá. Riêng việc thẩm định giá BÐS để đảm bảo tiền vay của VCCB đƣợc tiến hành chủ yếu bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp, phƣơng pháp chi phí và phƣơng pháp thu nhập.
Phương pháp so sánh trực tiếp
Khi tiến hành TĐG theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp, yêu cầu NV/CVĐG phải tìm kiếm các thông tin BÐS so sánh - ít nhất 03 BÐS đã đƣợc giao dịch trên thị trƣờng có thời điểm gần với thời điểm TĐG (tối thiểu trong vòng 6 tháng), để tiến hành phân tích, so sánh những điểm thuận lợi và kém thuận lợi giữa BĐS so sánh với BÐS cần TĐG, kết hợp việc áp dụng các Quyết định về ban hành Quy định thẩm định giá các loại đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố đồng thời áp dụng Quy định hƣớng dẫn điều chỉnh giá đất do Trung tâm thẩm định giá TSBĐ VCCB ban hành nội bộ, để từ đó có thể điều chỉnh giá thích hợp nhằm xác định giá trị thị trƣờng của BÐS cần thẩm định giá.
Tuy nhiên, phƣơng pháp này cũng có hạn chế khi mà các BĐS so sánh đƣợc thu thập chủ yếu dựa trên báo chí, thông qua internet, giá bán chỉ là giá mời chào. Khi ngân hàng sử dụng thông tin này sẽ thiếu chính xác, chƣa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế trên thị trƣờng
Phương pháp chi phí
Đƣợc tiến hành bằng cách xác định tỷ lệ CLCL của công trình xây dựng trên đất và biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tƣ – phần xây dựng công trình (Xác định giá trị công trình phục vụ thẩm định giá BĐS tại VCCB – Lƣu hành nội bộ) do Trung tâm thẩm định giá TSBĐ ban hành ngày 7/11/2016 (Phụ lục 1)
Theo đó, giá trị phần công trình xây dựng đƣợc tính nhƣ sau:
Giá trị tài sản gắn liền với đất =
Diện tích sàn xây dựng x
Đơn giá xây dựng mới x
Tỷ lệ chất lượng còn lại
Trong đó:
- Diện tích sàn xây dựng: Căn cứ vào diện tích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận, giấy phép xây dựng hoặc diện tích thực tế sử dụng.
- Đơn giá sàn xây dựng mới: Căn cứ vào đơn giá xây dựng mới do VCCB ban hành theo từng thời kỳ.
- Xác định tỷ lệ chất lƣợng còn lại của công trình căn cứ vào thẩm định thực tế hiện trạng và công thức sau để đƣa ra tỷ lệ phù hợp:
Tỷ lệ chất lượng còn lại = 100% - Số năm đã sử dụng x 100% Tuổi đời kinh tế của công trình
Trong đó:
- Số năm đã sử dụng: thời gian sử dụng phần nhà ở tính từ thời điểm bắt đầu đem vào sử dụng đến thời điểm định giá. Trƣờng hợp trong thời gian sử dụng chủ tài sản có sửa chữa thì số năm sử dụng tính từ năm sửa chữa đến thời điểm định giá và hiện trạng sữa chữa để đƣa ra chất lƣợng công trình phù hợp.
- Tuổi đời kinh tế của công trình: Áp dụng theo Quy định về khấu hao tài sản của Bộ Tài chính ban hành tại thời điểm định giá.
Việc ƣớc tính một số khoản giảm giá có thể rất chủ quan và khó thực hiện. Việc đánh giá thực trạng của công trình xây dựng chỉ dựa trên sự quan sát, nhận định và theo những thông tin do ngƣời vay vốn cung cấp, do đó một số trƣờng hợp kết quả của công tác thẩm định giá BĐS sẽ bị sai lệch và thiếu chính xác. Việc mô tả kết cấu của công trình xây dựng còn mang tính chung chung, chƣa cụ thể, không nói đến các mức độ hƣ hỏng của một số bộ phận nhƣ tƣờng, mái, sàn, cầu thang và một số thiết bị khác… do đó cũng ảnh hƣởng ít nhiều đến việc ƣớc tính tỷ lệ CLCL.
Phương pháp thu nhập
- Thƣờng đƣợc áp dụng để định giá các cao ốc thƣơng mại, tòa nhà văn phòng kết hợp dịch vụ thƣơng mại và căn hộ để bán, các trung tâm thƣơng mại, khu dịch vụ thƣơng mại,…
- Khi tiến hành TĐG theo phƣơng pháp này, yêu cầu NV/CVĐG:
+ Phải ƣớc tính doanh thu từ việc khai thác tài sản: các giả định để ƣớc tính doanh thu khai thác tài sản thông qua điều tra thị trƣờng và cần lƣu trữ kèm theo hồ sơ thẩm định tài sản. Ƣớc tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản: các giả định để ƣớc tính chi phí liên quan việc khai thác tài sản thông qua điều tra thị trƣờng và cần lƣu trữ kèm theo hồ sơ thẩm định tài sản. Ƣớc tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ. Ƣớc tính suất chiết khấu thích hợp.
+ Theo quy định của VCCB, suất chiết khấu tối thiểu áp dụng cho định giá tài sản tại VCCB bằng lãi suất cho vay trung/dài hạn đối với khách hàng doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định.
V= n t=1 CFt + Vn (1+r)t (1+r)n Trong đó:
- V : Giá trị thị trƣờng của tài sản, - CFt : Thu nhập năm thứ t,
- Vn : Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n, - N : Thời gian nắm giữ tài sản,
- r : Suất chiết khấu.
Thông thƣờng, kết quả thẩm định giá BĐS theo phƣơng pháp thu nhập đƣợc so sánh với kết quả thẩm định giá theo phƣơng pháp so sánh. Nếu phƣơng pháp nào cho giá trị thị trƣờng của BĐS nhỏ hơn thì sử dụng kết quả TĐG của phƣơng pháp đó. Do đó, với các phƣơng pháp xác định giá trị BĐS thế chấp nhƣ trên phần nào đã đem lại sự hài lòng cho khách hàng, kết quả TĐG đã tiến gần đến giá trị thị trƣờng.
Bên cạnh những ƣu điểm của phƣơng pháp thu nhập, việc sử dụng phƣơng pháp thu nhập tại VCCB còn tồn tại một số hạn chế khi mà việc ƣớc lƣợng thu nhập ròng còn nhiều khách quan, tỷ suất vốn hóa có độ chính xác không cao. Công tác thu thập những thông tin về các khoản thu nhập trong tƣơng lai cũng chƣa thực sự đầy đủ. Chính vì vậy, phƣơng pháp này cũng ít đƣợc sử dụng trong công tác thẩm định giá tại VCCB.
Bảng 2.1. Số lượng hồ sơ đã xử lý bằng các phương pháp thẩm định giá áp dụng tại VCCB giai đoạn 2014 – 2016
ĐVT: Tỷ đồng,bộ hồ sơ Chỉ tiêu/Năm Số lượng hồ sơ đã thẩm định (Bộ hồ sơ) Tổng giá trị thẩm định (Tỷ đồng) 2014 2015 2016 2014 2015 2016 1.Phƣơng pháp so sánh 2.951 3.487 4.674 16.680 28.614 37.745 2.Phƣơng pháp chi phí 627 654 1.246 3.970 5.365 10.065 3.Phƣơng pháp thu nhập 111 218 312 701 1.788 2.516 4.Tổng hồ sơ toàn hệ thống 3.689 4.359 6.232 23.350 35.768 50.326
(Nguồn: Báo cáo hằng năm của TTTĐG TSBĐ Ngân hàng TMCP Bản Việt)
Qua báo cáo hàng năm của Trung tâm thẩm định giá TSBĐ có thể thấy đƣợc số lƣợng hồ sơ sử dụng phƣơng pháp so sánh tăng dần qua các năm, cụ thể năm 2014 là 2.951 hồ sơ, năm 2015 là 3.487 hồ sơ và năm 2016 là 4.674 hồ sơ tƣơng ứng với tổng giá trị thẩm định lần lƣợt là 16.680 tỷ đồng vào năm 2014, 28.614 tỷ đồng năm 2015 và 37.745 tỷ đồng năm 2016. Nguyên nhân là do tính ƣu việt của phƣơng pháp này, nên đƣợc sử dụng khá phổ biến, chiếm gần 80% số hồ sơ định giá. Bên cạnh đó, số lƣợng hồ sơ áp dụng các phƣơng pháp chi phí và thu nhập cũng tăng dần lên qua các năm, là do trong các năm qua ngân hàng đã mở rộng hơn cơ cấu các loại tài sản bảo đảm là bất động sản: từ nhà xƣởng sản xuất đến các dự án xây dựng khách sạn, resort lớn, các khu trung tâm thƣơng mại, các khu phức hợp văn phòng – căn hộ,…. Vì vậy, phải áp dụng thêm nhiều phƣơng pháp thẩm định giá để xác định chính xác giá trị của các tài sản bảo đảm, nhằm đáp ứng tốt hơn cho nhu cầu của khách hàng và an toàn cho Ngân hàng.
2.2.4. Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng Bản Việt tại Ngân hàng Bản Việt
Quy trình thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt cũng đi từ quy trình thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại các Ngân hàng thƣơng mại nói chung, gồm có sáu bƣớc chính. Tuy nhiên, quy trình cụ thể tại mỗi ngân hàng có nhiều điểm khác nhau, có nhiều
bƣớc nhỏ chi tiết hóa sáu bƣớc chính. Dƣới đây là quy trình thẩm định giá BĐS trong cho vay tại VCCB:
Hình 2.7. Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Bản Việt
Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ TĐG
Hoàn thành báo cáo và phê duyệt kết quả TĐG Phân tích tài liệu và ƣớc
tính các giá trị Khảo sát hiện trạng BĐS
và thu thập thông tin Xác định vấn đề cần TĐG giá Lên kế hoạch TĐG Áp dụng các phƣơng pháp để xác định giá trị của BĐS mục tiêu
Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ thẩm định giá bất động sản - NV/CVĐG sẽ kiểm tra bản chính bộ hồ sơ bảo đảm bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm về: đủ loại, số lƣợng theo danh mục, tính hợp pháp hợp lệ có đủ chữ ký và xác nhận của cơ quan có liên quan, phù hợp về nội dung giữa các tài liệu có liên quan.
- Kiểm tra xem tài sản có thuộc danh mục BĐS mà Ngân hàng quy định có đƣợc nhận làm tài sản bảo đảm tiền vay hay không.
- Nếu thiếu hoặc không hợp lệ yêu cầu khách hàng bổ sung lại hoặc có thể từ chối không thẩm định
Quy trình nhận và kiểm tra hồ sơ thẩm định giá BĐS đƣợc thực hiện theo một trình tự cẩn trọng. Trong quá trình kiểm tra hồ sơ luôn đối chiếu với danh mục BĐS mà Ngân hàng đƣợc nhận hay không đƣợc nhận làm bảo đảm tiền vay, kiểm tra đầy đủ các giấy tờ cần thiết theo danh mục hồ sơ đã xây dựng sẵn giúp tiết kiệm đƣợc thời gian của cả Ngân hàng và khách hàng. Tuy nhiên, NV/CVĐG thu thập thông tin về BĐS với độ chính xác chƣa cao, chủ yếu dựa trên thông tin khách hàng cung cấp nên việc kiểm tra hồ sơ ban đầu còn sơ sài. Bên cạnh đó, các áp lực về công việc sẽ gây tác động lên chuyên viên và dẫn đến quy trình kiểm tra hồ sơ thẩm định giá còn thiếu chặt chẽ. NVĐG cho khách hàng nợ một số giấy tờ về tài sản, điều này dễ dẫn đến rủi ro tín dụng cho Ngân hàng.
Bước 2. Xác định vấn đề cần thẩm định giá
Sau khi tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo từ khách hàng, thì ngân hàng triển khai công việc thẩm định giá. Trƣớc hết phải xác định đƣợc đối tƣợng và các điều kiện thẩm định giá.
- Xác định rõ bất động sản cần thẩm định giá, cần có các thông tin về địa chỉ, vị trí và một số các dữ liệu khác có liên quan. Các thông tin về bất động sản cần phải đảm bảo tính pháp lý
- Xác định thời điểm thẩm định giá.
- Xác định phƣơng pháp và các tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá Bƣớc này đã giúp cho NV/CVĐG có một cái nhìn khái quát về bất động sản cần TĐG, trên cơ sở đó để xác định đƣợc các công việc tiếp theo của quy trình, xác định đƣợc các tài liệu cần thiết, thời điểm và phƣơng pháp định giá nào cần áp dụng.
Bước 3: Lên kế hoạch thẩm định giá, gồm có các công việc sau + Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản đƣợc mua/bán và đặc điểm thị trƣờng.
+ Xác định các tài liệu cần đƣợc sử dụng trong quá trình định giá, bao gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp qui hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trƣờng
+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải đƣợc kiểm chứng.
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
Việc lên kế hoạch thẩm định giá đã giúp cho NV/CVĐG xác định rõ những công việc phải làm, thời gian thực hiện từng bƣớc và toàn bộ thời gian cho việc TĐG, giúp cho các NV/CVĐG làm chủ đƣợc thời gian và hoàn thành đúng tiến độ quy định.
Bước 4: Khảo sát hiện trạng bất động sản thẩm định giá và thu thập thông tin:
Sau khi đã xác định đƣợc vấn đề cần thẩm định giá và lên kế hoạch cho công tác thẩm định giá
- NV/CVĐG phải trực tiếp khảo sát thực tế hiện trạng BĐS, lập biên