7. Tổng quan tài liệu nghiên cứ u
1.2.5. Quản lý tài chính về đất đai
Là chức năng rất quan trọng của Nhà nước vừa để thực hiện quyền lợi về mặt kinh tế của chủ sở hữu; đồng thời, thực hiện chức năng kinh tế của Nhà nước, Điều 107, Luật đất đai 2013 quy định nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm: tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng
đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê; thuế sử
dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Như vậy tiền thu ngân sách từ đất đai có nhiều khoản, nhưng có thể quy lại thành bốn loại sau:
* Tiền sử dụng đất: là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định. Nói cách khác tiền sử dụng đất là khoản tiền mà Nhà nước thu của người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất mà thuộc các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất mà Nhà nước quy định. Nó có thể dưới dạng tiền sử dụng khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền; có thể dưới dạng tiền chuyển mục đích sử
26
dạng tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền; có thể
dưới dạng hợp thức hoá để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có thể
dưới dạng tiền sử dụng đất đối với khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, và một dạng đặc biệt của tiền sử dụng đất là tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất. Loại tiền này thu theo khung giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Khi tính tiền sử dụng đất phải căn cứ vào diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất. Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được Nhà nước cho thuê, được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Chính phủ; trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự
án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá. Thời hạn sử dụng đất được xác
định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Tiền thuế từđất:
Tiền thuế sử dụng đất: là khoản tiền mà cơ quan thuế của Nhà nước thu hàng năm nộp vào ngân sách Nhà nước để phục vụ cho bộ máy quản lý hành chính nhà nước về đất đai. Loại thuế này được tính theo lượng thóc trên đơn vị diện tích đất (kg thóc/100m2).
Tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất: là khoản tiền mà cơ quan thuế của Nhà nước thu của người sử dụng đất khi được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển quyền sử dụng cho chủ khác sử dụng. Loại này thu theo phần trăm của giá trị quyền sử dụng đất và chỉ thu một lần khi xảy ra hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.
27
* Tiền lệ phí đối với các công việc liên quan đến đất
- Lệ phí trước bạ: là khoản tiền mà cơ quan thuế thu của người được Nhà nước giao đất (gồm cả trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất khi được hợp thức hoá quyền sử dụng đất) hoặc khi được phép nhận chuyển quyền sử
dụng đất và chỉ thu một lần khi xảy ra việc nhận chuyển quyền sử dụng đất. - Lệ phí địa chính: là khoản tiền mà Nhà nước thu khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện một trong các công việc về địa chính sau đây: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm cả cấp giấy hợp thức hoá quyền sử dụng đất); chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, bao gồm chứng nhận thay đổi về chủ sử dụng đất, thay đổi về hình thể, diện tích thửa
đất, thay đổi về mục đích sử dụng đất; trích lục hồ sơđịa chính, gồm trích lục bản đồ hoặc các văn bản cần thiết trong hồ sơ địa chính theo yêu cầu của người sử dụng đất.
Tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phân biệt
đất đó có nguồn gốc từ đâu, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết một trong những công việc về địa chính nêu trên đều phải nộp lệ phí địa chính. Mức thu lệ phí địa chính được quy định cho từng loại công việc, từng vùng đất.
* Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật vềđất đai
Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai là khoản tiền mà Nhà nước thu của người vi phạm pháp luật trong khi quản lý hoặc sử
dụng đất đai. Nó có thể là tiền thu từ việc xử phạt hành chính khi vi phạm pháp luật về đất đai hoặc tiền thu từ việc phải bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. Để quản lý giá đất, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ
quy định, xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
28
Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất khi giao đất, khi cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, khi hợp thức hoá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, tính lệ phí trước bạ, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường
đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Như vậy, để quản lý tốt về tài chính đất, các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai phải nắm chắc các quy định về các khoản thu, chi liên quan đến đất; trường hợp nào thu hoặc chi như thế nào? Nguyên tắc và điều kiện được bồi thường về đất và tài sản trên đất? Trường hợp nào được bồi thường? trường hợp nào được hỗ trợ? Nguyên tắc định giá đất, các phương pháp xác định giá
đất và khung giá đất... Có như vậy mới có thể quản lý tốt các nguồn thu, các nguồn chi về đất và giá đất. Quản lý tài chính về đất đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm, đồng thời tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi để
người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất, được bảo vệ quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất.
Các tiêu chí phản ánh
- Tỷ lệ đóng góp vào ngân sách của các khoản thu từđất. - Tỷ lệ vi phạm quy định chính sách tài chính.
- Tỷ lệ người dân nắm được chính sách tài chính về đất.
- Cảm nhận của người dân và doanh nghiệp về sự phù hợp của chính sách tài chính.
29
1.2.6. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và quản lý các hoạt động dịch vụ công vếđất đai.