7. Tổng quan tài liệu nghiên cứ u
3.2.2. Nhóm giải pháp hoàn thiện nội dung quản lý nhà nước về đất đa
đai của thị xã Gia Nghĩa
a. Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô
thị
Chính quyền thị xã Gia Nghĩa muốn quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã tốt để phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội và phát triển đô thị thì không thể không lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị xã và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của phường, xã. Bởi vì, quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất khi đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt là cơ sở pháp lý
để quản lý đất đai và là căn cứ để bố trí sử dụng đất như: giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có giá trị như một văn bản pháp luật. Nếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lập thiếu chính xác, không có tính khả thi và triển khai thực hiện không tốt thì trở thành quy hoạch "treo", gây nhiều phiền phức cho đời sống nhân dân, cho các nhà đầu tư và thiệt hại cho nền kinh tế. Để thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị xã cần thực hiện các vấn đề sau:
105
- Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thị xã Gia Nghĩa và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của các phường, xã; kỳ thực hiện từ
năm 2011 đến năm 2020. Nhiệm vụ này, chính quyền thị xã nên giao Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện. Căn cứ quy định hiện hành, ước tính tổng số tiền thực hiện lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khoảng 2,8 tỷ đồng, trong đó quy hoạch của thị xã khoảng 2 tỷ đồng, của 8 phường, xã khoảng 800 triệu đồng (bình quân khoảng 100 triệu đồng/phường, xã). Kinh phí thực hiện từ ngân sách thị xã (lấy từ nguồn thu từ đất qua đấu giá quyền sử dụng đất ở tại các khu quy hoạch dân cư có sẵn). Số tiền đầu tư cho quy hoạch sử dụng đất chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ so với nguồn thu từ đất trên địa bàn thị xã, nhưng có thể thấy rằng có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ là điều kiện để quản lý nhà nước về đất đai tốt hơn; đất đai sẽ được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả hơn trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội và đô thị hóa.
Trong quá trình thực hiện cần tham khảo các ý kiến của người dân, các chuyên gia, các trường đại học, viện nghiên cứu để tư vấn, phản biện, đánh giá tìm ra phương án quy hoạch tối ưu nhất, vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phát triển kinh tế - xã hội, Xây dựng hình ảnh của Đô thị Gia Nghĩa là Thành phố hiện đại, xanh, sạch, đẹp với đặc trưng riêng của khu vực phía Nam Tây Nguyên một đô thị văn minh, có lịch sử, văn hoá truyền thống, cảnh quan, kiến trúc đặc trưng phát triển và bảo tồn được sự riêng biệt. Đối với quy hoạch chi tiết (quy hoạch đô thị) tỷ lệ 1/500 nên lập trên nền bản đồđịa chính có tỷ lệ phù hợp; trên cơ sở các quy hoạch được phê duyệt, chính quyền thị xã tiến hành cắm mốc phân định từng khu vực quy hoạch, công khai quy hoạch cho dân biết và đưa vào website của thị xã.
b. Giao đất, cho thuê và thu hồi đất
- Quỹ đất của thị xã Gia Nghĩa có hạn, nên diện tích giao, cho thuê đất mới không còn nhiều; trên cơ sở quy hoạch được duyệt, chính quyền thị xã
106
cần chỉđạo xác định quỹđất còn lại có thể giao hoặc cho thuê để các nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch. Chính quyền thị xã cần xây dựng tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư như: mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao công trình, năng lực tài chính, kinh nghiệm, tiến độ đầu tư, phương thức kinh doanh,…và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước. Sự lựa chọn các tiêu chuẩn xét duyệt phải công khai, minh bạch, rõ ràng.
- Đối với những nơi có từ 2 nhà đầu tư đăng ký trở lên, nhất thiết phải
đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất giao, quyền sử dụng đất thuê để bảo đảm sự
công bằng cho các nhà đầu tư. Đối với những trường hợp này, chính quyền thị
xã phải xây dựng quy chế đấu giá quy định rõ về thời gian đầu tư và hoàn thành, tầng cao công trình, mật độ xây dựng và mục đích sử dụng đất để nhà nước giám sát việc thực hiện dự án của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật. Biện pháp này sẽ khắc phục được tình trạng “xin - cho đất đai” và hạn chế tham nhũng trong đất đai. Bởi vì, kể từ khi Quốc hội thông qua Luật sửa
đổi, bổ sung một sốđiều của Luật Đất đai năm 1998 tinh thần bao cấp về đất
đai đã được hạn chế, nhất là trong việc cấp (giao) đất ở, nhưng từ đó đến nay vẫn còn tồn tại việc giao đất để thực hiện các dự án đầu tư phụ thuộc rất lớn vào quyền lực của cơ quan tham mưu và người có thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đồng thời, cơ chế hai giá đất cũng là điều kiện gây ra nhiều vướng mắc, tạo điều kiện nhũng nhiễu và có thể xảy ra tham nhũng, vì thực tế theo quy định của pháp luật hiện hành thì giá đất phụ thuộc vào cơ
quan định giá đất và người ra quyết định giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Để bảo đảm cho việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất giao, đất thuê được khả thi, thì chính quyền thị xã cần tập trung chỉ đạo thực hiện công tác chuẩn bị mặt bằng trước để có đất sạch giao cho nhà đầu tư ngay sau khi trúng đấu giá, đấu thầu dự án như: căn cứ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
107
đô thị được duyệt, tiến hành thông báo thu hồi đất, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Riêng việc tái định cư đối với nhà ở, chính quyền thị xã cần thay đổi chính sách đang áp dụng là Nhà nước phải giao đất ở tái định cư bằng chính sách mở dưới nhiều hình thức:
+ Đền bù bằng tiền để người dân tự lo nơi ở mới. Chính sách này áp dụng cho những ai đã có nơi ở khác hoặc những người có điều kiện muốn chọn nơi ở tốt hơn hoặc người khó khăn về kinh tế muốn tìm nơi ở mà họ bỏ
ra số tiền ít hơn tiền nhận đền bù hoặc là họ muốn dùng một số tiền còn lại để đầu tư kinh doanh. Biện pháp này giúp cho chính quyền thị xã giảm áp lực phải lo đất tái định cư, tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng nhanh hơn và người dân được lựa chọn nơi ở của mình thích hợp khả năng của họ.
+ Đền bù bằng đất tái định cư như hiện tại, nhưng phải xây dựng các khu tái định cư, thực hiện giao đất ở tái định cư trước, quy định thời gian người dân xây nhà ở cụ thể rồi mới thực hiện lệnh giải tỏa. Biện pháp này sẽ khắc phục tình trạng hiện nay như: người dân không có nơi ở sau khi nhà ở bị giải tỏa, tình hình an ninh trật tự lộn xộn, tiến độ giải tỏa chậm vì người dân khiếu nại.
+ Xây dựng một số nhà ở chung cư phục vụ tái định cư cho những trường hợp người dân nhận tiền bồi thường ít không có khả năng tạo lập nơi ở
khác hoặc những trường hợp người dân không thuộc diện được bồi thường đất
ở tái định cư. Để thực hiện được biện pháp này, chính quyền thị xã phải có chính sách thúc đẩy các nhà đầu tư xây dựng các chung cư vừa bố trí tái định cư, vừa giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp (nhà ở xã hội). Biện pháp này giảm quỹđất ở, khắc phục tình trạng xây dựng nhà ở liên kết không tuân thủ quy định về xây dựng đô thị như hiện nay, đồng thời xây dựng đô thị, khu dân cư theo lối kiến trúc hiện đại, mỹ quan đô thị sẽ được nâng lên.
- Ngoài các quy định liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của Chính phủ, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của tỉnh đã ban hành,
108
chính quyền thị xã cần xây dựng một “quy trình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư” áp dụng chung các dự án. Quy trình này xây dựng chi tiết, cụ thể từng bước, thời gian thực hiện từng công đoạn, từng cơ
quan; ban hành các biểu mẫu thực hiện cho cả người dân và cơ quan thực hiện bồi thường. Đồng thời, đối với một số dự án giải tỏa lớn, cần thiết lập tờ rơi in
đầy đủ các thông tin liên quan đến chính sách bồi thường giải tỏa và tái định cư, những thông tin liên quan đến việc thu hồi đất, dự án đầu tư,…tờ rơi này cung cấp cho dân cùng với những giải thích trong các cuộc họp dân. Biện pháp này sẽ đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện giao
đất cho nhà đầu tư, đẩy nhanh tiến độ dự án. Đồng thời, tạo ra các thông tin cần thiết, tính công khai minh bạch cho người dân được biết, hạn chế khiếu kiện trong dân, đây cũng là một trong những biện pháp góp phần làm tốt công tác tuyên tuyền, phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai.
c. Công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khắc phục được tình trạng khiếu nại, tố cáo của người dân; có đầy đủ thông tin về người sử
dụng đất và hồ sơ địa chính nhằm phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất
đai tốt hơn; đồng thời, là điều kiện để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước. Tuy nhiên, đến nay trên địa bàn thị xã Gia Nghĩa số lượng diện tích đất cần phải cấp giấy trong thời gian đến là khá lớn. Đối với tổ chức sử dụng đất còn 15%, hộ gia đình, cá nhân còn hơn 50% diện tích phải cấp, nhất là đất ở. Để thực hiện nhiệm vụ
này, trong thời gian đến cần phải có biện pháp cụ thể, đồng bộ mới đẩy nhanh tiến độ cấp giấy đáp ứng nhu cầu người dân.
- Tiến hành đăng ký thống kê, lập hồ sơ địa chính và thiết lập cơ sở dữ
liệu bản đồ số. Để thực hiện vấn đề này, chính quyền thị xã cần thuê đơn vị tư
109
phẩm đăng ký thống kê sẽ phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và là căn cứ thiết lập cơ sở dự liệu đất đai.
- Khắc phục tình trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng lẻ
như hiện nay; người dân cần đến đâu, Nhà nước cấp đến đó bằng việc cấp
đồng loạt cho tất cả các loại đất. Để thực hiện được vấn đề này, chính quyền thị xã giao nhiệm vụ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường rà soát, thống kê toàn bộ số lượng giấy chứng nhận và diện tích đất đã cấp, diện tích các loại
đất cần phải cấp, xây dựng đề án vừa đăng ký vừa cấp giấy chứng nhận đồng loạt. Đề án phải xác định rõ thời gian hoàn thành, các điều kiện cần phải đáp
ứng như: con người, kinh phí, cách thức tổ chức thực hiện, phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn và phường, xã.
- Căn cứ quy định hiện hành của Chính phủ, các văn bản hướng dẫn của Bộ, ngành Trung ương và điều kiện thực tế của thị xã, chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường xây dựng “Quy định về trình tự, thủ tục hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất”. Quy định này xây dựng theo quy trình cấp giấy đồng loạt, nêu rõ thời gian thực hiện, trách nhiệm từng cơ quan, sự luân chuyển hồ sơ, phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn của thị
xã và phường, xã, các loại giấy tờ cần thiết mà người dân phải nộp, nghĩa vụ
tài chính,…sau khi ban hành, phải được công khai trên website thị xã và niêm yết tại nơi tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
- Tiến độ cấp giấy nhanh hay chậm phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhưng một vấn đề rất quan trọng không thể quan tâm là nghĩa vụ tài chính người dân phải thực hiện. Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở có ba loại tiền mà người dân phải nộp vào ngân sách nhà nước, đó là tiền sử dụng đất (đối với trường hợp
đất không có giấy tờ), phí và lệ phí trước bạ đất, tài sản gắn liền với đất. Thông thường các khoản phí và lệ phí trước bạ là không đáng kể, nhưng tiền
110
sử dụng đất là rất lớn, nhiều trường hợp khi nhận thông báo nộp tiền thì hầu như không có khả năng nộp, nên đến công đoạn này phải dừng. Do đó, chính quyền thị xã cần có quy định cho người dân nợ tiền sử dụng đất; trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi rõ số tiền nợ và thời gian trả nợ, trường hợp khi người dân có nhu cầu thực hiện các quyền như: thế chấp, chuyển nhượng thì bắt buộc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đối với tiền trước bạ
thì phải nộp theo quy định của nhà nước, nhưng phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần xem xét miễn thu, trừ đất ở trong nội thị xã và đất phi nông nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh.
d. Công tác tài chính vềđất đai
Nguồn thu nhiều nhất từ đất của thị xã Gia Nghĩa là tiền sử dụng đất, nhưng chưa ổn định; còn phụ thuộc vào quỹ đất và nhu cầu sử dụng đất của nhà đầu tư và người dân. Ngoài ra, giá đất là một trong các yếu tố quan trọng tác động trực tiếp đến nguồn thu từ đất, sự thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đầu tư vào thị xã Gia Nghĩa và ảnh hưởng đến đời sống nhân dân. Vì vậy, cần phải có giải pháp cụ thể, phù hợp với tình hình thực tế thị xã,
đó là:
- Xây dựng giá đất Nhà nước ban hành từng bước sát giá thị trường,
đồng thời Nhà nước phải có giải pháp bằng cách tăng cung của đất nhằm làm hạ giá đất thị trường trên địa bàn thị xã Gia Nghĩa xuống ở mức tương đồng với giá đất thị trường của các đô thịở các tỉnh Tây Nguyên.
Nhà nước thừa nhận hai giá đất để xử lý nghĩa vụ tài chính và giao dịch
đất đai, đó là: giá đất Nhà nước ban hành và giá đất thị trường. Mục tiêu đặt ra là giá đất do Nhà nước ban hành phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, trong thực tế để làm được điều này là rất khó khăn, giá đất do Nhà nước ban hành trên địa bàn thị xã vẫn còn thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, Đôi lúc chỉ bằng từ 50% tới 60% giá thị trường. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện và cơ hội
111
dẫn đến tham nhũng đất đai bằng các quyết định hành chính cấp đất theo kiểu “xin - cho”. Ngược lại, nếu giá đất Nhà nước ban hành ngang bằng với giá đất thị trường hiện nay thì trước mắt sẽ khắc phục được bất cập nêu trên, nhưng về lâu dài sẽ gặp nhiều bất lợi tác động trực tiếp đến môi trường đầu tư, sức cạnh tranh của nền kinh tế và đại đa số người dân bị thiệt thòi so với người dân sống ở các đô thị khác do giá đất thị trường trên địa bàn thị xã Gia Nghĩa bình quân cao hơn các đô thị của các tỉnh Tây Nguyên, trong khi đó điều kiện